Форум » Обсудим » Зависит ли стоимость доходного подхода от выпускаемого продукта? » Ответить
Зависит ли стоимость доходного подхода от выпускаемого продукта?
avg: Переношу этот пост в отдельную ветку. В теме по оценке права аренды написано уже достаточно и мне бы не хотелось засорять хорошую тему. Kikinda andrey пишет: [quote]Опять же, если ценим в пользовании (бизнес) [/quote] Андрей не путай -оценка в "в пользовании" оборудования это одно, оценка бизнеса это другое. Я имел ввиду, то, что вот есть у тебя линия розлива напитков - и что? разве цена должна меняться от того, что ты на ней разливаешь - водку или квас. "В пользовании" - значит как есть, без демонтажа, в том числе.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: РС Газели считается остатком от бизнеса "перевозка пассажиров по маршруту". Извини - кем считается? Почему - "остатком"? Типичное использование пассажирской "Газели" - перевозка пассажиров. Не знаю - как во Львове - а в Тамбове их много. Думаю - по пассажирообороту они сопоставимы с автобусами. Причем существует бизнес по сдаче их в аренду перевозчикам, бизнес "перевожу на своей "Газели", бизнес владельцев небольших автопарков таких машин с водителями по найму. Твои возражения типа "перепробега" и "убитости" не принимаю, это разница в условиях эксплуатации, которую еще Андрианов завещал учитывать. Если качественным доходником стоимость такой Газели получается в два раза больше, чем по СП - значит, посчитано некачественно. Ты же разделяешь положение из оценочного символа веры, что в идеале все три подхода дают близкий результат - в пределах погрешности используемых методов?
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Причем существует бизнес по сдаче их в аренду перевозчикам, бизнес "перевожу на своей "Газели", бизнес владельцев небольших автопарков таких машин с водителями по найму. Ну и от какого бизнеса ты будешь считать доход? Конечно от передачи в аренду. Так проще. Но достоверная ли на этом рынке информация. Что-то я не читал объявлений "Сдаю Газель с маршрутом в аренду".
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: не приемлю такой способ согласования - простое отбрасывание результата, полученного ДП если он вдруг не понравился............ где та черта после пересечения которой надо отбрасывать. Не описывают ФСО такой процедуры на этапе согласования. ФСО много чего не описывают. Я, если ДП "выбивается из колеи" - а по моему опыту это происходит в 98% случаев оценки не бизнеса и не коммерческой недвижимости, пишу " результаты, полученные ДП могут использоваться только как справочные, и дают представление о действующем бизнесе собственника. К дальнейшему согласованию не принимаются, так как способны исказить итоговые результаты оценки." Черта, в данном случае, как и всегда, рамки разумного.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Что-то я не читал объявлений "Сдаю Газель с маршрутом в аренду". А я - читал Это у вас во Львове что-то своё, местное. Я недавно сериал про мушкетеров смотрел - у вас там по Львову все на лошадях ездят
Владимир Б.: Игорь Б. пишет: К дальнейшему согласованию не принимаются, так как способны исказить итоговые результаты оценки." То есть - результат подхода бракуется ДО процедуры согласования. Я же выступал против такого согласования, когда одному из подходов приписывается вес = 0 Мне кажется это методически неверным.
avg: Владимир Б. пишет: Я же выступал против такого согласования, когда одному из подходов приписывается вес = 0 Мне кажется это методически неверным. У меня в отчете есть раздер о выборе подходов - там я сразу определяю, какие подходы использовать, какие нет. А вот веса - это уже другой случай - было было бы, что взвешивать.
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: Мне кажется это методически неверным. мне тоже это видится методически неадекватным, поэтому нули я не присваиваю. Я просто не согласовываю. Это разные вещи - одно дело согласовывать с нулём, другое дело сказать что такое согласование противоречит здравому смыслу. Результат тот же, но вот методически .......
