Форум » Обсудим » Зависит ли стоимость доходного подхода от выпускаемого продукта? » Ответить
Зависит ли стоимость доходного подхода от выпускаемого продукта?
avg: Переношу этот пост в отдельную ветку. В теме по оценке права аренды написано уже достаточно и мне бы не хотелось засорять хорошую тему. Kikinda andrey пишет: [quote]Опять же, если ценим в пользовании (бизнес) [/quote] Андрей не путай -оценка в "в пользовании" оборудования это одно, оценка бизнеса это другое. Я имел ввиду, то, что вот есть у тебя линия розлива напитков - и что? разве цена должна меняться от того, что ты на ней разливаешь - водку или квас. "В пользовании" - значит как есть, без демонтажа, в том числе.
Владимир Б.: andrey Читай форум. У меня до сих пор масса распечаток со старого БФ, например. Откроешь так случайно - и по слову классика "не могу - читаю до конца".
andrey: Владимир Б. Без форума я вообще не знаю, что бы и делал. Советом воспользуюсь. До старого БФ руки не доходили (о, великий могучий русский язык). А то, что к тебе пристаю со своими "мыслЯми", ну... мне нечего сказать. А то будешь словами нехорошими обзывать или возгордишься
dewqas: Владимир Б. пишет: А если суммарный ЧОД этой пары возрастает, то тут две причины - или менеджмент стал более успешным, или оборудование на рынке подорожало, что вызвало соответствующий рост цен на производимую на этом оборудовании продукцию. Или сырьёподешевело, или же в связи с политикой государства снизились з/п сотрудников в смежных областях, или электроэнергия подешевела. Да мало ли что могло случиться. А оборудование как стоило, так и стоит. А вот доход растет. А мы доход от оборудывания "за уши" притягиваем к стоимости этого самого оборудывания. И с каждым годом при своевременных ремонтах (или реновациях) доход ростет...
avg: dewqas пишет: А вот тут Вы не правы. 20 линий работают. Но они могут обеспечивать и весь рынок? Или я не прав Рядом стоящая линия приносит доход, пока она одна. Если по большому счету, то здоровая мысль есть в ваших рассуждениях. А вот если придти, к действительности, то получается, что нет. Оборудование стоит, сколько оно стоит (на заводе, у диллеров и тд.). Вы его не купите за меньше/больше, чем его продают.
Владимир Б.: dewqas Так о чем спор, Дмитрий Валериевич? О том, что мы доход от оборудывания "за уши" притягиваем к стоимости этого самого оборудывания. Ну - не в большей степени, чем стоимость любого другого актива (той же недвижимости) при использовании ДП. Такой уж подход - одни предположения Так что Вас смущает - что доход растет?
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Ну - не в большей степени, чем стоимость любого другого актива (той же недвижимости) при использовании ДП. Такой уж подход - одни предположения Так что Вас смущает - что доход растет? Ведь есть разница между ЧОД от недвижимости и ЧОД от эксплуатации оборудования. Помещение на первом этаже в проходном месте легко может генерировать денежный поток от аренды и прогнозировать потери от недоиспользования просто. А оборудование...? Вне оценки бизнеса в целом доход от отдельной единицы оборудования прогнозировать тяжело, а на самом деле качественно - невозможно.
dewqas: avg пишет: А вот если придти, к действительности, то получается, что нет. Оборудование стоит, сколько оно стоит (на заводе, у диллеров и тд.). Вы его не купите за меньше/больше, чем его продают. 100% согласен, но с одной поправкой. Купить можно как дешевле, так и дороже. Покупка у перекупщика, цена возрастает. Покупка оптом, цена падает. Поэтому за рыночную стоимость, принимаем среднюю цену - цену официального диллера без оптовых скидок. Игорь г. Львов пишет: Вне оценки бизнеса в целом доход от отдельной единицы оборудования прогнозировать тяжело, а на самом деле качественно - невозможно. Двумя руками и ногами ЗА!!!
