Форум » Обсудим » Согласование результатов. Где искать правду? » Ответить
Согласование результатов. Где искать правду?
Шевко_Одесса: Тема аренды оборудования переросла в совершенно новую тему. Переношу все сообщения сюда. Kikinda avg пишет: [quote]Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга[/quote] Не совсем согласен с AVG, один и тот же объект оценки, при оценке разными оценщиками даст два разных результата, при этом эти два результата имеют право на жизнь. Как я понимаю - РС это все таки некий диапазон стоимостей, а доходный и затратный подходы, при правильной их реализации, дают возможность установить этот диапазон. Хотя в большинстве случаев, в качестве РС, я лично, принимаю сравнительный подход.
Владимир Б.: Игорь г. Львов при правильном построении оценки сходимость сравнительного и доходного получается достаточно хорошей А критерий правильности построения - хорошая сходимость, я угадал? заганяю в статистическую модель Модель - она, конечно, всё стерпит
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Лично я считаю, что при правильном построении оценки сходимость сравнительного и доходного получается достаточно хорошей, Я присоединяюсь к этому мнению. Вот делаешь отчет. С десяток аналогов нашел, из них пяток выбрал, какие понравились. Сделал один подход, потом второй, третий если повезет с данными или не лень. Не подгоняя и не улучшая. И о чудо, в большинстве случаев подходы сходятся (а иногда просто совпадают). А вот когда на нужную цифирь пытаешься выйти, то тогда подходы разбегаются. А когда аналогов мало, то подходы не сходятся. Но это и понятно. Вот я во Владикавказе оценивал недвижку. Аренда мизерная, корпуса стоят заводов неработающих в большом количестве. Предложение на продажу почти нет, если есть, то мЕчты, а не реальные цены. В таких регионах чтоб свести подходы, нужно проявить недюжую смекалку (я смог ее проявить ). Таким образом, по моему мнению, в развитых регионах (развитых рынках) подходы сходятся достаточно хорошо. А если рынок не развит, то подходы не должны сходиться. (Если конечно не подгонять внешним износом и прочими изысками)
Игорь г. Львов: Дмитрий пишет: Вот я во Владикавказе оценивал недвижку. Аренда мизерная, корпуса стоят заводов неработающих в большом количестве. В подобных случаях доходного не делаю. Ну не могу я обоснованно спрогнозировать вакантность. Незанятых помещений вон сколько. Может арендатора надо искать несколько лет.
Владимир Б.: andrey Как на тебя обижаться - мы же из одного района - депрессивного - земляки, значить Ты пойми, я не против любого из подходов - в основе каждого из них заложены здравые суждения Возможно даже (хотя и не уверен), что на идеальном рынке полученные ими значения стоимости теоретически должны совпасть абсолютно. Но когда о "сходимости" говорят, совершенно не определив это понятие (что такое "сошлось" - 5, 10, 20%?), когда постоянно забывают при этом о том, что полученные разными подходами значения РС суть вероятностные величины (и что есть сходимость в этом случае?), у меня возникает желание покусать кого-нибудь, поскольку переубедить, как показывает опыт, никого нельзя в большинстве случаев. Вот получили значения РС в оценке: ЗП = 90+/-15% СП = 100+/-10% ДП = 150+/-50% Результаты сошлись? Ответь мне, о, защитник всех покусанных.
labrate: Игорь г. Львов пишет: Лично я считаю, что при правильном построении оценки сходимость сравнительного и доходного получается достаточно хорошей С моей точки зрения, дело в не сходимости результатов, полученных различными подходами, а в обоснованном определении надежности этих результатов и итоговом согласовании (при необходимости, какой-то из результатов может быть изъят из рассмотрения). В 1999 году в ж-ле "Вопросы оценки" Гарри Гайкович Азгальдов в своей статье "Проблема согласования оценок и ее возможное решение" (Вопросы оценки, 1999, № 4) представил КОНКРЕТНЫЕ И КОНСТРУКТИВНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ. статья здесь - http://www.labrate.ru/azgaldov/azgaldov_article_1999-1_voprosy_ocenki.doc Но проблема согласования оценок возникает не только в связи с применением трех основных подходов к оценке. Ведь даже в тех случаях, когда применяется только один какой-то подход (например, доходный), в рамках этого подхода обычно можно применить для оценки собственности больше, чем одну разновидность этого подхода. И, опять-таки возникает проблема – как согласовать, свести вместе оценки, полученные с помощью нескольких разновидностей одного и того же подхода? К сожалению, в теории оценки нет достаточно убедительного и общепринятого ответа на вопрос – как же должен оценщик решать эту проблему? P.S. Тамбовскому Волку: Володя, в этом плане я поддерживаю твою точку зрения.
