Форум » Обсудим » Точность в оценке » Ответить
Точность в оценке
Владимир Б.: Кикинда решила, что пора поговорить о точности. А с ней - не поспоришь. Она - звезды раздает Хотя говорили вроде уже где-то тут... перенесено из темы Следственный эксперимент. ОСС. Часть 2. Администратор Kikinda Сама-то ты как оцениваешь точность полученного тобой результата? Довод насчет дилера неубедителен. Мало ли чего ему недоступно (я знаю некоторых дипломированных оценщиков, которые вообще ничего не смыслят в оценке). Я что - методы расчета должен выбирать с оглядкой на IQ дилеров, что ли?
Иван Б.: Владимир Б. Почему "даже"? Даже имел ввиду - что для конкурсного управляющего как-бы ты стоимость не занижал - ему все равно она будет большой казаться, а здесь посчитаеш по рынку по высоким аналогам и все равно можно продать дороже. А в принципе то можно продавать эффективно, учитывая рыночные тенденции.
Владимир Б.: Иван Б. Ну, это другая немного проблема, на мой взгляд. Не про точность в оценке
Игорь г. Львов: Еще обнаружил. Комментарий на статью “Что есть отчет об оценке основных средств предприятия” Зимин В.С., председатель Правления НП «Коллегия профессиональных оценщиков», к.э.н. (г.Москва) Представленная в научно – практический журнал «Московский Оценщик» статья директора компании ООО «ОКП» Тришина В.Н. содержит весьма интересные наблюдения по вопросам стоимостного оценивания основных средств предприятий и организаций.................... Касаясь размеров ошибки в определении стоимости объекта оценки до 20%, то необходимо установить от какого уровня он определяется, а также учесть требования ст.40 части первой Налогового кодекса РФ, где ошибка в установлении рыночной стоимости от среднерыночной цены определена в размере до 20%. Следовательно, ошибка до 20% вполне допустима, поскольку принимается налоговыми органами. Вместе с тем, следует учесть, что в общемировой практике вполне допустимой является ошибка до 10%, а поэтому видимо следует согласиться с общемировой практикой и не придумывать свой «велосипед». Может пора администратору уже сделать выводы?
Kikinda: Игорь г. Львов Администратор пока еще для себя выводов не сделал. Меня мучает двойственность. С одной стороны, точность надо обосновывать статистически, с другой стороны это сделать невозможно, поскольку мы не знаем с чем сравнивать. Можно задать точность на стадии сбора информации, но опять же упираемся в стену, потому что не знает сколько надо, чтобы точно хватило и где это взять.
Игорь г. Львов: А может просто ввести понятие диапазона точности на основании литературных источников?
Владимир Б.: Игорь г. Львов Да-а... Аффтар господин Тришин - жжот! Ну - про 20% от таможенников - я сам на этой ветке писал, а вот про то что в общемировой практике вполне допустимой является ошибка до 10%, - это новенькое что-то. Откуда до 10%? Неужели - во всех подходах? Чем обоснованы ? Что за общемировая практика - явки, адреса, имена? По-моему г. Тришин, призывая не изобретать велосипед, сам предлагает перпетуум мобиле. То есть - то чего не может быть. Да в ДП - при тех допущениях и предположениях, на которых он базируется - 10% - абсурд, по-моему.
Владимир Б.: Игорь г. Львов - вдогон: Ты постоянно про "диапазон точности" вспоминаешь - объясни: в чем разница-то? Если точность низкая - как ее не отображай - выше она от этого не станет. По-моему: что 100 +/- 30%, что - "от 70 до 130" - один черт
Kikinda: Владимир Б. пишет: явки, адреса, имена Вот и мне всегда хочется знать точный источник информации или какое то обоснование. Уважаемый Волк свое мнение обосновал про сходимость результатов. Я бы обосновывала с точки зрения статистической выборки...однородность/неоднородност, дисперсия, смещенная/несмещенная. Даже в условиях малой выборки это сделать можно. А при достаточной выборке, можно и теорему Чебышева подтянуть и сказать насколько прав оценщик в заданных условиях и какова вероятность ошибки.