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Помещение на первом этаже в проходном месте легко может генерировать денежный поток от аренды и прогнозировать потери от недоиспользования просто. А оборудование...? Та же "Газель", сданная в аренду (весьма у нас распространенный бизнес) не менее легко может генерировать денежный поток от аренды. Думаю, что и с прогнозированием потерь тут проблем не больше, чем у недвижимости. Вне оценки бизнеса в целом доход от отдельной единицы оборудования прогнозировать тяжело А кто предлагает - вне? Давай вот возьмем твоё "Помещение на первом этаже в проходном месте" и "Газель" на бойком маршруте. Расскажи: чем - принципиально - отличаются две этих оценки, почему один объект тебе оценить легко, другой - сложно? dewqas Вам тот же вопрос, коли Вы: Двумя руками и ногами ЗА!!!
dewqas: Игорь г. Львов пишет: Вне оценки бизнеса в целом доход от отдельной единицы оборудования прогнозировать тяжело, а на самом деле качественно - невозможно. В отношении оборудования тезис Игоря как раз и является справедливым. А вот в отношении "Газели" уже как-то расплывается. Газель в единичном экземпляре уже БИЗНЕС. Тут пожалуй придется согласиться с Владимиром. Владимир Б. пишет: Давай вот возьмем твоё "Помещение на первом этаже в проходном месте" и "Газель" на бойком маршруте. Расскажи: чем - принципиально - отличаются две этих оценки, почему один объект тебе оценить легко, другой - сложно? Да оба не сложно оценить. Но не во всех случаях корректно. Скажем, "газель" привозящая и увозящая рабочих на предприятие не генерирует доход как таковая. Будет ли целесообразно считать ее доходным подходом на основании рынка аренды? В тоже время "Помещение на первом этаже в проходном месте", выкупленное и отремонтированное банком для собственных нужд, тоже не приносит доход, т.к. в уставе банка есть ограничения на использование данного имущества (в частности запрет на сдачу в аренду площадей банка). Так что и в недвижке надо быть с ДП очень осторожным. Конечно в рамках АННЭИ мы можем прогнозировать все что угодно, но будет ли корректной такая оценка?
Владимир Б.: dewqas пишет: Скажем, "газель" привозящая и увозящая рабочих на предприятие не генерирует доход как таковая Ну, с этим можно поспорить. Но лень А вот Будет ли целесообразно считать ее доходным подходом на основании рынка аренды? - это совсем другой вопрос. Я думаю - нет. Я думаю также, что принцип НЭИ противоречит сути РС. На рынке, как правило, существует максимальная цена товара и минимальная. 135-ФЗ обязывает, однако, определять не первую, и ни вторую, но - наиболее вероятную. Принцип НЭИ же обязывает оценщика из всех возможных вариантов выбирать вариант с максимальной РС. Почему - не наиболее вероятный, типичный? А с ДП надо быть осторожным всегда и везде, факт
dewqas: Владимир Б. пишет: - это совсем другой вопрос. Я думаю - нет. Я думаю также, что принцип НЭИ противоречит сути РС. На рынке, как правило, существует максимальная цена товара и минимальная. 135-ФЗ обязывает, однако, определять не первую, и ни вторую, но - наиболее вероятную. Принцип НЭИ же обязывает оценщика из всех возможных вариантов выбирать вариант с максимальной РС. Почему - не наиболее вероятный, типичный? А с ДП надо быть осторожным всегда и везде, факт Подведем ИТОГ: 1) Возможность расчета РС движимого имущества доходным подходом существует. 2) Не рекомендуем делать доходный подход на основании непроверенных данных. (максимально глубокое исследование рынка) 3) Не рекомендуем делать доходнвй подход на основании АННЭИ. МОжет еще какие выводы есть. Дополняйте и оспаривайте
Игорь Б.: dewqas пишет: МОжет еще какие выводы есть. Дополняйте Есть - по возможности отказываться от ДП при оценке движ имущества, и в 100% случаев транспорта
andrey: дополняю. Если уж от ДП не отвертеться, то под НЭИ подразумевать наиболее вероятное использование.
