Форум » Обсудим » Срок экспозиции » Ответить
Срок экспозиции
Kikinda: Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Понятно, что срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит от множества причин, начиная от цены предложения, заканчивая ценами на товары-заменители, рыночные ожидания, В нашем разделе, т.е. в разделе оборудования множество групп, типов, классов оборудования. Встречал ли кто-нибудь данные о сроках экспозиции и как реально их можно подсчитать. К тому же, меня интересует вопрос – стоит ли учитывать срок экспозиции при расчете рыночной стоимости или все и так учтено рынком? Считаю, что эта тема актуальна при оценке предприятий-банкротов, при оценке конфискованного и арестованного имущества, при продаже, да и просто в любой оценке при расчете «стоимости в обмене». Где можно посмотреть сроки экспозиции? Может быть есть какие то нормативные документы? Была одна старенькая [url=http://www.valnet.ru/m7-126.phtmlстатья]статья[/url], но на мой взгляд, она уже устарела.
avg: andrey andrey пишет: Т.е. срок экспозиции - гарантия (знаю, слово не хорошее, лучше - мнение) оценщика о стабильном значении РС в течении срока действия заключения. С каких это пор заключение оценщика гарантия? Наоборот, мы оцениваем РС только на дату оценки и не несем никаких рисков, что внешние экономические или другие факторы могут изменить ситуацию на рынке. Срок экспозиции нужен только для оценки ликвидационной стоиомости. Каким-то образом будет меняться РС, например крупного имущественного компллекса, если средний срок экспозиции, например, 1 год или 2 и т.д., как была РС, так и осталась. А у нас (в России) рекомендованный срок использования отчета 6 месяцев, но это рекомендованный.
andrey: avg пишет: если средний срок экспозиции, например, 1 год или 2 и т.д., как была РС, так и осталась. И вы можете указать значение РС, которую вы определили на дату оценки, через 1 или 2 года? И откуда вы взяли 1 или 2 года? Есть данные?
avg: Все дело в том, что на РС, срок экспозиции никак не влияет.
andrey: Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Фух, Андрей, разве я говорил, что срок экспозиции влияет на РС. Я как раз говорил о неизменности РС в течение СЭ. Согласно определения СЭ я предполагаю, что на дату оценки, я выставил объект на продажу и говорю о значении РС именно в этот срок. Это мои мысли, такие. А через 6 мес. РС может измениться (скорее всего изменится) и методика предусматривает проведение переоценки объекта после истечения срока действия заключения. Выдержка из отчета нашей фирмы: "результаты независимой оценки являются действительными в течение 6 месяцев от даты оценки." Все - дальше РС, указанная в отчете НЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНА. Прошло 6 мес. - не продано имущество (срок реализации не совпал с СЭ), делаем другой отчет и определяем новую РС со сроком экспозиции 6 мес. Я все это не утверждаю, а предлагаю обсудить. Вы как то находите в словах других, то чего там нет, а потом сами себя публично высекаете.
avg: andrey Я работаю по нашим Российским стандартам. вот моя фраза из отчета: Результат оценки стоимости объекта оценки на основании п.20 Стандартов оценки (утв. Постановлением Правительства РФ от 6.06.2001 г. № 519), может быть признан для совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчета. А это п.20 - собственно 20. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Везде написано рекомендуется, а если считать, что еще за эти 6 месяцев может произойти все. что угодно в экономике, то тем более. Главное факт оценки на дату оценки. Хотя, как написано в тех же МСФО Оценщик должен следить за коньюктурой и предполагать како-то развитие событий, особенно, если он об этом знает.
avg: Сорри МСФО=МСО. Я хотел сказать, что есть принципиальная разница между рекомендуеться и являюся действительными.
Дмитрий: andrey пишет: Все - дальше РС, указанная в отчете НЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНА. На мой взгляд не совсем так - РС модет быть и действительной, а вот отчет, как документ доказательной силы, оную теряет.
andrey: Дмитрий пишет: На мой взгляд не совсем так - РС модет быть и действительной, а вот отчет, как документ доказательной силы, оную теряет. Дима, давайте не думать об авторах стандартов и методик хуже, чем они есть на самом деле. Если в методике установлена дата 6 мес., например, то она откуда то взялась? И если документ утерял доказательную силу, то предполагается, что РС необходимо доказать на новую дату. Мы все с этим сталкиваемся. Своим первым постом я хотел пойти не по пути обструкции авторов, а предложил подумать всем нам, что авторы хотели сказать, когда писали методики. Андрей, я вас призываю: давайте перед тем как спорить, думать о том, что хотел сказть автор.
