Форум » Обсудим » Срок экспозиции » Ответить
Срок экспозиции
Kikinda: Срок экспозиции объекта оценки — период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Понятно, что срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит от множества причин, начиная от цены предложения, заканчивая ценами на товары-заменители, рыночные ожидания, В нашем разделе, т.е. в разделе оборудования множество групп, типов, классов оборудования. Встречал ли кто-нибудь данные о сроках экспозиции и как реально их можно подсчитать. К тому же, меня интересует вопрос – стоит ли учитывать срок экспозиции при расчете рыночной стоимости или все и так учтено рынком? Считаю, что эта тема актуальна при оценке предприятий-банкротов, при оценке конфискованного и арестованного имущества, при продаже, да и просто в любой оценке при расчете «стоимости в обмене». Где можно посмотреть сроки экспозиции? Может быть есть какие то нормативные документы? Была одна старенькая [url=http://www.valnet.ru/m7-126.phtmlстатья]статья[/url], но на мой взгляд, она уже устарела.
Мисовец: Так Вы разберитесь. В статье ставка капитализации определяется на основе ставки дисконтирования, а в ней, как Вы признали, есть при кумулятивке поправка на ликвидность..., а значит и в СК она будет. В чем Ваш вопрос я не понимаю. Ликвидность - Ставка дисконтирования - Ставка капитализации... Вуаля.
avg: Мисовец Чесно сказать, , но я не очень понимаю как ставку дисконта с ставкой капитализации вы сравниваете, я знаю одну формулу R=V/C.
Мисовец: avg пишет: я не очень понимаю как ставку дисконта с ставкой капитализации вы сравниваете, я знаю одну формулу R=V/C Ставка дисконта приводит отдельный платеж к текущей дате, ставка капитализации приводит к текущей дате весь ряд равновеликих или линейно изменяющихся платежей, соответственно, математически эти две ставки связаны как отдельный элемент ряда и сумма элементов этого же ряда. ВОт так я их и связываю, но я не первый, кто их так связывает. Формул в цитированной статье поболе будет.
avg: Мисовец Ну формул там много, особенно ссылка на первый источник информации..Джек Фридман, Николас Ордуэй. Я вот, как-то не увидел там ни каких кумулятивных методов и скидки на неликвидность. Впрочем. как и в остальных источниках. То, что ставка капитализации связана с ставкой дисконта, я не спорю так и есть. Только они расчитываються разными методами, причем принипиально разными.
Владимир Б.: Дмитрий пишет: Я могу вратце пересказать предыдущие серии: Экий Вы суровый, Дмитрий. Но, наверное, справедливый
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Из всего вышенаписаннного как-раз и можно сделать вывод, что срок экспозиции влияет на оценку недвижимости Насчет "всего вышенаписанного" - эт ты зря. Я лично такого не писал. То есть, ты сделал вывод, что РС = F(Tэксп) Можно тезисно обосновать эту зависимость?
Андрей Т: Владимир Б. Я такого не говорил. Я имел ввиду, что срок экспозиции еще может оказывать какое-то влияние на расчет РС в недвижимости. Но для оборудов ания никак пока не могу понять куда его привязать и самое главное, как этот срок обосновать. Например у меня два станка, один токарный 1М63, а второй сверлильный 2М112 и как я должен рассчитать этот срок и накой он мне вообще для расчета РС, если честно то и для ликвидационной стоимости для банков мы его берем не обоновывая, а иак примерно по своим ощущениям. А в недвижке я знаю просто один объект в Питере, когда он начал выставляться и что его 2 года не могли продать, осиальные аналогичные уходили в течении года, но и в этом случае выводы однозначно делать нельзя, не зная мотивации продавца этого объекта.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: То есть, ты сделал вывод, что РС = F(Tэксп) Я тоже считаю так. Т.е. если срок экспозиции - среднерыночный (уже вижу клыки по-поводу нового термина) т.е., как минимум, не укороченный и не регламентированный соответствующим документом (тюе. по сути тоже меньше среднерыночного), тогда стоимость равна РС, в иных случаях =К*РС. В типичной для этого случая ситуации К<1. Здесь есть два вопроса на которые я не имею ответа: 1 какой срок экспозиции обеспечивает продажу объекта по рыночной цене и как его определить; 2 как определить этот самый коэффициент К. PS Среднерыночный срок экспозиции - срок типичный для продажи подобных объектов на рынке по РС бе здополнительных условий.
