Форум » Обсудим » Точность в оценке » Ответить
Точность в оценке
Владимир Б.: Кикинда решила, что пора поговорить о точности. А с ней - не поспоришь. Она - звезды раздает Хотя говорили вроде уже где-то тут... перенесено из темы Следственный эксперимент. ОСС. Часть 2. Администратор Kikinda Сама-то ты как оцениваешь точность полученного тобой результата? Довод насчет дилера неубедителен. Мало ли чего ему недоступно (я знаю некоторых дипломированных оценщиков, которые вообще ничего не смыслят в оценке). Я что - методы расчета должен выбирать с оглядкой на IQ дилеров, что ли?
Игорь г. Львов: Ну если банк готов дать кредит а проведенные исследования показывают, что РС отчета ложится в диапазон рынка, то какие вопросы. Все-равно дадут под оборудование 50%, а 130/2=65, что меньше 90 на 28%. Другого пути нет при скудности исходной информации. Разве что надуть щеки и налепить кучу экспертных коээфициентов. Факт - есть ось значений 130-90. Все, что в ней это уже нормально. В таких случаях можна ввести ограничение по достоверности значения полученной РС с указанием этого диапазона.
Владимир Б.: AMar пишет: +/- 40% Почему? Kikinda пишет: ак какая вероятность, если на рынке всего одно предложение? 100% Андрей Т пишет: Не надо меня за .... держать. Извини - так и не догадался, за какое место тебя нельзя держать. Хвост? Андрей Т пишет: начинаются рассуждения, согласовангия и экспертные мнения Неинтересно тебя кусать - ты не реагируешь практически. Трудности есть - не спорю. Но их надо как-то решать - и поскорее. В пятницу нам банк завернул отчет. Их эксперт считает, что при согласовании подходов расхождение значений не должно превышать 5% Пока МЭРТ молчит как мэртвый - другие не дремлют и пишут свои стандарты. Даже волку зла не хватает Завтра попытаюсь оспорить это. Хотя шансов - сами понимаете...
Игорь г. Львов: Держись. Можно сослаться на книгу Грибовского Оценка доходной недвижимости. Там есть описание максимальных зеначений погрешности. Так всегда. А судьи кто? Этот урод с банка сколько сделал сам оценок? Он считает, а мы - рассчитываем, вот и вся разница.
Андрей Т: Волку Сочуствую насчет банковского эксперта и 5%. Бред. Но такие эксперты есть к сожалению. Спроси его почему именнно 5%. Может ответит. Или сам свой бред поймет. Я обычно допускаю 30%. Но ты опять скажешь, что это мой ......
Никитин С: Он считает, а мы - рассчитываем, вот и вся разница. Андрей Т пишет: 5%. Бред "Первое желание человека, забравшегося на верх - плюнуть в низ". Так и этот считает, что он сверху. Владимир, держи хвост пистолетом!
Владимир Б.: Коллеги, спасибо всем большое за поддержку. Очень тронут. Хотя беда, конечно, общая. Я не думаю, что наш случай проистекает из произвола конкретного эксперта (экспертки, точнее). В последнее время много говорят о кризисе неплатежей в банки. Я так понимаю - банки вырабатывают какие-то контрмеры- в том числе и по линии оценки залогов. Возможно - это проявление новой политики банков. Еще одно новшество, из той же сопроводиловки: "Затратный подход - лучше всего заказать смету, например, в Гражданпроекте..." (оценивалось двухэтажное здание). Каково? А? Вот и держи хвост как хочешь...
Андрей Т: А также техническую экспертизу. Я только за, если Заказчик согласится платить за это и сроки будут соответственные. Лафа наступит, берешь кучу денег и полгода одно здание делаешь
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Я обычно допускаю 30%. Но ты опять скажешь, что это мой ...... Опять загадками пишешь. Опять эти многоточия Что касается 30% - ничего я не скажу. Если помнишь - я говорил (точнее - цитировал авторитеты) о 10% точности СП и 15-20 % - ЗП (про ДП - вообще умолчу). Поэтому допускаю, что в худшем варианте м.б. 30% отклонения.
