Форум » Обсудим » Стоимость от целей » Ответить
Стоимость от целей
Kikinda: Мало кто понимает, что рыночная стоимость, получаемая оценщиком зависит от целей оценки. Сегодня я пыталась объяснить это человеку, который далек от оценочной деятельности. Лично мне понятно, что если смотреть на стоимость с позиции инвестора - это одна величина. Если с позиции покупателя - совсем другая. Хотела бы немного раскрутить эту тему на этом форуме. Хочу сама для себя уложить в голове и укрепиться в собственных аргументах. Пока что не привожу ссылок на великих экономистов, но во время дискуссии я приведу их.
Ответов - 8
Мисовец: Разумеется, есть желаемая РС для покупателя и желаемая РС для продавца, отсюда вытекает поправка на торг, в частности, т.е. тут всё просто. Что касается инвестора, то это, видимо, новое строительство, и затраты на него (РС его) будут отличаться от готовых зданий, например, т.к. последние с износом, но инвестор руководствуется затратами, а в РС сидит место расположения и вознаграждение этому самому инвестору. Для залога банки требуют РС ниже, а для приватизации обычно выше, да и кадастровая стоимость у нас часто завышена, все об этом в общем-то знают, я даже борюсь с этим у себя в крае, не без успеха, конечно... Так что от целей РС зависит, конечно, отчасти это связано с желаниями принимающей отчет стороны, отчасти это связано в разными базами стоимости, где-то затраты, где то меновые цены, где-то окраины и там спроса нет, где-то центр и там аппетиты продавцов играют роль. Где-то хотелки, где-то неопределеннсть рынка, где-то прогнозы доходного подхода, а в ситуации кризиса в экономике эти прогнозы весьма ненадежны. В общем, цель влияет рыночную стоимость, вспомнить хотя бы демонстративное потребление или работы Джорджа Акерлофа или вот Крым в теперешнем его состоянии, там не только цель, но и сама ситуация диктует различия.
Kikinda: Я бы сказала, что здесь вопрос не в "желаемой" стоимости, а в том, что включает в себя рыночная стоимость. У нас есть раздел "допущения" и там как раз этот момент и прописывается. Но меня то скорее интересует идеологический вопрос - почему стоимость разная. Пока что могу предположить, что она разная в силу того, что каждый имеет разное понимание ценности объекта оценки. Для покупателя - одна ценность, для продавца - другая. И вот оценщик, который работает со стороны покупателя слушает одни аргументы, а со стороны продавца - другие. Будем думать дальше. А вот поправка на торг в моем понимании - это некоторый способ диверсификации. Кто увлекается шопингом, тот знает про скидки, которые иногда достигают даже и 70%. Это тоже диверсификация. Кому безразлична цена, тот покупает "за дорого". Кому цена важна, тот ждет скидок. Вот и все.
Мисовец: Ну, поскольку у меня естественнонаучное образование, то я предельно ясно понимаю, что стоимости не существует нигде, кроме как в мозгах торгующихся высших животных, приматов. Т.е. с моей точки зрения оценка есть гуманитарная специальность, изучающая явление, объективно в природе не существующее, а являющееся продуктом высшей нервной деятельности приматов. Этому на самом деле нисколько не мешает способ расчета РС, как средней величины различных мнений, также, как оценке прочности любви не мешает то, что можно измерить концентрацию эндорфинов в крови и усреднить её в паре :) Или так же, как ничто не мешает опросить пару тысяч священнослужителей о внешнем виде предмета их веры и поручить группе художников нарисовать божество в полный рост по усредненному его описанию :)
Kikinda: Мисовец пишет: оценка есть гуманитарная специальность, изучающая явление, объективно в природе не существующее Я с этим согласна. Хочу процитировать Альфреда Маршалла "Человек может оказаться лучшим экономистом, когда он доверяется своему здравому смыслу и практической смекалке, чем когда он претендует на исследование теории стоимости, да еще отваживается считать такое исследование легким" Стоимость - это мера полезности. Про то, что у каждой из сторон понимание полезности разное, я уже написала. Теперь хотелось бы также напомнить, что рыночная стоимость редко когда предполагает реальную сделку. Все что мы делаем при оценке - это моделирование сделки. Например, при оценке для целей кредитования мы моделируем будущее банкротство (или нет?), при реструктуризации мы смотрим некоторую полезность дополнительной части бизнеса, при оценке для целей постановки на баланс мы смотрим полезность для бизнеса. Сделок реальных нет. Даже при банкротстве мы определяем стоимость реализации с тем условием, чтобы поделить между бенефициарами остаточную полезность имущества. При этом, при оценке мы пытаемся все же и предположить какие условия будут выгодны и для второй стороны нашей вымышленной сделки.
Мисовец: Здравый смысл есть продукт предыдущего опыта. При этом подавляющее большинство оценщиков никогда не продавали те объекты, которые им приносят оценивать и в лучшем случае у них есть какой-то опыт оценки таких предметов и какие-то шаблоны отчетов. Я работал директором Агентства недвижимости ряд лет, но все равно у меня нет, разумеется, опыта продажи заводов, магазинов и кафе, есть только опыт продажи квартир в строящемся доме и некий опыт продажи вторичного жилья тоже, что отчасти помогает оценивать, но не сильно. Вот мне сильно помогает то, что я читаю лекции, т.к. во время подготовки к лекции хочется составить её так, чтобы другим было понятно, в результате и самому что-то становится понятно :) Сильно помогает также то, что я с 01.01.2008 года применяю исключительно регрессионный анализ, т.е. метод, в котором просто не обойтись без выяснения вопроса от чего у объекта зависят цены. И вот последнее время точки сильно рассеиваются вокруг линии регрессии, т.к. в РФ жесточайший кризис, мало что продается на самом деле и у продавцов нет инфо о прошлых ценах, вот они и назначают цены, как им мозговая деятельность на душу положила. Но разброс не разброс, а средневзвешенную стоимость график нарисует и РС покажет. Что касается разной РС, то разумеется, в отсутствии сделок на что опираться инвестору? Ну, на свои планы, которые, ясное дело, через месяц уже другие будут на самом деле, т.к. всё предусмотреть невозможно. А у продавца есть обычно некое представление из прошлых благополучных лет дорогой нефти, и он пытается, разумеется, его реализовать, поэтому продать и не получается, что цены следок процентов на 60 ниже, чем хотелки продавцов в нашей хилой местной экономике.
Kikinda: Да, и еще курсы валют скачут. Я не знаю как в таких условиях оценивать движимое имущество. Пока что смотрим прайсы, но понятно, что цены будут сильно меняться к моменту сделки. Пока что понимание есть - стоимость зависит от условий "предполагаемой" сделки, а значит, зависит от целей оценки. При формулировки целей оценки мы предполагаем ту или иную сделку и начинаем вокруг нее моделировать (если это так можно назвать) стоимость.
fisher: Я, прочитав топик, ждал увидеть про стоимость в пользовании и стоимость в обмене
Мисовец: Это верно. Покупателю, вдумчивому нужны аналоги с низкой ценой при сохранении желаемого качества и противопоказан затратный подход. Лучше доходный. Инвестору важен будущий доход, если строит для себя, т.е. ему и сравнение не сильно нужно, а впереди кризис, с доходами всё тускло. А вот тому, кто строит на продажу, нужны затраты, причем современные, учитывающие современные технологии строительства.
полная версия страницы