Форум » Обсудим » Срок экспозиции » Ответить
Срок экспозиции
Kikinda: Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Понятно, что срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит от множества причин, начиная от цены предложения, заканчивая ценами на товары-заменители, рыночные ожидания, В нашем разделе, т.е. в разделе оборудования множество групп, типов, классов оборудования. Встречал ли кто-нибудь данные о сроках экспозиции и как реально их можно подсчитать. К тому же, меня интересует вопрос – стоит ли учитывать срок экспозиции при расчете рыночной стоимости или все и так учтено рынком? Считаю, что эта тема актуальна при оценке предприятий-банкротов, при оценке конфискованного и арестованного имущества, при продаже, да и просто в любой оценке при расчете «стоимости в обмене». Где можно посмотреть сроки экспозиции? Может быть есть какие то нормативные документы? Была одна старенькая [url=http://www.valnet.ru/m7-126.phtmlстатья]статья[/url], но на мой взгляд, она уже устарела.
Мисовец: Владимир Б. пишет: То что Вы рассказали - это история сменяющих друг друга оферт. В каждом новом случае, естественно, начинается новый отсчет СЭ. В принципе да, конечно. можно представить себе такой мысленный эксперимент: продает мужик квартиру за нереальные бабки, никто ее год не берет. Ну он к оценщику, оценщик ему дает реальную цену. Начинается экспозиция по реальной цене. Теперь, если через неделю будет сделка, то какой срок экспозиции: неделя или год + неделя? Для ценового анализа, видимо, неделя, ну для мужика может быть и год. Но вот другая ситуация: продает мужик квартиру по реальной цене, но каждому потенциальному клиенту при осмотре квартиры говорит цену в пределах разумного, но разную. Торгует так пару месяцев и вот приходит новый претендент и услышав цену сразу покупает. Какой тут был срок экспозиции? Секунда? Думаю, что пару месяцев, хотя это всё были теоретически разные оферты. Конечно, можно сказать, что они были одинаковыми с точностью до незначительных колебаний. Но ведь колебания могли быть и значительными с чьей-то конкретной точки зрения... По сути это ещё одна особенность срока экспозиции, такая, что от соглашения начинает зависеть, какие периоды времени мы вообще включаем в этот срок? Например, когда начинает течь экспозиция, когда собственник решил продавать, когда подал объявление об этом, когда оно вышло в печати, или когда его прочло первое заинтересованное лицо? Когда закончилась экспозиция: когда зашел будущий покупатель, когда он принял решение купить, когда был заключен договор, когда произошла оплата или когда объект был передан новому собственнику? Всё это могут быть очень далеко отстоящие друг от друга даты, а зависимости от обстоятельств. Поэтому проще считать, что нет никакого среднерыночного срока экспозиции. Есть некое реальное поведение продавцов и покупателей, в котором срок экспозиции каждого объекта, как исторический факт, неотделим от цены, качества объекта, условий продажи, мотивов и способностей участников сделки, динамики рекламы и т.п. Имея информацию о многих таких случаях, аналитик может предвидеть, сколько примерно времени может занять тот или иной способ реализации объекта. А возможно он такой аналитик, что знает имя покупателя и осталось только позвонить, хотя вот другие, менее искушенные, продают подолгу.
avg: Мисовец пишет: Имея информацию о многих таких случаях, аналитик может предвидеть, сколько примерно времени может занять тот или иной способ реализации объекта. Ну разве это будет возможный среднерыночный СЭ? По-моему как раз и будет. если Вы у специалиста-риэлтора получите инфу, о многих продажах, на пример 1-х квартир, в соопостовивом состоянии и местоположении. Там как раз и будет некий средний срок экспозиции. Могу добавить, что на СЭ - сильно влияет собственно реклама Объекта оценки для продажи на рынке. У одного продавца будет объявление в каждой газете висеть, еще на 1 -стр. и выделенное жирным. А у другого такой же объек, получит по одной строчке в каких-нибудь "Из рук в руки". Явно СЭ будут отличаться.