Владимир Б.: andrey пишет: для ДП +/- 50% не многовато? Отнюдь. Очень часто в отчетах приходилось видеть: арендная ставка на такие-то помещения в таком-то районе колеблется от 200 до 400 руб/м.кв. (а так и в самом деле бывает, еще больше размах бывает), в отчете принята средняя - 300 руб/м.кв. На "выходе" это даст тебе твои 50%. А еще есть погрешность, которая вносится ставкой дисконтирования (у тебя она - эта ошибка - в отчетах какая, как ты считаешь?) А еще есть погрешность прогнозирования изменения этой ставки, погрешность прогнозирования изменения доходов в прогнозном периоде, погрешность определения стоимости реверсии и т.д. Короче - если всё собрать, то и +/- 100% не покажется такой уж большой цифрой. Такой это подход. А ты говоришь - сплеча.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Со ставкой дисконтирования, как я понял, в Тьмутаракани проблем никаких не бывает Ну, я бы назвал ее в тех случаях которые подразумевал, ставкой капитализации. И определяю ее методои рыночной экстракции. И расхождение между подходами 0,05-0,06%. Т.е. те же яйца только в смятку. Конечно при оценке ЦИК все по другому. Увы. PS. Может ты поклонник МАИ?
Владимир Б.: labrate Что же касается взглядов уважаемого Г.Г.Азгальдова, то они мне известны. Не оспаривая их конструктивности, позволю себе в конкретности их всё же усомниться. Азгальдов оперирует понятием "надежность результата", базирующегося на ранжировании, т.е. в конечном итоге, на пресловутом "экспертном мнении". Не вижу принципиальной разнице в таком подходе к согласованию результатов и критикуемым Азгальдовым МАИ. У нас в компании используется доморощенный метод РАОП (Равенства Абсолютных Ошибок Подходов). Суть его в следующем: 1. Оценивается погрешность результатов, полученных каждым из подходов, например: СП=100+/-10%, ЗП=90+/-20%. ДП=120+/-30%. 2. Определляется абсолютная погрешностькаждого из подходов: ЗП=18, СП=10, ДП=36 3. Определяем коэффициенты, которые надо присвоить каждому из подходов, чтобы вносимые ими абсолютные ошибки были равны (СП ==1, как дающему наименьшую ошибку, ЗП=1/1,8, ДП=1/3,6) 4. Коэффициенты складываются (66/36) и нормируются (СП=0,545, ЗП=0,273, ДП=0,182) Это и есть веса подходов. Чем менее точный результат имеет подход, тем меньше его вес. Тут главная проблема - определение точности результата в подходах. Задача не простая, но решаемая в рамках метрологии, которая есть наука, в отличие от оценки. И, во всяком случае - при этом имеешь дело с реальными величинами, а не с фантомами, типа "надежности".
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Может ты поклонник МАИ Только в виде Московского Авиационного Института. Знал оттуда нескольких очень неплохих ребят. Экстракция говоришь? Х-х-хи (с) Федор Сухов Стоит в глухом селе депрессивного района б. заводской корпус 10 млн по затратному. Рабочие места в селе - только школа и местная администрация. ВСЁ. Бизнес - 1 продмаг. Аренда - одно здание (этот самый продмаг) = 20 руб/м.кв. Продажи недвижки - не зафиксированы за последние 5 лет. Найди мне ставку капитализации - желательно, экстракцией. И расхождение между подходами 0,05-0,06%.
