Форум » Обсудим » Зависит ли стоимость доходного подхода от выпускаемого продукта? » Ответить
Зависит ли стоимость доходного подхода от выпускаемого продукта?
avg: Переношу этот пост в отдельную ветку. В теме по оценке права аренды написано уже достаточно и мне бы не хотелось засорять хорошую тему. Kikinda andrey пишет: [quote]Опять же, если ценим в пользовании (бизнес) [/quote] Андрей не путай -оценка в "в пользовании" оборудования это одно, оценка бизнеса это другое. Я имел ввиду, то, что вот есть у тебя линия розлива напитков - и что? разве цена должна меняться от того, что ты на ней разливаешь - водку или квас. "В пользовании" - значит как есть, без демонтажа, в том числе.
andrey: Всем большой привет!!! Соскучился я! Но отдыхать все-же есть хорошо! avg Андрей! Я слово "бизнес" поставил в скобки подразумевая союз "или", а не уточнение. Правда, не смог найти, где я это писал. Посмотрю дома, в спокойной обстановке. Исходя из названия ветки, думаю, тут уместно определиться, какая будет цель оценки: РС или инвестиционная стоимость?
Kikinda: Знаете, я тут в выходные почитала некоторые статьи из Appraisal journal и окончательно убедилась, что нам следует говорить не о наилучшем и наиболее эффективном использовании, а о наилучшем и наиболее вероятном использовании в условиях конкретного рынка. Дискуссии об этом велись еще в 1985 году. Статью не перевела, если у кого есть желание вышлю по почте на англ. Поэтому вопрос о том, что стоит разливать водку или квас необходимо решать путем анализа рынка, а не путем измерения прибыли и издержек. Таким образом, и доходный подход выполнять с точки зрения наиболее вероятного продукта, а не продукта, приносящего максимум прибыли. Поэтому стоимость конечно зависит от того, что на оборудовании будут делать, но только использование в условиях рынка может быть одно (наиболее вероятное).
avg: Думаю, все-таки, это не совсем так. НЭИ для оборудование - это то, что у него в паспорте написано - точить, так точить, разливать, так разливать. А то ведь тогда можно микроскопом гвозди забивать - может это востребовано рынком (забивание), а вот в окуляр смотреть менее выгодно. Насчет ДП при оценке оборудования - мое мнение такое: какая разница есть рынок продуктов или нету, выгодно разливать или не выгодно. Есть цена завода производителя и все. Она (цена) никак не уменьшится и не увеличится от разливаемого продукта. Т.е. если оценщик посчитает линию ДП и получит стоимость выше/ниже отпускной завода и что тогда? Хорошо, можно согласовать, но все равно в результате РС получится выше/ниже отпускной цены завода. Разве это правильно? Другое дело, когда рынок сложился так, что, например, разливать уже не выгодно (другая технология появилась или в данном регионе кончилось, то что можно разливать и т.д.) - тогда на стоимость оборудования сразу отреагирует СП (и не важно какая цена завода). Потому, мне кажется, что самый главный подход для оборудования это СП, ЗП - лучше для уникальных объектов, а ДП использовать в редких случаех.
Kikinda: Доходный подход ведь тоже придумали не просто так, а по причине того, что на рынке существует дефицит информации. Американская экономическая депрессия закончилась давным давно, а доходный подход остался и дефицит ценовой информации остался. Не всегда у нас есть возможность добыть цены на сравнительный подход или цены диллеров, не всегда есть возможность отказаться от доходного подхода и не всегда есть возможность сравнить цену с отпускной ценой. А если разливать уже не выгодно, тогда появляется внешний износ и почему бы его не учесть доходным подходом. В доходнике есть свои преимущества и категорически его отвергать было бы неверно.
andrey: Опять уходим в сторону. Если оборудование универсальное, то считать, мне кажется, нужно по наиболее привлекательному отраслевому рынку. Это об РС. А если есть возможность перепрофилировать оборудование на выпуск другой продукции, с какими-либо капвложениями (по-моему, ранее Игорь Гохберг своим опытом делился), то это уже определение ИС.
