Форум » Обсудим » Срок экспозиции » Ответить
Срок экспозиции
Kikinda: Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Понятно, что срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит от множества причин, начиная от цены предложения, заканчивая ценами на товары-заменители, рыночные ожидания, В нашем разделе, т.е. в разделе оборудования множество групп, типов, классов оборудования. Встречал ли кто-нибудь данные о сроках экспозиции и как реально их можно подсчитать. К тому же, меня интересует вопрос – стоит ли учитывать срок экспозиции при расчете рыночной стоимости или все и так учтено рынком? Считаю, что эта тема актуальна при оценке предприятий-банкротов, при оценке конфискованного и арестованного имущества, при продаже, да и просто в любой оценке при расчете «стоимости в обмене». Где можно посмотреть сроки экспозиции? Может быть есть какие то нормативные документы? Была одна старенькая [url=http://www.valnet.ru/m7-126.phtmlстатья]статья[/url], но на мой взгляд, она уже устарела.
andrey: Мисовец Очень научно и красиво. А если я по этому алгоритму посчитаю стоимость с укороченным сроком реализации (ЛС)? Чем быстрее я захочу продать, тем дороже продам? И опять гну свое, в Ваших расчетах РС на протяжении СЭ (у Вас СЭ = 6 мес.) Вам видится, величиной условно постоянной или нет? Я еще понимаю, когда можно расчитать предельный эконмически выгодный срок реализации по цене близкой к сложившейся на дату оценки. Если тенденция рынка к росту, то издержки на содержание объекта не должны превышать надбавку удорожания во времени - срок реализации имеет тенденцию к увеличению. При тенденции к падению - срок реализации будет уменьшаться. Тогда можно сказать что за этот или тот срок, возможна продажа по такой-то наиболее вероятной цене. Такая логическая постановка мне кажется ближе к пониманию СЭ. А СЭ, в том виде как он выписан, по своему определению расчету не поддается и никуда не лепится.
Мисовец: andrey пишет: А если я по этому алгоритму посчитаю стоимость с укороченным сроком реализации (ЛС)? А Вы ЛС считаете капитализацией или все-таки РС гнете вниз по Галасюковски? andrey пишет: И опять гну свое, в Ваших расчетах РС на протяжении СЭ (у Вас СЭ = 6 мес.) Вам видится, величиной условно постоянной или нет? А чего это оно "своё"? Кто ут говорил давеча, что нет в природе никаких СЭ, не я ли? andrey пишет: А СЭ, в том виде как он выписан, по своему определению расчету не поддается и никуда не лепится. Ну, дык, ясное дело, а кто спорит то?
andrey: Мисовец пишет: А чего это оно "своё"? Кто ут говорил давеча, что нет в природе никаких СЭ, не я ли? Я и не претендую на первенство. Просто в ходе дискусси я начал думать, что Вы в "отказ" пошли. Наоборот, я тогда дня три - четыре думал над Вашими словами и в дискуссию не лез. И пришел к выводу, что СЭ - допущение, предположение, мнение оценщика о том, что продажа объекта возможна в таком-то ценовом диапазоне в течение срока 0 до 6мес. (раз нам такой срок навязан). И говорить о том, что если я хочу продать за 3 мес, а не за 6 мес. то скидка должна быть такой-то, да еще пытаться сие вычислять отталкиваясь от придуманного срока (даже не срока, а даты) ну попросту ни в какие ворота не лезет. Мисовец пишет: А Вы ЛС считаете капитализацией или все-таки РС гнете вниз по Галасюковски? То, что наваяли г-да Галасюки, моему скудному разуму не по силам. И вообще тенденцию повесить на оценщика все риски - не приветствую. Избегаю расчета ЛС как могу. Банк от рыночной стоимости дает кредит под свой коэффициент, это его право и это его риски. Полученная сумма кредита заемщиком и есть ЛС. Я тут причем и каким боком? Но мне хочется узнать, Василий Григорьевич, Вы противник СЭ в принципе или в том понимании, в котором его пытаются преподнести?
andrey: Извиняюсь за грамматику.
