Форум » Обсудим » Точность в оценке » Ответить
Точность в оценке
Владимир Б.: Кикинда решила, что пора поговорить о точности. А с ней - не поспоришь. Она - звезды раздает Хотя говорили вроде уже где-то тут... перенесено из темы Следственный эксперимент. ОСС. Часть 2. Администратор Kikinda Сама-то ты как оцениваешь точность полученного тобой результата? Довод насчет дилера неубедителен. Мало ли чего ему недоступно (я знаю некоторых дипломированных оценщиков, которые вообще ничего не смыслят в оценке). Я что - методы расчета должен выбирать с оглядкой на IQ дилеров, что ли?
Владимир Б.: Мисовец пишет: но рано ещё бросать выяснять, как оно там на самом деле... Ну, коли так - спорим дальше Мисовец пишет: Во-первых, ст. 8и ФСО-3 не содержит требования обязательного взвешивания, там как раз написано так, что ясно, что взвешивания может и не быть, а значит, может быть выбор верного результата. Взвешивания может и не быть - согласен а значит, может быть выбор верного результата а вот с этим не согласен. Во-первых, о такой возможности ничего прямо не говорится ни в ст. 8и ФСО-3, ни в ст. 24 ФСО-1, которая её во многом повторяет. Во-вторых, Ваше "а значит" подразумевает: если не взвешивание, то - выбор, каковое утверждение представляется спорным и логически из текстов этих статей никак не вытекает. Зато в этих статьях ( а также в статьях 6, 11, 16 ФСО-1) говорится о согласовании (обобщении) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Сама семантика понятий "обобщение" или "согласование", по-моему, не только исключает выбор одного из результатов в качестве итогового значения, а напротив, подразумевает учет всех согласуемых величин. Правда - какой же должна быть процедура "согласования" - альтернативная взвешиванию - из текстов ФСО неясно. Говорится только (ФСО-1, ст.24), что выбранный оценщиком способ согласования должен быть обоснованным. Ну и - как бы подразумевается, что выбрать-то есть из чего. А чем плох такой метод согласования: сложить всё - "да и поделить поровну (с) Шариков И еще (из той же 24-й статьи: При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. (выделено мной). Что разумеется под "качеством результатов", как Вы думаете, Василий Григорьевич? Может, точность результата все-таки "при чём?"
Мисовец: Владимир Б. пишет: если не взвешивание, то - выбор, каковое утверждение представляется спорным Ну, это Вы за меня "доработали" такое утверждение, а я бы продолжил так, что согласно ст. 20 ФСО-1 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки и если я могу обосновать, что верить в данной оценке можно лишь одному ориентиру, то кто мне может что-то возразить? Вот в работе по оценке ИС, в которой и мне посчастливилось принять посильное участие, авторы отказались от учета результатов затратного подхода, в результате были согласованы между собой 34 иных (не затратных) ориентиров РС таким методом, который существенно отличается от традиционного взвешивания. Таким образом, в работе использована и выбраковка результатов и усреднение. Усреднение я тут не защищаю, но вот кто скажет, что результаты отбросили напрасно? Но, кстати, усреднение это также частный случай взвешивания, т.к. это просто веса равные 1, которые по ФСО также надо обосновать, почему 1? А вот обосновать, какому подходу больше веры иногда проще. Я понимаю, что в ФСО при желании можно обосновать жесткий взгляд на права и обязанности оценщика: прав нет, одни обязанности. Но на мой взгляд это противоречит и гражданско-правовой природе ОД и независимому статусу Оценщика и курсу властей на инновации и развитие. Так что сказано: "право имеет", значит не тварь дрожащая.
