Форум » Обсудим » Согласование результатов. Где искать правду? » Ответить
Согласование результатов. Где искать правду?
Шевко_Одесса: Тема аренды оборудования переросла в совершенно новую тему. Переношу все сообщения сюда. Kikinda avg пишет: [quote]Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга[/quote] Не совсем согласен с AVG, один и тот же объект оценки, при оценке разными оценщиками даст два разных результата, при этом эти два результата имеют право на жизнь. Как я понимаю - РС это все таки некий диапазон стоимостей, а доходный и затратный подходы, при правильной их реализации, дают возможность установить этот диапазон. Хотя в большинстве случаев, в качестве РС, я лично, принимаю сравнительный подход.
Ответов - 101, стр:
1 2 3 4 5 6 All
Владимир Б.: Шевко_Одесса Не знаю всех ньюансов украинского оценочного законодательства, но, поскольку в его основе лежат МСО - причем, не в российской извращенной форме, а как говорят знающие люди, практически 1 : 1, то мне кажется странной Ваша интерпретация ЗП и ДП как некоторых вспомогательных, второстепенных подходов. По духу и букве МСО эти подходы - такой же полноправный (бывает - что и единственный) источник знания о РС как и великий и ужасный СП. Более того - это обязательные к применению подходы и просто так игнорировать полученные при их применении результаты, как это делают некоторые оценщики - неверно. Такая же идеология применения различных подходов прописана и в российских ФСО. РС определяется, по возможности, тремя подходами, затем согласуется. Из каких источников уважаемый avg черпает материал для своих оригинальных высказываний - ума не приложу
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Более того - это обязательные к применению подходы В Украине не обязательно. Необходимо аргументировано обосновать отказ от применения подхода. К вопросу. Если объекты сравнения продаются по цене 1000 у.е., а доходным подходом получится 1500 у.е. затратным 1300, то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. А продастся ли по большей стоимости?
Шевко_Одесса: Владимир Б., Я абсолютно с Вами согласен по поводу применения ЗП и ДП, возможно Вы меня неправильно поняли. Игорь г. Львов пишет: В Украине не обязательно. Необходимо аргументировано обосновать отказ от применения подхода. Обоснованный отказ от ЗП и ДП, это как раз и есть невозможность их применения. Игорь г. Львов пишет: К вопросу. Если объекты сравнения продаются по цене 1000 у.е., а доходным подходом получится 1500 у.е. затратным 1300, то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. А продастся ли по большей стоимости? А если получаются настолько разные результаты, то скорее всего подходы применены некорректно.
Владимир Б.: Шевко_Одесса пишет: скорее всего подходы применены некорректно Скорее - рынок не идеальный
andrey: Игорь г. Львов пишет: К вопросу. Если объекты сравнения продаются по цене 1000 у.е., а доходным подходом получится 1500 у.е. затратным 1300, то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. А продастся ли по большей стоимости? Игорь! Да, у нас требуют предпочтение одному подходу, но... спросите у банка, какой они коэф. применяют для разных подходов, я уже не говорю о кредитной истории заемщика (тэж варианты)
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. Ну - ты моё мнение по этому поводу знаешь, я не раз его высказывал, если видишь, что вылезает неадекватный ДП - откажись от него. Ну а уж если отказаться никак нельзя - тогда используй, применять в этом случае вес подхода = 0 считаю методически неверным. И еще - а почему ты так уверен в этой своей 1000? Значение РС в генеральной совокупности может быть и другим, так ведь? Может, твой ЗП ближе к истине, чем СП. Не надо делать из СП культа - он применяется с такими допущениями, что иногда и ДП фору даст
Владимир Б.: andrey Ну есть такая красивая оценочная сказка - что при верном применении все три подхода сойдутся в одной точке. Однако, на практике такое достигается только подгонкой Между нами говоря - я сильно сомневаюсь, что это возможно и теоретически - просто никто всерьез эту проблему не решал.
andrey: Владимир Б. Иваныч! Я имел в виду ОЧЕНЬ большой разбег. На своей практике, пусть и не большой, вижу, что если разбег "огромный", то первым делом необходимо искать собственные ошибки или ставить свечку за упокой Оккама.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Не надо делать из СП культа - он применяется с такими допущениями, что иногда и ДП фору даст Конечно рынок несовершенен. Но на рынке и покупатели и продавцы ориентируются на объявления в бесплатных изданиях и формируют свое мнение о стоимости из них. А доходник все-таки ближе к бизнесу в целом, чем к недвижке. Он хорош там где нет развитого рынка продаж, а аренда есть. Ведь сознайся, подгоняешь результат к сравнительному или нет? И еще. Доходник весь состоит из предположений: - средняя ставка арендной платы; - потери на недозагруз; - операционные затраты (осмобенно когда их ставят как процент к доходу. О ставке капитализации построенной кумулятивным путем я вообще молчу.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Ведь сознайся, подгоняешь результат к сравнительному или нет? Неправильный вопрос. Среди курящих людей 99.9% знают, что это - нехорошо. И еще: Сравнительный весь состоит из предположений: - что рынок открытый - что рынок конкурентный - что продавец и покупатель обо всем осведомлены и т.п. Щас эрудицией сверкну по примеру Андрея - я тут постоянно Фридмана и Ордуэя перечитываю (понял, где они у меня лежат ?), так они пишут, что при реальной оценке по меньшей мере один, а то и все сразу, признаки из определения РС не соблюдаются. Ну а о том, насколько та информация, которую с огромным трудом добыл оценщик, отражает реальное положение дел, насколько она вообще достоверна - я вообще умолчу.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Неправильный вопрос. Среди курящих людей 99.9% знают, что это - нехорошо. А я ответа и неждал. В большей или меньшей мере это делается почти всегда. Исключение - доходник с применением рыночной экстракциии для ставки капитализации. Cходимость результатов 98- 99%.
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: Сравнительный весь состоит из предположений: Из предположений состоит ВСЁ. Затратный - износы и коэффиц приведения, корректировки и пр. Вся оценка - это попытка обоснования своих ПРЕДПОЛОЖЕНИЙ ( ну или чужих ).
Шевко_Одесса: Игорь Б. пишет: Вся оценка - это попытка обоснования своих ПРЕДПОЛОЖЕНИЙ ( ну или чужих ). Ну да, нужно еще не забывать , что определяем мы стоимость, а не цену!!!! А между этими словами большая разница. Поэтому по своей сути, оценщик является консультантом, а не "определителем" цены сделки.
avg: Владимир Б. пишет: я тут постоянно Фридмана и Ордуэя перечитываю +1 Владимир Б. пишет: (понял, где они у меня лежат ?), и где лежат? если не секрет? Согласен с Игорем: Вообще, оценка это все предположения, но общаясь с собственниками для которых важен правильный результат, а не подгонка , понял - им нужно предоставить (хотя они и сами это тоже находят) предложения по продаже или аренде, и если я сделаю красивый отчет ДП, СП, ЗП - а стоимость будет сильно выделятться из ряда примеров СП, то они не поверят. Кстати, и ФАУФИ, как правило не принимает такие штуки, для них оринтирование на СП.
andrey: Владимир Б. пишет: Из каких источников уважаемый avg черпает материал для своих оригинальных высказываний - ума не приложу Каюсь! Это я когда-то по недоумию с такой идеей носился и спорил с Андреем. Вот он от меня и заразился. Наверное, я очень был убедителен в отстаивании собственной глупости. Андрей! Прости великодушно, если сможешь!!! П.С. Андрюха, как творческий человек, внес свои дополнения: РС - СП.