Мисовец: Конечно в понимании, так то они есть, эти СЭ, как исторические факты... тут такой, тут другой, а тут вот и на цену влиял...
andrey: Мисовец пишет: а тут вот и на цену влиял... Ой! Как? Хоть убейте - не пойму. Огрубленно: Проводим анализ динамики цен, строим кривую, дисконтируем и определяем что в ближайший период времени (который более прогнозируем) РС около 95-105%, в более далеком будущем возможен рост или падение цен, но совсем вдаль нам заглянуть трудно или невозможно. Постановляем в ближайшее время РС 95-105%. Как СЭ здесь влияет на РС? Рынок растет полого: диапазон РС +5% уложится например в 6 мес. Рынок падает по крутой наклонной: диапазон РС-5% - 3 мес. Но как СЭ влияет на РС, не понимаю. Правда.
arnold: Мисовец пишет: Риэлтеры Агентства недвижимости Центральное поддержали мнение Оценщика о том, что срок экспозиции таких помещений может составлять до 6 месяцев. В этой связи, следует отметить, что, например, сама сделка по реализации объекта оценки, планируемая в настоящее время примерно на октябрь месяц 2007 года, начала готовиться в январе 2007 года. Отсюда поправка на ликвидность Браво, маэстро! В Италии так зовут учителя. Спасибо, научил ! Судовые брокеры известного в Жмеринке агентства "Морские рога и копыта" поддержали мнение Оценщика о том, что срок экспозиции таких судов может составлять до 6 месяцев. В этой связи, следует отметить, что, например, сама сделка по реализации объекта оценки, планируемая в настоящее время примерно на октябрь месяц 2007 года, начала готовиться в январе 2007 года. Отсюда поправка на ликвидность ... Я, конечно, дико извиняюсь, но Вася Пупкин из ентого агентства не подписал мне справку о "поддержке", даже после того, как я показал ему ФСО и мнение самого Мисовца, включая все его регалии...
Дмитрий: Мисовец пишет: Учу: Наименование Гараж Так это недвижка, как говорится, из другой оперы. И причем доходный подход. А здесь все больше по поводу сравнительного при расчете МиО Разница все таки большая. arnold пишет: но Вася Пупкин из ентого агентства не подписал мне справку Справедливости ради, нужно отметить, что мне в агентствах недвижимости такие справки пишут и печать ставят. Но мне больше нравиться когда они реальные сделки пишут со всеми условиями. А так ув.В.Г. совершил подмену предмета спора. Так что продолжайте дальше, не отвлекайтесь
Мисовец: andrey пишет: Как? Хоть убейте - не пойму. Огрубленно: Проводим анализ динамики цен, строим кривую Я тоже уже перестаю понимать о чем речь. Давайте как-то определимся. Вот нам для разных вопросов нужен СЭ, ну ст. 9 ФСО-2, например. Мы знаем, что на рынке наши объект продаются вяло, можно пол года продавать и так и не продать, это даже не глядя, какая там цена. Другой объект продается шустро, при разумной цене идет влет, ну, по завышенной чуть медленнее, про него скажут, что у него короткие сроки экспозиции. Сложно, конечно, соорудить такой пример, где СЭ применялся бы в сравнительном для внесения поправок, но если такой целью задаться, то... Просто нам в сравнительном и без СЭ есть чем заняться. Теперь, раз нам бывает нужен СЭ, значит надо его как-то определять. Вот Арнольду Дмитриевичу не нравится метод самому подумать и спросить друга, ну, значит, он предпочитает тут исследование рынка. Хорошо. Что это будет за исследование такое, давайте представим... Раз мы интересуемся РС, значит мы ищем СЭ для тех сделок, где цена была рыночная, т.е. продавец, скажем, специально не торопился, а если и продал быстро, то ему посто повезло. Мысленный эксперимент показывает, что в этом случае, если мы соберем много сделок, то будет какое-то распределение СЭ, вряд ли нормальное, но будет какое-то. Ну пусть даже и нормальное. Будет средний СЭ, будет дисперсия СЭ, если четко говорить на основе анализа, то придется сказать, что СЭ данного, скажем, объекта, находится в диапазоне от одного до 12 месяцев с модой на 6 месяцев с доверительной вероятностью 95%, а с вероятностью 5%, соответственно, вылазит и за этот интервал. Причем напомню, что все сделки были рыночные, по крайне мере на первый взгляд... Так как тут влияет СЭ на РС? Если под СЭ мы теперь понимаем распределение всех СЭ с его модой и дисперсией и прочими делами, то такое распределение характеризует, конечно, поведение субъектов на рынке и, разумеется, поведение субъектов нельзя сказать, что оно не влияет на РС. Скажем, если ввести требование закона перед офертами просить разрешение и выдавать его через 2 месяца, то все СЭ вырастут на 2 месяца, распределение сместится вправо. Возможно цены возрастут т.к. предложение на рынке снизится по причине помехи. Если устроить покупателям "Сциллу и Харибду", то цены снизятся, т.к. снизится спрос, хотя СЭ опять же возрастут. Дмитрий пишет: А так ув.В.Г. совершил подмену предмета спора. А какой тут был предмет спора?