Игорь г. Львов: Я таки нашел ссылку. С.В.Грибовский “Оценка доходной недвижимости”, СПб—2001. Серия. Учебное пособие для вузов. Стр. 200. Третий абзац снизу. В литературе можно встретить весьма скудные и разноречивые сведения о точности экономических расчетов, погрешности которых, по мнению авторов, колеблются от 5 до 25 % [23]. Так, показатель себестоимости продукции определяют с погрешностью 3-5 %, а исходные данные — 10-20 %. Погрешности при укрупненных расчетах технико-экономических обоснований в ряде случаев достигает 30%.. Здесь [23] - Ковалев А.П. Оценка стоимости основных фондов-М.: Финстатинформ, 1997. Может кому-то поможет как аргумент. У нас любят печатное слово.
Никитин С: Игорь г. Львов пишет: Я таки нашел ссылку. С.В.Грибовский “Оценка доходной недвижимости”, СПб—2001. Сергей Викторович математик, ему с процентами и карты в руки, спорить не буду... Математические модели оценки земли и недвижимости, разработанные С.В. и реализованные в виде рабочей книги Ёкселя активно применяются в Питере для госсобственности. Очень удобно, но похоже на "черный ящик" - есть входящие данные, нажал на кнопку и................. опань-ки результат. Хотя мне рассказывали (это можно в перлы) один товарищ, который нам сосвсем не товарищ, оценил так башенный кран для залога, т.е. вместе с земельным участком на котором он установлен.
Владимир Б.: Игорь г. Львов Спасибо за ссылку! Используем в борьбе Коллеги! Давайте соберем все подобные ссылочки. У кого что есть?
Андрей Т: Волку Еще есть зубы когти и хвост А если серьезно, то спроси почему 5%, пусть ответит и нам интересно очень.
Иван Б.: Все разговоры о точности в оценке, построенные на расхождении конечных результатов или промежуточных расчетов, по сути бумагомарательство, так как основная ошибка закладывается на этапе подбора аналогов и она между прочим никак не учитывается. Видел отчет известной компании с расхождением между подходами меньше 5 % - вроде красота, но всмотреться в суть расчетов - изначально аналоги подобраны неверно (ни по состоянию ни по характеристикам) и полученную стоимость рыночной я бы не назвал, хотя задекларированная точность 5 %. Андрей Т В вашем примере можно говорить лиш об условно-рыночной стоимости (с ограниченным рынком) и в результате торга цена в таких сделках двигается значительно, иногда падает до 50 %. Сталкивался с подобным, при оценке шахтных очистных комплексов стоимостью сотню млн руб., были единичные сделки. И как говорили сами шахтеры если есть покупатель которому нужно это оборудование стоимость 100 млн руб, а если в данный момент такого нет и не известно когда появится в лучшем случае продаш с дисконтом 40-50 %, потому-что замораживать средства для приобретения про запас никто не захочет. В вашем примере бы ориентировался на цифру 100, все-таки это сравнительный подход, и банк устроит что взята не самая большая цифра из выборки
Владимир Б.: Про 5% спрошу, конечно. Но лучше убедить насчет 30
Владимир Б.: Иван Б. не согласен с Вашим: Все разговоры о точности в оценке, построенные на расхождении конечных результатов или промежуточных расчетов, по сути бумагомарательство Можно и нужно выстраивать наряду с оценкой стоимоси и оценку точности. Иначе - что это за результат - без точности? Вот это уж точно - не результат, а бумагомарание. А методы - они есть. Просто никто серьезно этой проблемой не занимался. основная ошибка закладывается на этапе подбора аналогов и она между прочим никак не учитывается. Дык - кто мешает? А 5% в отчете - чисто подгонка. Можно и еще точнее, конечно
Иван Б.: Про точность оценки можно говорить, если после оценки была продажа актива - вот и расхождение между оценочной и рыночной стоимостью. А как вы учтете (измерите) точность подбора аналога? По методикам описанным в книгах расчет точности строится на расхождении между подходами, на промежуточных расчетах в рамках одного подхода - но это не точность определения рыночной стоимости. Разница между подходами легко минимизируется путем подгона, эта точность для проверяющего (для красоты строфы) . Нигде не говорится про точность исходной информации для расчетов, правильность подбора аналогов - а правильно подобраннный аналог дает 99 % результата.
