Форум » Обсудим » Описание объекта оценки по ФСО » Ответить
Описание объекта оценки по ФСО
Kikinda: Продолжаем изучать новые ФСО. Один из неоднозначно трактуемых пунктов - описание объекта оценки, а также основных качественных и количественных характеристик. Что туда писать? Состояние "хорошее" может трактоваться неоднозначно. Если при единичной оценке вроде бы все понятно - запрашивай, распознавай, записывай в отчет, то при массовой оценке не все так просто. В соседней ветке Дима (DEWQAS) cовершенно правильно отметил по поводу учета (или недоучета) некоторых съемных элементов авто и дополнительной комплектации. На стоимость одного авто влияет существенно, на стоимость предприятия не влияет, но описать обязаны по требованию ФСО. Что делать?
Ответов - 29, стр:
1 2 All
dewqas: Можно начинать по мелочи. Начнем описывать с правоустанавливающих документов: Инвентарный номер, дата постановки на баланс, балансовая стоимость (лучш две: первоначальная и остаточная на дату оценки). Далее по тех паспорту необходимый минимум (но он для каждого типа оборудования свой): Марка (Модель), Изготовитель (Завод, Город, Страна), Дата (Год, месяц по возможности) выпуска. Ни и совсем интерестное (то что помогает подобрать аналоги, но не всегда необходимо). Назначение (Иногда вообще не понятно что ты оцениваешь, и нужно хотябы понять для чего Эта вещь может пригодиться), Ну и тех. характеристики (Мощность, Размеры обробатываемых заготовок, Объем для емкостей и пр...) Забыл про износ. Лучше описать поэлементно: Станина - состояние хорошее, Привод - состояние удовлетворительное (требует замены подшипников) и т.д. Но на это как всегда нет времени, поэтому проще всего просто писать состояние по табличке Ковалева Что мы и делаем обычно...
Kikinda: Я думаю, что Dewqas забыл самое главное в техническом состоянии - количество капитальных ремонтов, условия хранения, срок и интенсивность эксплуатации. Какие формы отчетности необходимо смотреть для определения технического состояния? Чем более формализованы запрашиваемые требования, тем быстрее их получить. Теперь вернемся к ФСО, которые предостерегают нас от избыточности информации. Информация о некоторых технических характеристиках может быть избыточна, особенно, если оценка по прямому аналогу или по методу индексации. Дата изготовления и назначение - избыточная информация.
dewqas: Kikinda пишет: Я думаю, что Dewqas забыл самое главное в техническом состоянии - количество капитальных ремонтов, условия хранения, срок и интенсивность эксплуатации И правда забыл, как само собой разумеющеяся Kikinda пишет: Дата изготовления и назначение - избыточная информация. Я поэтому и обозначил: dewqas пишет: Назначение (Иногда вообще не понятно что ты оцениваешь, и нужно хотябы понять для чего Эта вещь может пригодиться) Дата изготовления - для подбора более корректных аналогов и уточнения комплектации. Kikinda пишет: Теперь вернемся к ФСО, которые предостерегают нас от избыточности информации. Информация о некоторых технических характеристиках может быть избыточна, особенно, если оценка по прямому аналогу или по методу индексации. Встречный вопрос. А на каком этапе ты определяешь какие методы и подходы применять? Я например сначала описываю то что собираюсь считать и по полученному описанию уже определяюсь, какой метод брать. На какой метод мне достаточно информации.
Kikinda: Выбираемый метод зависит от оборудования, от количества оцениваемых единиц, от целей клиенты. Я смотрю список и уже сразу примерно представляю как буду оценивать. Конечно, некоторые коррективы вносятся во время сбора информации об аналогах и о рынке. Может быть имеет смысл сначала делать запрос общего списка и только потом уточнять информацию по интересующим единицам? Недавно Дмитрий мне посоветовал сначала писать обзор, потом делать расчет. Интересно, так все делают?
Игорь Б.: Kikinda пишет: Недавно Дмитрий мне посоветовал сначала писать обзор, потом делать расчет. Интересно, так все делают? Я не представляю просто как по-другому. Сначала нужно понять что за имущество перед тобой, что могут быть за аналоги у этого имущества( что искать-то в принципе для сравнения, например для невыпускающегося уже оборудования), и самое главное - есть ли внешний износ у объекта. Как делать расчёт-то не поняв ничего этого.
dewqas: Kikinda пишет: Недавно Дмитрий мне посоветовал сначала писать обзор, потом делать расчет. Интересно, так все делают? Конечно нет. Сначала проанализировать рынок и найти максимум информации. Потом рассчет и в самом конце ориентируясь на расчет и найденную информацию сделать КРАТКИЙ обзор Для примера: Зачем делать обзор по токарным станкам вообщем, если считать один 16К20. И по первичному и по вторичному рынку масса информации.