Андрей Т: Мисовец Z Dfv ghj j,jheljdfybt? f Ds vyt ufhf; gjlceyekb
Андрей Т: Мисовец Прошу прощения. Я ВАм про оборудование, а Вы мне про гараж Меня интересует исключительно движимое имущество
Мисовец: Андрей Т пишет: Я Вам про оборудование, а Вы мне про гараж Почему про гараж? Последний пост был не про гараж, а про что угодно. Кумулятивка моя была про гараж, но при желании её можно и для оборудования строить, правда никто так не делает. СЭ величина случайная, соответственно, она распределена в диапазоне. Планируя продажу, Вы можете влиять на распределение СЭ ценой, маркетингом, связями, кредитами, так что сокращение средних СЭ не означает обязательного снижения цены. Но с другой стороны исследования, например, Л.А. Лейфера, которые я приводил, основаны на том, что с ростом требуемых СЭ цена растет и выходит на насыщение при РСмакс. При этом наша обычная РС в этой модели уже не является наибольшей ценой, а является наиболее вероятной при даном распределении СЭ или при данной моде СЭ, скажем, при среднерыночном СЭ. Т.е. я вновь хочу подчеркнуть, что вот мы можем теоретизировать насчет СЭ и в неких моделях РС может тогда зависеть от требуемого СЭ. На этом вся ликвидационная стоимость кормится. Мы можем в весьма ограниченном объеме, как правило, анализировать сделки, пытаясь вытащить из них данные о СЭ. Но на этом пути нас ждут многие трудности и то, что народ так спокойно иногда пишет об исследовании рынка, для меня означает только одно: народ рынка просто не исследовал. Могу обосновать. И третье, мы можем, руководствуясь здравым смыслом, вменить объекту оценки подходящий для него СЭ, можем сказать: я разобрался (знаю) и, по-моему, СЭ тут 7-8 месяцев, где-то так.... И это хороший путь, правда если бы ему не мешали грубо бездумные в этом отношении ФСО.
Дмитрий: Мисовец пишет: Э величина случайная, соответственно, она распределена в диапазоне. Осталось только замерить это распределение. Или задать. И проблема будет решена - будет формула по корторой можно считать. Мисовец пишет: Л.А. Лейфера, которые я приводил А еще раз приведите ссылку, пожалуйста
andrey: Мисовец Спасибо за подробные ответы. Дмитрий пишет: А еще раз приведите ссылку, пожалуйста Поддерживаю Дмитрия. Хочется дискутировать на "одной волне". Т.к. в приведенном Вами расчете РС гаража видно, что с сокращением СЭ РС растет. Логично - спрос превышает предложение появляется возможность дороже продать. Но ссылка на Лейфера говорит об обратном. Если я все правильно понял. Мисовец пишет: Но с другой стороны исследования, например, Л.А. Лейфера, которые я приводил, основаны на том, что с ростом требуемых СЭ цена растет и выходит на насыщение при РСмакс. Потому присоединяюсь к просьбе Дмитрия. что бы не было непонимания. И опять, Василий Григорьевич, вертится она или не вертится? У Вас, то, есть СЭ и Вы упорно отстаиваете свою позицию, то, нет СЭ и с таким же упорством отстаиваете и такую точку зрения. СЭ есть - это понятно. Но требуется изменить формулировку с попытки стат.обработки рынка, что потребует титанических усилий (никто этого делать не будет - нет смысла и экономически нецелесообразно, закончится тем же, чем закончилось у Галасюков - громоздкая математика с сомнительными вводными данными - с одной стороны что-то засунули, что-то непонятное внутри поурчало, с другой стороны что-то достали ), на экономическую целесообразность (прогноз). Примеры приводил выше. Может в такой плоскости нужно подумать. В ситуации с экономической целесообразностью мнение сторонних экспертов будет как раз подтверждать прогноз оценщика, а не вторить ему.