Игорь г. Львов: avg пишет: Потому, мне кажется, что самый главный подход для оборудования это СП, ЗП - лучше для уникальных объектов, а ДП использовать в редких случаех. Я тоже так считаю.
avg: Мы опять от темы отвлеклись, уважаемые коллеги. Зависит ли стоимость от выпускаемой продукции? Я считаю, что нет, т.к. помимо того, чтобы знать, что разливать (например), нужно еще иметь много чего - договора с поставщиками и продавцами, реклама и т.д. Оценщик этого знать не может, как правило. Вот, пример, допустим у Вас линия по розливу соков (случайно Вам такое счастье свалилось) и Вы с энтузиазмом на бумажке подсчитали сколько будете получать - соки то все выпускают, но уверены ли Вы, что вклинитесь в этот рынок? Это уже оценка бизнеса. И к оценке оборудования отношения имеет мало. А про ДП для оборудования. На заре моей оценочной юности, мне довелос оценивать линию по розливу чего-то. Приехал я и вижу линию, нержавека, вся блестит - крастота, но вот документов нет и шильд нету - вот нету и все. А линия вроде немецкая (на некоторых частях есть немецкие надписи) и стоит работает. Пришлось кое-как делать СП - пытаться найти подобные по производительности линии, а также ДП - т.к. собственник данные предоставил. Вроде отчет прошел.
andrey: avg Давай так попробуем. Купил кто-то линию по розливу жидкостей в тетрапаки (сок, молоко,вино). Линия - красавица, в ящиках, аналогов в родимом отечестве нет - последнее слово техники буржуинов. Новоиспеченному собственнику нужен кредит, чтобы наладить работу. Как будешь считать?
Kikinda: avg пишет: А линия вроде немецкая А ты уверен, что это не скинхеды подрисовывали? А вообще, тему про документы мы обсуждали. К консенсусу не пришли. Ту тему можно возобновить. andrey Анализировать рынок и искать наиболее вероятное использование. Если молоко разливает 2 соседа справа и 3 слева, то логично, что вам стоит считать про разлив сока (или вина, если возможна покупка лицензии).
andrey: Kikinda У Андрея, я так понял, другое мнение. Он принципиально не приемлет ДП, во всяком случае на этом настаивает. Потому я и задал ему такую задачу.
avg: andrey пишет: Купил кто-то линию Вот уж задача . Считать буду сравнительным подходом Kikinda пишет: Если молоко разливает 2 соседа справа и 3 слева, то логично, что вам стоит считать про разлив сока (или вина, если возможна покупка лицензии) это оценка бизнеса. Kikinda пишет: Анализировать рынок и искать наиболее вероятное использование. Оксан! нету никакого в ФСО и МСО наиболее вероятного использования - есть НЭИ - наиболее эффективное использование. Для линии по розливу это разливать - а что, под какой маркой (кока-кола или колокольчик или водку) на РС оборудования это не влияет. Это влияет на РС предприятия (т.е. бизнеса, которое купило эту линию и не может нормально получать с нее доход, не просчитав рынок реализации продукции).
dewqas: andrey пишет: Давай так попробуем. Купил кто-то линию по розливу жидкостей в тетрапаки (сок, молоко,вино). Линия - красавица, в ящиках, аналогов в родимом отечестве нет - последнее слово техники буржуинов. Новоиспеченному собственнику нужен кредит, чтобы наладить работу. Как будешь считать? Ну что за греб. Извиняюсь конечно за свой французский. КУПИЛ - значит есть счета-фактуры и прочая фигня. Линия-красавица в ящиках - даже демонтаж не нужен при ликвидации в сжатые сроки. "Как считать" в данном случае не вопрос. ПРоиндексировал и готово. А то может и индексация не нужна, а пересчет курса валют. Единственное - нужно уточнить у поставщика соответствуют ли ваши предположения реалиям рынка. В лучшем случае - поставщик пойдет вам на встречу и выставит счет на данную линию в сборе на необходимую дату. Почти все зарубежные предприятия готовы помочь, Это не наши секретные организации, которым лень пересчитать. В связи с отсутствием аналогов отказываемся от сравнительного подхода. А так как линия уникальная (аналогов в родимом отечестве нет), то и потенциальный доход от такой линии будет величиной субъективной, основанной на большом количестве предположений и допущений (Русским языком: "Притянутым за уши"). Вследствии чего и от доходного подхода отказываемся. АННЭИ показывает, наиболлее эффективное использование - как линия по розливу жидкостей в тетрапаки, но банк это не интересует. Банк интересует ликвидность и величина ликвидационной скидки при сокращенном сроке экспозиции.