Kikinda: Игорь Б. У меня всегда как то получается совмещать. Я начинаю искать аналоги, а прочая информация (для обзоров, по рынку и т.д.) всплывает сама собой. dewqas Полностью поддерживаю твое мнение. Чем кратче и информативнее обзор, тем лучше. Оцениваешь один станок 1620, значит и информация только по нему. И также я против избыточной информации при описании объекта оценки. Не использовалась инфа - убирай из описания. Используется какая то поправка = вставляй в описание....муторно правда это все.
dewqas: Kikinda пишет: Полностью поддерживаю твое мнение. Чем кратче и информативнее обзор, тем лучше. Все бы так считали. А то заказчику чем толще отчет, тем лучше. Видимо толщина отчета ассоциируется с трудозатратами. А у нас на самом деле наоборот! Чем тоньше - тем лучше. Т.к. выбираем из всей помойки информации только необходимое...
Дмитрий: Kikinda пишет: Недавно Дмитрий мне посоветовал сначала писать обзор, потом делать расчет. Интересно, так все делают? Ну это я советовал для недвижимости. Так проще и меньше ошибок. Ну например становиться ясно, что земельные участки категории "земли поселений" отличаются от "сельхоз земли" и их нельзя в перемежку использовать в качестве аналогов. Анализ рынка, ведь, не для увеличения объема отчета нужен, а как пишет Игорь Б.: Сначала нужно понять что за имущество перед тобой, что могут быть за аналоги у этого имущества( что искать-то в принципе для сравнения, dewqas пишет: Зачем делать обзор по токарным станкам вообщем, если считать один 16К20. Любопытно посмотреть на обзор рынка станка 16К20. dewqas пишет: А то заказчику чем толще отчет, тем лучше. Да многим Заказчикам достаточно одного листка с цифрой и печатью. Отчет им еще и всучивать приходится. Хотя делал месяц назад оценку поселка, так там Заказчики весь отчет от корки до корки прочитали. Оборудование как самостоятельный объект я редко оцениваю, в основном в составе бизнеса, поэтому большинстве случаев я раздел "анализ рынка оборудования" опускаю. Но анализ рынку коммерческой недвижимости в любом случае делаю обязательно. При оценке оборудования для взноса в УК анализ тоже не делаю. Суета это.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Недавно Дмитрий мне посоветовал сначала писать обзор, потом делать расчет Мы уже как-то про обзоры обсуждали тему. Не знаю - зачем ты их вообще делаешь. В новых ФСО такого слова - обзор - нету вообще. И старые стандарты предписывали: "оценщик АНАЛИЗИРУЕТ рынок..." Вот проанализировать рынок, а потом проводить расчеты - на мой взгляд разумно.
Владимир Б.: Дмитрий пишет: При оценке оборудования для взноса в УК анализ тоже не делаю. Суета это. Может и так. Но ведь ФСО - требуют.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: Но ведь ФСО - требуют Кто требует? Налоговая при регистрации? - ей без разницы. Банк при ипотеке\залоге? Им главное уверенность что ты не вступил в сговор с заемщиком и не завысил стоимость. Корпоративные заказчики? Им в большинстве случаев и отчет не нужен - только цифра одна. Получается что выполнение ФСО нужно только при работе на государство - РФФИшные и ФАУФИшные отчеты. Там не выполнил требования - денег не получишь. А в остальных случаях - ну не выполнил ты ФСО. И что? - отменят регистрацию фирмы? Отберут кредит назад?
ГолубевАВ: Дмитрий пишет: А в остальных случаях - ну не выполнил ты ФСО. И что? - отменят регистрацию фирмы? Отберут кредит назад? Это при работе со старыми клиентами хорошо так делать (типа один рабочий день сэкономил), а вот в условиях конкуренции когда начинаешь только работать с банком, или наоборот - когда конкуренты на пятки наступают, фактор "полного" сответствия ФСО "и анализ рынка" в том числе, очень необходим. К тому же нормальные банки очень даже обращают внимание на этот раздел, т.к. черпают оттуда инормацию о ликвидности объекта оценки, а она для них очень значима (с осени прошлого года - особенно) Ну и про проверки СРО не надо забывать - хоть по формальным признакам такой раздел должен быть.
