Форум » Обсудим » Согласование результатов. Где искать правду? » Ответить
Согласование результатов. Где искать правду?
Шевко_Одесса: Тема аренды оборудования переросла в совершенно новую тему. Переношу все сообщения сюда. Kikinda avg пишет: [quote]Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга[/quote] Не совсем согласен с AVG, один и тот же объект оценки, при оценке разными оценщиками даст два разных результата, при этом эти два результата имеют право на жизнь. Как я понимаю - РС это все таки некий диапазон стоимостей, а доходный и затратный подходы, при правильной их реализации, дают возможность установить этот диапазон. Хотя в большинстве случаев, в качестве РС, я лично, принимаю сравнительный подход.
Дмитрий: Мисовец пишет: Т.е. вот если регрессией, так я это знаю А вот мне то как раз и не понятно. Если Вас не затруднит не могли бы Вы объяснить. Именно точность, а не надежность и прочие характеристики. Хотя найти дефиринциал функции многих переменных, посчитать частные производные и умножить на погрешность каждой переменной. dY= dY/dX1*dX1+dY/dX2*dX2+ ... + dY/dXn*dXn. Затем заменяем "d" на дельту (погрешность) Так? Про точность при последовательных корректировках можно рассчитать. Надо только сначала решить погрешности измерения компенсируются или складываются. А здесь можно греческие буквы вставлять?
Владимир Б.: Мисовец пишет: ознакомился с Вашей методикой, которая аналогична известному методу согласования весов аналогов в сравнительном подходе методом валовой коррекции. Мы на приоритет и не претендовали... Однако, если можно - ссылочку на метод валовой коррекции, а еще лучше - изложить, хотя бы вкратце. Наконец, если сделать точность такой, что интервалы не будут пересекаться (например точность везде 1%), то результат согласования выйдет за пределы всех трех интервалов, т.е. не будет соответствовать ни одному измерению вместе с его точностью. Я думаю, Василий Григорьевич, что такие вольные допущения применительно к точности подходов - некорректны. Есть естественные ограничители точности, есть взаимосвязь между точностями разных подходов и т.д. Давайте оперировать более реальными числами. Пересечением этих трех отрезков является 90 .. 108, а среднее на этом интервале 99, а не 100, как следует из Вашей методики. В том и соль методики, что наиболее точный подход "тянет" согласованное значение в свою сторону. Поэтому - не надо искать середину пересечения. Впрочем - это уже Ваша методика Наша позволяет найти согласованное значение и когда результат согласования выйдет за пределы интервала СП - или даже "за пределы всех трех интервалов". Что в этом страшного? Мы просто выполнили процедуру согласования, навязанную нам сверху и во многом формальную. Так к ней и надо относится. В жизни - если бы Вам было необходимо измерить некую величину, Вы бы наверняка заказали для этого прибор, позволяющий достигнуть наперед заданной точности - не больше, не меньше. А не стали бы как-то осреднять его показания с измерениями супер-пупер-точным прибором на быстрых протонах и с измерением "на глаз".
Владимир Б.: Дмитрий пишет: А как погрешность получаете? Это уже второй вопрос! В СП - статистическими методами В ЗП по обстоятельствам - или просто даем ссылку на учебник (сейчас не помню) где написано: "точность ЗП 15-20%, или пытаемся оценить максимальную ошибку, анализируя применяемые методы. То же - и в ДП, оцениваем ошибку определения ВД, ОР, ставки дисконтирования и т.д., затем, варьируя их значения на величину ошибки - "гоняя зазоры", как это у нас называется, смотрим, что получается на выходе.
Владимир Б.: Мисовец пишет: А вот у меня гипотеза, что пишут 10%, 20%, 30% и некие слова вокруг, нет? Таки да. Чтобы написать всё как надо - не хватает некоторых знаний, к сожалению Метрологией - был грех, занимался. Но очень давно и больше в военно-прикладном плане. Мне бы сейчас ту библиотеку... Но есть воспоминание, что подобные задачи РЕШАЕМЫ. Просто - никто всерьез ЭТИМ не занимался. Пытался пару лет назад Николая Петровича заинтересовать решением этой задачи, но его тогда больше квалиметрия увлекала...
Мисовец: *PRIVAT*
Дмитрий: Владимир Б. пишет: То же - и в ДП, оцениваем ошибку определения ВД, ОР, ставки дисконтирования и т.д., затем, варьируя их значения на величину ошибки - "гоняя зазоры", как это у нас называется, смотрим, что получается на выходе. Пока Оксана не вмешалась и опять не порезала все, можно на примере показать? И как Вы решаете проблему будут ошибки суммироваться или компенсироваться. Потому что если по каждой переменной взять крайнии значения, то размах итоговой величины получиться очень большой
avg: Можно еще раз повторю: РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга если сумеете продать что-то дороже СП, там скорее всего инвестиционная стоимость присутствует (личный интерес).