Андрей Т: Скатились на обсуждения СЭ для недвижки. Но как я понимаю первоначально речь шла об оборудовании. Полагаю, что большинство согласится, что для расчета РС МиО срок экспозиции не нужен. Хоть тут то давайте прийдем к какому-то мнению.
Мисовец: Андрей Т пишет: Полагаю, что большинство согласится, что для расчета РС МиО срок экспозиции не нужен. Хоть тут то давайте прийдем к какому-то мнению. Говорить, что он совсем не нужен ни при каких обстоятельствах, все-таки нельзя. Продажа какой-нибудь иномарки в пределах 200,000 рублей и продажа линии по производству линолеума мощностью 5 км ленты линолеума в сутки это все-таки вещи, для оценки которых нужно понимать, чо срок экспозиции будет разный. На что повлияет это понимание. Вот признанный специалист Л.А. Лефер из Нижнего Новгорода проводит исследования методами статистического моделирования и показывает, что рыночная стоимость может быть представлена, как степенная функция с показателем степени меньше единицы, которая с ростом срока экспозиции или, что в математическом смысле то же самое с точностью до коэффициента, с ростом числа обращений в единицу времени, выходит на плавный рост, когда увеличение, скажем, вдвое срока экспозиции приводит к увеличению вероятной цены на небольшую долю. Нужно понимать, что установленный произвольным образом срок экспозиции объекта однозначно статистически определяет средние цены реализации, а средняя цена это то, что при неких условиях наш закон считает рыночной стоимостью. Какие это условия? В контексте проблемы это разумный срок экспозиции. Но такой срок легко сочинить для иномарки и то, разные специалисты могут дать разный срок. Попробуйте сочинить его для производственной линии... Иными словами, те цены, которые мы наблюдаем на рынке, они являются продуктом тех сроков экспозиции, какие рынок считает нормальными. Если по каким-то причинам рынок станет считать нормальными другие сроки экспозиции, то при условии сохранения предложения цены возрастут и мы будем вынуждены признать, что возросла РС. Можно также сказать, что произведение срока экспозиции на ежедневный объем поставки товара есть объем предложения и тогда, с ростом сроков экспозиции при неизменных объемах поставки, цены снизятся, т.к. при неизменном спросе вырастет предложение. Это и происходит в периоды между праздниками или в межсезонье на потребительских рынках, когда активность покупателей становится настолько низкой, а сроки экспозиции настолько велики, что производители бывают вынуждены свертывать производство, например, новогодних феерверков. Сроки экспозиции зависят от поведения покупателей и готовности продавцов и потому, конечно, существует если не функциональная, то корреляционная связь между сроком экспозиции и степенью насыщения цены, имея в виду модель Лейфера. Конечно, если предполагать, что СЭ нашего объекта как у всех, то знать его не нужно. Но если СЭ таков, что продавцы массово принимают меры, чтобы его сократить, то это уже влияет на вероятные цены, т.е. на РС.
andrey: Мисовец пишет: Вот признанный специалист Л.А. Лефер из Нижнего Новгорода проводит исследования методами статистического моделирования и показывает, что рыночная стоимость может быть представлена, как степенная функция с показателем степени меньше единицы, которая с ростом срока экспозиции или, что в математическом смысле то же самое с точностью до коэффициента, с ростом числа обращений в единицу времени, выходит на плавный рост, когда увеличение, скажем, вдвое срока экспозиции приводит к увеличению вероятной цены на небольшую долю. И тут же Мисовец пишет: Но если СЭ таков, что продавцы массово принимают меры, чтобы его сократить, то это уже влияет на вероятные цены, т.е. на РС. Василий Григорьевич! Моя мысль была в том, что РС на протяжении срока экспозиции - константа. Если продавец начинает манипулировать со среднерыночной ценой, то он сам назначает на свой товар ликвидационную стоимость. Я попытался представить СЭ, как моделирование оценщиком ситуации продажи объекта, при определении РС, когда объект еще не продается или не будет продан вообще. И ставя свою подпись, под навязанными нам свыше 6 мес., мы подписываемся под своим мнением о возможности продажи объекта по цене = РС +/- погрешность.