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: То есть - результат подхода бракуется ДО процедуры согласования Результат не бракуется, поскольку это тоже результат. Он используется по-другому, несёт в себе справочное, полезное для сделки знание.
Игорь г. Львов: Владимир Б.. пишет: Игорь г. Львов пишет: цитата: Что-то я не читал объявлений "Сдаю Газель с маршрутом в аренду А я - читал И РС "Газели" у тебя в остатке за вычетом стоимости маршрута?
Владимир Б.: Игорь г. Львов "В общем - ушел от ответа"(с) Жванецкий
Владимир Б.: Игорь Б. Для меня важно, что такой результат не используется в процедуре согласования. То что он "используется по-другому" у меня вызывает некоторые сомнения. Можно прояснить "полезность" такого использования? В чем она состоит? Почему нельзя просто отбросить подход?
Игорь г. Львов: Что бы мы тут не говорили, но считать ТЗ и квартиры доходником это моветон.
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: Можно прояснить "полезность" такого использования? В чем она состоит? Почему нельзя просто отбросить подход? Конечно можно: Стоимость полученная ДП для обрудования отражает лишь "фотографию" действующего бизнеса. В других руках этот бизнес может иметь другие финансовые показатели. Полезность - например для банка: - при оценке пресс-автомата ЗП получится - с учётом затрат на текущий ремонт 900 т руб - при оценке его же СП получается 1 000 000 руб - Пользуется спросом ВАРИАНТ 1 - при оценке ДП получается 6 500 000 руб - приносит прибыль предприятию, основной источник дохода. Вывод - рыночная стоимость у этого объекта 950 т. Но банк видит что кредитный риск минимальный, так как ближайшие пять лет продукция востребована (прогнозно) и денег на возврат кредита хватает. - разве это бесполезный результат ? ВАРИАНТ 2 - при оценке ДП получается 220 000 руб - это значит что руководство предприятия идиоты, гробят свой бизнес, значит и денег отдать не смогут никогда в жизни, т.е. кредит = продажа оборудования банку. Разве это не бесполезный результат ? Однако оба этих результата, при согласовании внесут ошибку в итоговую стоимость объекта. Зачем это делать. Однако результат ДП можно использовать как справочный.
Владимир Б.: Игорь Б. Вывод - рыночная стоимость у этого объекта 950 т. То есть вот так, по простому: ДП - в корзину, РС - среднее арифметическое СП и ЗП По этой логике - так и ЗП - если он в точности не совпадает с СП нужно в корзину бросить, тоже ведь "искажает", если подойти принципиально. И еще - никто из любителей "отбрасываний" не говорит о критериях, которыми он руководствуется при принятии решения на "отброс". На (во) сколько должны различаться результаты подходов? Где та черта? Теперь - вернемся к конкретным числам приведенного примера. Вот получили результат ЗП - который на 5% отличается от СП. Цифирь эта лукавая: что такое эти 5%? Учитывая методики, которые используются даже для определения физического износа - самого простого, наглядного, поддающегося местами даже инструментальному контролю - всё равно, особенно для больших значений износа, это труднодостижимая точность. А есть еще другие компоненты износа - их измерение - вообще темный лес, а точность - ужасающе мала. В принципе - результаты СП и ЗП совпадают, поскольку их расхождение не превышает погрешности измерения РС и тем и другим подходом. Я бы узаконил это. А пока - пусть будет среднее арифметическое Да и легко было бы "довернуть" (причем - не греша против совести) результат ЗП к результату СП. Единственное препятствие - проверяющие не любят, когда все цифры совпадают Вот с ДП - тут поинтереснее. Я так понял из условий задачи - СП - это медицинский факт, ДП - тоже. Но если есть реальный объект, который генерирует реальный денежный поток - как результат ДП можно отбрасывать при согласовании? А вот то, что он при дисконтировании дает цифру в 6,5 раз больше чем СП - тут задуматься, конечно, есть о чем. Почему такая разница? По базовой теории - не должно её быть! Или ставку дисконтирования неправильно рассчитали, или - часть денежного потока, приходящуюся на оборудование. Допускаете такой вариант? Лично я в чудеса не верю. Корректный ДП должен давать цифру, сопоставимую с СП. БОльшую - поскольку СП - это средняя цена рынка, а ДП - в котором должен применяться принцип НЭИ - ориентируется на максимально достижимую. Вот она и должна определяться в ДП. К слову, с точки зрения действующих ФСО "реальную" стоимость реального бизнеса - можно определять только факультативно, для справки, поскольку такого вида стоимости (при существующем использовании) и нету теперь. Ну разве что - оценщик сможет доказать, что она и есть - НЭИ.
