Форум » Обсудим » Согласование результатов. Где искать правду? » Ответить
Согласование результатов. Где искать правду?
Шевко_Одесса: Тема аренды оборудования переросла в совершенно новую тему. Переношу все сообщения сюда. Kikinda avg пишет: [quote]Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга[/quote] Не совсем согласен с AVG, один и тот же объект оценки, при оценке разными оценщиками даст два разных результата, при этом эти два результата имеют право на жизнь. Как я понимаю - РС это все таки некий диапазон стоимостей, а доходный и затратный подходы, при правильной их реализации, дают возможность установить этот диапазон. Хотя в большинстве случаев, в качестве РС, я лично, принимаю сравнительный подход.
Дмитрий: Мисовец пишет: с телефонами одной модели Хорошо телефоны так телефоны Вот у меня умер любимый Нокия 6310 (которому около 10 лет, живучий был -сколько раз его ронял, и на одной зарядке почти неделю жил - сейчас б\у такой стоит дороже 5 т.р.). Пошел я покупать новый. Конечно Нокия. Выбрал модель 6300 - несложный, живучий. Цены две: дешевле 6 т.р (5,9-5,8 т.р) и дороже 6,2 т.р. Подробное выяснение показала различие - разная схема ввоза и соответственно разные условия гарантии. Те что дешевле можно ремонтировать в сервисе продавца (один на Москву) те что дороже - официальная гарантия Нокия и сервесцентр Нокии. Так что говорить про 2 моды не совсем корректно. Так как не учтены все факторы. Ну а с квартирами? Что на рынке то же только две квартиры только?
Мисовец: Дмитрий пишет: Так что говорить про 2 моды не совсем корректно. Так как не учтены все факторы. Корректно или некоректно надо доказывать на примере анализа Н.П. Баринова, который выложен в сети, активно обсуждался, никто там изъянов не замечал. Дмитрий пишет: Ну а с квартирами? Что на рынке то же только две квартиры только? Три в диапазоне 1,6-1,7 млн., и две в диапазоне 3,1-3,2 млн.
Дмитрий: Мисовец пишет: никто там изъянов не замечал. Тогда другое обсуждалось, и это было не важно. Так как, то был пример много модальности рынка. И она действительно имеет место быть, тут я не спорю. И если вернуть к телефонам на Московском рынке, то есть четкая связь между модой и "серостью", модой и комплектацией (например наличие\отсутствие типографским способом изданной инструкции на русском языке). Мисовец пишет: Три в диапазоне 1,6-1,7 млн., и две в диапазоне 3,1-3,2 млн. Ну и что Вы в отчете бы написали, если бы надо было сделать отчет (ипотека к примеру) Так что каков практический вывод? Что в отчете писать то?
Мисовец: С отчетом, как раз, особых проблем нет, пишем 1,7 млн. и не обращаем внимания на многообразие рынка. Практический вывод для меня в том, что мы не можем навязывать рынку то, сколько, например, у него может быть одновременно рыночных стоимостей или от чего у него цены зависят, а от чего нет... У нас в спорах часто принято приписывать рынку ту или иную логику, так сказать, a priori. Я, собственно, и отреагировал на два раза повторенную реплику о том, что РС одна и пытаюсь сказать, что это как раз нам неизвестно, одна ли там РС, даже если мы нашли пять аналогов несчастных, все равно это нам неизвестно. Вот если мы нашли 50 аналогов, да проанализировали, тогда да...
avg: Мисовец пишет: С отчетом, как раз, особых проблем нет, пишем 1,7 млн. и не обращаем внимания на многообразие рынка. Т.е. три квартиры считаем, а две других в расчеты не берем? Почему? Мне кажется, что нужно выявлять почему такая разница (это про квартиры) - может быть все, что угодно - продавец может просто быть упертым - не продам дороже/или наоборот не продам дешевле - такие случаи есть. Одни хотят побыстрее, другие подороже, третьи вообще агентами недвижимости замучены. Мисовец пишет: Вот если мы нашли 50 аналогов, да проанализировали, тогда да... Про телефоны пример - там как раз около 50-ти было аналогов - и какую Вы там стоимость напишите?