andrey: Владимир Б. пишет: Это уже лишнее. После Оккама все уже поняли, с кем имеют дело Я не выдрючивался. Просто вспомнил свою последнюю оценку арестованного оборудования: документов нет, шильдиков нет, бывших специалистов предприятия нет, производитель оборудования сгинул в период распада социализма, ориентировочные технические данные выкапывал из сети или консультировался с производителями аналогов. Короче, чем чудовищнее ложь , тем в нее охотней верят (с)
avg: andrey Вот теперь думаю, как бы мне библиотеку в туалет перенести. (Где-то в инете считали сколь времени проводит человек: там, там , там - в туалете много получается)))))))
andrey: Чую нагорит мне от Волка, за раскрытие интимной информации. avg Достаточно пары книг. Но если ты уж такой основательный, то без перепланировки не обойтись Закрываем тему. Еще и от Оксаны получим нагоняй.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: В большей или меньшей мере это делается почти всегда Ты опять пытаешься протащить мысль, что если нечто делают все, то это - правильно. Да, многие оценщики поступают так, но почему? Потому что - ждут от них это разные проверяльщики, от которых зависит - "пройдет" отчет или нет. Одно время в местном СБ сидела дама - так она была убеждена, что разброс значений РС, полученной разными подходами не должен быть больше 5%. И хоть ты сдохни. Ну и - что с того? Пойми - я не против "равнения на СП" - когда СП надежный. А бывает - 2-3 предложения всего на территории в пол-Африки размером, описания аналогов самые невнятные... Какой это, нафиг, "рынок", срам один.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Ты опять пытаешься протащить мысль, что если нечто делают все, то это - правильно. Лично я считаю, что при правильном построении оценки сходимость сравнительного и доходного получается достаточно хорошей, а вот с затратным не так,(ты будешь смеятся), хотя, (ты будешь смеятся), с использованием срока жизни для износа и более или менее известных цен на рынке ЗУ свободных от застройки тоже есть результаты. Владимир Б. пишет: А бывает - 2-3 предложения всего на территории в пол-Африки размером, описания аналогов самые невнятные... Какой это, нафиг, "рынок", срам один. Ая тогда работаю с целой Африкой и заганяю в статистическую модель.
Владимир Б.: Игорь г. Львов при правильном построении оценки сходимость сравнительного и доходного получается достаточно хорошей А критерий правильности построения - хорошая сходимость, я угадал? заганяю в статистическую модель Модель - она, конечно, всё стерпит
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Лично я считаю, что при правильном построении оценки сходимость сравнительного и доходного получается достаточно хорошей, Я присоединяюсь к этому мнению. Вот делаешь отчет. С десяток аналогов нашел, из них пяток выбрал, какие понравились. Сделал один подход, потом второй, третий если повезет с данными или не лень. Не подгоняя и не улучшая. И о чудо, в большинстве случаев подходы сходятся (а иногда просто совпадают). А вот когда на нужную цифирь пытаешься выйти, то тогда подходы разбегаются. А когда аналогов мало, то подходы не сходятся. Но это и понятно. Вот я во Владикавказе оценивал недвижку. Аренда мизерная, корпуса стоят заводов неработающих в большом количестве. Предложение на продажу почти нет, если есть, то мЕчты, а не реальные цены. В таких регионах чтоб свести подходы, нужно проявить недюжую смекалку (я смог ее проявить ). Таким образом, по моему мнению, в развитых регионах (развитых рынках) подходы сходятся достаточно хорошо. А если рынок не развит, то подходы не должны сходиться. (Если конечно не подгонять внешним износом и прочими изысками)
Игорь г. Львов: Дмитрий пишет: Вот я во Владикавказе оценивал недвижку. Аренда мизерная, корпуса стоят заводов неработающих в большом количестве. В подобных случаях доходного не делаю. Ну не могу я обоснованно спрогнозировать вакантность. Незанятых помещений вон сколько. Может арендатора надо искать несколько лет.
Владимир Б.: andrey Как на тебя обижаться - мы же из одного района - депрессивного - земляки, значить Ты пойми, я не против любого из подходов - в основе каждого из них заложены здравые суждения Возможно даже (хотя и не уверен), что на идеальном рынке полученные ими значения стоимости теоретически должны совпасть абсолютно. Но когда о "сходимости" говорят, совершенно не определив это понятие (что такое "сошлось" - 5, 10, 20%?), когда постоянно забывают при этом о том, что полученные разными подходами значения РС суть вероятностные величины (и что есть сходимость в этом случае?), у меня возникает желание покусать кого-нибудь, поскольку переубедить, как показывает опыт, никого нельзя в большинстве случаев. Вот получили значения РС в оценке: ЗП = 90+/-15% СП = 100+/-10% ДП = 150+/-50% Результаты сошлись? Ответь мне, о, защитник всех покусанных.
labrate: Игорь г. Львов пишет: Лично я считаю, что при правильном построении оценки сходимость сравнительного и доходного получается достаточно хорошей С моей точки зрения, дело в не сходимости результатов, полученных различными подходами, а в обоснованном определении надежности этих результатов и итоговом согласовании (при необходимости, какой-то из результатов может быть изъят из рассмотрения). В 1999 году в ж-ле "Вопросы оценки" Гарри Гайкович Азгальдов в своей статье "Проблема согласования оценок и ее возможное решение" (Вопросы оценки, 1999, № 4) представил КОНКРЕТНЫЕ И КОНСТРУКТИВНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ. статья здесь - http://www.labrate.ru/azgaldov/azgaldov_article_1999-1_voprosy_ocenki.doc Но проблема согласования оценок возникает не только в связи с применением трех основных подходов к оценке. Ведь даже в тех случаях, когда применяется только один какой-то подход (например, доходный), в рамках этого подхода обычно можно применить для оценки собственности больше, чем одну разновидность этого подхода. И, опять-таки возникает проблема – как согласовать, свести вместе оценки, полученные с помощью нескольких разновидностей одного и того же подхода? К сожалению, в теории оценки нет достаточно убедительного и общепринятого ответа на вопрос – как же должен оценщик решать эту проблему? P.S. Тамбовскому Волку: Володя, в этом плане я поддерживаю твою точку зрения.
Владимир Б.: andrey пишет: для ДП +/- 50% не многовато? Отнюдь. Очень часто в отчетах приходилось видеть: арендная ставка на такие-то помещения в таком-то районе колеблется от 200 до 400 руб/м.кв. (а так и в самом деле бывает, еще больше размах бывает), в отчете принята средняя - 300 руб/м.кв. На "выходе" это даст тебе твои 50%. А еще есть погрешность, которая вносится ставкой дисконтирования (у тебя она - эта ошибка - в отчетах какая, как ты считаешь?) А еще есть погрешность прогнозирования изменения этой ставки, погрешность прогнозирования изменения доходов в прогнозном периоде, погрешность определения стоимости реверсии и т.д. Короче - если всё собрать, то и +/- 100% не покажется такой уж большой цифрой. Такой это подход. А ты говоришь - сплеча.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Со ставкой дисконтирования, как я понял, в Тьмутаракани проблем никаких не бывает Ну, я бы назвал ее в тех случаях которые подразумевал, ставкой капитализации. И определяю ее методои рыночной экстракции. И расхождение между подходами 0,05-0,06%. Т.е. те же яйца только в смятку. Конечно при оценке ЦИК все по другому. Увы. PS. Может ты поклонник МАИ?
Владимир Б.: labrate Что же касается взглядов уважаемого Г.Г.Азгальдова, то они мне известны. Не оспаривая их конструктивности, позволю себе в конкретности их всё же усомниться. Азгальдов оперирует понятием "надежность результата", базирующегося на ранжировании, т.е. в конечном итоге, на пресловутом "экспертном мнении". Не вижу принципиальной разнице в таком подходе к согласованию результатов и критикуемым Азгальдовым МАИ. У нас в компании используется доморощенный метод РАОП (Равенства Абсолютных Ошибок Подходов). Суть его в следующем: 1. Оценивается погрешность результатов, полученных каждым из подходов, например: СП=100+/-10%, ЗП=90+/-20%. ДП=120+/-30%. 2. Определляется абсолютная погрешностькаждого из подходов: ЗП=18, СП=10, ДП=36 3. Определяем коэффициенты, которые надо присвоить каждому из подходов, чтобы вносимые ими абсолютные ошибки были равны (СП ==1, как дающему наименьшую ошибку, ЗП=1/1,8, ДП=1/3,6) 4. Коэффициенты складываются (66/36) и нормируются (СП=0,545, ЗП=0,273, ДП=0,182) Это и есть веса подходов. Чем менее точный результат имеет подход, тем меньше его вес. Тут главная проблема - определение точности результата в подходах. Задача не простая, но решаемая в рамках метрологии, которая есть наука, в отличие от оценки. И, во всяком случае - при этом имеешь дело с реальными величинами, а не с фантомами, типа "надежности".
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Может ты поклонник МАИ Только в виде Московского Авиационного Института. Знал оттуда нескольких очень неплохих ребят. Экстракция говоришь? Х-х-хи (с) Федор Сухов Стоит в глухом селе депрессивного района б. заводской корпус 10 млн по затратному. Рабочие места в селе - только школа и местная администрация. ВСЁ. Бизнес - 1 продмаг. Аренда - одно здание (этот самый продмаг) = 20 руб/м.кв. Продажи недвижки - не зафиксированы за последние 5 лет. Найди мне ставку капитализации - желательно, экстракцией. И расхождение между подходами 0,05-0,06%.