Мисовец: *PRIVAT*
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: То есть вот так, по простому: ДП - в корзину, РС - среднее арифметическое СП и ЗП Да нет, Володя, не так просто конечно. Мне вопрос -то был: какая полезность и как можно использовать несогласуемый результат ДП. Вот такая вот мной приведена иллюстрация "полезности" Владимир Б. пишет: Лично я в чудеса не верю. Корректный ДП должен давать цифру, сопоставимую с СП. Я тоже в чудеса не верю, более того я их боюсь. ДП просто не может давать цифру сопоставимую ни с ЗП, ни с СП. Владимир Б. пишет: Или ставку дисконтирования неправильно рассчитали, или - часть денежного потока, приходящуюся на оборудование. Допускаете такой вариант? Конечно допускаю. А ещё больше допускаю постулат: - назначение оборудования - извление дополнительной прибыли от применения в производственном процессе. Поэтому результат ДП должен быть всегда больше других подходов, при нормальном раскладе, иначе зачем нужно оборудование . Ну да все и так это знают. Владимир Б. пишет: И еще - никто из любителей "отбрасываний" не говорит о критериях, которыми он руководствуется при принятии решения на "отброс". Ну почему же никто. Я повторно скажу - и критерий, и черта- здравый смысл. Владимир Б. пишет: Но если есть реальный объект, который генерирует реальный денежный поток - как результат ДП можно отбрасывать при согласовании? А вот то, что он при дисконтировании дает цифру в 6,5 раз больше чем СП - тут задуматься, конечно, есть о чем. Почему такая разница? Так и можно - так как согласование результатов ДП способно исказить итоговые результаты оценки. Кому нужна такая согласованная стоимость в 3,5 млн если купить на рынке это можно за 950тыс. А разница такая у ДП - бизнес ведётся эффективно, что справочно знать весьма полезно кредитору.
Владимир Б.: Игорь Б. Хорошо. С полезностью - понятно. Хотя - вот показал ДП, что собственник оборудования - неэффективный пользователь, к примеру. Писать это в отчете для залога? Чтобы банк призадумался? То есть - облажать заказчика за его бабки... Сомнения тут есть определенные. Нет? ДП просто не может давать цифру сопоставимую ни с ЗП, ни с СП. Вот это - непонятно. Если можно - объясните на примере. Многие теоретики оценки как раз обратное утверждают - при корректном использовании все подходы должны сходиться в одной точке. Ну - хотя бы просто близки - с учетом всех погрешностей, поправок на неидеальность рынка и т.п. Лично у меня этот постулат вызывает большие сомнения, хотя есть в нем определенная логика, простота и стройность. Но я ни разу не видел хоть сколько-нибудь убедительного опровержения этого постулата Если у Вас имеется - готов выслушать со вниманием. ещё больше допускаю постулат: - назначение оборудования - извление дополнительной прибыли от применения в производственном процессе. Поэтому результат ДП должен быть всегда больше других подходов, при нормальном раскладе, иначе зачем нужно оборудование С постулатом согласен, с выводами - нет. Сгенерированный денежный поток определяется вкладом не только одного оборудования, но и другими факторами. Я считаю, что та часть денежного потока, которая приходится на собственно оборудование - вот она при дисконтировании должна датть результат, близкий к РС СП. Он будет больше, чем результат СП (я в прошлом посте обосновал это утверждение условием расчета РС ДП с использованием принципа НЭИ), но отнюдь не потому, что "назначение оборудования - извлечение дополнительной прибыли ". и критерий, и черта- здравый смысл. Не могу принять такой ответ. Всё-таки - хотелось бы услышать - скоко будет в граммах? Иначе здравый смысл выглядит волюнтаризмом каким-то, извините за выражение. Вот в Вашем примере - начиная с каких значений результата ДП он был бы включен в согласование? Желательно - в цифрах, а не в туманных качественных категориях, типа "способен исказить итоговые результаты оценки".