Владимир Б.: Еще про точность ДП - разбередил мне душу г. Тришин. Вот читаю Дамодарана (не примите за выпендреж , А.Дамодаран «Инвестиционная оценка» М. 2006) и вижу на стр. 211(в таблице 7.2.): стандартная ошибка оценки премии за риск (при периоде - 5 лет и годовом стандартном отклонении цен на акции - 20%) = 8,94%. И это только премия за риск... А сколько в ДП еще всяких источников ошибок
Лескес Максим: Вставлю и я свои 5 копеек, с вашего разрешения. В оценке бизнеса точность 5% - это вообще сложно представить. В хорошем бизнесе от стоимости активов мало что зависит, тогда ориентир на сравнительный и доходный подходы (со всеми вытекающими последствиями). В движимом имуществе (для типичных объектов) хоть цены более-менее известны. А в сфере M&A
Владимир Б.: Лескес Максим пишет: точность 5% - это вообще сложно представить. Максим, Вы у Игоря Б. отчет попросите - он как-то писал, что у них в компании определять РС с точностью больше 5% - это себя не уважать. За точность цитирования не ручаюсь, но смысл был такой.
Игорь г. Львов: А че вы все на меня навалились. Я просто привел цитату. Я же не говорю о том что я поддерживаю Тришина. С моей точки зрения я указываю лишь точность проведенных мною расчетов и погрешности того что я рассчитывал. Поэтому говорить о точности оценки это одно, а скорее всего Игорь Б, именно имел ввиду точность рассчета определенную мат. статистикой. О точности РС говорить вообще сложно. Если есть большой массив входной инфы (для меня это 10 и более объектов), тогда можно уже что-то говорить и о достоверности. PS А кто то обещал легкую жизнь? Администрация
Мисовец: У меня такие вот 5 копеек завалялись на эту тему: Если у Вас аналогов куча, то примените знания мат.статистики, если есть, и рассчитайте супостату дисперсию и доверительный интервал по Стьюденту, пусть его :) Если же аналогов йок, то я вот пишу в дисклеймере: "Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может отличаться от стоимости, определенной в настоящем отчете вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры" Типа точность у нас 100%, а не умеете вести переговоры, так нефиг на зеркало пенять. И все дела :)
Игорь г. Львов: Мисовец Если у Вас аналогов куча, то примените знания мат.статистики, если есть, и рассчитайте супостату дисперсию и доверительный интервал по Стьюденту, пусть его :) Я так и делаю. Да еще абсолютную ошибку, и доверительный интервал. Короче "все как у пацанов". В конце вывода после цифры пишу: Относительная граничная ошибка результата рассчета в сравнительном подходе составляет 5 %.
Мисовец: Игорь г. Львов пишет: Короче "все как у пацанов" Раз пошла такая тема, то ещё "пять копеек", чисто для реальных пацанов :) Что мы, "физики", имеем в виду, когда говорим о точности определения некой величины? Вот есть такая величина температура воздуха в комнате и её нужно определить. Есть куча методов оценки температуры: по ощущениям, по настольному термометру, фотометрически, прецизионная термопара. Мы говорим, что у каждого метода своя точность, имея в виду, что, отвлекаясь от неравновесной природы реальной комнаты, т.е. полагая состояние равновесия, существует ИСТИННОЕ значение температуры и вопрос лишь в том, какие ошибки вносит прибор и метод измерения. Они, как известно, бывают систематические и случайные. Систематические мы искореняем, меняя методы измерения, а случайные - проводя параллельные измерения, НО, обеспечив как-то стабильность состояния равновесия в это время. Вот что такое точность. А как насчет точности определения РС? А тут другая картина. Строго говоря, на рынке нет никакой РС, на нём только цены. В каждой цене ВСЕГДА имеются какие-то особые обстоятельства, которые никак не укладываются в определение РС из ФЗ-135. Так что у каждого результата измерения на рынке есть своя случайная ошибка. Кроме того, отдельные измерения на рынке, мы проводим в период, в который сами цены дрейфуют, т.к. нет обычно возможности взять аналоги из узкого периоды, если речь не о квартирах, а в большом периоде цены дрейфуют. Кроме того, т.к. аналоги отличаются, то мы измеряем, строго говоря, температуры в разных комнатах, и потому не можем ожидать, что усреднение дает истинную РС, т.к. при измерении температуры в разных комнатах средняя температура может не наблюдаться нив одной из комнат. Всё это можно сказать проще: при определении РС нет никакой точности, просто потому, что в природе нет никакой РС. РС это некая идеализация нашего специфического взгляда на рынок. Его (взгляда) специфику можно пояснить, например, следующим образом: субъекты рынка не думают об РС, они независимо от аналогов, ставок аренды и рисков хотят решить свою задачу. Их вполне устроит, если РС постоит в сторонке, а они продадут по не рыночной, но устраивающей их цене. Приписывать им такой анализ рынка, каким занимается оценщик, нет оснований. Т.е. о точности говорить трудно, но можно говорить о том, насколько логика оценщика адекватна реальному поведению субъектов рынка. Я уж не говорю, что есть бимодальные рынки: горожанам квартиры продаем по $1000/м2, но для Мин.Обороны по сертификатам у нас цена $1500.