Мисовец: andrey пишет: Если продавец начинает манипулировать со среднерыночной ценой, то он сам назначает на свой товар ликвидационную стоимость. Совсем не обязательно. Во-первых, фраза не точна. Что значит "продавец манипулирует среднерыночной ценой"? Продавец единичного товара манипулирует только ценой предложения. Продавец партии однородного товара манипулирует ценами своего магазина, тогда как среднерыночная цена зависит в т.ч. от его конкурентов. Во-вторых, если в одном магазине телефоны стоят 7000, а в другом только 6000, то Вы не скажете, где они покупаются быстрее, вполне возможно, как раз, что в первом, т.к. не с дуру же он задрал цены. А во вторых, не факт, что во втором стоимость ликвидационная.
andrey: Мисовец Я рассматриваю РС как некий диапазон. Единой цены - не бывает, так что и 6000 и 7000 из вашего примера попадают в этот диапазон, раз продается и по той и по другой цене. А вот если не 6000, а 3000 (например, новогодние праздники), то это уже ЛС. За неточность фразы - прошу прощения.
Мисовец: andrey пишет: А вот если не 6000, а 3000 (например, новогодние праздники), то это уже ЛС А что в данном случае у Вас является численным критерием? Вот 3000 ЛС, а ка насчет 5500? Где будем талию рисовать?
andrey: Мисовец Талию будем рисовать посредством проверки на выбросы.
Мисовец: Ну так, а когда Вы про 3000 писали, где была у Вас проверка на выбросы?
Владимир Б.: "Мальчики, не ссорьтесь - давайте я вам лучше стихи почитаю" А вот ещё был случай. Некий товар продавался себе ни шатко, ни валко - короче, по РС при некотором среднем СЭ. Вдруг - оставим в стороне причины - спрос на данный товар существенно возрос, в результате выросла его РС, а срок экспозиции - сократился. А говорили про прямую зависимость
Дмитрий: А вот если с другой стороны посмотреть: А какой вид функции плотности вероятности цены в рамках срока экспозиции? Нормальное распределение - то есть посередине срока экспозиции скорее всего пройдет сделка. или, например, Пуасоновский поток - скорее всего в конце или в начале (смотря какой знак) срока экспозиции Или еще что-нибудь.
Мисовец: Дмитрий пишет: А какой вид функции плотности вероятности цены в рамках срока экспозиции? Да, это было бы интересно. Причем априори, конечно, можно ожидать разные ситуации на разных рынках, от чегно то ведь это зависит. К сожалению, по-видимому, никто этого не делал. Слишком трудоемко.
andrey: Прочитал предыдущие посты со времени моего отсутствия на этой ветке и еще раз утверждаюсь в мысли, что СЭ исключительно оценочный термин. Другими словами СЭ - допущение оценщика и не более того. Оценщик просто высказывает свое квалиффицированное мнение о том, что на протяжении такого-то периода (но не более к примеру 6 мес) он предполагает такую-то РС. А какие сроки реализации объектов, в промежутке СЭ и до окончания срока жизни, одному богу известно. Пример - продукты питания: СЭ - оставшийся срок годности; МиО и недвижка имеют более продолжительный "срок годности", чем 6 мес и исходя из анализа, предположений и т.д. делается допущение, что РС за этот срок не изменится. Объект не реализовался (даже госстрах 100% гарантии не дает) делается повторная оценка, возможно с более глубоким анализом, устанавливается новая РС и СЭ для новой РС - не более 6 мес. Т.е. делается предположение, что 6мес. не такой большой срок для каких либо существенных изменений на рынке, о внезпных факторах думаю говорить нет смысла - их предвидеть невозможно. Тенденцию при расчете Рс учесть можно, а непредсказуемостью может похвастать только природа и любимое правительство.