Андрей Т: Иван Б В вашем примере можно говорить лиш об условно-рыночной стоимости (с ограниченным рынком) и в результате торга цена в таких сделках двигается значительно, иногда падает до 50 %. Таких объектов оценки много встречается. Но у нас в РФ в стандартах нет условно-рыночной стоимости. А оценить автомобиль ВАЗ-2107 не проблема и там точность легко проверить. Но я веду разговор именно о сложных объектах. В данной работе я указал что получилось каким методом. И написал при согласовании все факторы, влияющие на результат полученный по каждому подходу и какие особенности необходимо учитывать. Поэтому получился диапазон, у меня если быть более точным от 100 до 130 млн. руб. Дело в том что 130 получен затратником с учетом, что установка импортная и намного технологичнее и качество продукта на выходе лучше, но с другой стороны, она мощная очень и потенциальных покупателей не так много. А второй результат - сравнительный по нашему аналогу и у него поменьше функций реализовано, он менее мощный (разницы эти при корректировках учтены. Единственно, что я не смог учесть и оставил без корректировки это использование лучшей технологии и возможность получения более качественной продукции. Кроме того написал, что многие потенциальные полкупатели не будут переплачивать за это. В основном такое оборудование приобретают уже крупные и имеющие репутацию компании, а начинающие и победнее берут наше подешевле. В данном случае дал вес 50% каждому. Все это написал не скрывая. Аналогов фактически получилось два. Вот между ними и гулял. Работой удовлетворен не очень в части согласования. Но Заказчик и банк видит диапазон и разъяснения и банк в данной ситуации все равно будет свои нормативы применять, тем более эти оценки для банков часто являются своего рода ориентиром, а там ачинаются игры и окончательная сумма кредита бывает и схожая, а бывает и нет.
Владимир Б.: Иван Б. пишет: Про точность оценки можно говорить, если после оценки была продажа актива - вот и расхождение между оценочной и рыночной стоимостью. Неудачный пример. Разница между оценочной и рыночной стоимостью может говорить не только о точности оценки, но и (а часто - и в большей степени) о неадекватном маркетинге. Иван Б. пишет: А как вы учтете (измерите) точность подбора аналога? Это достаточно хорошо проработанный математиками вопрос - если Вы не имеете в виду нечто другое. По методикам описанным в книгах расчет точности строится на расхождении между подходами, на промежуточных расчетах в рамках одного подхода - но это не точность определения рыночной стоимости. А вот здесь попрошу поподробнее. расчет точности строится на расхождении между подходами - не очень понимаю - о чем речь. Откуда это? Или - пример, если можно. на промежуточных расчетах в рамках одного подхода - но это не точность определения рыночной стоимости. Расшифруйте это высказывание, пожалуйста.
Иван Б.: Владимир Б. Неудачный пример. Разница между оценочной и рыночной стоимостью может говорить не только о точности оценки, но и (а часто - и в большей степени) о неадекватном маркетинге. Неудачный маркетинг (а как правило отсутствие оного или продажа за мзду) может быть при реализации госимущества (конкурсные управляющие ит.д.) Если же реализация имущества капиталистов (инвесткомпании, фонды и т.д. - где жесткий контроль каждой копейки и знание и понимание рынка и тенденций) то здесь как раз и маркетинг сильный и реализация может быть даже выше рыночной (оценочной ) стоимости. Методика расчета точности я имел ввиду из Ковалева-2005, там подобным образом приведен пример. Целая глава посвящена
Владимир Б.: Иван Б. пишет: и реализация может быть даже выше рыночной (оценочной ) стоимости. Почему "даже"? Если Вы как разумный оценщик отдаете себе отчет в том, что "истинную" РС объекта знает только Господь Бог, и что Ваш результат - это , в лучшем случае +/- 10% к расчетному значению РС, то нет ничего удивительного, что цена реальной сделки оказалась существенно выше (или ниже). Ничего ужасного в этом не вижу. известные компании декларируют точность 10 % не обращая внимания на подбор аналогов Сам читал такие отчеты, согласен. Но мы же не о порочной практике говорим, а о том, к чему надо стремиться. я имел ввиду из Ковалева-2005 Напомните - про что там?
полная версия страницы