Игорь г. Львов: Интересно. Срок экспозиции - 1год. Срок действия отчета 6 месяцев. (Натянули клиента на доп. расходы).
avg: Игорь г. Львов Это для банков нужно в основном при получении кредита. Кредит, как правило берут на срок больше 6 месяцев - 1 год или больше, вот меня банки и заставляют подтверждать стоиомсть по прошедствии 6 месяцев или в виде отчета или в виде письма. А есть такой банк, в котором вообще какждые 3 месяца от нас подверждение требуют. Мы в зависимости от объекта оценки и от Заказчика не стараемся специально ему доп.расходы делать.
andrey: Игорь г. Львов пишет: Интересно. Срок экспозиции - 1год. Срок действия отчета 6 месяцев. Игорь Исакович 1 год откуда? У Вас есть данные, которые подтверждают, что металлорежущее оборудование продается через 3 месяца, 2-х комнатные квартиры через 6 месяцев и т.д. Давйте так попробуем: "Мазда" выпускает около 3х млн. авто в год (при этом не считает себя крупным игроком), в году 525 600 мин., тогда получается, что СЭ для любого авто "Мазда" - 10,5 сек? Я думаю понятия срок реализации и срок экспозиции несут разную смысловую нагрузку. СЭ - срок устойчивого, спрогнозированного оценщиком, значения РС. СР - срок принятия маркетинговых решений. Хочешь быстрее обернуть капитал - сбрасывай цену. Но еще не факт, что это есть удачное решение. Толпы страждущих не сметают прилавки на которых написано минус 10%.
arnold: andrey пишет: Я как раз говорил о неизменности РС в течение СЭ. Ничего не понимаю. Кстати, Вот пример с Украины и Италии. Арестованное за неуплату долгов в Неаполе украинское пассажирское судно "Одесса" по решение суда выставлено на аукцион. Объявлена продажная цена ( 100% ) - прошло 6 мес. ( 80%), еще 6 мес. ( 60%) и т.д. еще 2 года. Цена снижалась до смешной (относительно) и спустя примерно 4 года судно купил олигарх из Одессы по РС ( по понятиям - чтобы шикануть в Одессе). Смысл - РС появилась лишь тогда, когда есть не только продавец ( он был все годы - суд г. Неаполь, Италия), но и покупатель. Кстати, олигарха убили, а судно ржавело в Одессе еще два года, после чего было продано на металлолом. Вопрос : влияет или не влияет СЭ на РС ?
andrey: Задаю ответный вопрос, хотя конечно не прилично отвечать вопросом на вопрос, какова в Вашем случае РС: 100% или смешная? В Вашем примере хорошо виден рынок: нет РС нет покупателя, появилась РС - появился покупатель, а не наоборот. Это у нас может быть наоборот.
Владимир Б.: arnold пишет: Вопрос : влияет или не влияет СЭ на РС ? Не влияет. То что Вы рассказали - это история сменяющих друг друга оферт. В каждом новом случае, естественно, начинается новый отсчет СЭ.
avg: arnold Типичный случай - такое часто. Если бы суд Неаполя обратился бы к проф.оценщикам, то наверняка изучив рынок они написали бы 20% от той стоиомсти. что выставили на аукцион. А вообще, как правило, оценщику бывает нужно определить начальную цену на аукционе, он не будет ничего завышать.
andrey: avg Осторожней Андрей. Как бы Вы не задели Юнитера за личное Вы думаете РС, в этом случае, устанавливали присяжные заседатели
avg: Ничего личного. Просто когда я оцениваю для приставов, то там всегда или ликвидационная стоиомость или начальная цена для аукциона, хотя я ее все равно через РС расчитываю естественно. Изучаю рынок, смотрю, что и как, стараюсь себя не подставить, т.к. в протиивном случае, все (или почти) все шишки на оценщика посыплются. Это тот самый случай, когда при оценке б/у токарного станка, Вы увидите кучу предложения и рассчитаете РС, но в реальности позвонив в фирму. которые их покупают для перепродажи вам скажут, что такое добро не нужно, или нужно только по заявке от будущих покупателей. И Вы Ваш станок можете месяцами продавать. Но, я все таки считаю что для определения РС - срок экспозиции не нужен. Нужно только в тех случаях, когда твердо стоит задача продать в определенный срок - тогда оценщику нужно определить срок экспозиции, вполне возможно он будет вполне рыночным.