Kikinda: Нет Андрей, оценщик определяет стоимость на конкретный момент времени, на дату оценки. При расчете рыночной стоимости мы предполагаем нормальный срок экспозиции. А вот при расчете ликвидационной стоимости мы должны так или иначе учитывать сокращенные сроки экспозиции.
avg: Я тоже здесь на форуме писал, что СЭ нужна только для расчета ликвидационной стоимости. Вот в этом случае приходиться как-то выкручиваться и определять и ликвидность и эластичность и коэф.ликвидности. При оценке РС, мы определяем стоимость с при продаже в разумные сроки экпозиции принятые на данном рынке, а какие они, какая-разница? Хоть месяц, хоть год, РС от этого не измениться. Никаких расчетов СЭ оценщик как правило не определяет.
andrey: Kikinda пишет: Нет Андрей, оценщик определяет стоимость на конкретный момент времени, на дату оценки. Согласен. А что происходит на следующий день после даты оценки, оценщик умывает руки, так нужно понимать? Если есть стоимостной диапазон +/- 5% определенный оценщиком, то почему не может быть временного диапазона (СЭ) действительности диапазона РС. Kikinda пишет: При расчете рыночной стоимости мы предполагаем нормальный срок экспозиции. Это как? Кто, на ком, стоял? avg пишет: При оценке РС, мы определяем стоимость с при продаже в разумные сроки экпозиции принятые на данном рынке, а какие они, какая-разница? Хоть месяц, хоть год, РС от этого не измениться. Никаких расчетов СЭ оценщик как правило не определяет. Как определить не определяяя принятые СЭ? И кем принятые? Хорошо. У Вас есть "жэелезные" данные: кол-во предложений 100 ед./мес, кол-во сделок 10 ед./мес. Каков СЭ? В течение какого срока, Вы предполагаете продажу объекта оценки - 1мес., 5мес., 10мес.?
Андрей Т: Я вообще перестал понимать суть спора. Сторонники использования срока экспозиции при определении РС научите сирых, как им пользоваться, т.е. рассчитывать, учитывать и в конце концов самое главное - напишите зачем он все-таки нужен при определении РС оборудования. Приведите хоть один пример его использования. Может тогда и дойдет его нужность до нас.
Мисовец: Андрей Т пишет: научите сирых, как им пользоваться Учу: Наименование Гараж Инвентарный номер 29647/32908 Год постройки 1979 Норматив службы, лет 60 Прогноз срока службы, лет 32 Ликвидность, месяцев 6 Безрисковая ставка 7,57% Поправка на риски 3,75% Поправка на ликвидность 3,79% Бремя управления 2,00% Норма возврата капитала 3,13% Ставка капитализации, r 21,84% Ставка для земли 9,57% Ликвидность (Exp) Показатель ликвидности определяется на основании выводов о текущем состоянии рынка оцениваемого объекта. Как правило, такие оценки носят экспертный характер, поскольку анализ сроков ликвидации объектов представляется чрезвычайно трудоемким. Понятие ликвидности также может отличаться для случаев различных задач оценки. Так, например, в отношении предметов залога ликвидность с точки зрения рынков недвижимости крупных городов может быть : • высокой — для залога со сроком реализации менее 30 дней; • средней — для залога со сроком реализации от 30 до 90 дней; • низкой — для залога со сроком реализации от 90–180 дней; • безнадежной — со сроком реализации более 180 дней. Однако ликвидность помещений объекта оценки значительным образом определяется локальным соотношением спроса и предложения складских и иных помещений в районе расположения объекта оценки. На дату оценки эта ликвидность мала, поскольку на рыке преобладают предложения. Согласно ст. 12 ФСО-1 «Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается со дня представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним». Риэлтеры Агентства недвижимости Центральное поддержали мнение Оценщика о том, что срок экспозиции таких помещений может составлять до 6 месяцев. В этой связи, следует отметить, что, например, сама сделка по реализации объекта оценки, планируемая в настоящее время примерно на октябрь месяц 2007 года, начала готовиться в январе 2007 года. Отсюда поправка на ликвидность = 7,57% * 6/12 = 3,79% Пользоваться ставкой капитализации научить?
avg: Мисовец Вы пишете про оценку ликвидационной стоимости, с этим я полностью согласен, но Андрей Т писал про определение РС. СЭ для определения РС нигде ни в каких формулах не учитываеться, ни в недвижке ни в движимом имуществе.
полная версия страницы