Kikinda: По поводу оценочной сказки о полном сходимости трех подходов скажу, что это сказка придуманная не совсем грамотными оценщиками. Мы почему то всегда забываем, что разные подходы к оценке говорят о стоимости с разных позиций. Затратный - с позиции производителя, доходный - с позиции инвестора, сравнительный - с позиции покупателя. Сходимость может быть только на рынке совершенной конкуренции с полной и открытой информацией. Но такого у нас нет да и быть не может. Поэтому, когда получается, что доходник в несколько раз больше сравнительного, надо подумать, а адекватно ли пользователь оборудования его использует?
labrate: Владимир Б. пишет: Не вижу принципиальной разнице в таком подходе к согласованию результатов и критикуемым Азгальдовым МАИ. Принципиальная разница квалиметрического подхода и метода анализа иерархий (МАИ) состоит в том, что в МАИ критерии согласования выбираются произвольно (и из-за этого можно получить любой нужный результат, произвольно добавляя критерий типа "Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность"). В квалиметрии - существуют определенные (строгие) правила построения дерева свойств (критериев согласования) - их более пятнадцати (доказаны теоремы - вообщем, теоретическим основам квалиметрии и была посвящена докторская диссертация Г.Г.Азгальдова). Тем кто еще не знает, сообщаю, что Г.Г.Азгальдов - основатель научной дисциплины КВАЛИМЕТРИЯ. Сам термин "квалиметрия" был предложен в СССР в 1968 году группой научных сотрудников во главе с Азгальдовым Г.Г. P.S. Кстати, Гарри Гайкович продолжает в настоящее время работать над книгой "Квалиметрия в оценке собственности" (я ему в этом немного помогаю) - и если есть желающие присоединиться к процессу и своими примерами (для книги), и своим творческим вкладом - приглашаем (Гарри Гайкович дал на это "добро"). Не смотря на его 77 лет - у него потрясающая работоспособность, ясность мысли и системный подход к решению любых задач...
avg: Kikinda если ты про доходник в недвижке, то это может быть , но в любом случае не как не в разы (дураков нету). если про доходник в оборудовании, то тут вообще разговора нету. если станок (линия) стоит сколько-то ее за меньшие/большие деньги непродадут, а доходник - это в принципе оценка бизнеса
labrate: Владимир, я также напомню, что статья Г.Г.Азгальдова была написана в 1999 году и там (если ты заметил) приведен всего лишь условный простенький пример (иначе статья была бы значительно больше и не поместилась бы ни в один журнал /для публикации/). Для каждого расчета (объекта) критерии согласования (при квалиметрическом подходе) выбираются и обосновываются специально, т.е. дерево свойств для каждого объекта и расчета строится уникальное, не тиражируемое как у многих оценщиков при использовании МАИ ... (и естественно каждый критерий при квалиметрическом подходе строго обоснован). В этом плане (с моей точки зрения) применение квалиметрических подходов в оценке без использования специального программного обеспечения (или шаблонов) - достаточно трудоемкая задача (кстати Саати для МАИ разработал специальное ПО /его жена возглавляет софтверную фирму по продвижению ПО/ и именно поэтому во многих странах этот метод активно приживается и пропагандируется). Тем кто планирует разрабатывать ПО для оценки советую изучить опыт Саати - его маркетинговые ходы заслуживают внимания. Например, с этим можно познакомиться в последней его книге (переведенной на русский язык), где описан и МАИ, и ПО по использованию МАИ - Принятие решений при зависимостях и обратных связях: Аналитические сети. Пер. с англ. 2008. 360 с. P.S. Кикинда что-то "почикала" (сказав что это не относится к теме оценки МиО) и текст длинный пропал... (пробую восстановить). Оксана, надеюсь и тебе последний пост на пользу будет (имея ввиду твою увлеченность в создании оценочного софта)....
