Форум » Обсудим » Согласование результатов. Где искать правду? » Ответить
Согласование результатов. Где искать правду?
Шевко_Одесса: Тема аренды оборудования переросла в совершенно новую тему. Переношу все сообщения сюда. Kikinda avg пишет: [quote]Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга[/quote] Не совсем согласен с AVG, один и тот же объект оценки, при оценке разными оценщиками даст два разных результата, при этом эти два результата имеют право на жизнь. Как я понимаю - РС это все таки некий диапазон стоимостей, а доходный и затратный подходы, при правильной их реализации, дают возможность установить этот диапазон. Хотя в большинстве случаев, в качестве РС, я лично, принимаю сравнительный подход.
Северславович: Полностью согласен с Дмитрием. Есть смысл использовать сложные методы согласования только в том случае, если модели расчетов самих подходов идеальны. Как правило, наиболее точным является всего один подход, а остальные - это дань требованиям. В ряде случаев, точность оценке придает не наукообразное согласование результатов, а отказ от одного из согласуемых подходов, дабы он погрешности не добавлял. З.Ы. В средневековье были популярны катапульты типа требуше, точности которых хватало, чтобы попасть в стену. Думаю, что если бы данные машины отдали на усовершенствование современным оценщикам, то в скором времени они бы обзавелись лазерными прицелами, а принцип работы остался бы тем же.
Игорь Б.: Дмитрий пишет: Ну понятно когда Заказчикам вешают лапшу на уши рассказываю про методы и сложные расчеты, но здесь то, среди своих зачем это? Привычка что ль?
avg: Владимир Б. Вот уже и другие люди объяснили, что тут спорить?
azgaldov: Владимир Б. пишет: Но на этом "чудо-дереве" Г.Азгальдова растут и такие ветки - типа: - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д Владимир, речь идет о том, что допущения о том, что соотношение важности критериев является одинаковым для разных потребеителей - по меньшей мере - дискуссионно, а может быть просто и не правильно. Именно, на это я обращал внимание в статье.
avg: Извините, если вмешался. Владимир Б. пишет: в чем метод валовой коррекции, а еще лучше - изложить, хотя бы вкратце. Володь! речь идет о том, что в СП - объекты с максимальной корректировкой получают минимальный вес - пропорционально их вкладу. Ну, например, можно для недвижки в Купчино (спальный район в Питере) взять, аналоги на Невском. Проведение корректировок для аналога на Невском, даже правильных, получит очень большую валовую коррекцию от объекта. Соотвествено, вес данного аналога будет минимальный.
avg: Мисовец Сложно сказать - на развитых рынках обычно серьезных проблем не возникает - там все три подхода нормально работают - в итоге все равно РС одна получиться. Проблема в том, что делать, когда СП почти нереализуем - тогда остается, как Вы сказали две РС. И между ними провести согласование - действительно бывает тяжело.
Владимир Б.: andrey пишет: В одном районе даже "депрессивного" города (какой популярный среди меня, и у меня- же термин снискался?) я такого разбега не видел. Ты вот посчитал слабым аргументом ссылку на имеющий место быть в отчетах многих оценщиков большой размах данных. Хорошо, я снимаю этот аргумент. Но позволь тогда мне не принимать и твой - "я не видел". Он того же плана. А я - видел! Более того - мне трудно поверить, что в Луганске арендная плата - это некоторая константа Как такое может быть? Да трудно найти два одинаковых во всех отношениях помещения. Что же касается термина "депрессивный" то он на этом форуме не нов. Поэтому - купи себе в аптеке таблеток от мании величия.
Владимир Б.: avg Вот уже и другие люди объяснили, что тут спорить? Если ты реплику Дмитрия относишь к нашей - весьма, я бы сказал, бесхитростной методике, может тебе попроще профессию подыскать надо? Вот и высказывание ВГ - судя по твоему на него комментарию когда СП почти нереализуем - тогда остается, как Вы сказали две РС ты совершенно не понял
Владимир Б.: azgaldov Уважаемый Гарри Гайкович, мне бы не хотелось, чтобы на основании моих высказываний, сделанных, так сказать, в полемическом запале (с возможным даже элементом провокации ) при споре с моим старым добрым оппонентом Александром, у Вас сложилось неверное впечатление о моём негативном отношении к Вашей статье. Напротив - многое в ней мне было интересно и даже близко. Просто мне показалось, что Александр, пропагандируя Ваш подход к обсуждаемой проблеме, тоже несколько перегибает палку приписывая ему доказательность и строгость чуть ли не евклидовой геометрии - при наличии в нём критериев типа вышеупомянутого, "дискуссионного", как Вы сами выразились. Примите уверения и проч.