Дмитрий: Да я и не спорю, нужен обзор рынка, но я плохо представляю, как можно сделать обзор рынка какого-то станка, да даже и группы. Можно сделать обзор машиностроительной отрасли или станкостроения. Но это же не совсем то будет. А потом, по моему мнению, некоторые требования ФСО и нормальный отчет (тот который соответствует рынку), как говориться, "две вещи не совместны". Например. оценвал я коттеджный поселок без комуникаций и сделал поправку в размере 20 тыс.у.е на подвод коммуникаций. У меня Заказчики спрашивают, почему 20. Я отвечаю, что так прикинул, должно хватить, даже останется и цифра круглая. Но лучьше перестраховаться, Вы же покупаете (тем более за долги берете). Они отвечают, что да понятно, нормально, поторгуемся с продавцами. Или оценка бывшего пионерского лагеря. Пара га занято полями аэрорации (канализацию туда лет 50 выливали). Я эти поля из общей площади исключил, потому что никому они нужны и людям это понятно. Но по ФСо это не прокатит.
dewqas: Дмитрий пишет: Да я и не спорю, нужен обзор рынка, но я плохо представляю, как можно сделать обзор рынка какого-то станка, да даже и группы. Можно сделать обзор машиностроительной отрасли или станкостроения. Но это же не совсем то будет. Для примера: Первичный рынок: Табличка с указанием Цены на аналогичные станки, предприятия продавцы производители, если есть прошлогодние прайсы или анализ, то можно динамику изменения цены за год показать. МОжно еще стоимость доставки из разных регионов привести отдельно и стоимость монтажа, сметную и и по данным торговых организаций. Вторичный рынок: То же самое что и для первички. У нас уже есть обоснавание цены полученное при расчете ЗП и СП. Рынок долгосрочной аренды станков: Нагло пишем что рынок есть, но станки сдаются вместе с недвижемым имуществом в комплексе. Дополнительно можно включить анализ машиностроительной отрасли (показать что не загнулась, а наращивает выпуск новых станков), рынок металла (показать, что спрос на металл не падает и есть спрос на металлообработку), рынок электроэнергии (показать, что хоть свет и дорожает, но обрабатывать в ручную пока не выгодно). Потом из этого делаем вывод об экономическом износе. Ну и в конце подводим выводы о ликвидности, уровнях цен на новое и б/у аналогичное оборудование. О технологическом и экономическом устаревании. В конечном итоге необходимости в настоящий момент делать такие обзоры у Меня не возникает. Но если часто оцениваешь станки то не вопрос, можно сделать шаблон и периодически его поправлять для различных станков. Мы нечто подобное сделали для автотранспорта и самоходной сельхозтехники. НО пока что дорабатываем...
Kikinda: ГолубевАВ Я боюсь, что твои клиенты даже и не знают что такое ФСО и тем более что там написано. А так нарядно делать обзор (Волк называет это анализом рынка). Вот только форма этого самого анализа рынка мне непонятна. По поводу одного станка - а зачем писать много? Продавцы, покупатели, возможные дополнительные затраты, изменение цен, тип рынка. Все! И никакой истории Древней Греции. dewqas А вот анализ машиностроительной отрасли - это попса в самом худшем значении этого слова. По поводу экономического износа я сомневаюсь, что его вообще нужно упоминать всуе. Сравниваете то вы все равно с такими же аналогами. Ну и нет тогда никакого износа.... Хотя если индексами считаете, то можно и обесценить на всякий случай. А где используются выводы о ликвидности? Может проще определить тип конкуретного рынка и потом на него ссылаться.
dewqas: Kikinda пишет: анализ машиностроительной отрасли - это попса в самом худшем значении этого слова Именно по этому dewqas пишет: можно включить анализ машиностроительной отрасли В принципе можно и не в ключать это в отчет. Kikinda пишет: А где используются выводы о ликвидности? Может проще определить тип конкуретного рынка и потом на него ссылаться. Банковские работники Волгограда и Волгоградской области очень любят и то, и то в отчетах. Хотя, в прочем, если ни типа рынка ни ликвидности нет на это внимания не обращают.
Владимир Б.: Дмитрий пишет: ну не выполнил ты ФСО. И что? - отменят регистрацию фирмы? Отберут кредит назад? И то! 1. Можно попасть в персоны нон грата какого-либо банка или даже ассоциации банков Тебе прислать требования , скажем, Альфа-Банка к отчету? Соблюдение которых контролируют, кстати, весьма сведующие в оценке клерки (ну - я общался с таким) 2. Попасть при плановом контроле в какой-нибудь обзор, получить замечание и т.п. Конкуренты потом не дадут забыть этот факт. 3. Твой клиент проиграет в судебном разбирательстве из-за того, что такой отчет может быть отвергнут судом по этому чисто формальному признаку. У вас, Иных, всё очень просто. А ты попробуй выйти из тени
Kikinda: Владимир Б. пишет: Тебе прислать требования , скажем, Альфа-Банка к отчету? Мне пришли! Можно даже всем прислать. Я бы обсудила требования банков. Замечания Волка очень разумны. Респект!!!