andrey: dewqas пишет: Ну что за греб. Извиняюсь конечно за свой французский. Вас обманули, это не французский. Зря время тратили на изучение. Я наверное не совсем корректно вопрос поставил. Представьте, что линия ну очень большой производственной мощности и ну очень дорогая, а бизнес-план проработан плохо. Бывает и такое. Неудавшихся мегапроектов пруд-пруди. Мне кажется, что у любого банкира закрадется вопрос, а что я потом буду делать с данным монстром, кто им заинтересуется и т.д.? Вот вы и сами пишите: dewqas пишет: Банк интересует ликвидность и величина ликвидационной скидки при сокращенном сроке экспозиции. Как будете определять сие? Коэффициентом с потолка? А хороший анализ и доходник в этом случае, на мой взгляд, дадут более полное представление об объекте залога. А про индексацию и счета, это вы сгоряча. Этот ответ подразумевался сам собой.
avg: andrey пишет: линия ну очень большой производственной мощности и ну очень дорогая, а бизнес-план проработан плохо Если СП сделать нельзя (линия уникальная, на заказ делается, например), тогда ЗП (на основаниии документов). ДП я бы не советовал делать, так можно вообще попасть пальцем в небо - а если делать тогда действительно нужно писать бизнес-план, хорошо изучать рынок и т.д. - очень большая работа (длительная и дорогостоящая - заказчика может не устроить по срокам выполннения работы и по стоиомсти работы). Для банка в отчете можно написать о степени ликвидности оборудования и тогда получится, что РС (жутко дорогая), но и ликвидационная скидка большая - поэтому и кредит им дадут с учетом риска не продать эту линию в нормальные сроки экспозиции.
dewqas: andrey пишет: Представьте, что линия ну очень большой производственной мощности и ну очень дорогая, а бизнес-план проработан плохо. Бывает и такое. Неудавшихся мегапроектов пруд-пруди. Мне кажется, что у любого банкира закрадется вопрос, а что я потом буду делать с данным монстром, кто им заинтересуется и т.д.? Тогда это не линия, а лом. Все просто. Мега проекты никого не интересуют. Была ситуация, считали подобную линию. ПОтенциальных покупателей - НЕТ, не было и не будет никогда, если конечно линия преобреталась для производства, а не для спекулятивной продажи конечному потребителю. К расчитываемой мной линии. Затратник расчитанный по различным индексам (4 вида индексов - соответственно 4 разных цифры) от 66 до 140 млн. евро. Сравнительный - отсутствует. Единственная линия в РФ, вторая в мире (Первая в Китае, что не легче). Доходник 12 млн. евро. НО с ограничением. Потребитель конечной продукции ВПК РФ. andrey пишет: Как будете определять сие? Коэффициентом с потолка? А хороший анализ и доходник в этом случае, на мой взгляд, дадут более полное представление об объекте залога. Ликвидность - с потолка или "Шаманским методом", главное его потом обосновать корректно. А доходник для новой лини построить нереально. Это уже больше похоже на бизнесс-планирование. А мы помоему оценку обсуждаем. Зачем усложнять свою работу если за это незаплатят? Если заплатят, то конечно можно проанализировать рынок, составить корректный бузнес-план, и на основании всего выше перечисленного сделать оценку. Только нужна ли она заказчику через месяц, а то и два. И согласица ли он оплатить оценку для залога ОДНОЙ (заметте одной, а не имущественного комплекса) линии, составляющую 1/2 или же 1/3 месячной прибыли оценщика?
andrey: Ребята, давайте не будем говорить от трудностях оценщика. У нас на повестке дня теоретический, пока, вопрос. Зависит ли расчитанная РС от продукта. Я не просто написал о линии выпускающей три вида продукта. dewqas пишет: К расчитываемой мной линии. Затратник расчитанный по различным индексам (4 вида индексов - соответственно 4 разных цифры) от 66 до 140 млн. евро. И в затратнике у Вас будет 3 экономических износа, т.е. 12 разных цифирей. А как вы будете прогнозировать влияние экономического износа в будущем? О ликвидности, можете в скобках подразумевать еще и РС. Рынок соков - трудно пробиваем, сырье в массе своей импортное, на рынок сбыта существенно влияют сезонность и заменители-конкуренты. Ликвидность одна. В молочный рынок втиснуться можно, заменителей-конкурентов нет, но узкая сырьевая база, я думаю, что в РФ с поголовьем КРС дела обстоят не лучше, чем в Украине + проблемы с хранением готовой продукции, особенно в летний сезон. Ликвидность другая. А вот вино самый привлекательный рынок, т.к. население у нас, что скрывать пьющее - сбыт будет обеспечен; срок хранения продукта будь-здоров, т.е. транспортировать можно хоть на дальний восток; сырьевая база, даже в рамках бывшего СССР, огромная. Вот Вам и третья ликвидность. Давайте порассуждаем и не будем переживать за заказчика. А заказчик возможно и будет ждать, и заплатит сколько нужно. Обычный случай из жизни: две стороны договариваются, что одна сторона оплачивает оборудование, вторая предоставляет недвижку + оборотные средства для раскрутки. По каким-либо причинам, вторая сторона делает первой ручкой. Что делать первой несчастной стороне. Деньги огромные заплатили, а на раскрутку средств не хватает, потому и хотят взять кредит. Сумма кредита серьезная, залог рисковый, банки требуют хорошей оценки. Вот такие мысли.