Kikinda: По поводу оценочной сказки о полном сходимости трех подходов скажу, что это сказка придуманная не совсем грамотными оценщиками. Мы почему то всегда забываем, что разные подходы к оценке говорят о стоимости с разных позиций. Затратный - с позиции производителя, доходный - с позиции инвестора, сравнительный - с позиции покупателя. Сходимость может быть только на рынке совершенной конкуренции с полной и открытой информацией. Но такого у нас нет да и быть не может. Поэтому, когда получается, что доходник в несколько раз больше сравнительного, надо подумать, а адекватно ли пользователь оборудования его использует?
labrate: Владимир Б. пишет: Не вижу принципиальной разнице в таком подходе к согласованию результатов и критикуемым Азгальдовым МАИ. Принципиальная разница квалиметрического подхода и метода анализа иерархий (МАИ) состоит в том, что в МАИ критерии согласования выбираются произвольно (и из-за этого можно получить любой нужный результат, произвольно добавляя критерий типа "Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность"). В квалиметрии - существуют определенные (строгие) правила построения дерева свойств (критериев согласования) - их более пятнадцати (доказаны теоремы - вообщем, теоретическим основам квалиметрии и была посвящена докторская диссертация Г.Г.Азгальдова). Тем кто еще не знает, сообщаю, что Г.Г.Азгальдов - основатель научной дисциплины КВАЛИМЕТРИЯ. Сам термин "квалиметрия" был предложен в СССР в 1968 году группой научных сотрудников во главе с Азгальдовым Г.Г. P.S. Кстати, Гарри Гайкович продолжает в настоящее время работать над книгой "Квалиметрия в оценке собственности" (я ему в этом немного помогаю) - и если есть желающие присоединиться к процессу и своими примерами (для книги), и своим творческим вкладом - приглашаем (Гарри Гайкович дал на это "добро"). Не смотря на его 77 лет - у него потрясающая работоспособность, ясность мысли и системный подход к решению любых задач...
avg: Kikinda если ты про доходник в недвижке, то это может быть , но в любом случае не как не в разы (дураков нету). если про доходник в оборудовании, то тут вообще разговора нету. если станок (линия) стоит сколько-то ее за меньшие/большие деньги непродадут, а доходник - это в принципе оценка бизнеса
labrate: Владимир, я также напомню, что статья Г.Г.Азгальдова была написана в 1999 году и там (если ты заметил) приведен всего лишь условный простенький пример (иначе статья была бы значительно больше и не поместилась бы ни в один журнал /для публикации/). Для каждого расчета (объекта) критерии согласования (при квалиметрическом подходе) выбираются и обосновываются специально, т.е. дерево свойств для каждого объекта и расчета строится уникальное, не тиражируемое как у многих оценщиков при использовании МАИ ... (и естественно каждый критерий при квалиметрическом подходе строго обоснован). В этом плане (с моей точки зрения) применение квалиметрических подходов в оценке без использования специального программного обеспечения (или шаблонов) - достаточно трудоемкая задача (кстати Саати для МАИ разработал специальное ПО /его жена возглавляет софтверную фирму по продвижению ПО/ и именно поэтому во многих странах этот метод активно приживается и пропагандируется). Тем кто планирует разрабатывать ПО для оценки советую изучить опыт Саати - его маркетинговые ходы заслуживают внимания. Например, с этим можно познакомиться в последней его книге (переведенной на русский язык), где описан и МАИ, и ПО по использованию МАИ - Принятие решений при зависимостях и обратных связях: Аналитические сети. Пер. с англ. 2008. 360 с. P.S. Кикинда что-то "почикала" (сказав что это не относится к теме оценки МиО) и текст длинный пропал... (пробую восстановить). Оксана, надеюсь и тебе последний пост на пользу будет (имея ввиду твою увлеченность в создании оценочного софта)....
Мисовец: Владимир Б. пишет: У нас в компании используется доморощенный метод РАОП (Равенства Абсолютных Ошибок Подходов) Начну с того, что при приведенных значениях результат взвешивания не зависит от точности сравнительного подхода. Даже если Вы установите СП=100+/-100%, то и тогда при согласовании получите 100. Во-вторых, если, например, Вы увеличите точность ДП до 1%, то при Ваших данных результат согласования станет равен 116,3, т.е. выйдет за пределы СП=100+/-10%, что не есть хорошо. Конечно, Вы можете сказать, что точности в 1% у ДП не бывает, но суть ведь не в этом, а в том, что методика способна давать странные результаты. Наконец, если сделать точность такой, что интервалы не будут пересекаться (например точность везде 1%), то результат согласования выйдет за пределы всех трех интервалов, т.е. не будет соответствовать ни одному измерению вместе с его точностью. На самом деле, если исходить из того странного, но привычного предположения о том, что результаты подходов отличаются друг от друга на случайную ошибку, то при Ваших числах верная величина будет находиться в центре пересечения трех отрезков: СП = 100+/-10% = 90 .. 110 ЗП = 90+/-20% = 72 .. 108 ДП = 120+/-30% = 84 .. 156 Пересечением этих трех отрезков является 90 .. 108, а среднее на этом интервале 99, а не 100, как следует из Вашей методики. Однако я не случайно назвал исходное предположение странным, на реальном рынке три отрезка вовсе не обязаны иметь пересечение, т.к. результат использования подхода кроме случайной ошибки несет в себе и систематическую ошибку, а также выражает субъективную точку рения, заложенную в конкретном подходе. Разумеется, для предложенного метода это не будет препятствием, но это скорее недостаток метода, чем его достоинство. Я думаю, что если у нас есть пересекающиеся интервалы, и мы исходим из чисто случайной природы ошибок, то нужно искать среднюю точку пересечения. Если же интервалы не пересекаются, то нужно делать выбор. В этом смысле работа с интервалами, а не с коэффициентами весов, более ясно отражает трудность и условность выбора окончательного результата оценки, т.е. потенциально в меньшей степени вводит заказчика в заблуждение относительно результата и его точности. Но я с удовольствием ознакомился с Вашей методикой, которая аналогична известному методу согласования весов аналогов в сравнительном подходе методом валовой коррекции. Спасибо за данное сообщение, т.к. оно наводит на дальнейшие мысли.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: Оценивается погрешность результатов, полученных каждым из подходов, например: СП=100+/-10%, ЗП=90+/-20%. ДП=120+/-30%. А как погрешность получаете?
andrey: Kikinda пишет: Поэтому, когда получается, что доходник в несколько раз больше сравнительного, надо подумать, а адекватно ли пользователь оборудования его использует? Это Вы, наверное о предприятиях влачащих жалкое существование. А если нормальное предприятие? Хорошо подобранное оборудование + местоположение + коньюктура рынка, дают отличные результаты в ДП. А СП даст средненькие результаты. Опять же, если ценим в пользовании (бизнес) то я склоняюсь к результатам ДП. А если реализация россыпью, то естественно - СП.
andrey: Дмитрий пишет: А как погрешность получаете? МЕТРОЛОГИЯ!!! Тебе же сказали. Ты, что не знаешь, чем Волк на фронте занимался? Дочитаю потом. Очень интересно.
Игорь Б.: avg пишет: "В пользовании" - значит как есть, без демонтажа, в том числе. "В пользовании" значит = для розлива кваса а не водки, в три смены, под открытым небом и пр. Без демонтажа - "Как установленное"
Мисовец: andrey пишет: МЕТРОЛОГИЯ!!! Тебе же сказали. Ты, что не знаешь, чем Волк на фронте занимался? Ну, сказать-то сказали, а неплохо бы эту метрологию на оценочном примерчике и показать. Скажем, как определяется точность СП, если сам СП реализован в виде прямого сравнения продаж, а не регрессией. Т.е. вот если регрессией, так я это знаю, а если нет, то хотел бы сам увидеть "как". Теперь, если ЗП используется в методе удельной стоимости, или как там его бишь, ну хоть по УПВС, хоть по более новому справочнику, то тоже хотелось бы увидеть, что там принято за точность, ведь все расценки и коэффициенты приведены в справочниках без точности.... Ну а доходный...., тут сам Бог велел написать формулу :) А вот у меня гипотеза, что пишут 10%, 20%, 30% и некие слова вокруг, нет?