Мисовец: avg пишет: РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга Наоборот, есть основания считать, что на всех развитых рынках имеется по крайней мере бимодальное распределение цен, а значит и две РС.
Северславович: avg пишет: РС несколько быть не может Почему?
Владимир Б.: avg Можно тебе еще раз повторить если ты определяешь РС - то она получается в каждом из подходов. Иначе - что с чем ты согласуешь? Разнородные величины? Иначе - вот ты отказался от ДП и СП - что ты в отчете пишешь в итоговом заключении? "Стоимость так для мониторинга составляет..."? Думаю - вряд ли... Тогда объясни - каким образом у тебя гадкий утенок "для мониторинга" превратился вдруг в прекрасного лебедя РС?"
Владимир Б.: Дмитрий Оксана - девушка строгая. Чуть что - и бритвой Оккама по...по.. - короче: по горлу и в колодец Пока не началось - предлагаю вместе рассмотреть самый лучший в РФ рынок - московской недвижимости. Думаю - тут самый точный результат по ДП можно получить. Только попроще что-нибудь. РС по ставке АП, к примеру. Дай сам исходные величины и их разброс. как Вы решаете проблему будут ошибки суммироваться или компенсироваться А что - есть такая проблема? Мы исходим из независимости переменных.Дмитрий пишет: размах итоговой величины получиться очень большой А почему нет, Дим. У нас просто привыкли копейки писать в итоговой, а на самом деле как? Ну и еще: размах - это всё же не есть погрешность, не так всё страшно.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: размах - это всё же не есть погрешность А я по простоте своей думал что это синонимы. С другой стороны что с меня взять - простой парень из деревни
labrate: Владимир Б. пишет: Но на этом "чудо-дереве" Г.Азгальдова растут и такие ветки - типа: - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д. О чем это, Александр? И чем это лучше "Способности учитывать специфические особенности"? Владимир, как известно, все методы квалиметрии, с точки зрения сопоставимости получаемых результатов, подразделяются на три вида: обеспечивающие функциональную сопоставимость, временную сопоставимость и формальную сопоставимость. В упрощенном примере статьи используется только формальная (но не временная и не функциональная) сопоставимость. Так вот, вопрос относительно "постоянства во времени для потребителей оцениваемого объекта" - это из этой области (т.е. когда имеется возможность обеспечить временную сопоставимость). Что такое временная сопоставимость? Временная сопоставимость позволяет сравнивать объекты в разные периоды времени. Что такое функциональная сопоставимость? Функциональная сопоставимость означает возможность сравнивать между собой объекты, относящиеся к любым (даже совершенно разнородным) сегментам (видам). Что такое формальная сопоставимость? А формальная сопоставимость даёт возможность сравнивать объекты только в случае, если они были оценены в совершенно одинаковых шкалах. При этом, возникающая информация не обладает свойствами функциональной или временной сопоставимости. P.S. Володя, твой вопрос лишний раз говорит о том, что большинство оценщиков не владеют методами квалиметрии. Чтобы правильно и эффективно применять методы квалиметрии - нужно знать предмет. Большинство оценщиков (в т.ч. и я) если и применяют эти методы, то всего лишь - упрощенные (которые неосновательно сравниваются с МАИ в пользу последнего). Как известно, все методы квалиметрии, с точки зрения точности, подразделяются на три вида: точные, приближённые и упрощенные. Точные методы предусматривают, что в их рамках используются самые современные научные разработки, позволяющие получать итоговые результаты с минимально достижимой (при сегодняшнем уровне развития науки) погрешностью. Упрощенные методы обеспечивают максимально допустимую погрешность. А приближённые методы по погрешности расчётов являются промежуточными между точными и упрощенными. Понятно, что меньшая погрешность расчетов требует большей трудоёмкости расчетов – и наоборот. Именно поэтому Гарри Гайкович задумал подготовить книгу "Квалиметрия в оценке собственности"...
avg: Владимир Б. РС - будет только при сведении всех подходов - вроде так? Мониторинг - это когда отказ от рынка. но все равно мониторинг - типа посмотреть, а как все таки примерно похожие объекты могут стоить. Если вдруг расхождение большое, то есть повод задуматься - может оценщик не прав, может аналоги не нашел.