Владимир Б.: Мисовец Да, пожалуй, "доработал" , прошу прощения. Мисовец пишет: если я могу обосновать, что верить в данной оценке можно лишь одному ориентиру, то кто мне может что-то возразить? А вот тут есть сомнения. Вот про методы прямо сказано (ФСО-1, ст.24): Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы То есть процедура согласования подразумевает наличие двух и более результатов. Отбрасывание всех результатов, кроме одного, снимает вопрос о согласовании. Что с чем согласовывать? Формулирую вопрос: допустимо ли считать согласованием результатов подходов процедуру отбрасывания всех результатов, кроме одного? Да и - как предварительная процедура - отбрасывание результата тоже определенные сомнения вызывает. Согласно ст.11 ФСО-1 при экспертизе отчета проверяется, в частности, "обоснованность... ...использования или отказа от использования подходов к оценке". И если для отказа от применения подхода оснований нет, то результат его должен быть учтен при согласовании, противное, по-моему, противоречит духу ФСО. Иначе - получается такая вот странная вещь: допустим оценка ведется только по ЗП, данные очень надежные, обоснованные, данный ориентир объявляется искомой оценкой РС, троекратное "ура". И тут появляется информация, которая делает необходимым (или если угодно - не дает оснований для отказа от использования) применение и СП. Однако, результаты двух подходов очень уж контрастируют. Тогда берем и отбрасываем тот подход, который вызывает меньшее доверие - может статься, что тот же ЗП, который буквально 5 минут назад никаких сомнений не вызывал... Ну да ладно - это всё мои сомнения, у Вас-то их нет... Допустим - оценщик узнал нечто, что перевернуло его взляд на данную оценку. Тогда может быть поделитесь - как Вы в таких случаях решаете некоторые практические вопросы: 1. Что определяет Ваш выбор - отбросить полученный ориентир (по Вашей терминологии) или использовать в процедуре согласования с другими результатами? Где та черта? 2. Какие новые обстоятельства заставляют Вас отбросить ориентир - если старые обстоятельства не позволили Вам отбросить подход "на корню", так сказать? Приведите, пожалуйста, пример.
Мисовец: Владимир Б. пишет: То есть процедура согласования подразумевает наличие двух и более результатов. Отбрасывание всех результатов, кроме одного, снимает вопрос о согласовании. Что с чем согласовывать? Вы как-то странно понимаете слово "согласовывать". Вот я говорю, что крокодил -птичка, а Вы утверждаете, что рептилия. Как коллеги должны согласовать эти два утверждения? Вот по Вашему выходит "птичка - рептилия", а я так думаю, что нужно привлечь дополнительную информацию, например о том, что у меня есть высшее биологическое образование и на этой основе все-таки птичка Аналогично, если мне ЗП говорит 10, а ДП говорит 100, то никто мне не говорит, скажем, 90, чтобы я мог как-то смешивать и все-таки логично тут выбрать, что ближе к истине, особенно если ситуация такой выбор позволяет. Владимир Б. пишет: И если для отказа от применения подхода оснований нет, то результат его должен быть учтен при согласовании, противное, по-моему, противоречит духу ФСО. Во-первых, всеобщая подозрительность и неряшливый стиль, это ещё не дух. Во-вторых, в законодательстве есть требование о том, чтобы нормы не противоречили принципам права, если они изложены, а не мифическому духу. Так что про дух это на другие форумы. Что касается соотношения отказа от подхода и применения результата подхода, то это вещи не вытекающие одно из другого. Вот есть у меня какая-то возможность применить подход, скажем, для недвижки затратный подход всегда можно применить. Но вот результат не лезет ни в какие ворота, что, кстати, видно не сразу, а лишь по завершении анализа результатов всех используемый методов. Так с какого перепуга я должен искажать верные результаты неверными? Только потому, что я мог, и мне было интересно, что там выйдет? Теперь вопросы: 1. Я высказываю тут те позиции, которые считаю верными. В реальных обстоятельствах бизнеса и, учитывая, что в РФ давно уже нет никакой независимой оценки, а в провинции её ещё меньше, чем в центре, я, разумеется, в тех отчетах, которые будут активно проверяться, волей-неволей делаю все три подхода, даже если всем ясно, что их делать не нудно. Во-вторых, согласование, конечно учитывает всё, потому-чтов таких отчетах по понятной причине просто не бывает, чтобы ориентиры сильно разбегались. Они все в куче, какой смысл их отбрасывать и злить проверку. Другое дело отчеты, где проверок не будет. Там я смело отбрасывают те подходы, где не жду ничего вразумительного, остальными считаю и обычно там один подход, согласования просто нет. Я уверен, что также делают все. Но это вовсе не значит, что это правильно. Вот Вы заметьте, что если мы начинаем обсуждать системные вопросы, фундаментальные, то упираемся в очень кривую практику, ну так практика, известно, кривая, но не темы в этом виноваты. 2. Пример я как раз привел выше: вот в отчете было больше 34 ориентиров, ну и там несколько затратных отбросили. Почему? Потому что очень малые суммы, очевидно было, что реальность выше. Ещё пример: оцениваем доходным сложное подержанное оборудование, получаем ДП 100, тогда как новое такое продается за 70, а СП 50, ну и какие ещё нужны аргументы отбросить ДП? А заранее я не знал, какой он будет.