Владимир Б.: labrate labrate пишет: можно получить любой нужный результат, произвольно добавляя критерий типа "Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность"). В квалиметрии - существуют определенные (строгие) правила построения дерева свойств (критериев согласования) - их более пятнадцати (доказаны теоремы - вообщем, теоретическим основам квалиметрии и была посвящена докторская диссертация Г.Г.Азгальдова Александр, я не претендую на глубокое знание трудов Г. Азгальдова. Вопросы, отобранные по определенной системе - это всяко лучше произвольно добавляемых критериев. Но на этом "чудо-дереве" Г.Азгальдова растут и такие ветки - типа: - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д. О чем это, Александр? И чем это лучше "Способности учитывать специфические особенности"? А если еще вспомнить, что на конце каждой ветки сидит таки эксперт... Короче - как-то не очень ты меня убедил. Хотя среди всяких МАИ - методика Азгальдова, наверное, самая проработанная.
Дмитрий: Мисовец пишет: Т.е. вот если регрессией, так я это знаю А вот мне то как раз и не понятно. Если Вас не затруднит не могли бы Вы объяснить. Именно точность, а не надежность и прочие характеристики. Хотя найти дефиринциал функции многих переменных, посчитать частные производные и умножить на погрешность каждой переменной. dY= dY/dX1*dX1+dY/dX2*dX2+ ... + dY/dXn*dXn. Затем заменяем "d" на дельту (погрешность) Так? Про точность при последовательных корректировках можно рассчитать. Надо только сначала решить погрешности измерения компенсируются или складываются. А здесь можно греческие буквы вставлять?
Владимир Б.: Мисовец пишет: ознакомился с Вашей методикой, которая аналогична известному методу согласования весов аналогов в сравнительном подходе методом валовой коррекции. Мы на приоритет и не претендовали... Однако, если можно - ссылочку на метод валовой коррекции, а еще лучше - изложить, хотя бы вкратце. Наконец, если сделать точность такой, что интервалы не будут пересекаться (например точность везде 1%), то результат согласования выйдет за пределы всех трех интервалов, т.е. не будет соответствовать ни одному измерению вместе с его точностью. Я думаю, Василий Григорьевич, что такие вольные допущения применительно к точности подходов - некорректны. Есть естественные ограничители точности, есть взаимосвязь между точностями разных подходов и т.д. Давайте оперировать более реальными числами. Пересечением этих трех отрезков является 90 .. 108, а среднее на этом интервале 99, а не 100, как следует из Вашей методики. В том и соль методики, что наиболее точный подход "тянет" согласованное значение в свою сторону. Поэтому - не надо искать середину пересечения. Впрочем - это уже Ваша методика Наша позволяет найти согласованное значение и когда результат согласования выйдет за пределы интервала СП - или даже "за пределы всех трех интервалов". Что в этом страшного? Мы просто выполнили процедуру согласования, навязанную нам сверху и во многом формальную. Так к ней и надо относится. В жизни - если бы Вам было необходимо измерить некую величину, Вы бы наверняка заказали для этого прибор, позволяющий достигнуть наперед заданной точности - не больше, не меньше. А не стали бы как-то осреднять его показания с измерениями супер-пупер-точным прибором на быстрых протонах и с измерением "на глаз".
Владимир Б.: Дмитрий пишет: А как погрешность получаете? Это уже второй вопрос! В СП - статистическими методами В ЗП по обстоятельствам - или просто даем ссылку на учебник (сейчас не помню) где написано: "точность ЗП 15-20%, или пытаемся оценить максимальную ошибку, анализируя применяемые методы. То же - и в ДП, оцениваем ошибку определения ВД, ОР, ставки дисконтирования и т.д., затем, варьируя их значения на величину ошибки - "гоняя зазоры", как это у нас называется, смотрим, что получается на выходе.
Владимир Б.: Мисовец пишет: А вот у меня гипотеза, что пишут 10%, 20%, 30% и некие слова вокруг, нет? Таки да. Чтобы написать всё как надо - не хватает некоторых знаний, к сожалению Метрологией - был грех, занимался. Но очень давно и больше в военно-прикладном плане. Мне бы сейчас ту библиотеку... Но есть воспоминание, что подобные задачи РЕШАЕМЫ. Просто - никто всерьез ЭТИМ не занимался. Пытался пару лет назад Николая Петровича заинтересовать решением этой задачи, но его тогда больше квалиметрия увлекала...
Мисовец: *PRIVAT*
Дмитрий: Владимир Б. пишет: То же - и в ДП, оцениваем ошибку определения ВД, ОР, ставки дисконтирования и т.д., затем, варьируя их значения на величину ошибки - "гоняя зазоры", как это у нас называется, смотрим, что получается на выходе. Пока Оксана не вмешалась и опять не порезала все, можно на примере показать? И как Вы решаете проблему будут ошибки суммироваться или компенсироваться. Потому что если по каждой переменной взять крайнии значения, то размах итоговой величины получиться очень большой
avg: Можно еще раз повторю: РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга если сумеете продать что-то дороже СП, там скорее всего инвестиционная стоимость присутствует (личный интерес).
Мисовец: avg пишет: РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга Наоборот, есть основания считать, что на всех развитых рынках имеется по крайней мере бимодальное распределение цен, а значит и две РС.
Северславович: avg пишет: РС несколько быть не может Почему?
Владимир Б.: avg Можно тебе еще раз повторить если ты определяешь РС - то она получается в каждом из подходов. Иначе - что с чем ты согласуешь? Разнородные величины? Иначе - вот ты отказался от ДП и СП - что ты в отчете пишешь в итоговом заключении? "Стоимость так для мониторинга составляет..."? Думаю - вряд ли... Тогда объясни - каким образом у тебя гадкий утенок "для мониторинга" превратился вдруг в прекрасного лебедя РС?"
Владимир Б.: Дмитрий Оксана - девушка строгая. Чуть что - и бритвой Оккама по...по.. - короче: по горлу и в колодец Пока не началось - предлагаю вместе рассмотреть самый лучший в РФ рынок - московской недвижимости. Думаю - тут самый точный результат по ДП можно получить. Только попроще что-нибудь. РС по ставке АП, к примеру. Дай сам исходные величины и их разброс. как Вы решаете проблему будут ошибки суммироваться или компенсироваться А что - есть такая проблема? Мы исходим из независимости переменных.Дмитрий пишет: размах итоговой величины получиться очень большой А почему нет, Дим. У нас просто привыкли копейки писать в итоговой, а на самом деле как? Ну и еще: размах - это всё же не есть погрешность, не так всё страшно.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: размах - это всё же не есть погрешность А я по простоте своей думал что это синонимы. С другой стороны что с меня взять - простой парень из деревни
labrate: Владимир Б. пишет: Но на этом "чудо-дереве" Г.Азгальдова растут и такие ветки - типа: - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д. О чем это, Александр? И чем это лучше "Способности учитывать специфические особенности"? Владимир, как известно, все методы квалиметрии, с точки зрения сопоставимости получаемых результатов, подразделяются на три вида: обеспечивающие функциональную сопоставимость, временную сопоставимость и формальную сопоставимость. В упрощенном примере статьи используется только формальная (но не временная и не функциональная) сопоставимость. Так вот, вопрос относительно "постоянства во времени для потребителей оцениваемого объекта" - это из этой области (т.е. когда имеется возможность обеспечить временную сопоставимость). Что такое временная сопоставимость? Временная сопоставимость позволяет сравнивать объекты в разные периоды времени. Что такое функциональная сопоставимость? Функциональная сопоставимость означает возможность сравнивать между собой объекты, относящиеся к любым (даже совершенно разнородным) сегментам (видам). Что такое формальная сопоставимость? А формальная сопоставимость даёт возможность сравнивать объекты только в случае, если они были оценены в совершенно одинаковых шкалах. При этом, возникающая информация не обладает свойствами функциональной или временной сопоставимости. P.S. Володя, твой вопрос лишний раз говорит о том, что большинство оценщиков не владеют методами квалиметрии. Чтобы правильно и эффективно применять методы квалиметрии - нужно знать предмет. Большинство оценщиков (в т.ч. и я) если и применяют эти методы, то всего лишь - упрощенные (которые неосновательно сравниваются с МАИ в пользу последнего). Как известно, все методы квалиметрии, с точки зрения точности, подразделяются на три вида: точные, приближённые и упрощенные. Точные методы предусматривают, что в их рамках используются самые современные научные разработки, позволяющие получать итоговые результаты с минимально достижимой (при сегодняшнем уровне развития науки) погрешностью. Упрощенные методы обеспечивают максимально допустимую погрешность. А приближённые методы по погрешности расчётов являются промежуточными между точными и упрощенными. Понятно, что меньшая погрешность расчетов требует большей трудоёмкости расчетов – и наоборот. Именно поэтому Гарри Гайкович задумал подготовить книгу "Квалиметрия в оценке собственности"...
avg: Владимир Б. РС - будет только при сведении всех подходов - вроде так? Мониторинг - это когда отказ от рынка. но все равно мониторинг - типа посмотреть, а как все таки примерно похожие объекты могут стоить. Если вдруг расхождение большое, то есть повод задуматься - может оценщик не прав, может аналоги не нашел.