Владимир Б.: Дмитрий А здесь можно греческие буквы вставлять? Это - типа такие? ΩДумаю, что - нет Дмитрий пишет: Так что говорить про 2 моды не совсем корректно. Так как не учтены все факторы. Солидарен. Аргумент ВГ о том, что вот Баринов высказался по этому поводу и никто ему не возразил - меня лично не убеждает. Чтобы возражать - это надо было пройти по всем торговым точкам и в непосредственном контакте с менеджером получить информацию. Тогда и начинают появляться всякие подробности, , о которых на сайтах умалчивают - типа наличия/отсутствия инструкции на русском, разных сроков гарантии и т.п. Я - когда обнаруживаю на рынке вроде бы один и тот же товар, но продающийся по ценам, отличающимся на 50%, прежде чем о бимодальном рынке говорить, пытаюсь найти всё-таки менее экзотическое объяснение этому явлению. И очень часто оно находится - или за новый товар выдается мало б/у отремонтированный по гарантии, или еще что...
Владимир Б.: Мисовец пишет: У нас в спорах часто принято приписывать рынку ту или иную логику, так сказать, a priori А как иначе? Если отказаться от постулата, что законы рынка есть и они действуют - это значит, всю доказательную базу оценки на помойку выбросить. О чем мы тогда тут вообще спорим?
Мисовец: avg пишет: Мне кажется, что нужно выявлять почему такая разница (это про квартиры) - может быть все, что угодно Так а я и выявил: те, кто продает за 3 млн. они продвинутые продавцы, они умеют так продавать дорого, а те, кто продает за 1,7 млн., они обычные, они продают, как умеют - объявление, пяток клиентов - продажа. На рынке только лохи покупают и продают по РС, понимая под этим наиболее вероятную стоимость. Когда рынок не развит и лохов много, получаем одну моду. Профессионалы покупают гораздо ниже РС, а продают гораздо выше, и на очень развитых рынках это формирует две моды, т.к. на развитых рынках много профессионалов, которые продают и ещё много лохов, которые покупают по большей моде, не ведая, что есть меньшая. avg пишет: Про телефоны пример - там как раз около 50-ти было аналогов - и какую Вы там стоимость напишите? Что Вас всё интересует, что я напишу? Я знаю, что там есть на самом деле, там две РС, ну а напишу я то, что клиент закажет, может третью РС для него придумаю, разве об этом разговор? Если интересоваться лишь тем, что писать, так слушайте проверяльщиков, они расскажут. Я интересуюсь тем, что есть на самом деле. Владимир Б. пишет: А как иначе? Если отказаться от постулата, что законы рынка есть и они действуют - это значит, всю доказательную базу оценки на помойку выбросить. А кто говорит, что законов рынка нет? Я говорю о том, что есть-то они есть и, вероятно, будут есть, но прежде чем от имени природы что-то говорить, надо об этом у неё спросить. Вот строил кто-нибудь гипотезу, что РС одна, а провел анализ и там оказалось равномерное дискретное распределение, ну или что-то к нему близкое, так вот он и должен сказать, типа, уж ты, а я и не знал, что тут каждая цена сама себе РС, т.к. все вероятности просто равны...
labrate: Если следовать определению из МСО:Рыночная стоимость. Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. (МСО 1, п. 3.1). то искать правду можно и нужно в методах обработки результатов (расчета): - статистические - квалиметрические - логические - экспертные - методы из теории игр и пр. а самое главное в поставленной задаче: цель оценки, дата оценки, объект оценки, вид стоимости и допущений к ней (исходные данные, окружение, состояние смежных рынков и пр). т.е. если у меня найдено всего два аналога квартиры (3,0) и (1,7), есть описание рынка недвижимости (включая рынок обмена жилой недвижимости), состояния строительного комплекса, экономики региона и пр. то вывод может быть любой, но он должен быть обоснован: Например, если затратный подход (корректно примененный) например ко всему дому показывает, что себестоимость 1 кв.м. жилья - 0,01 руб/кв., а общая площадь квартиры 100 кв.м. (т.е. себестоимость квартиры - около 1 млн), при этом строительный рынок не развит, то скорее всего стоимость находится в диапазоне от 2 до 3 млн.руб. Если исходные данные другие - то и выводы могут быть аргументированы иначе.