Владимир Б.: Мисовец Ознакомившись же с предложенным отчетом об оценке (за котрый большое спасибо, очень интересно ), не без удовлетворения прочитал уже на первой странице: ...результаты затратного подхода не отражают действительное положение с продажей лицензий и не могут быть использованы при согласовании результатов и определения рыночной стоимости (выделение - моё, то ли падежов не хватает, то ли предлог пропущен) То есть - на практике-то Вы процедуру отбрасывания выводите за рамки процедуры согласования. Тогда вопрос: что Вам мешало отбросить ЗП на этапе обоснования использования или отказа от использования подходов к оценке (см. ст.11 ФСО-1)? Не было понятно, что результаты его применения не отразят "действительное положение с продажей лицензий"?
Мисовец: Владимир Б. пишет: Не было понятно, что результаты его применения не отразят "действительное положение с продажей лицензий Во-первых, я там не был главным, и решал такие вещи не я. Во-вторых, в такой оценке чем больше методов применено, тем лучше, ну, есть такая идея. В-третьих, мало ли что мне априори ясно, в отчете я должен в этом убедить читателя. Вот я и убеждаю:посчитал, сами видите, не отражают....
Владимир Б.: Мисовец (на пост от 19.08.08 13:01. Ну - не нравится вам про дух, оставим его в покое, тем более дух и вправду - чижолый: неряшливый и с подозревательным уклоном. Давайте про букву. Думаю, что понятие "согласование" я понимаю правильно - как пращуры завещали, т.е. в старшем значении - как совместное, слитное звучание НЕСКОЛЬКИХ голосов, а в современном - в интересующем нас смысле - как процесс сопоставления чего-то с чем-то. И в стандартах в скобочках везде "обобщение" - согласитесь, что говорить об обобщении единичного значения как-то тоже не по-русски будет. Поэтому та процедура, что Вы применяете - она лично мне вполне понятная и даже вызывает сочуствие - но это не согласование (обобщение) и не соответствует БУКВЕ стандартов. Именно это там и написано, и именно с этого "перепуга" Вы должны "искажать верные результаты неверными". А Вы пытаетесь какой-то здравый смысл в стандартах найти, хотя, очевидно, нету там его, потому как - неряшливые те стандарты, как Вы справедливо изволили заметить. Зачем? Во имя той самой "кривой практики", о которой Вы пишете? Задача, конечно, понятная, актуальная... Послал оценщикам бог такие стандарты за их грехи - то ли за заказную оценку, то ли за экспертное мнение... А жить-то надо как-то, приспосабливаться. Может - на это и направлять наши усилия: как перехитрить систему, а не на решение фундаментальных вопросов, которое все равно, в итоге, упирается в стенку? К примеру: как убедительнее от ДП отказаться, когда есть верный СП=50, всё равно ДП придется отбросить, если он слишком контрастный, а если не очень - тогда просто исказит "хороший "СП... Что-то Вы мои мысли, Василий Григорьевич, в грустное русло направили. Вот мы тут пытаемся "обсуждать системные вопросы", о чем-то разумном-добром-вечном мечтаем, потом приходит фельдфебель со шпицрутенами...