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: цитата: ДП просто не может давать цифру сопоставимую ни с ЗП, ни с СП. Вот это - непонятно. Если можно - объясните на примере. Пример: Стул не может приносить доход не в составе бизнеса. Транспорт всегда даст в разы отличающий от стоимости нового ТС результат ДП. Выделение доли ЧОД приходящуюся на один сверлильный станок из 20 компонентов технологич линии - почти шаманство . Токарный станок в школьных мастерских остаётся токарным станком, но ДП будет стоить копейки. Газотурбинная установка ТЭЦ будет генерировать стоимость ДП в три раза превышающую стоимость новой ГТД. Владимир Б. пишет: Вот в Вашем примере - начиная с каких значений результата ДП он был бы включен в согласование? Желательно - в цифрах, а не в туманных качественных категориях, типа "способен исказить итоговые результаты оценки". Мы не используем результаты иначе как справочные, если они отличаются от других подходом более чем на 30% в любую сторону ( + или -). Ну какой-то вот такой подход к вопросу Владимир Б. пишет: Не могу принять такой ответ. Всё-таки - хотелось бы услышать - скоко будет в граммах? Ну желание-то здравое конечно
Владимир Б.: Игорь Б. Игорь, пример со стулом меня не удовлетворил. Пример, на мой взгляд, это когда на ЦИФРАХ доказывают, что вот ГТД по ДП стоит в 3 раза больше СП. Хочется увидеть процесс получения этой тройки. Так можете? А то у меня есть подозрение, что в стоимость оборудования - полученную ДП - Вы включаете стоимость менеджмента. Теперь про 30%. Мне лично цифирь эта кажется разумной. Но откуда она? Вы её как-то обосновываете?
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: Хочется увидеть процесс получения этой тройки. Так можете? Так - это целый отчёт. Так не хочу. Я почти не делаю ДП движимое имущество, мне похвалиться тут нечем. А вот что Вы вкладываете в понятие "стоимость менеджмента" кроме его зарплаты мне интересно. Владимир Б. пишет: Игорь, пример со стулом меня не удовлетворил. Ну иногда примеры не удовлетворяют. А чем плох ? Какая разница - стул, телефон, компьютер, кондиционер, лифт, эскалатор, шлагбаум, книги, короб вентиляции, ж/д контейнер, монорельс на мясокомбинате или кофе-автомат в фойе. Приведён был с целью продемонстрировать глупость применения ДП к большинству движимого имущества. А там где ДП хоть как-то можно провести получается стоимость в пользовании, что опять же согласовывать нельзя = используется справочно. Пойдём от обратного - я не попадал на объект стоимость которого ДП была бы достоверной (не усреднённый в мировом масштабе ЧОД использовался). Может Вам в этом плане повезло больше - тогда Ваш пример, коллега Владимир Б. пишет: Теперь про 30%. Мне лично цифирь эта кажется разумной. Но откуда она? Вы её как-то обосновываете? . Это взгляд из Андриановской Р-ки, (корень квадратный, среднеквадратичное отклонение, коэффициент вариации) и он мне кажется хоть как-то обоснованным. И математически и здравым смыслом.
полная версия страницы