Владимир Б.: labrate пишет: искать правду можно и нужно в методах обработки результатов Искать правду можно и нужно прежде всего - опираясь на отечественное законодательство А то некоторые оценщики высказываются на форуме так, как будто живут и работают не в России
Игорь Б.: Мисовец пишет: знаю, что там есть на самом деле, там две РС.......... Я интересуюсь тем, что есть на самом деле. ..........уж ты, а я и не знал, что тут каждая цена сама себе РС, т.к. все вероятности просто равны... Подёргал маленько, думаю так более иллюстративно. Василий Григорьевич, Вы о проблеме робастности что думаете ? Вас пример почти хрестоматийный для этой темы.
Мисовец: Игорь Б. пишет: Вы о проблеме робастности что думаете? Я вот такую ссылку нашел "теория робастности популярна среди теоретиков, но мало интересна тем, кто анализирует реальные технические, экономические, медицинские и иные статистические данные" :)
Игорь Б.: Мисовцу Тогда по-другому задам вопрос (его уже пытались задать). При оценке такого объекта у которого всего два аналога, с разбросом цен в 100%, в графе итоговая стоимость что Вы считаете возможным написать? Бывают объекты и всего с одним аналогом на рынке, и вообще без аналогов. Это же не говорит что РС равна той же что и у аналога или её вообще нет. На мой взгляд (на практике) это говорит лишь о неправильном подборе аналогов ( уже всё когда-нибудь продавалось) и принятом диапазоне погрешности (указывать который, кстати требуют ФСО), или выбранном методе сравнения. Есть ведь и такие объекты, для которых нужно строить корелляцию между массивами данных (например нейро-сетью).
Мисовец: Вот много спорного, на всё не отвечу, т.к. домой пора ехать... Во-первых, Вы зря считаете, что всё уже продавалось, вот у нас пару лет назад начали активно строить торговые центры современные, построили на сегодня их четыре штуки, все эксплуатируют сами: Мария-РА и Эльдорадо. Вот когда-нибудь придут оценить для залога, а ведь ни разу не продавали.... Во-вторых, что значит "что я напишу при двух аналогах", я уже писал, что напишу то, что заказчик просит, ну а если он просит моё мнение, то напишу среднее арифметическое. Ну и что? Это ведь не значит, что там есть одна РС. В реальности пока на рынке есть два аналога, то вероятных цены есть две, другие невероятны. Если у Вас есть третий такой же аналог, то я бы рекомендовал Вам поставить цену ниже нижнего, ну, чтобы не ждать, когда тот продадут. Насчет нейросети, Вы покажите, ну, т.е. практическая оценка в нейросетях... :)
NPB: Владимир Б. пишет: Солидарен. Аргумент ВГ о том, что вот Баринов высказался по этому поводу и никто ему не возразил - меня лично не убеждает. Чтобы возражать - это надо было пройти по всем торговым точкам и в непосредственном контакте с менеджером получить информацию. Тогда и начинают появляться всякие подробности, , о которых на сайтах умалчивают - типа наличия/отсутствия инструкции на русском, разных сроков гарантии и т.п. Я - когда обнаруживаю на рынке вроде бы один и тот же товар, но продающийся по ценам, отличающимся на 50%, прежде чем о бимодальном рынке говорить, пытаюсь найти всё-таки менее экзотическое объяснение этому явлению. И очень часто оно находится - или за новый товар выдается мало б/у отремонтированный по гарантии, или еще что... Ну вот, опять "имя Мое" упоминают. Доброго всем времени суток. Ну а когда разница меньше, чем 50%? При какой Вы согласны "не выяснять" причины, иначе, какой разброс цен идентичных товаров для Вас естественен и почему? Ну пройдете Вы "по всем точкам", и получите всякие