Мисовец: Я не ссылку приводил, я его материалы упоминал, которые мне стали известны с семинара недавнего, я не знаю, какой режим для этих материалов. Вполне возможно, что они лежат на его страничке www.labrate.ru/leifer/ Кроме этого, есть куча моделей ликвидационной стоимости, которые идут от предположения, что можно было бы положить на депозит деньги в начале короткого срока экспозиции и снять их с процентами в конце нормального срока экспозиции и тогда проценты будут нижней оценкой скидки на ускоренную продажу. Ну а если снять позже? Значит, дополнительные проценты выглядят нижней оценкой надбавки за увеличение срока экспозиции. Я говорю о том, что бесполезно говорить о сроке экспозиции, не имея в виду конкретный механизм формирования цены. Вот рекламируется концерт группы Scorpions в Москве, что говорят? Говорят: только один концерт. Это, конечно, не уменьшение срока экспозиции концерта! Но вот книжка Джоан Роулинг запасается, а потом одновременно продается, эо уже ближе к ограничению СЭ с одного конца. А для чего так делают? Чтобы повысить цены. Почему? Потому что ясно, что почитателей у этой группы или книги гораздо больше, чем мест на Красной Площади или тираж, и их надо подстегнуть. Т.е. имеется некая модель и в её рамках объявление о короткой экспозиции, родном концерте, начале продаж в 0 часов 0 минут, повышает цену. Ведь продажа билетов на группу практически вынужденная: группа уже приглашена, а это не просто. Концерт назначен, если он не состоится, это крах. Надо продать любой ценой. И дается объявление за две недели до концерта: что торопитесь... Так же делаются рекламные акции о скидках. Ситуация похожая (короткий период), а результат разный. А если бы продавали типовой торговый центр, кто-нибудь писал бы про срочно, торопись? Не факт, т.к. там могла быть другая модель, по той модели торопишься - потеряешь. А откуда берутся модели? Они берутся от представлений аналитика о зависимости цены от СЭ. Т.е. если он управляет ценой, он может это делать для снижения СЭ в одной модели и для повышения прибыли при неизменной экспозиции в другой модели. Если я умею управлять экспозицией, ну хотя бы назначаю срок продажи в рекламе (срок акции), то я опять же от модели делаю это не для того, видимо, чтобы понизить цены. Тут пытались решить проблему, мол, как определить СЭ. А что определять, не решив заранее, кто продает, как продает и чего хочет? тут даже спрашивали не один раз, а где формула по которой цена станка зависит от срока экспозиции. А вот она формула: боинги хорошо продаются на авиационных выставках, которые кратковременны, и хуже в текущей жизни, хотя текущая жизнь неограничена. А вот станки хорошо идущие с авода изготовителя, где их масса, но уходят они быстро, могут зависнуть при ликвидации какого-нибудь АО не уложившись ни в какие сроки. Какая у этих станков средняя экспозиция? А нет её, средней.
andrey: Спасибо Василий Григорьевич! Ваши примеры очень хорошо дополнили мои размышления. Позже напишу подробнее так-же с примерами.
avg: Все-таки всякие рекламные акции, "последние " концерты приводить в качетсве примеров для определения РС не очень корректно. Самое лучшее, это данные рынка, если сможете получить информацию о продажах квартир, коммерческой недвижимости, оборудования, вот это и будет СЭ. Хотя это тоже не очень будет правильным, квартира за 1000000, будет продавться 6 месяцев, а за 900000 - 2 месяца. Где РС? Где СЭ. СЭ зависит от очень многих факторов. Время , место , цена, реклама и т.д. Поэтому обратиться к помощи специалистов конкретного рынка очень даже полезно. Часто опытный риэлтер примерно скажет за сколько времени и за какую цену продастся объект.
Андрей Т: avg Вы все скатываетесь на рынок недвижимости, все-таки по сравнению с оборудованием он ограничен, т.е. менее разнообразен и сроки экспозиции на нем как правило длинее. Я уже писал когда-то, что столкнулся при оценке станочного парка одного завода с реальной продажей, т.е. одновременно мы оценивали станки, а заводчане их продавали (весело было). Для страховки связались с одним из реальных участников этого рынка и распросили его и про особености и про сроки экспозиции средние цены и т.д. Так вот он привел много примеров, но один очень показателен, на тот момент 2004-2005 гг. цены на б/у станки очень сильно зависели от того когда и какое количество станков предложит к продаже какой нибудь завод (а их в Питере много). И ситуация такая складывалась, после выброса на рынок значительной партии станков, цены на них падали, потом постепенно после реализации росли и так до следующего момента новой распродажи. Так это еще пол беды, внутри вида станков разница в спросе была и в свою очередь в ценах на них и это все во времени менялось. Ну и как тут СЭ считать? В оценке было около 1000 раздичных станков. И что мне этот СЭ даст?
avg: Андрей Т Вы совершенно правы. Я с такой ситуацие тоже сталкивался, если на рынок одновременно выкинуть 1000 станков, то цены упадут и вообще не понятно как будет происходить продажа. НО - это тот случай, когда Вы должны учитывать "оптовую" скидку и востребованность рынка на такое кол-во станков. 10 станков с удовольствием купят, а вот 100 или 1000 будет стоять мертвым грузом не пойми сколько времени. Как правильно выйти из такой ситуации я не знаю, все равно кто-то будет недоволен - заказчик и банк, потому что я им оценил по меньшей РС.
avg: Андрей Т Кстати,а почему это касаеться только оборудования? Ведь в недвижке таже самая ситуация. если на рынок вышли много офисных центров, складских терминалов, то цены падают. Выход только один, читать экономическую ситуацию, прогнозы и т.д., чтобы понять насколько насыщен рынок днной продукцией, в том числе оборудованием. Для оборудования - это вообще ключевой показатель, когда планируються новые заводы, линий и т.д. всегда просчитывают емкость рынка на данную продукцию.
полная версия страницы