arnold: Владимир Б. пишет: В каждом новом случае, естественно, начинается новый отсчет СЭ. Это интересная трактовка, что-то новое ? Тогда можно говорить, что объект не простоял 4 года, прежде чем его купили, а всего лишь пару месяцев ( периодически объявления о продаже публиковались в морской прессе). Этот пример я привел, поскольку имею вырезки из газеты и демонстрирую на семинаре, наглядно показывая, как меняется цена продажи ( предложения) в зависимости от СЭ. avg пишет: Типичный случай - такое часто. Если бы суд Неаполя обратился бы к проф.оценщикам, то наверняка изучив рынок они написали бы 20% от той стоиомсти. что выставили на аукцион. К сожалению, итальянцы не знали тогда о существовании проф. оценщика из Питера с ником avq , поэтому первую оценку выполнял профессор итальянского морского университета в Неаполе. Конечно, задним числом, спустя многие годв можно утверждать, что он завысил РС намного. В таких случаях в Одессе говорили : "ты умный, как моя жена потом" . avg пишет: Но, я все таки считаю что для определения РС - срок экспозиции не нужен. Нужно только в тех случаях, когда твердо стоит задача продать в определенный срок - тогда оценщику нужно определить срок экспозиции, вполне возможно он будет вполне рыночным. Действительно, не нужен СЭ. Не дело оценщика определять срок экспозиции, он не обладает даром Ванги или Мессинга. Тем более что его, оценщика, с 01.01.2008 , если чего не так, заказчик может потащить в суд
avg: arnold Я так понимаю, что Вы немножко стебетесь , т.е. шутите. Только, то, что оценку производил профессор - судно не продалось по той цене, которая была им определена? Что это означает, да ничего или профессор ошибся или объект оценки такой оказался, что сменилась конъюктура рынка или еще какие факторы , в результате и РС поменялась, но уже после даты оценки. Срок экспозиции, я указываю в отчете при оценке РС, только когда меня об этом просят, тогда пытаюсь получить сведения от специалистов рынка, того типа оборудования или недвижимости, которое оцениваю. arnold пишет: Тем более что его, оценщика, с 01.01.2008 , если чего не так, заказчик может потащить в суд потащить в суд можно всегда, но причем тут срок экспозиции? если не определялась ликвидационная стоиомость, то он нигде в отчете не указывается.
Владимир Б.: arnold : интересная трактовка, что-то новое ? Отнюдь. Утверждение: если один и тот же товар предлагается на рынке по разной цене, то это суть РАЗНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ, скорее можно назвать банальностью. arnold пишет: наглядно показывая, как меняется цена продажи ( предложения) в зависимости от СЭ. Думаю, что Вы наглядно демонстрируете, в данном случае, нечто обратное. По цене 1 судно не продавалось 4 года. По цене 2 было продано за 2 месяца. А если бы оно сразу было бы выставлено по цене 2? Наверное – не было бы и этих 4 лет. По-моему, из этого явно следует, что: 1. Мы имеем дело с независимыми предложениями – хотя бы речь шла об одном и том же объекте. Изменение цены предложения создало НОВОЕ предложение. И рынок живо отреагировал на это новое предложение. 2. В паре «ЦП – СЭ», аргументом является ЦП, а функцией СЭ. Это он меняется в зависимости от цены предложения (продажи). Если было бы наоборот, то легко можно смоделировать ситуацию, при которой объект никогда бы не был продан: назначив заведомо неприемлемую для покупателей цену предложения. Тогда, при изменении аргумента-СЭ от 0 до бесконечности фукция-ЦП оставалась бы неизменной (представьте график функции у = const), наглядно демонстрируя, что ЦП может вовсе не зависеть от СЭ.
полная версия страницы