Мисовец: Игорь г. Львов пишет: Среднерыночный срок экспозиции - срок типичный для продажи подобных объектов на рынке по РС без дополнительных условий. Это понятно, но вот нет на рынке никакого этого срока. Во-первых, тут можно уверенно ожидать по крайней мере бимодальность: - первая мода, это такой срок экспозиции, в который продавец действует грамотно, как маркетолог, и обеспечивает эффективную экспозицию в этот самый срок. Плюс он, может быть, дает скидку в размере своего выигрыша от более быстрой продажи, т.е. вот если цена = РС и можно продать прямо сейчас вот этому но со скидкой Дельта, а можно продать без скидки, но другому через месяц, то логично сделать скидку в размере РС*I, где I - месячный процент инфляции по сегменту объекта оценки или даже меньше. - вторая мода это типичное поведение на этом рынке. Вы, наверное, не станете утверждать, что на рынке типичное поведение всегда наиболее эффективно. Наконец, если учесть, что, вероятно, на многих рынках распределение цен бимодально, то для каждой моды, т.е. локальной РС, видимо, есть свой среднерыночный для этой моды срок экспозиции. Кроме того, ясно, что распределение сроков экспозиции не может быть нормальным, я думю ясно почему, поэтому тут надо определить, что такое вообще среднее из сроков экспозиции, если сроки экспозиции распределены не по нормальному закону. Это никто не изучал, но есть основания считать, что не будет там удобного распределения. В общем, хорошо бы было, если так, но по сути то всё сильно по другому.
andrey: Если уж заговорили за дисконтирование, то у меня вопрос к аудитории: "У Ковалева есть формула, где базовая ставка - номинальная ставка по депозиту = реальная ставка по депозиту + индекс инфляции. Получается: взяли номинальную превратили ее в реальную, очистив от инфляции, а потом прибавляем индекс инфляции?"
Игорь г. Львов: Мисовец Дак я и говорю, что ответов у меня нет. Одни вопросы.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Я тоже считаю так Вы с Андреем мастера телегу впереди лошади запрягать, я знаю Влияет - это когда, к примеру, объявил продавец: "Срок экспозии этого объекта - 3 месяца!" И народ валом повалил Реникса какая-то... Вот как РС влияет на Тэксп - это я понимаю.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Я такого не говорил. Именно это ты и сказал, см пост 21.12.07 11:02.: Из всего вышенаписаннного как-раз и можно сделать вывод, что срок экспозиции влияет на оценку недвижимости. Оказывается - "срок экспозиции влияет" это означает "срок экспозиции еще может оказывать какое-то влияние". Никак я ваш северный диалект не могу освоить.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Реникса какая-то... Не въехал. Наверное жаргон или пробел в образовании. Насчет запрягов и телеги. Наверное все-таки надо говорить о шансах продать объект по рыночной стоимости в сроки, которые меньше типичных среднерыночных.
Андрей Т: Владимир Б. У тебя, что очепяток не бывает. Иногда бывает тяжело мысли которые в голове, корректно изложить на бумаге, а ты сразу зубами выхватываешь кусок из текста, а полностью смысл написаного не улавливаешь, потому-что голодный наверное был, лишь бы критикануть, вот
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Наверное жаргон или пробел в образовании Это из раннего Чехова: один ученик написал: "чепуха", а другой по-латыни прочитал "реникса". Щирому украинцу москалей не читать - не зазорно. Наверное все-таки надо говорить о шансах продать объект по рыночной стоимости в сроки, которые меньше типичных среднерыночных. Так корректнее, конечно. Но - зачем? Я не понимаю, какой в этом практический смысл.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: а ты сразу зубами Порода такая. На том стоим. Вам, котам, волю дай - вообще ни о чем не договориться будет: думаем одно, пишем другое, а имеем в виду третье. Чётче формулировать будешь, когда твердо знаешь - "Большой брат смотрит на тебя" А я ошибусь - стреляй Чапая.
Андрей Т: Не, стрелять не буду, а кто вместо тебя будет наши очепятки пожирать, волки они сам знаешь санитары А если серьезно, то никто так и не написал, когда и как использовал срок экспозиции при оценке РС оборудования. Сылаются на Кикинду, но я не знаю где это посмотреть, подскажите.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: кто вместо тебя будет наши очепятки пожирать Мне нравится скромность с которой всякая злостная ересь мягко именуется опечаткми, описками... никто так и не написал, когда и как использовал срок экспозиции при оценке РС Мне кажется - никто и не напишет
Андрей Т: Вот тут я с тобой как ни странно на 100% согласен. Интересно кто как этот срок при расчете ликвидационной считает, я по своей интуиции и опыту, иногда у продавцов спросишь, но они говорят, что все это плавающее состояние и зависит от многих факторов.
полная версия страницы