Владимир Б.: labrate пишет: большинство оценщиков не владеют методами квалиметрии. Тут я с тобой соглашусь. Просто когда пишется много букоф в защиту некоего метода, а при самом поверхностном рассмотрении видишь уши эксперта, который для того чтобы определить возможность обеспечить временную сопоставимость устанавливает экспертно (sic!) ни много ни мало - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д. - как-то и не хочется им овладевать. МАИ - он может и посмешней, но проще, что и надо широким массам оценщиков
labrate: Владимир Б. пишет: МАИ - он может и посмешней, но проще, что и надо широким массам оценщиков простота, говорят, иногда хуже воровства ... Когда-то, кроме УПВС никто не применял для расчета ПВС иные методы ... Но с тех пор прошло, славу богу, более 13 лет... Я только что поговорил с Г.Г.Азгальдовым... и мы пришли к выводу, что нужен третий соавтор в книге - программист, который поможет разработанные правила (в квалиметрии) и алгоритмы перевести в ПО, которое поможет эффективнее, проще и, самое главное, правильно использовать методы квалиметрии, в т.ч. и в оценке. Если есть такие люди на примете, сообщите или мне, или Оксане. Заранее благодарю.
Владимир Б.: labrate А есть такой человек! Мне кажется - это именно то, что вам надо. Главное - чтобы его это заинтересовало. Я свяжусь с ним и отзвонюсь тебе. Что же касается простоты - то в знаменитой пословице совсем не та простота имелась в виду. Это лишний раз говорит о том, что если уж в таких несложных (хотел написать - "простых" но побоялся вызвать новые негативные ассоциации ) ситуациях может возникнуть путаница с терминологией, трактовкой понятий, то что тогда ожидать от оценщика со средними способностями, когда он будет определять значение характеристики - ну той, про "постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств" - у-фф! - тут до греха и вовсе недалеко. И с каких это пор сложность умопостроений стала критерием их истинности? На смену УПВС пришли УПСС - не сказал бы , что это какое-то новое слово в оценке - просто (тут опять не в том смысле ) информация поновее.
Владимир Б.: avg Андрей, ты, по видимому, собрался в разных формах задавать один и тот же вопрос до тех пор, пока я с тобой не соглашусь? Нет, я не согласен и на этот раз. Я объяснял уже - почему. Если хочешь спорить - предъявляй аргументы. Только не нуди
andrey: Владимир Б. пишет: Очень часто в отчетах приходилось видеть: арендная ставка на такие-то помещения в таком-то районе колеблется от 200 до 400 руб/м.кв. (а так и в самом деле бывает, еще больше размах бывает), в отчете принята средняя - 300 руб/м.кв. На "выходе" это даст тебе твои 50%. Видел. Отношусь скептично. Для общеобразовательного уровня - хороший пример, - типа не вали в кучу то, что видишь. Иваныч! Мы хотя и из "одного двора", но жили в разных подъездах Дар видения многих и разных отчетов, как ты говоришь, - не аргумент. В одном районе даже "депрессивного" города (какой популярный среди меня, и у меня- же термин снискался?) я такого разбега не видел. Для тех кто не в курсе: районирование почти всегда связано с техсостоянием объекта, выбросы в виде госимущества и обществ не понятно для чего созданных - в расчет не берутся). А вот проблема районных городов, сел и т.д. существует. Когда сравниваешь разные районы (т.к. в районе оценки - голяк), разные поселения численностью, различные удаления от центров концентрации бизнеса и плюсом "стоялый" рынок... Опять-же - любой подход тебе дастЬ твои 50-100%.
Дмитрий: А на мой взгляд главное чтоб было что согласовывать. А как согласовать, это уже второй вопрос. Можно по простому (синоним - по честному) сказать вот такие веса. можно тоже самое сказать но через МАИ и 2 страницы таблиц и диаграмм, можно используя квалиметрию или еще какой-нибудь сложный (синоним - запутанный) метод с большим количеством таблиц, диаграм. Все равно все сведется к подгонке к собственному мнению, которое сформировалось в процессе оценки. Мне лично нравиться метод Наегли - простой (синоним - несложный) и поэтому понятный потребителям. PS. Часто в дискуссиях здесь и на других форумах меня поражает, что люди пытаются обмануть самих себя, в умных (псевдонаучных) словах утопить смысл. Ну понятно когда Заказчикам вешают лапшу на уши рассказываю про методы и сложные расчеты, но здесь то, среди своих зачем это? Привычка что ль? Воспоминания молодости. Как-то к моей матери пришла ее бывшая ученица (их много приходило к ней рассказать про себя, посоветоваться по жизни). Ну и рассказывает, что работает продавщицей, обвешивает, зато много получает. На вопрос а не боиться что поймают ответил "Ой, Вы знаете, я так привыкла обвешивать, что себе взвешиваю, и то обвешиваю"
полная версия страницы