Владимир Б.: labrate пишет: большинство оценщиков не владеют методами квалиметрии. Тут я с тобой соглашусь. Просто когда пишется много букоф в защиту некоего метода, а при самом поверхностном рассмотрении видишь уши эксперта, который для того чтобы определить возможность обеспечить временную сопоставимость устанавливает экспертно (sic!) ни много ни мало - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д. - как-то и не хочется им овладевать. МАИ - он может и посмешней, но проще, что и надо широким массам оценщиков
labrate: Владимир Б. пишет: МАИ - он может и посмешней, но проще, что и надо широким массам оценщиков простота, говорят, иногда хуже воровства ... Когда-то, кроме УПВС никто не применял для расчета ПВС иные методы ... Но с тех пор прошло, славу богу, более 13 лет... Я только что поговорил с Г.Г.Азгальдовым... и мы пришли к выводу, что нужен третий соавтор в книге - программист, который поможет разработанные правила (в квалиметрии) и алгоритмы перевести в ПО, которое поможет эффективнее, проще и, самое главное, правильно использовать методы квалиметрии, в т.ч. и в оценке. Если есть такие люди на примете, сообщите или мне, или Оксане. Заранее благодарю.
Владимир Б.: labrate А есть такой человек! Мне кажется - это именно то, что вам надо. Главное - чтобы его это заинтересовало. Я свяжусь с ним и отзвонюсь тебе. Что же касается простоты - то в знаменитой пословице совсем не та простота имелась в виду. Это лишний раз говорит о том, что если уж в таких несложных (хотел написать - "простых" но побоялся вызвать новые негативные ассоциации ) ситуациях может возникнуть путаница с терминологией, трактовкой понятий, то что тогда ожидать от оценщика со средними способностями, когда он будет определять значение характеристики - ну той, про "постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств" - у-фф! - тут до греха и вовсе недалеко. И с каких это пор сложность умопостроений стала критерием их истинности? На смену УПВС пришли УПСС - не сказал бы , что это какое-то новое слово в оценке - просто (тут опять не в том смысле ) информация поновее.
Владимир Б.: avg Андрей, ты, по видимому, собрался в разных формах задавать один и тот же вопрос до тех пор, пока я с тобой не соглашусь? Нет, я не согласен и на этот раз. Я объяснял уже - почему. Если хочешь спорить - предъявляй аргументы. Только не нуди
andrey: Владимир Б. пишет: Очень часто в отчетах приходилось видеть: арендная ставка на такие-то помещения в таком-то районе колеблется от 200 до 400 руб/м.кв. (а так и в самом деле бывает, еще больше размах бывает), в отчете принята средняя - 300 руб/м.кв. На "выходе" это даст тебе твои 50%. Видел. Отношусь скептично. Для общеобразовательного уровня - хороший пример, - типа не вали в кучу то, что видишь. Иваныч! Мы хотя и из "одного двора", но жили в разных подъездах Дар видения многих и разных отчетов, как ты говоришь, - не аргумент. В одном районе даже "депрессивного" города (какой популярный среди меня, и у меня- же термин снискался?) я такого разбега не видел. Для тех кто не в курсе: районирование почти всегда связано с техсостоянием объекта, выбросы в виде госимущества и обществ не понятно для чего созданных - в расчет не берутся). А вот проблема районных городов, сел и т.д. существует. Когда сравниваешь разные районы (т.к. в районе оценки - голяк), разные поселения численностью, различные удаления от центров концентрации бизнеса и плюсом "стоялый" рынок... Опять-же - любой подход тебе дастЬ твои 50-100%.
Дмитрий: А на мой взгляд главное чтоб было что согласовывать. А как согласовать, это уже второй вопрос. Можно по простому (синоним - по честному) сказать вот такие веса. можно тоже самое сказать но через МАИ и 2 страницы таблиц и диаграмм, можно используя квалиметрию или еще какой-нибудь сложный (синоним - запутанный) метод с большим количеством таблиц, диаграм. Все равно все сведется к подгонке к собственному мнению, которое сформировалось в процессе оценки. Мне лично нравиться метод Наегли - простой (синоним - несложный) и поэтому понятный потребителям. PS. Часто в дискуссиях здесь и на других форумах меня поражает, что люди пытаются обмануть самих себя, в умных (псевдонаучных) словах утопить смысл. Ну понятно когда Заказчикам вешают лапшу на уши рассказываю про методы и сложные расчеты, но здесь то, среди своих зачем это? Привычка что ль? Воспоминания молодости. Как-то к моей матери пришла ее бывшая ученица (их много приходило к ней рассказать про себя, посоветоваться по жизни). Ну и рассказывает, что работает продавщицей, обвешивает, зато много получает. На вопрос а не боиться что поймают ответил "Ой, Вы знаете, я так привыкла обвешивать, что себе взвешиваю, и то обвешиваю"
Северславович: Полностью согласен с Дмитрием. Есть смысл использовать сложные методы согласования только в том случае, если модели расчетов самих подходов идеальны. Как правило, наиболее точным является всего один подход, а остальные - это дань требованиям. В ряде случаев, точность оценке придает не наукообразное согласование результатов, а отказ от одного из согласуемых подходов, дабы он погрешности не добавлял. З.Ы. В средневековье были популярны катапульты типа требуше, точности которых хватало, чтобы попасть в стену. Думаю, что если бы данные машины отдали на усовершенствование современным оценщикам, то в скором времени они бы обзавелись лазерными прицелами, а принцип работы остался бы тем же.
Игорь Б.: Дмитрий пишет: Ну понятно когда Заказчикам вешают лапшу на уши рассказываю про методы и сложные расчеты, но здесь то, среди своих зачем это? Привычка что ль?
avg: Владимир Б. Вот уже и другие люди объяснили, что тут спорить?
azgaldov: Владимир Б. пишет: Но на этом "чудо-дереве" Г.Азгальдова растут и такие ветки - типа: - постоянство во времени для потребителей оцениваемого объекта соотношения важностей отдельных его свойств и т.д Владимир, речь идет о том, что допущения о том, что соотношение важности критериев является одинаковым для разных потребеителей - по меньшей мере - дискуссионно, а может быть просто и не правильно. Именно, на это я обращал внимание в статье.
avg: Извините, если вмешался. Владимир Б. пишет: в чем метод валовой коррекции, а еще лучше - изложить, хотя бы вкратце. Володь! речь идет о том, что в СП - объекты с максимальной корректировкой получают минимальный вес - пропорционально их вкладу. Ну, например, можно для недвижки в Купчино (спальный район в Питере) взять, аналоги на Невском. Проведение корректировок для аналога на Невском, даже правильных, получит очень большую валовую коррекцию от объекта. Соотвествено, вес данного аналога будет минимальный.
avg: Мисовец Сложно сказать - на развитых рынках обычно серьезных проблем не возникает - там все три подхода нормально работают - в итоге все равно РС одна получиться. Проблема в том, что делать, когда СП почти нереализуем - тогда остается, как Вы сказали две РС. И между ними провести согласование - действительно бывает тяжело.
Владимир Б.: andrey пишет: В одном районе даже "депрессивного" города (какой популярный среди меня, и у меня- же термин снискался?) я такого разбега не видел. Ты вот посчитал слабым аргументом ссылку на имеющий место быть в отчетах многих оценщиков большой размах данных. Хорошо, я снимаю этот аргумент. Но позволь тогда мне не принимать и твой - "я не видел". Он того же плана. А я - видел! Более того - мне трудно поверить, что в Луганске арендная плата - это некоторая константа Как такое может быть? Да трудно найти два одинаковых во всех отношениях помещения. Что же касается термина "депрессивный" то он на этом форуме не нов. Поэтому - купи себе в аптеке таблеток от мании величия.