Дмитрий: Владимир Б. пишет: что такой отчет может быть отвергнут судом по этому чисто формальному признаку. Я специально консультировался у адвокатов, хороших. Мне было сказано что суд на правльность оформления не смотрит. Расчет верен или неверен - вот и все что интересует суд. А потом ну что Вы как дети малые. Ведь если в суде встречается два отчета с разными цифрами, то назначается судебная экспертиза. И что там в отчете написано уже без разницы. С банками не работаю, не могу судить. dewqas пишет: Для примера: План обзора запомнил Хвост от темы с обсуждением противоречий ФСО по поводу обоснований перенсла в отдельную темуОбоснование расчетов оценщика Kikinda
Владимир Б.: Дмитрий пишет: Расчет верен или неверен - вот и все что интересует суд. Это не так. Пусть ребята расскажут, которые в судах часто выступают. Вот - столкнулись в суде две оценки. Никакой разумный судья не будет вникать в расчеты - это не его прерогатива. Но вот если одна из сторон укажет, к примеру, что у их оппонентов отчет не соотвествует требованиям 135-ФЗ, потому что дата составления отчета не указана - суд примет это во внимание, потому что это уже в компетенции суда - установить, что отчет не соответствует требованиям закона. Скорее всего - такой отчет будет судом отвергнут - какие бы сверхправильные расчеты он не содержал.
Игорь г. Львов: А для подтверждения рыночной стоимости для таможни маркетинговое исследование (обзор рынка) просто необходим.
Дмитрий: Владимир Б. пишет: Пусть ребята расскажут, которые в судах часто выступают. Вот вот пусть. А так складывается следующая картина: обзор рынка (маркетинговое исследование) нужно обязательно: 1. оценка для госорганов (ФАУФИ, РФФИ, таможня) 2. оценка залога для некоторых банков 3. если оценка будет оспариваться в суде вроде все.
ГолубевАВ: 4. Для проверки СРО
Игорь Б.: Дмитрий пишет: Владимир Б. пишет: цитата: Пусть ребята расскажут, которые в судах часто выступают. Вот вот пусть. Рассказываю - как только в суде появляется второй Отчёт, или оспаривается результат первого отчёта - по любым вариантам (ошибки в расчётах, несоответствие дат, несоблюдение процессуальных вопросов, формальные признаки и т.д.) - судья занимает позицию - " я в этом ничего не понимаю, пусть специалисты докажут". И начинаются определения суда о назначении оценки в ЛСЭ (лаборатория судебных экспертиз), а как вариант - и наконец-то это начинает работать - в экспертный совет СРО. И заключение Экспертного Совета предпочтительным становится, потому что специалисты ЛСЭ чаще пишут в заключении своём - НПВ - не представляется возможным определить, так как объект исследования например уже отремонтирован или продан ( или в вероятностной форме - "возможно" или "могло быть"). Такие заключения никому не нужны, в том числе судье. А уж Экспертный Совет СРО лучше всех знает что в отчёте должно быть, а чего быть не должно или лишнее теперь.
Владимир Б.: ГолубевАВ Я в п.2 - когда говорил о плановом контроле - собственно, контроль СРО и имел в виду.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Мне пришли! Конечно, пришлю, раз ворона так забеспокоилась, увидя нечто блестящее Хотя - что там обсуждать? С этим бороться надо - с незаконным стандартотворчеством, пусть даже там что-то толковое написано. Я на съезде РКО высказал это выступавшему там Ю.Рослову из АРБ - он, кстати, согласился, что это, в принципе, непорядок, что свои требования банки будут стараться через уполномоченные на создание стандартов структуры проводить (при этом какой-то слайд показал, было ощущение, что он специально к такому вопросу готовился, он вообще хорошо был готов к выступлению, не то что многие деятели нашего СРО, к слову), но что банки в этом не виноваты, они делали по необходимости - диалог вести не с кем: нацсовета у вас нет, МЭРТ самоустранялся все эти годы...
Владимир Б.: Возвращаясь к теме обсуждения - очевидно, что роль ЭС СРО будет возрастать, экспертиз будет всё больше, наладится система планового контроля, обострится конкуренция...Короче, несоблюдение требований ФСО - даже если кому-то они кажутся чрезмерными, или даже просто глупыми - может выйти оценщику боком. В принципе - не вижу, о чем тут спорить. Дмитрий пишет: вроде все. Непонятно, к чему стремится Дмитрий - к составлению перечня требований закона и ФСО, которые, по его мнению, соблюдать не обязательно в каких-то отчетах? По-моему - это тупиковый путь.
ГолубевАВ: Владимир Б. пишет: ГолубевАВ Я в п.2 - когда говорил о плановом контроле - собственно, контроль СРО и имел в виду. Это я список Дмитрия продолжал.... Дмитрий пишет: Вот вот пусть. А так складывается следующая картина: обзор рынка (маркетинговое исследование) нужно обязательно: 1. оценка для госорганов (ФАУФИ, РФФИ, таможня) 2. оценка залога для некоторых банков 3. если оценка будет оспариваться в суде вроде все.
полная версия страницы