Форум » Обсудим » Согласование результатов. Где искать правду? » Ответить
Согласование результатов. Где искать правду?
Шевко_Одесса: Тема аренды оборудования переросла в совершенно новую тему. Переношу все сообщения сюда. Kikinda avg пишет: [quote]Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга[/quote] Не совсем согласен с AVG, один и тот же объект оценки, при оценке разными оценщиками даст два разных результата, при этом эти два результата имеют право на жизнь. Как я понимаю - РС это все таки некий диапазон стоимостей, а доходный и затратный подходы, при правильной их реализации, дают возможность установить этот диапазон. Хотя в большинстве случаев, в качестве РС, я лично, принимаю сравнительный подход.
Владимир Б.: Шевко_Одесса Не знаю всех ньюансов украинского оценочного законодательства, но, поскольку в его основе лежат МСО - причем, не в российской извращенной форме, а как говорят знающие люди, практически 1 : 1, то мне кажется странной Ваша интерпретация ЗП и ДП как некоторых вспомогательных, второстепенных подходов. По духу и букве МСО эти подходы - такой же полноправный (бывает - что и единственный) источник знания о РС как и великий и ужасный СП. Более того - это обязательные к применению подходы и просто так игнорировать полученные при их применении результаты, как это делают некоторые оценщики - неверно. Такая же идеология применения различных подходов прописана и в российских ФСО. РС определяется, по возможности, тремя подходами, затем согласуется. Из каких источников уважаемый avg черпает материал для своих оригинальных высказываний - ума не приложу
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Более того - это обязательные к применению подходы В Украине не обязательно. Необходимо аргументировано обосновать отказ от применения подхода. К вопросу. Если объекты сравнения продаются по цене 1000 у.е., а доходным подходом получится 1500 у.е. затратным 1300, то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. А продастся ли по большей стоимости?
Шевко_Одесса: Владимир Б., Я абсолютно с Вами согласен по поводу применения ЗП и ДП, возможно Вы меня неправильно поняли. Игорь г. Львов пишет: В Украине не обязательно. Необходимо аргументировано обосновать отказ от применения подхода. Обоснованный отказ от ЗП и ДП, это как раз и есть невозможность их применения. Игорь г. Львов пишет: К вопросу. Если объекты сравнения продаются по цене 1000 у.е., а доходным подходом получится 1500 у.е. затратным 1300, то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. А продастся ли по большей стоимости? А если получаются настолько разные результаты, то скорее всего подходы применены некорректно.
Владимир Б.: Шевко_Одесса пишет: скорее всего подходы применены некорректно Скорее - рынок не идеальный
andrey: Игорь г. Львов пишет: К вопросу. Если объекты сравнения продаются по цене 1000 у.е., а доходным подходом получится 1500 у.е. затратным 1300, то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. А продастся ли по большей стоимости? Игорь! Да, у нас требуют предпочтение одному подходу, но... спросите у банка, какой они коэф. применяют для разных подходов, я уже не говорю о кредитной истории заемщика (тэж варианты)
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: то брать вес доходному и тогда РС больше 1000. Ну - ты моё мнение по этому поводу знаешь, я не раз его высказывал, если видишь, что вылезает неадекватный ДП - откажись от него. Ну а уж если отказаться никак нельзя - тогда используй, применять в этом случае вес подхода = 0 считаю методически неверным. И еще - а почему ты так уверен в этой своей 1000? Значение РС в генеральной совокупности может быть и другим, так ведь? Может, твой ЗП ближе к истине, чем СП. Не надо делать из СП культа - он применяется с такими допущениями, что иногда и ДП фору даст
Владимир Б.: andrey Ну есть такая красивая оценочная сказка - что при верном применении все три подхода сойдутся в одной точке. Однако, на практике такое достигается только подгонкой Между нами говоря - я сильно сомневаюсь, что это возможно и теоретически - просто никто всерьез эту проблему не решал.
andrey: Владимир Б. Иваныч! Я имел в виду ОЧЕНЬ большой разбег. На своей практике, пусть и не большой, вижу, что если разбег "огромный", то первым делом необходимо искать собственные ошибки или ставить свечку за упокой Оккама.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Не надо делать из СП культа - он применяется с такими допущениями, что иногда и ДП фору даст Конечно рынок несовершенен. Но на рынке и покупатели и продавцы ориентируются на объявления в бесплатных изданиях и формируют свое мнение о стоимости из них. А доходник все-таки ближе к бизнесу в целом, чем к недвижке. Он хорош там где нет развитого рынка продаж, а аренда есть. Ведь сознайся, подгоняешь результат к сравнительному или нет? И еще. Доходник весь состоит из предположений: - средняя ставка арендной платы; - потери на недозагруз; - операционные затраты (осмобенно когда их ставят как процент к доходу. О ставке капитализации построенной кумулятивным путем я вообще молчу.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Ведь сознайся, подгоняешь результат к сравнительному или нет? Неправильный вопрос. Среди курящих людей 99.9% знают, что это - нехорошо. И еще: Сравнительный весь состоит из предположений: - что рынок открытый - что рынок конкурентный - что продавец и покупатель обо всем осведомлены и т.п. Щас эрудицией сверкну по примеру Андрея - я тут постоянно Фридмана и Ордуэя перечитываю (понял, где они у меня лежат ?), так они пишут, что при реальной оценке по меньшей мере один, а то и все сразу, признаки из определения РС не соблюдаются. Ну а о том, насколько та информация, которую с огромным трудом добыл оценщик, отражает реальное положение дел, насколько она вообще достоверна - я вообще умолчу.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Неправильный вопрос. Среди курящих людей 99.9% знают, что это - нехорошо. А я ответа и неждал. В большей или меньшей мере это делается почти всегда. Исключение - доходник с применением рыночной экстракциии для ставки капитализации. Cходимость результатов 98- 99%.