Мисовец: avg пишет: что делать, когда СП почти нереализуем - тогда остается, как Вы сказали две РС. И между ними провести согласование - действительно бывает тяжело. Я писал, как верно намекает Владимир, о двух или более РС на развитом рынке, а не о двух-трех ориентирах, получающихся у Оценщика, это разные вещи. Вот анализ (не оценка) реальных рынков часто приводит к выводу, что РС там не одна.
Мисовец: Дмитрий пишет: Мне лично нравится метод Наегли - простой (синоним - несложный) и поэтому понятный потребителям Ну, не знаю, этот метод... Инет выдал отчет об оценке какой-то нефтегазовой компании, там применяли как раз этого Наегли. Ну, хитро применяли, прямо скажу. Во-первых, посчитали ДДП и Капитализацией, совпало с точностью 0,001%, но автора это не смутило, а нет бы подумать, что один из методов, видимо, лишний. Во-вторых, ориентир от МЧА как раз получился в 4,2 раза ниже, чем ДДП, ну конечно, тут не думать надо, а согласовать методом Наегли... :) Ну и как они согласовывали? А написали почему-то, что если разница между величинами А1 и А2 больше 40%, то согласовывать их нужно почему-то так (5А1 + А2)/6, хотя я вот не понимаю, почему не (5А2 + А1)/6, ведь результат будет как небо и земля... Ну да, там и написано, что ДДП мы принимаем за определяющий результат, а МЧА лишь за поправочный, но это чепуха. Во-первых, если Вы знаете, какой результат у Вас верный, то его и надо взять. Если же Вы не знаете, какой результат у Вас верный, то они оба равны в Ваших глазах, и брать за определяющий можно любой. Так что этого Наегли, судя по всему, привинтили для затуманивания истины, что оценщик решил МЧА тут не верить, а обосновать ему в лом. Ну, может быть кто-то даст умный способ применения этого Наегли, а пока слабо.
andrey: Владимир Б. У нас в городе относительно недавно, наверное менее года прошло, как бурно начали строить всякие бизнесцентры. Ротация среди арендаторов пошла (в основном банки вытесняют "прочих"). А до недавнего времени арендные ставки и техсостояния помещений расходились от центра концентрическими кругами в сторону уменьшения (ухудшения). В соспоставимых районах разница АС была около 30%. Думаю, что скоро ситуация изменится, по вышеописаной причине. У небольших городов смвоя специфика, у мегаполисов - своя. Иногда мэтры проживающие в больших городах, забывают об этом. Твои возражения принимаю. Пошел в аптеку! П.С. Тебе из аптеки чего-нибудь принести? Больше об этом здесь писать не буду, т.к. не по теме.
avg: Мисовец пишет: Я писал, как верно намекает Владимир, о двух или более РС на развитом рынке, а не о двух-трех ориентирах, получающихся у Оценщика, это разные вещи. Вот анализ (не оценка) реальных рынков часто приводит к выводу, что РС там не одна. Если Вы имеете ввиду, такую ситуацию, которую приводили на семинаре, когда один и тот же мобильный телефон стоил по разной цене - и на графике было четко два максимума (выборка была достаточно большая). А потом оказалось, что можно купить телефон у главного диллера, а можно у того, кто покупает у главного (т.е. перекупщика), соответсвенно и наценка образуется. Сразу скажу, в этом случае, что как раз обращалось внимание, что все это покупка в розницу в доступных интеренет-магазинах, одинаковых моделей, на совершенно одинаковыхз условиях и оплаты и доставки. НО так рынок сложился. Согласен, тогда, о двух или более РС - и такое бывает.