Владимир Б.: avg Вот уже и другие люди объяснили, что тут спорить? Если ты реплику Дмитрия относишь к нашей - весьма, я бы сказал, бесхитростной методике, может тебе попроще профессию подыскать надо? Вот и высказывание ВГ - судя по твоему на него комментарию когда СП почти нереализуем - тогда остается, как Вы сказали две РС ты совершенно не понял
Владимир Б.: azgaldov Уважаемый Гарри Гайкович, мне бы не хотелось, чтобы на основании моих высказываний, сделанных, так сказать, в полемическом запале (с возможным даже элементом провокации ) при споре с моим старым добрым оппонентом Александром, у Вас сложилось неверное впечатление о моём негативном отношении к Вашей статье. Напротив - многое в ней мне было интересно и даже близко. Просто мне показалось, что Александр, пропагандируя Ваш подход к обсуждаемой проблеме, тоже несколько перегибает палку приписывая ему доказательность и строгость чуть ли не евклидовой геометрии - при наличии в нём критериев типа вышеупомянутого, "дискуссионного", как Вы сами выразились. Примите уверения и проч.
Мисовец: avg пишет: что делать, когда СП почти нереализуем - тогда остается, как Вы сказали две РС. И между ними провести согласование - действительно бывает тяжело. Я писал, как верно намекает Владимир, о двух или более РС на развитом рынке, а не о двух-трех ориентирах, получающихся у Оценщика, это разные вещи. Вот анализ (не оценка) реальных рынков часто приводит к выводу, что РС там не одна.
Мисовец: Дмитрий пишет: Мне лично нравится метод Наегли - простой (синоним - несложный) и поэтому понятный потребителям Ну, не знаю, этот метод... Инет выдал отчет об оценке какой-то нефтегазовой компании, там применяли как раз этого Наегли. Ну, хитро применяли, прямо скажу. Во-первых, посчитали ДДП и Капитализацией, совпало с точностью 0,001%, но автора это не смутило, а нет бы подумать, что один из методов, видимо, лишний. Во-вторых, ориентир от МЧА как раз получился в 4,2 раза ниже, чем ДДП, ну конечно, тут не думать надо, а согласовать методом Наегли... :) Ну и как они согласовывали? А написали почему-то, что если разница между величинами А1 и А2 больше 40%, то согласовывать их нужно почему-то так (5А1 + А2)/6, хотя я вот не понимаю, почему не (5А2 + А1)/6, ведь результат будет как небо и земля... Ну да, там и написано, что ДДП мы принимаем за определяющий результат, а МЧА лишь за поправочный, но это чепуха. Во-первых, если Вы знаете, какой результат у Вас верный, то его и надо взять. Если же Вы не знаете, какой результат у Вас верный, то они оба равны в Ваших глазах, и брать за определяющий можно любой. Так что этого Наегли, судя по всему, привинтили для затуманивания истины, что оценщик решил МЧА тут не верить, а обосновать ему в лом. Ну, может быть кто-то даст умный способ применения этого Наегли, а пока слабо.
andrey: Владимир Б. У нас в городе относительно недавно, наверное менее года прошло, как бурно начали строить всякие бизнесцентры. Ротация среди арендаторов пошла (в основном банки вытесняют "прочих"). А до недавнего времени арендные ставки и техсостояния помещений расходились от центра концентрическими кругами в сторону уменьшения (ухудшения). В соспоставимых районах разница АС была около 30%. Думаю, что скоро ситуация изменится, по вышеописаной причине. У небольших городов смвоя специфика, у мегаполисов - своя. Иногда мэтры проживающие в больших городах, забывают об этом. Твои возражения принимаю. Пошел в аптеку! П.С. Тебе из аптеки чего-нибудь принести? Больше об этом здесь писать не буду, т.к. не по теме.
avg: Мисовец пишет: Я писал, как верно намекает Владимир, о двух или более РС на развитом рынке, а не о двух-трех ориентирах, получающихся у Оценщика, это разные вещи. Вот анализ (не оценка) реальных рынков часто приводит к выводу, что РС там не одна. Если Вы имеете ввиду, такую ситуацию, которую приводили на семинаре, когда один и тот же мобильный телефон стоил по разной цене - и на графике было четко два максимума (выборка была достаточно большая). А потом оказалось, что можно купить телефон у главного диллера, а можно у того, кто покупает у главного (т.е. перекупщика), соответсвенно и наценка образуется. Сразу скажу, в этом случае, что как раз обращалось внимание, что все это покупка в розницу в доступных интеренет-магазинах, одинаковых моделей, на совершенно одинаковыхз условиях и оплаты и доставки. НО так рынок сложился. Согласен, тогда, о двух или более РС - и такое бывает.
Дмитрий: Мисовец пишет: Так что этого Наегли, судя по всему, привинтили для затуманивания истины, что оценщик решил МЧА тут не верить, а обосновать ему в лом. Более подходящей цитаты для ответа не нашел. Метод как метод, мне нравиться, ФАУФИ принимает. А что еще надо для простого оценщика? По моему убеждению, при любых методах согласования, оценщик выбирает результат какого подхода ему больше нравиться из полученных 2 или 3 результатов, и старается сделать этот результат (или подход) основным, присвоив ему наибольший вес. В МАИ задает веса в вопросах типа "отражает намеривания инвестора", "отражает рыночную конъюнктуру" и т.п., так чтоб понравившийся результат получал большие веса. Про метод Азгальдова, ничего сказать не могу конкретного (не изучил еще), но думаю, там то же, руководствуясь принципом революционной целесообразности , можно получить желаемый результат. А понравиться он может из-за разного: внутренняя убежденность оценщика, Заказчик попросил нужную цифирь, ФАУФИ потребовало увеличить стоимость и т.д. Объективных методов согласования, на мой взгляд, нет. Можно конечно монетку бросить или из шапки бумажки с названием подхода тянуть. Не плохой метод, кстати, - основан на теории вероятности. Про согласовании методов - я придерживаюсь мнения, что методы одного подхода нельзя согласовывать. Можно посчитать разными методами, а потом нужно выбирать результат какого метода будет использоваться как итоговое значение подхода
Мисовец: avg пишет: Если Вы имеете ввиду, такую ситуацию, которую приводили на семинаре, когда один и тот же мобильный телефон Не только, я на том же семинаре приводил пример, когда трехкомнатные квартиры в маленьком микрорайоне на первых этажах девятиэтажных панельных домов продаются за 1,7 М и за 3М, а посередине этого диапазона не продаются, а также приводил пример, что если на рынке два аналога за 100 д.е. и за 120 д.е., то наиболее вероятные цены есть две: 100 и 120, а вот 110 невероятна в том смысле, что Вы её на рынке не найдете. В общем-то я приводил и аргумент, что информированные продавец и покупатель покупают/продают не по наиболее вероятной цене, а на соответствующих краях ценового распределения, так что тут много чего и кроме телефонов.
Дмитрий: Мисовец пишет: о наиболее вероятные цены есть две: 100 и 120, а вот 110 невероятна в том смысле, что Вы её на рынке не найдете. А как же тогда регрессию Вы строите? Ведь по регрессии как раз и получиться 110. А вот интересно (опять не в тему Оксана заругается, но не могу удержаться) Мисовец пишет: ... продавец и покупатель покупают/продают ... на ... краях ценового распределения Получается что это классическая максимизационная задача (ну та что Лангранжем считается) В экономике, как раз все решения на границах. То есть нужно найти максимальную цену для продавца при условии минимизации расходов покупателя.
Мисовец: Дмитрий пишет: А как же тогда регрессию Вы строите? Ведь по регрессии как раз и получиться 110 Причем тут регрессия, если у меня генеральная совокупность состоит из двух элементов? РС есть наиболее вероятная цена, вот их две: 100 и 120.