Игорь Б.: Владимир Б. пишет: Сравнительный весь состоит из предположений: Из предположений состоит ВСЁ. Затратный - износы и коэффиц приведения, корректировки и пр. Вся оценка - это попытка обоснования своих ПРЕДПОЛОЖЕНИЙ ( ну или чужих ).
Шевко_Одесса: Игорь Б. пишет: Вся оценка - это попытка обоснования своих ПРЕДПОЛОЖЕНИЙ ( ну или чужих ). Ну да, нужно еще не забывать , что определяем мы стоимость, а не цену!!!! А между этими словами большая разница. Поэтому по своей сути, оценщик является консультантом, а не "определителем" цены сделки.
avg: Владимир Б. пишет: я тут постоянно Фридмана и Ордуэя перечитываю +1 Владимир Б. пишет: (понял, где они у меня лежат ?), и где лежат? если не секрет? Согласен с Игорем: Вообще, оценка это все предположения, но общаясь с собственниками для которых важен правильный результат, а не подгонка , понял - им нужно предоставить (хотя они и сами это тоже находят) предложения по продаже или аренде, и если я сделаю красивый отчет ДП, СП, ЗП - а стоимость будет сильно выделятться из ряда примеров СП, то они не поверят. Кстати, и ФАУФИ, как правило не принимает такие штуки, для них оринтирование на СП.
andrey: Владимир Б. пишет: Из каких источников уважаемый avg черпает материал для своих оригинальных высказываний - ума не приложу Каюсь! Это я когда-то по недоумию с такой идеей носился и спорил с Андреем. Вот он от меня и заразился. Наверное, я очень был убедителен в отстаивании собственной глупости. Андрей! Прости великодушно, если сможешь!!! П.С. Андрюха, как творческий человек, внес свои дополнения: РС - СП.
andrey: Владимир Б. пишет: Это уже лишнее. После Оккама все уже поняли, с кем имеют дело Я не выдрючивался. Просто вспомнил свою последнюю оценку арестованного оборудования: документов нет, шильдиков нет, бывших специалистов предприятия нет, производитель оборудования сгинул в период распада социализма, ориентировочные технические данные выкапывал из сети или консультировался с производителями аналогов. Короче, чем чудовищнее ложь , тем в нее охотней верят (с)
avg: andrey Вот теперь думаю, как бы мне библиотеку в туалет перенести. (Где-то в инете считали сколь времени проводит человек: там, там , там - в туалете много получается)))))))
andrey: Чую нагорит мне от Волка, за раскрытие интимной информации. avg Достаточно пары книг. Но если ты уж такой основательный, то без перепланировки не обойтись Закрываем тему. Еще и от Оксаны получим нагоняй.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: В большей или меньшей мере это делается почти всегда Ты опять пытаешься протащить мысль, что если нечто делают все, то это - правильно. Да, многие оценщики поступают так, но почему? Потому что - ждут от них это разные проверяльщики, от которых зависит - "пройдет" отчет или нет. Одно время в местном СБ сидела дама - так она была убеждена, что разброс значений РС, полученной разными подходами не должен быть больше 5%. И хоть ты сдохни. Ну и - что с того? Пойми - я не против "равнения на СП" - когда СП надежный. А бывает - 2-3 предложения всего на территории в пол-Африки размером, описания аналогов самые невнятные... Какой это, нафиг, "рынок", срам один.
Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Ты опять пытаешься протащить мысль, что если нечто делают все, то это - правильно. Лично я считаю, что при правильном построении оценки сходимость сравнительного и доходного получается достаточно хорошей, а вот с затратным не так,(ты будешь смеятся), хотя, (ты будешь смеятся), с использованием срока жизни для износа и более или менее известных цен на рынке ЗУ свободных от застройки тоже есть результаты. Владимир Б. пишет: А бывает - 2-3 предложения всего на территории в пол-Африки размером, описания аналогов самые невнятные... Какой это, нафиг, "рынок", срам один. Ая тогда работаю с целой Африкой и заганяю в статистическую модель.
полная версия страницы