Форум » Обсудим » О Затратном подходе » Ответить
О Затратном подходе
Kikinda: В городе Детройт дома не покупают даже за доллар... А вот любители затратного подхода говорят, что если на постройку объекта тратили деньги, то он все равно должен что то стоить.... Так, довольно большой дом 1915 года постройки, расположенный недалеко от центра города, был выставлен на продажу в мае 2011 года по цене в 900 долларов. Здание интереса у покупателей не вызвало, и в феврале прошлого года его стоимость было решено снизить до 1 доллара. Однако и это не помогло — строение до сих пор не продано. При этом таких домов достаточно много по всему городу. Большинство из строений выставлены на продажу банками, которые изъяли их у владельцев за долги, а теперь пытаются как можно скорее от них избавиться, чтобы не платить налоги. Стоит отметить, что налог на недвижимость в Детройте — один из самых высоких в стране. Кроме того, многие из «долларовых» домов из-за длительного запустения находятся в плачевном состоянии и требуют экстренного ремонта. http://news.mail.ru/economics/14127637/?frommail=1
Ответов - 11
Юрич: Kikinda Ошибочка. Любители затратного подхода говорят о том, что данный подход подразумевает учет всех затрат связанных как с постройкой, так и всеми износами, а стоимость при грамотном учете как затрат так и износов бывает и отрицательной. Все зависит от квалификации оценщика и его знании методик. Например мне один оценщик с пеной у рта доказывал, что лом черных и цветных металлов необходимо считать доходным подходом, так как доход - это набор любых денежных средств полученных за объект оценки в любое время и при любых условиях.
Kikinda: Юрич Это как это? Построили дом в черной дыре что ли. Стоимость строительства это одно, а стоимость продажи - совсем другое. Мне кажется, что надо ставить некоторые ограничения в связи с этим. Затратным считать только то что производится монополистом, так как в других случаях выходит как с Детройтом. Оценщики еще не на то способны. У каждого свои погремушки, как говорится.
Юрич: Kikinda Стоимость строительства за вычетом всех износов и устареваний, в том числе и ликвидности дает нам продажную стоимость. Вообще то при грамотном использовании всех трех подходов (учет всех износов, устареваний, перспектив, рынка и т.д.) даст разницу в полученнных результатах не более 20% для каждого из подходов. Но это высший пилотаж.
Kikinda: Юрич Три подхода не могут иметь сходимость, так как это разные экономически подходы к стоимости, разные базы для расчетов. Сходимость в 20% - это в чистом виде подгон. Да и откуда Вы 20% взяли? Таки из письма Минимущества. А теперь подумаем откуда эта цифра взялась в указанном письме. Тема трех подходов обсуждалась и оставим ее для другой ветке. Я же хочу обсудить тут вопрос теории затратного подхода. В основе затратного подхода лежит трудовая теория стоимости. Если что то построили, то значит это стоит, как минимум, стоимость строительства плюс прибыль предпринимателя. Как в этой теории оказались износы? По сути, человеческий труд изнашиваться не может. И трудовая теория говорит, что стоимость основных средств перетекает в себестоимость продукции (т.е. сейчас мы это называем амортизацией). Так может ли у амортизации быть внешний износ как в Детройте? Мне кажется, что это не очень логично.
Юрич: Kikinda То что вы описываете не стоимость полученная на основе затратного подхода, а всего навсего полная восстановительная стоимость которая не является рыночной. И только после внесения всех видов износов включая экономический, Вы получаете рыночную на основе затратного подхода и ни как иначе. Если стоимость полученная на основе сравнительного подхода значительно отличается от стоимости полученной на основе например затратного подхода, то значит в каком-то из подходов вы чего-то недоучли. В отношении недвижимого имущества применительно к России в подавляющем большинстве случаев рыночная стоимость как таковая отсутствует. Почему - это тема отдельного разговора и не для этого форума.
Kikinda: Юрич Откуда то это поветрие про три износа пошло. В советских учебниках было два износа, теперь три. Надо разбираться с затратником. Мне иногда он кажется слишком надуманным, хотя я не против его применения. Надуман по следующим обстоятельствам: 1. Мы берем стоимость нового и начинаем уменьшать на некие величины, которые могут и не иметь отношения к объекту оценки, например на цифры, полученные по нормам амортизации. 2. Мы часто не учитываем специфику будущей реализации (а иногда и реализации то не происходит), то ест тут уже надо по другому износ считать, то есть не по рынку, а по экономическим показателям работы предприятия. А тема то как раз для этого форума. У нас довольно солидная публика, нет спамеров, а есть искренне интересующиеся люди. У меня есть очень старая статья про три подхода. Я там попыталась изложить немного мыслей по поводу сходимости. http://www.labrate.ru/teveleva/teveleva_article_ocenka_oborud_2008-1.htm Но давайте вернемся к Детройту. Почему ноль? Почему потенциальные покупатели не покупают за ноль, то есть не учитывают НЭИ? Ведь можно купить за ноль, подождать лет 20 и когда город будет восстановлен, получить свои дивиденды за ожидание. Так как в США величина налогов зависит от стоимости покупки, то затрат то почти никаких.
Юрич: Kikinda В США земля первична, а строения вторичны. Это значит, что купив дом не значит, что к вам перейдут права на землю. Про три подхода. Это классика и причем Российская. За рубежом подходов больше и даже сейчас их используется как минимум пять.
Юрич: Kikinda По поводу износов применительно к рассматриваемым случаям затратного подхода. 1.Износ моральный - учитывается в случае если при расчете ПВС вы учитывали более современные материалы. 2.Износ физический - тут все понятно. 3.Устаревание экономическое или как раньше было внешний износ - по сути объединяет в своем составе ряд различных параметров начиная от общего экономического состояния рынка и заканчивая наличием спроса на конкретный объект в конкретном месте с конкретными планировочными решениями и перспективами его использования. Может так произойти, что объект новый современный, а никому не нужен. Яркий пример и не из Детройта, а из Москвы "Народный гараж" который как оказалось народу не нужен. И не только из-за дороговизны, но и из-за абсолютно идиотского размещения.
andrey: Kikinda пишет: Но давайте вернемся к Детройту. Почему ноль? Почему потенциальные покупатели не покупают за ноль, то есть не учитывают НЭИ? Ведь можно купить за ноль, подождать лет 20 и когда город будет восстановлен, получить свои дивиденды за ожидание. Ох уж этот МСК. Вспомни российские моногорода. А Детройт такой же моногород, объявивший себя банкротом. Ты думаешь, что НЭИ - заплатить 1 доллар и ждать 20 лет? А налоги? И откуда такая уверенность, что город будет восстановлен?
Kikinda: Ну так, чем меньше стоимость, тем меньше налоги. Логика тут понятна.
andrey: Kikinda пишет: Ну так, чем меньше стоимость, тем меньше налоги. Логика тут понятна. Не понятна. Рыночная стоимость это одно. А налог на недвижимость - другое, например. Думаю, ты согласишься, что недвижимость не оценили в 1 бакс.
полная версия страницы