Мисовец: Владимир Б. пишет: У нас в компании используется доморощенный метод РАОП (Равенства Абсолютных Ошибок Подходов) Начну с того, что при приведенных значениях результат взвешивания не зависит от точности сравнительного подхода. Даже если Вы установите СП=100+/-100%, то и тогда при согласовании получите 100. Во-вторых, если, например, Вы увеличите точность ДП до 1%, то при Ваших данных результат согласования станет равен 116,3, т.е. выйдет за пределы СП=100+/-10%, что не есть хорошо. Конечно, Вы можете сказать, что точности в 1% у ДП не бывает, но суть ведь не в этом, а в том, что методика способна давать странные результаты. Наконец, если сделать точность такой, что интервалы не будут пересекаться (например точность везде 1%), то результат согласования выйдет за пределы всех трех интервалов, т.е. не будет соответствовать ни одному измерению вместе с его точностью. На самом деле, если исходить из того странного, но привычного предположения о том, что результаты подходов отличаются друг от друга на случайную ошибку, то при Ваших числах верная величина будет находиться в центре пересечения трех отрезков: СП = 100+/-10% = 90 .. 110 ЗП = 90+/-20% = 72 .. 108 ДП = 120+/-30% = 84 .. 156 Пересечением этих трех отрезков является 90 .. 108, а среднее на этом интервале 99, а не 100, как следует из Вашей методики. Однако я не случайно назвал исходное предположение странным, на реальном рынке три отрезка вовсе не обязаны иметь пересечение, т.к. результат использования подхода кроме случайной ошибки несет в себе и систематическую ошибку, а также выражает субъективную точку рения, заложенную в конкретном подходе. Разумеется, для предложенного метода это не будет препятствием, но это скорее недостаток метода, чем его достоинство. Я думаю, что если у нас есть пересекающиеся интервалы, и мы исходим из чисто случайной природы ошибок, то нужно искать среднюю точку пересечения. Если же интервалы не пересекаются, то нужно делать выбор. В этом смысле работа с интервалами, а не с коэффициентами весов, более ясно отражает трудность и условность выбора окончательного результата оценки, т.е. потенциально в меньшей степени вводит заказчика в заблуждение относительно результата и его точности. Но я с удовольствием ознакомился с Вашей методикой, которая аналогична известному методу согласования весов аналогов в сравнительном подходе методом валовой коррекции. Спасибо за данное сообщение, т.к. оно наводит на дальнейшие мысли.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: Оценивается погрешность результатов, полученных каждым из подходов, например: СП=100+/-10%, ЗП=90+/-20%. ДП=120+/-30%. А как погрешность получаете?
andrey: Kikinda пишет: Поэтому, когда получается, что доходник в несколько раз больше сравнительного, надо подумать, а адекватно ли пользователь оборудования его использует? Это Вы, наверное о предприятиях влачащих жалкое существование. А если нормальное предприятие? Хорошо подобранное оборудование + местоположение + коньюктура рынка, дают отличные результаты в ДП. А СП даст средненькие результаты. Опять же, если ценим в пользовании (бизнес) то я склоняюсь к результатам ДП. А если реализация россыпью, то естественно - СП.
andrey: Дмитрий пишет: А как погрешность получаете? МЕТРОЛОГИЯ!!! Тебе же сказали. Ты, что не знаешь, чем Волк на фронте занимался? Дочитаю потом. Очень интересно.
Игорь Б.: avg пишет: "В пользовании" - значит как есть, без демонтажа, в том числе. "В пользовании" значит = для розлива кваса а не водки, в три смены, под открытым небом и пр. Без демонтажа - "Как установленное"
Мисовец: andrey пишет: МЕТРОЛОГИЯ!!! Тебе же сказали. Ты, что не знаешь, чем Волк на фронте занимался? Ну, сказать-то сказали, а неплохо бы эту метрологию на оценочном примерчике и показать. Скажем, как определяется точность СП, если сам СП реализован в виде прямого сравнения продаж, а не регрессией. Т.е. вот если регрессией, так я это знаю, а если нет, то хотел бы сам увидеть "как". Теперь, если ЗП используется в методе удельной стоимости, или как там его бишь, ну хоть по УПВС, хоть по более новому справочнику, то тоже хотелось бы увидеть, что там принято за точность, ведь все расценки и коэффициенты приведены в справочниках без точности.... Ну а доходный...., тут сам Бог велел написать формулу :) А вот у меня гипотеза, что пишут 10%, 20%, 30% и некие слова вокруг, нет?
Владимир Б.: labrate labrate пишет: можно получить любой нужный результат, произвольно добавляя критерий типа "Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность"). В квалиметрии - существуют определенные (строгие) правила построения дерева свойств (критериев согласования) - их более пятнадцати (доказаны теоремы - вообщем, теоретическим основам квалиметрии и была посвящена докторская диссертация Г.Г.Азгальдова Александр, я не претендую на глубокое знание трудов Г. Азгальдова. Вопросы, отобранные по определенной системе - это всяко лучше произвольно добавляемых критериев. Но на этом "чудо-дереве" Г.Азгальдова растут и такие ветки - типа: - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д. О чем это, Александр? И чем это лучше "Способности учитывать специфические особенности"? А если еще вспомнить, что на конце каждой ветки сидит таки эксперт... Короче - как-то не очень ты меня убедил. Хотя среди всяких МАИ - методика Азгальдова, наверное, самая проработанная.
полная версия страницы