Мисовец: Это не вопрос филологии, т.к. если бы ФСО требовали взвешивания (частный случай - усреднение), то так бы и написали. Кстати, МСО, которым, судя по преамбулам, у нас соответствуют все три ФСО (вот, не верь глазам своим), так там позволяется не смешивать ориентиры и вообще существует иерархия методов - используем только нужные методы. Перехитрить систему мы уже давно научились. Вот у Вас какой обычно разброс итогов подходов? У меня в 10% практически всегда укладываются, могу и в 1% уложить, но так получается подозрительно.... Так что в смысле зарабатывания денег проблемы согласования практически нет. Но вот веры такому согласованию тоже нет никакой.
Владимир Б.: Мисовец Как же без филологии... Вот Вы пишете что усреднение - частный случай взвешивания (А ранее утверждали, что отбрасывание всех результатов, кроме одного - это согласование). Из чего Вы это вывели? Наверняка - без филологии дело не обошлось
Мисовец: Ну, говорю-то я на языке, так что в некотором смысле без филологии, конечно, не обходится. Усреднение частный случай взвешивания, т.к. при усреднении просто все веса равны и в окончательной формуле могут быть вынесены за скобки и сокращены. Это скорее математика, чем филология. Согласование это термин, раньше так и говорили, хотя в ФЗ-135 было "обобщение". Теперь в ФСО встроили "согласование", видимо, как дань устной традиции. Но важно что именно мы понимаем под термином. Вот я под ним понимаю не способ, а задачу. Задача же состоит в том, что у меня есть несколько мнений разных методов, о величинах ориентира РС, а клиент с меня хотел одно число. И мне нужно обоснованно прийти к одному числу имея их, скажем, 10 разных, или 2 разных. Так вот не нужно на это заранее налагать условия в виде методов, дайте оценщику прийти к истине тем путем, каким он решил и обосновал. Тут филология тоже сбоку, главное - понимание задачи и ситуации. Да, в споре с проверяльщиком придется оперировать статьями ФСО, ну так я выше показал свою позицию: право имею и т.п. Ну а спорим мы не только ради этого, но чтобы и понять и тем же проверяльщикам объяснить. Не всё, что я пишу, напрямую можно прочесть в моих отчетах. Как Вы знаете, не всегда в отче пишут то, что реально, часто пишут то, что другие хотят прочесть.
Владимир Б.: Мисовец Лозунг чтобы и понять и тем же проверяльщикам объяснить вполне разделяю. И вот с этой точки зрения как-то не очень убедительной для проверяльщиков видится позиция , что "право имею и т.п." 1. при усреднении просто все веса равны и в окончательной формуле могут быть вынесены за скобки и сокращены Зачем же это обязательное взвешивание? Почему саму эту процедуру не "вынести за скобки". Нахождение среднего прекрасно обходится без её применения. По той же логике - ЛЮБОЙ случай согласования можно свести к взвешиванию. В том числе и выбор только одного подхода: это остальным нулевые веса присвоены. Однако, из ст.24 ФСО-1 следует что процедура взвешивания - НЕ ЕДИНСТВЕННЫЙ способ согласования. Как Вы это совмещаете? 2. Кроме того, говоря об усреднении, Вы, как я понимаю, апрорно принимаете в качестве среднего - среднее арифметическое. Но есть и другие средние. Всегда ли можно вынести за скобки и сократить веса? Что же касается: Согласование это термин, раньше так и говорили, хотя в ФЗ-135 было "обобщение". Теперь в ФСО встроили "согласование", Ну и про "обобщение" тоже не забыли - в статьях 6, 11, 16 ФСО-1 используется термин "согласование (обобщение) ", так что не вижу, что здесь что-то изменилось.
полная версия страницы