Дмитрий: Мисовец пишет: Так что этого Наегли, судя по всему, привинтили для затуманивания истины, что оценщик решил МЧА тут не верить, а обосновать ему в лом. Более подходящей цитаты для ответа не нашел. Метод как метод, мне нравиться, ФАУФИ принимает. А что еще надо для простого оценщика? По моему убеждению, при любых методах согласования, оценщик выбирает результат какого подхода ему больше нравиться из полученных 2 или 3 результатов, и старается сделать этот результат (или подход) основным, присвоив ему наибольший вес. В МАИ задает веса в вопросах типа "отражает намеривания инвестора", "отражает рыночную конъюнктуру" и т.п., так чтоб понравившийся результат получал большие веса. Про метод Азгальдова, ничего сказать не могу конкретного (не изучил еще), но думаю, там то же, руководствуясь принципом революционной целесообразности , можно получить желаемый результат. А понравиться он может из-за разного: внутренняя убежденность оценщика, Заказчик попросил нужную цифирь, ФАУФИ потребовало увеличить стоимость и т.д. Объективных методов согласования, на мой взгляд, нет. Можно конечно монетку бросить или из шапки бумажки с названием подхода тянуть. Не плохой метод, кстати, - основан на теории вероятности. Про согласовании методов - я придерживаюсь мнения, что методы одного подхода нельзя согласовывать. Можно посчитать разными методами, а потом нужно выбирать результат какого метода будет использоваться как итоговое значение подхода
Мисовец: avg пишет: Если Вы имеете ввиду, такую ситуацию, которую приводили на семинаре, когда один и тот же мобильный телефон Не только, я на том же семинаре приводил пример, когда трехкомнатные квартиры в маленьком микрорайоне на первых этажах девятиэтажных панельных домов продаются за 1,7 М и за 3М, а посередине этого диапазона не продаются, а также приводил пример, что если на рынке два аналога за 100 д.е. и за 120 д.е., то наиболее вероятные цены есть две: 100 и 120, а вот 110 невероятна в том смысле, что Вы её на рынке не найдете. В общем-то я приводил и аргумент, что информированные продавец и покупатель покупают/продают не по наиболее вероятной цене, а на соответствующих краях ценового распределения, так что тут много чего и кроме телефонов.
Дмитрий: Мисовец пишет: о наиболее вероятные цены есть две: 100 и 120, а вот 110 невероятна в том смысле, что Вы её на рынке не найдете. А как же тогда регрессию Вы строите? Ведь по регрессии как раз и получиться 110. А вот интересно (опять не в тему Оксана заругается, но не могу удержаться) Мисовец пишет: ... продавец и покупатель покупают/продают ... на ... краях ценового распределения Получается что это классическая максимизационная задача (ну та что Лангранжем считается) В экономике, как раз все решения на границах. То есть нужно найти максимальную цену для продавца при условии минимизации расходов покупателя.
Мисовец: Дмитрий пишет: А как же тогда регрессию Вы строите? Ведь по регрессии как раз и получиться 110 Причем тут регрессия, если у меня генеральная совокупность состоит из двух элементов? РС есть наиболее вероятная цена, вот их две: 100 и 120.
Дмитрий: Мисовец пишет: Причем тут регрессия Ну я так понял, это Вы просто сделали упрощение чтоб ярче выразить свою мысль. Вот те же телефоны, квартиры - Вы сделали выборку, построили частотный график и увидели два максимума. А могли сразу всю выборку засунуть в регрессию и тогда ответом была бы середина между эти максимумами. Не так разве? Ну конечно если сначала провести кластерный анализ, то такого не сучиться. PS. Я это пишу не для того чтоб сказать что регрессия плохая и ей не надо пользоваться - ни в коей мере.
avg: Мисовец Ну, если про телефоны - насколько я помню там около 25-30 % были по меньшей цене - остальные по большей. Ну, и где тут осведомленный покупатель? тот который по первой ссылке в инете пойдет покупать или еще поищет? Мне кажется, что в таком случае - а в принципе и в любом другом надо знать количество продаж (в процентах от общей массы). Тогда можно спрогнозировать один из максимумов исходя из их вероятности. Мало ли кто продал квартиру дешево, но надо смотреть какой это процент от общей массы и от количества предложений. По недвижке у Вас разброс уж очень велик - скорее всего, что НЭИ квартир было разное - может там часть в коммерческих целях можно использовать, а может просто очень в супер хороших местах.
Мисовец: Дмитрий пишет: А могли сразу всю выборку засунуть в регрессию и тогда ответом была бы середина между эти максимумами. Не так разве? В том то и дело, что не так. Мы регрессию строим, когда подозреваем, что дисперсия цен является следствием дисперсии ценообразующих факторов, но в случае с телефонами одной модели это заведомо не так, т.к. с точки зрения покупателя все телефоны одинаковы, а моды две. Т.е. тут для регрессии нет поля, а вот частотный график дает две моды, и, кстати, там ещё третий есть горбик справа... И мыв результате видим, что если не пренебрегать дискретной природой цен, тогда на этом рынке, скажем, 40 вероятных цен, остальные на момент исследования невероятны. А если перейти к непрерывному графику, то мы видим две законные РС и объясняем их по-сути развитостью рынка.
полная версия страницы