Дмитрий: Мисовец пишет: Причем тут регрессия Ну я так понял, это Вы просто сделали упрощение чтоб ярче выразить свою мысль. Вот те же телефоны, квартиры - Вы сделали выборку, построили частотный график и увидели два максимума. А могли сразу всю выборку засунуть в регрессию и тогда ответом была бы середина между эти максимумами. Не так разве? Ну конечно если сначала провести кластерный анализ, то такого не сучиться. PS. Я это пишу не для того чтоб сказать что регрессия плохая и ей не надо пользоваться - ни в коей мере.
avg: Мисовец Ну, если про телефоны - насколько я помню там около 25-30 % были по меньшей цене - остальные по большей. Ну, и где тут осведомленный покупатель? тот который по первой ссылке в инете пойдет покупать или еще поищет? Мне кажется, что в таком случае - а в принципе и в любом другом надо знать количество продаж (в процентах от общей массы). Тогда можно спрогнозировать один из максимумов исходя из их вероятности. Мало ли кто продал квартиру дешево, но надо смотреть какой это процент от общей массы и от количества предложений. По недвижке у Вас разброс уж очень велик - скорее всего, что НЭИ квартир было разное - может там часть в коммерческих целях можно использовать, а может просто очень в супер хороших местах.
Мисовец: Дмитрий пишет: А могли сразу всю выборку засунуть в регрессию и тогда ответом была бы середина между эти максимумами. Не так разве? В том то и дело, что не так. Мы регрессию строим, когда подозреваем, что дисперсия цен является следствием дисперсии ценообразующих факторов, но в случае с телефонами одной модели это заведомо не так, т.к. с точки зрения покупателя все телефоны одинаковы, а моды две. Т.е. тут для регрессии нет поля, а вот частотный график дает две моды, и, кстати, там ещё третий есть горбик справа... И мыв результате видим, что если не пренебрегать дискретной природой цен, тогда на этом рынке, скажем, 40 вероятных цен, остальные на момент исследования невероятны. А если перейти к непрерывному графику, то мы видим две законные РС и объясняем их по-сути развитостью рынка.
Дмитрий: Мисовец пишет: с телефонами одной модели Хорошо телефоны так телефоны Вот у меня умер любимый Нокия 6310 (которому около 10 лет, живучий был -сколько раз его ронял, и на одной зарядке почти неделю жил - сейчас б\у такой стоит дороже 5 т.р.). Пошел я покупать новый. Конечно Нокия. Выбрал модель 6300 - несложный, живучий. Цены две: дешевле 6 т.р (5,9-5,8 т.р) и дороже 6,2 т.р. Подробное выяснение показала различие - разная схема ввоза и соответственно разные условия гарантии. Те что дешевле можно ремонтировать в сервисе продавца (один на Москву) те что дороже - официальная гарантия Нокия и сервесцентр Нокии. Так что говорить про 2 моды не совсем корректно. Так как не учтены все факторы. Ну а с квартирами? Что на рынке то же только две квартиры только?
Мисовец: Дмитрий пишет: Так что говорить про 2 моды не совсем корректно. Так как не учтены все факторы. Корректно или некоректно надо доказывать на примере анализа Н.П. Баринова, который выложен в сети, активно обсуждался, никто там изъянов не замечал. Дмитрий пишет: Ну а с квартирами? Что на рынке то же только две квартиры только? Три в диапазоне 1,6-1,7 млн., и две в диапазоне 3,1-3,2 млн.
Дмитрий: Мисовец пишет: никто там изъянов не замечал. Тогда другое обсуждалось, и это было не важно. Так как, то был пример много модальности рынка. И она действительно имеет место быть, тут я не спорю. И если вернуть к телефонам на Московском рынке, то есть четкая связь между модой и "серостью", модой и комплектацией (например наличие\отсутствие типографским способом изданной инструкции на русском языке). Мисовец пишет: Три в диапазоне 1,6-1,7 млн., и две в диапазоне 3,1-3,2 млн. Ну и что Вы в отчете бы написали, если бы надо было сделать отчет (ипотека к примеру) Так что каков практический вывод? Что в отчете писать то?
Мисовец: С отчетом, как раз, особых проблем нет, пишем 1,7 млн. и не обращаем внимания на многообразие рынка. Практический вывод для меня в том, что мы не можем навязывать рынку то, сколько, например, у него может быть одновременно рыночных стоимостей или от чего у него цены зависят, а от чего нет... У нас в спорах часто принято приписывать рынку ту или иную логику, так сказать, a priori. Я, собственно, и отреагировал на два раза повторенную реплику о том, что РС одна и пытаюсь сказать, что это как раз нам неизвестно, одна ли там РС, даже если мы нашли пять аналогов несчастных, все равно это нам неизвестно. Вот если мы нашли 50 аналогов, да проанализировали, тогда да...
avg: Мисовец пишет: С отчетом, как раз, особых проблем нет, пишем 1,7 млн. и не обращаем внимания на многообразие рынка. Т.е. три квартиры считаем, а две других в расчеты не берем? Почему? Мне кажется, что нужно выявлять почему такая разница (это про квартиры) - может быть все, что угодно - продавец может просто быть упертым - не продам дороже/или наоборот не продам дешевле - такие случаи есть. Одни хотят побыстрее, другие подороже, третьи вообще агентами недвижимости замучены. Мисовец пишет: Вот если мы нашли 50 аналогов, да проанализировали, тогда да... Про телефоны пример - там как раз около 50-ти было аналогов - и какую Вы там стоимость напишите?
Владимир Б.: Дмитрий А здесь можно греческие буквы вставлять? Это - типа такие? ΩДумаю, что - нет Дмитрий пишет: Так что говорить про 2 моды не совсем корректно. Так как не учтены все факторы. Солидарен. Аргумент ВГ о том, что вот Баринов высказался по этому поводу и никто ему не возразил - меня лично не убеждает. Чтобы возражать - это надо было пройти по всем торговым точкам и в непосредственном контакте с менеджером получить информацию. Тогда и начинают появляться всякие подробности, , о которых на сайтах умалчивают - типа наличия/отсутствия инструкции на русском, разных сроков гарантии и т.п. Я - когда обнаруживаю на рынке вроде бы один и тот же товар, но продающийся по ценам, отличающимся на 50%, прежде чем о бимодальном рынке говорить, пытаюсь найти всё-таки менее экзотическое объяснение этому явлению. И очень часто оно находится - или за новый товар выдается мало б/у отремонтированный по гарантии, или еще что...
Владимир Б.: Мисовец пишет: У нас в спорах часто принято приписывать рынку ту или иную логику, так сказать, a priori А как иначе? Если отказаться от постулата, что законы рынка есть и они действуют - это значит, всю доказательную базу оценки на помойку выбросить. О чем мы тогда тут вообще спорим?
Мисовец: avg пишет: Мне кажется, что нужно выявлять почему такая разница (это про квартиры) - может быть все, что угодно Так а я и выявил: те, кто продает за 3 млн. они продвинутые продавцы, они умеют так продавать дорого, а те, кто продает за 1,7 млн., они обычные, они продают, как умеют - объявление, пяток клиентов - продажа. На рынке только лохи покупают и продают по РС, понимая под этим наиболее вероятную стоимость. Когда рынок не развит и лохов много, получаем одну моду. Профессионалы покупают гораздо ниже РС, а продают гораздо выше, и на очень развитых рынках это формирует две моды, т.к. на развитых рынках много профессионалов, которые продают и ещё много лохов, которые покупают по большей моде, не ведая, что есть меньшая. avg пишет: Про телефоны пример - там как раз около 50-ти было аналогов - и какую Вы там стоимость напишите? Что Вас всё интересует, что я напишу? Я знаю, что там есть на самом деле, там две РС, ну а напишу я то, что клиент закажет, может третью РС для него придумаю, разве об этом разговор? Если интересоваться лишь тем, что писать, так слушайте проверяльщиков, они расскажут. Я интересуюсь тем, что есть на самом деле. Владимир Б. пишет: А как иначе? Если отказаться от постулата, что законы рынка есть и они действуют - это значит, всю доказательную базу оценки на помойку выбросить. А кто говорит, что законов рынка нет? Я говорю о том, что есть-то они есть и, вероятно, будут есть, но прежде чем от имени природы что-то говорить, надо об этом у неё спросить. Вот строил кто-нибудь гипотезу, что РС одна, а провел анализ и там оказалось равномерное дискретное распределение, ну или что-то к нему близкое, так вот он и должен сказать, типа, уж ты, а я и не знал, что тут каждая цена сама себе РС, т.к. все вероятности просто равны...
labrate: Если следовать определению из МСО:Рыночная стоимость. Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. (МСО 1, п. 3.1). то искать правду можно и нужно в методах обработки результатов (расчета): - статистические - квалиметрические - логические - экспертные - методы из теории игр и пр. а самое главное в поставленной задаче: цель оценки, дата оценки, объект оценки, вид стоимости и допущений к ней (исходные данные, окружение, состояние смежных рынков и пр). т.е. если у меня найдено всего два аналога квартиры (3,0) и (1,7), есть описание рынка недвижимости (включая рынок обмена жилой недвижимости), состояния строительного комплекса, экономики региона и пр. то вывод может быть любой, но он должен быть обоснован: Например, если затратный подход (корректно примененный) например ко всему дому показывает, что себестоимость 1 кв.м. жилья - 0,01 руб/кв., а общая площадь квартиры 100 кв.м. (т.е. себестоимость квартиры - около 1 млн), при этом строительный рынок не развит, то скорее всего стоимость находится в диапазоне от 2 до 3 млн.руб. Если исходные данные другие - то и выводы могут быть аргументированы иначе.