Мисовец: Тут по жизни ещё есть один момент... Дело в том, что редкий заказчик знает мат.статистику и теорию измерений,а вот 5% он понимает. Например он понимает, что 5% от 2 миллионов это целых 100,000 возможно даже уёв, что, несмотря на приличную точность с т.зрения статистики редко удовлетворяет обывателя. Нет, 5% бы удовлетворило, но вот $100,000 никак нет. Отсюда и берутся вот эти идеи проверяльщиков о 5%, т.к. увидев один раз у Игоря в отчете 5% проверяльщик сразу решит для себя: могут сволочи, когда хотят, буду требовать! Поэтому я не голосую за такие вещи в отчете, т.к. это дезориентирует читателей и разбалтывает ситуацию. Вот создадим мы стандарт типа того, что везде должна быть абсолютная ошибка, так наплачемся ещё...
Yri G: Мисовец пишет: Строго говоря, на рынке нет никакой РС, на нём только цены. В каждой цене ВСЕГДА имеются какие-то особые обстоятельства, которые никак не укладываются в определение РС из ФЗ-135. Ну вот наконец-то реальный взгляд на проблему точности, читал все посты и все как-то недопонимал высказывающихся, о какой точности они говорят, опираясь в расчетах на рыночные цены, да еще и предложений. Сначала вы определитесь с этими самыми рыночными ценами, какие из них считать точными, а какие не очень, и это должно быть закреплено законодательно, или по крайней мере методологически, то есть если рассуждать до конца должно быть юридически закреплено понятие «официального источника информации о рыночных ценах», попытки обсуждения этой темы были здесь - Об источниках информации о ценах А поскольку федеральным законодательством на настоящий момент не определено понятие источника информации о рыночных ценах в рамках требований «ФЗ-135», то и о точности оценки на их основе говорить нельзя, вы хоть 100 цен приведите и статистически обработайте, все равно изначальная предпосылка их использования не легитимна, есть случайная ошибка. Следуя ВГ, можно лишь определить систематическую ошибку как точность различных методов корректировок, скидок и премий, определения износа.
Kikinda: Некоторые уже давно пишут о том, что стоимость надо определять в диапазоне. Как вам? Например Ю. Б. Леонтьев об этом как то говорил. Но у оценщиков тонкоматериального может быть немного по другому. Я против интервальной оценке по той причине, что отчет это документ по которому может производиться сделка купли-продажи, приватизации, отчуждения и т.д....а в договоре интервал не напишешь. Василий Григорьевич и Юрий Олегович очень хорошо написали по поводу точности, но я все таки за то, чтобы оценщик и пользователь отчета знали возможный диапазон ошибок. С одной стороны это будет преимущество, потому что оценщик таким образом снимает с себя ответственность за некоторые непреднамеренные ошибки, а с другой стороны недостаток (про 5% написал Василий Григорьевич). Так как же быть? Кстати, меня один раз проверяющие поставили в тупик задав простой вопрос - а какова точность полученной оценки? Я не нашла что ответить и с тех пор задумываюсь об этой величине.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: В конце вывода после цифры пишу: Относительная граничная ошибка результата рассчета в сравнительном подходе составляет 5 %. Откуда 5%, Игорь? Как достигается? А в других подходах сколько?
Владимир Б.: Мисовец пишет: Строго говоря, на рынке нет никакой РС, на нём только цены.В каждой цене ВСЕГДА имеются какие-то особые обстоятельства, которые никак не укладываются в определение РС из ФЗ-135. Не могу согласиться с такой постановкой вопроса. Да, на рынке есть цены - как проявление распределения случайной величины по некоему закону. Да - за каждым значением цены - свои обстоятельства (не будь их - не было бы распределения). Но: 1. Почему это исключает наличие моды в наблюдаемой выборке? 2. Почему, собственно, наблюдаемые цены должны соответствовать определению РС из 135-ФЗ? средняя температура может не наблюдаться ни в одной из комнат. И что из того? Ситуация, при которой ни одно из значений в генеральной совокупности не равно моде - вполне допустимая вещь. при определении РС нет никакой точности, просто потому, что в природе нет никакой РС. Опять не согласен .Что значит - нет в природе? В природе много чего может не существовать реально - средней зарплаты, например.Или средней продолжительности жизни. Из этого не следует, что нельзя расчитать некоторую среднюю из выборки и оценить еее точность. Поэтому я не голосую за такие вещи в отчете, т.к. это дезориентирует читателей и разбалтывает ситуацию. С этим, пожалуй, соглашусь. Не готовы пока многие потребители оценки воспринимать +/- 1 млн
полная версия страницы