Северславович: andrey Мне кажется, что у любого банкира закрадется вопрос, а что я потом буду делать с данным монстром, кто им заинтересуется и т.д.? Кстати, ситуация абсолютно реальная. В свое время ввозили в РФ два эдаких производственных монстра, оба заложили в разные банки, оба собственника накрылись. Одного монстра вроде до сих пор продать не могут, хотя при тех входящих данных, какие есть - продать пытаются за нормальные деньги, второго спихнули, хотя и за стоимость аналога худшего по своим данным. Проблема в том, что ломовая доходность этих объектов оказалась не нужна нынешним игрокам на рынке.
dewqas: andrey пишет: По каким-либо причинам, вторая сторона делает первой ручкой. Что делать первой несчастной стороне. Деньги огромные заплатили, а на раскрутку средств не хватает, потому и хотят взять кредит. Сумма кредита серьезная, залог рисковый, банки требуют хорошей оценки. Так ведь это обычное "КИДАЛОВО". Я бы за такую оценку не взялся. У меня имущества потом не хватит чтобы ошибки исправить. А то что они будут 100%. Все договоренно. В таких ситуациях обычно откат получает не только кредитный инспектор, но СБ банка. Т.к. в доле на получение кредита негласно присутствует управляющий банка. Доходный подход неработающего, неустановленного оборудывания - это нонсенс. Доходный подход без ретроспективного анализа оборудывания - ВСЕГДА сказка. А вот результаты - это уже реальность (причем не всегда со счастливым концом). Как без ретроспективы возможно оценить темпы роста производства, заложить вменяемы затраты на рост ресурсных цен. У нас академики инфляцию просчитать не могут. А вы предлагаете специалисту во всех сферах (и не специалисту ни в одной) - составить нормальный проект развития бизнесса, на основании производительности одной линии. Как минимум - это Бизнес-план (По моему я уже повторяюсь). При этом оценку линии доходным подходом нельзя назвать оценкой бизнеса (предприятия). Т.к. в оценке предприятия будут оцениваться как активы, так и пассивы - чего нет при оценке ДИ. Помоему непрофессианально проводить оценку бизнеса, если заказчику нужно оценить только оборудование. При этом у нас в области Банки не берут в залог бизнесс, т.к. риски связанные с продажей бизнеса превышают реальную рыночную стоимость активов учтенных в данном бизнесе. Возможно в будущем, когда рынок стабилизируется и от личных связей Топменеджеров будет зависить меньше, бизнесс и будет закладываться, но не сегодня и не сейчас...
andrey: dewqas Я пишу: andrey пишет: У нас на повестке дня теоретический, пока, вопрос. Зависит ли расчитанная РС от продукта. andrey пишет: Давайте порассуждаем и не будем переживать за заказчика. Вы пишите: dewqas пишет: Так ведь это обычное "КИДАЛОВО". Я бы за такую оценку не взялся. У меня имущества потом не хватит чтобы ошибки исправить. А то что они будут 100%. Все договоренно. В таких ситуациях обычно откат получает не только кредитный инспектор, но СБ банка. Т.к. в доле на получение кредита негласно присутствует управляющий банка. dewqas пишет: Возможно в будущем, когда рынок стабилизируется и от личных связей Топменеджеров будет зависить меньше, бизнесс и будет закладываться, но не сегодня и не сейчас... Как Вы считаете, конструктивно у нас идет беседа? Я Вам про Фому, а Вы мне про Ерему. И оба чертовски довольны собой! Так Вас нужно понимать?
dewqas: andrey пишет: Как Вы считаете, конструктивно у нас идет беседа? Я Вам про Фому, а Вы мне про Ерему. И оба чертовски довольны собой! Так Вас нужно понимать? Нет конечно. Извините увлекся наболевшим. ПОчти раз в неделю приходится доказывать почему отказался от доходного подхода. Надоело уже. Мое личное мнение : "Доходный подход, в любых проявлениях, не применим для расчета движимого имущества". При этом, изходя из выше сказанного, РС оборудования не может зависеть ни от продукта, ни от сырья, ни от управляющего персонала...
полная версия страницы