Владимир Б.: labrate пишет: искать правду можно и нужно в методах обработки результатов Искать правду можно и нужно прежде всего - опираясь на отечественное законодательство А то некоторые оценщики высказываются на форуме так, как будто живут и работают не в России
Игорь Б.: Мисовец пишет: знаю, что там есть на самом деле, там две РС.......... Я интересуюсь тем, что есть на самом деле. ..........уж ты, а я и не знал, что тут каждая цена сама себе РС, т.к. все вероятности просто равны... Подёргал маленько, думаю так более иллюстративно. Василий Григорьевич, Вы о проблеме робастности что думаете ? Вас пример почти хрестоматийный для этой темы.
Мисовец: Игорь Б. пишет: Вы о проблеме робастности что думаете? Я вот такую ссылку нашел "теория робастности популярна среди теоретиков, но мало интересна тем, кто анализирует реальные технические, экономические, медицинские и иные статистические данные" :)
Игорь Б.: Мисовцу Тогда по-другому задам вопрос (его уже пытались задать). При оценке такого объекта у которого всего два аналога, с разбросом цен в 100%, в графе итоговая стоимость что Вы считаете возможным написать? Бывают объекты и всего с одним аналогом на рынке, и вообще без аналогов. Это же не говорит что РС равна той же что и у аналога или её вообще нет. На мой взгляд (на практике) это говорит лишь о неправильном подборе аналогов ( уже всё когда-нибудь продавалось) и принятом диапазоне погрешности (указывать который, кстати требуют ФСО), или выбранном методе сравнения. Есть ведь и такие объекты, для которых нужно строить корелляцию между массивами данных (например нейро-сетью).
Мисовец: Вот много спорного, на всё не отвечу, т.к. домой пора ехать... Во-первых, Вы зря считаете, что всё уже продавалось, вот у нас пару лет назад начали активно строить торговые центры современные, построили на сегодня их четыре штуки, все эксплуатируют сами: Мария-РА и Эльдорадо. Вот когда-нибудь придут оценить для залога, а ведь ни разу не продавали.... Во-вторых, что значит "что я напишу при двух аналогах", я уже писал, что напишу то, что заказчик просит, ну а если он просит моё мнение, то напишу среднее арифметическое. Ну и что? Это ведь не значит, что там есть одна РС. В реальности пока на рынке есть два аналога, то вероятных цены есть две, другие невероятны. Если у Вас есть третий такой же аналог, то я бы рекомендовал Вам поставить цену ниже нижнего, ну, чтобы не ждать, когда тот продадут. Насчет нейросети, Вы покажите, ну, т.е. практическая оценка в нейросетях... :)
NPB: Владимир Б. пишет: Солидарен. Аргумент ВГ о том, что вот Баринов высказался по этому поводу и никто ему не возразил - меня лично не убеждает. Чтобы возражать - это надо было пройти по всем торговым точкам и в непосредственном контакте с менеджером получить информацию. Тогда и начинают появляться всякие подробности, , о которых на сайтах умалчивают - типа наличия/отсутствия инструкции на русском, разных сроков гарантии и т.п. Я - когда обнаруживаю на рынке вроде бы один и тот же товар, но продающийся по ценам, отличающимся на 50%, прежде чем о бимодальном рынке говорить, пытаюсь найти всё-таки менее экзотическое объяснение этому явлению. И очень часто оно находится - или за новый товар выдается мало б/у отремонтированный по гарантии, или еще что... Ну вот, опять "имя Мое" упоминают. Доброго всем времени суток. Ну а когда разница меньше, чем 50%? При какой Вы согласны "не выяснять" причины, иначе, какой разброс цен идентичных товаров для Вас естественен и почему? Ну пройдете Вы "по всем точкам", и получите всякие там объяснения менеджеров, но максимум, чего добьетесь, так это разбиения еще на две группы: те, которые чем-то (пусть и мелочами типа как напечатана инструкция - типографская или копия на ксероксе), но все-таки отличаются для потребителя, и те, которые, НИЧЕМ не отличаются (ну, разве что вводить в число существенных различий сумму цифр номера телефона или длину имени сайта продавца). Первую группу оставлю Вам - там найдутся объяснения вполне реальные, но, скорее всего, неведомые потребителю, котрому и недосуг или по фигу, он за другое платит - за СВОЙСТВА товара. А относительно второй - берусь утверждать, что цены продаж не будут одинаковы. Будет там мультимодальность или нет - понятия не имею, но легко может и быть, если смешаю в выборке цены с РАЗНЫХ СЕГМЕНТОВ рынка (например дискаунтеров и "люксовых" магазинов). Но даже при унимодальности: а) цены отличаются от стоимости; б) РС, как она опредляется в МСО или у нас - НЕ ОБЯЗАНА совпадать с какой-то конкретной ценой. Пробежал кусок этой нитки и.... завял. Слишком много наворочено - тут тебе и диапазон РС потому что два оценщика могут дать две разных РС, тут тебе и три РС - каждая в своем подходе. Вот уже их, как минимум, - шесть, этих злосчастных РС одного и того же объекта. Чудны дела Твои, Господи! Нет, нужно или уходить отдыхать, или начинать все сначала. Когда по условиям рынка можно говорить об ожидаемом сходстве трех ОЦЕНОК РС, полученных разными подходами, тогда можно обсуждать проблему согласования этих ОЦЕНОК в ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ, а также заодно и проблемы расщепления кажущейся на первый взгляд единой для данного рынка РС на несколько РС для нескольких сегментов этого же рынка. Это не для конца рабочей недели, по крайней мере - не для меня, я уже выжат так, что плакать нечем.
andrey: Николай Петрович! Чаще бы Вы заходили Правильно поставленная артиллерия, в Вашем лице, снимает многие окопные потуги противоборствующих сторон.
Владимир Б.: NPB Рад видеть Вас на форуме, Николай Петрович, тем более - редкий Вы у нас гость. NPB пишет: какой разброс цен идентичных товаров для Вас естественен и почему? 20%. Почему? 1.Наблюдается такое явление на рынке для многих объектов. 2. Авторитеты пишут в книжках, что немаловажно, учитывая последние требования к доказательности и т.п. 3. Опять же - ст.40 НК: негоже оценщику спорить с мытарем. NPB пишет: тут тебе и диапазон РС потому что два оценщика могут дать две разных РС, тут тебе и три РС - каждая в своем подходе. Вы слишком строги. Интернет-общение - это не вполне письменная речь, она ближе все же к разговорной, где многие понятия упрощаются, что-то проглатывается, что-то подразумевается из общего "большого" контекста ветки или даже форума. Конечно же - ОЦЕНКА РС, а не РС. Но я надеюсь, что большинство это правильно понимает.
Kikinda: Интересно, а почему не проводят согласование, когда был использован один подход? Оценили доходником, записали итого, а что это было так никто и не понял.
ГолубевАВ: ФСО-3 раздел 3, пункт.8: "8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: - общая информация, идентифицирующая объект оценки; - результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; - итоговая величина стоимости объекта оценки;" Мы это для себя применили так: во всех отчетах пишем в данном разделе все суммы полученные по всем подходам, если подход не применялся, то просто ставим прочерк и потом уже итоговая сумма. Ну, кроме квартир - там лень расписывать
Kikinda: Вот и вскрылся очередной ляп ФСО.
Владимир Б.: Kikinda Интересно, а почему не проводят согласование, когда был использован один подход? Что бы там не говорили некоторые - процедура согласования подразумевает наличие результатов более чем одного подхода, ибо сказано (ФСО-1, ст.6): согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Kikinda пишет: Вот и вскрылся очередной ляп ФСО. Не понял - в чем ты увидела ляп?
полная версия страницы