avg: dewqas пишет: МОжет еще какие выводы есть. Дополняйте и оспаривайте 1) cогласен 2) согласен 3) не согласен - т.к. ДП - это по сути вытекает из НЭИ ....(и еще плизз, уберите эту вторую НН - уже осталось только НЭИ) 4) отказаться от ДП для всех случаев, когда оборудование/транспорт широко представллено на рынке - т.к. не важно. что там оценщик насчитает все равно в результате РС=СП. Для еденичных и уникальных объектов - другое дело
Владимир Б.: avg пишет: отказаться от ДП для всех случаев, когда оборудование/транспорт широко представллено (плизз, уберите эту вторую Л) на рынке - т.к. не важно. что там оценщик насчитает все равно в результате РС=СП. Для еденичных (плизз, уберите эту вторую Е) и уникальных объектов - другое дело Отказ от подхода должен быть обоснованным. Обоснуй мне, плизз, как ты откажешься, например, от оценки ДП той же "Газели " на маршруте, ты же должен знать, твоё изобретение Только не пиши, плизз: "все равно в результате РС=СП" - поэтому не применяем
avg: Ну ты, Володя, загнул!!!! то, что, как правило, РС=СП - это вроде не обсуждается, я так понимаю? ЗП - можно сделать для уникальных объектов, которые на рынке не представлены (или почти не представлены). А ДП - это отдельная тема - я бы - расчеты РС по ДП все-таки ближе к ИС как-то смотрел (хотя случаи могут быть разные). насчет оценки Газели ДП откажусь - без зазрения совести и проблем нет - маршруты - это оценка бизнеса, а Газель продается в соседнем автосалоне
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Обоснуй мне, плизз, как ты откажешься, например, от оценки ДП той же "Газели " на маршруте, ты же должен знать, твоё изобретение А твое изобретение посчитать все затраты на получение разрешения на маршрут, стоимость текущего сопровождения этого маршрута т.е. операционные затраты (кроме затрат на стоянку, зарплату водителя техническое обслуживание и ремонт ТЗ). Да и реальный доход брутто (черный + белый) определить достаточно непросто. И вообще РС Газели считается остатком от бизнеса "перевозка пассажиров по маршруту". Это что типичное использование Газели? Сколько их в % от общих продаж ездит по маршруту? И если доходником (качественно сделаном само-собой разумеется) вдруг ты определишь что Газель в бизнесе стоит в два раза дороже, то ты ее так продашь? И давай не забывать, что реально Газель с маршрута даже по РС средней по рынку не продашь. Она "убитая" да и перепробег...... Через четыре года эксплуатации это уже утиль. Да и что ты все Газель да Газель, мы вообще-то обсуждаем доходник для оборудования. Вот и поговорим о стоматологическом кресле к примеру. (Что кого болит тот о том и говорит ). AVG Рот-фронт.
dewqas: Прислушался ко всем мнениям 4) avg пишет: отказаться от ДП для всех случаев, когда оборудование/транспорт широко представллено на рынке 5) Остается расчет ДП только когда требуется оценить бизнесс в целом, а не единицу движимого имущества. Могу предложить такую формулировку: Доходный подход для расчета рыночной стоимости оцениваемого имущества не использовался из-за отсутствия в нашем регионе рынка долгосрочной аренды подобного оборудования. Рассчитать потенциальный доход, реально приносимый данными объектами, не представляется возможным. Объекты оценки приносят доход в совокупности со всеми объектами имущественного комплекса
Kikinda: dewqas А что, без арендной ставки нельзя посчитать доходник?
Владимир Б.: dewqas Андрей, конечно, жжот как аффтар, однако предлагаю не рассматривать вариантов, которые идут вразрез с существующими стандартами. Возможно, предлагающий их просто не читал (есть такое подозрение) Когда есть повод обоснованно отказаться от применения ДП - нужно отказаться и обсуждать вроде как нечего. Я полагаю, что мы рассматриваем как раз тот случай, когда оснований для отказа нет, исходные данные имеются, результат может быть получен. Сразу оговорюсь, что не приемлю такой способ согласования - простое отбрасывание результата, полученного ДП если он вдруг не понравился - ну, скажем не очень близок к СП (хотя адепты этого способа отказываются отвечать на вопрос: где та черта после пересечения которой надо отбрасывать). Не описывают ФСО такой процедуры на этапе согласования.
полная версия страницы