там объяснения менеджеров, но максимум, чего добьетесь, так это разбиения еще на две группы: те, которые чем-то (пусть и мелочами типа как напечатана инструкция - типографская или копия на ксероксе), но все-таки отличаются для потребителя, и те, которые, НИЧЕМ не отличаются (ну, разве что вводить в число существенных различий сумму цифр номера телефона или длину имени сайта продавца). Первую группу оставлю Вам - там найдутся объяснения вполне реальные, но, скорее всего, неведомые потребителю, котрому и недосуг или по фигу, он за другое платит - за СВОЙСТВА товара. А относительно второй - берусь утверждать, что цены продаж не будут одинаковы. Будет там мультимодальность или нет - понятия не имею, но легко может и быть, если смешаю в выборке цены с РАЗНЫХ СЕГМЕНТОВ рынка (например дискаунтеров и "люксовых" магазинов). Но даже при унимодальности: а) цены отличаются от стоимости; б) РС, как она опредляется в МСО или у нас - НЕ ОБЯЗАНА совпадать с какой-то конкретной ценой. Пробежал кусок этой нитки и.... завял. Слишком много наворочено - тут тебе и диапазон РС потому что два оценщика могут дать две разных РС, тут тебе и три РС - каждая в своем подходе. Вот уже их, как минимум, - шесть, этих злосчастных РС одного и того же объекта. Чудны дела Твои, Господи! Нет, нужно или уходить отдыхать, или начинать все сначала. Когда по условиям рынка можно говорить об ожидаемом сходстве трех ОЦЕНОК РС, полученных разными подходами, тогда можно обсуждать проблему согласования этих ОЦЕНОК в ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ, а также заодно и проблемы расщепления кажущейся на первый взгляд единой для данного рынка РС на несколько РС для нескольких сегментов этого же рынка. Это не для конца рабочей недели, по крайней мере - не для меня, я уже выжат так, что плакать нечем.
andrey: Николай Петрович! Чаще бы Вы заходили Правильно поставленная артиллерия, в Вашем лице, снимает многие окопные потуги противоборствующих сторон.
Владимир Б.: NPB Рад видеть Вас на форуме, Николай Петрович, тем более - редкий Вы у нас гость. NPB пишет: какой разброс цен идентичных товаров для Вас естественен и почему? 20%. Почему? 1.Наблюдается такое явление на рынке для многих объектов. 2. Авторитеты пишут в книжках, что немаловажно, учитывая последние требования к доказательности и т.п. 3. Опять же - ст.40 НК: негоже оценщику спорить с мытарем. NPB пишет: тут тебе и диапазон РС потому что два оценщика могут дать две разных РС, тут тебе и три РС - каждая в своем подходе. Вы слишком строги. Интернет-общение - это не вполне письменная речь, она ближе все же к разговорной, где многие понятия упрощаются, что-то проглатывается, что-то подразумевается из общего "большого" контекста ветки или даже форума. Конечно же - ОЦЕНКА РС, а не РС. Но я надеюсь, что большинство это правильно понимает.
Kikinda: Интересно, а почему не проводят согласование, когда был использован один подход? Оценили доходником, записали итого, а что это было так никто и не понял.
ГолубевАВ: ФСО-3 раздел 3, пункт.8: "8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: - общая информация, идентифицирующая объект оценки; - результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; - итоговая величина стоимости объекта оценки;" Мы это для себя применили так: во всех отчетах пишем в данном разделе все суммы полученные по всем подходам, если подход не применялся, то просто ставим прочерк и потом уже итоговая сумма. Ну, кроме квартир - там лень расписывать
Kikinda: Вот и вскрылся очередной ляп ФСО.
полная версия страницы