Форум » Обсудим » Осмотр объекта оценки » Ответить
Осмотр объекта оценки
Kikinda: У меня иногда складывается мнение, что у клиентов ложное отношение к осмотру объекта оценки. Они думают, что осмотр позволяет что то выявить и определить стоимость. А на самом то деле, осмотр по большей части, лишь позволяет увидеть, что объект оценки на месте и познакомиться что он может из себя представлять. Ну может быть еще что то дополнительное узнать. Что именно? Предлагаю составить некоторый список с краткими пояснениями. 1. Осмотр позволяет выявить физическое присутствие объекта оценки. Для этого необходимо взять список и сверить список с инвентарными номерами, проставленными на корпусе оборудования, либо с бирками, либо еще с чем то. Этим мы дополнительно уточняем список на оценку. И можем даже потом переделать задание на оценку. 2. Осмотр позволяет выявить местоположение на самом предприятии. Оборудование часто фиксируется по участкам (цехам) и на каждом участке материально ответственное лицо. Иногда бывает выдают один целый список. И это не очень хорошо. Хотя все зависит от объекта оценки. 3. Осмотр позволяет установить уже на месте, какое оборудование ремонтировалось, какое нет, какое сейчас нуждается в ремонте или находится в ремонте и так далее. Однако никакого физического состояния тут мы выявить не в состоянии. 4. Можем выявить возможность перемещения или невозможность. Но тут надо дополнительно консультироваться. Разная техническая документация обычно хранится в цехе. Поэтому в цехе же можно уточнить наименование оборудования, если вдруг было указано не полное наименование. Но до осмотра надо хотя бы чуть чуть посидеть со списком - поискать аналоги, посмотреть рынок и так далее. Цель осмотра - установление дополнительной информации. И не более того.
Ответов - 39, стр:
1 2 All
Медведев: В части, касающейся "движимого", кроме уже сказанного: а) Осмотр мне покажет, что оборудование живое - в рабочем состоянии. Или не живое - неукомплектованное, в состоянии ремонта, поломанное. б) На месте осмотра, обычно, обитает технический персонал, непосредственно работающий с оцениваемым оборудованием (не главный инженер и его заместитель, а мастер, начальник участка и т.п.). Им задаются теже вопросы, что и главным начальникам и выслушиваются, порой, не совсем такие-же ответы (уже ради этого я охотно отправляюсь "посмотреть"). А именно: реальный срок службы до капитального ремонта, реальная загрузка, реально востребовенная мощность, достоинства и недостатки конкретных моделей в сравнении с другими - с их точки зрения, трудоемкость монтажа, кто в состоянии произвести пуско-наладочные работы, доступность новых быстроизнашиваемых элементов, периодичность и качество текущего обслуживания. И проч. в) На месте осмотра приходит понимание - в каких условиях эксплуатируется оборудование, следовательно, как долго оно ещё протянет; гордится им персонал или пинает; временно тут всё или основательно. И т.д. г) На осмотре видишь - что есть ещё на предприятии, т.е. насколько собственнику важно именно оцениваемое оборудование, есть ли ему альтернатива, какие ещё денежные потоки генерируют / могут генерировать производственные мощности. В некоторых случаях - эта информация может оказаться важной. Например, если будет не хватать залоговой массы.
Kikinda: Сергей, как ты определишь что он в рабочем состоянии? Будешь видеть работает оно или нет? Или как?
Медведев: а) Буду видеть, работает или нет. Если нет - попрошу включить, если это невозможно - сделаю выводы. б) На месте люди, чаще, не слишком заинструктированы, не слишком в теме, и, даже, не обязательно предельно лояльны "руководству". Они нормально разговаривают (чаще, чем не вполне нормально). Возможно, всё сказанное мною нужно слегка корректировать на оценщика-мужчину. :-) Я, видишь ли, даже водку иногда пил с мастерами в их "кабинетиках" на рабочих местах. Истинное состояние предприятия/конкуренты/перспективы/качество продукции и т.д. - узнаётся тут весьма глубоко... А перед этим, ген директор, у себя, в "палатах" с итальянской мебелью - меня "зеркалить" пытался (НЛП). :-)))) Я ему с энтузиазмом подыгрывал.
Kikinda: Медведев Хорошеньким женщинам тоже с удовольствием рассказывают и про оборудование и про предприятие. До водки ни разу не доходило. Но тем и хорошо, что можно и без нее многое узнать. А когда очень много оборудование как лучше осматривать? Я предлагаю предварительно работать со списком и уже потом начинать осмотр. Тут осмотр, наверное, будет уточняющим.
Медведев: Разумеется... Когда список большой - смотрю основное. По стоимости. И вообще - целесообразно заранее иметь представление - что ты идешь смотреть и какие вопросы собираешься выяснить. На Новосибирском мясоконсервном комбинате мне как-то сунули больше тысячи позиций. Несколько сотен из них занимали крысоловки. Я их не только не смотрел и не фотографировал, :-) - я настоял выбросить их из перечня. А заодно и сделать выводы по соответствию начальницы отдела собственности занимаемой должности. По накоплению конечно, а не только из-за крысоловок.
andrey: Kikinda пишет: Я предлагаю предварительно работать со списком и уже потом начинать осмотр. Тут осмотр, наверное, будет уточняющим. Вот - оно!!! От осмотра больше особо ничего и не нужно - составить собственное впечатление.
Мисовец: Полезно бывает у них (у работников в цехах) спросить где покупалось оборудование и есть ли у них каталоги производителей. Они когда-то купили что-то редкое и фирма им с тех пор шлет бесплатно каталоги, а там адреса сайтов и вообще информация по ценам. Бывает весьма полезно.
andrey: На мой взгляд, внешний осмотр нужен для проверки информации, которую предоставляет заказчик.
ДУСТ: Kikinda пишет: У меня иногда складывается мнение, что у клиентов ложное отношение к осмотру объекта оценки. Правильно складывается. Обычно клиенты как минимум больше знают чем оценщик о своем оборудовании как в техническом так и в ценовом плане. Я уж не говорю о техническом персонале. А тут пришел оценщик, да ещё блондинка, да на каблуках...??? Какой осмотр, чего?
Kikinda: Поэтому надо цели осмотра выстраивать и не смотреть только ради фотографий. В общем то одну цель мы уже выявили = физическое присутствие, но если есть сомнение, что оно там вообще есть. А если нет что делать? Вычеркивать из задания на оценку? Ну и можно сразу же объяснить клиентам, что осмотр это не главное в нашей работе. Дуст, а Вы когда на осмотре, как Вы его проводите?
ДУСТ: Kikinda пишет: Дуст, а Вы когда на осмотре, как Вы его проводите? 1. Для начала, ещё до осмотра я прошу список (перечень) объектов для предварительной идентификации. 2. Прорабатываю этот перечень на предмет непонятного для меня в части технической и ценовой 3. Осматриваю объект (объекты) делаю как минимум два снимка для простых объектов и до 10 для сложных (не жмотьтесь с фотокамерами, берите нормальные с хорошей оптикой и желательно с поворотным монитором). желательно заснять инв.№, так называемый шильдик), если нет ничего то выставить свой знак (номер) мелом или еще как, чтобы в любом случае можно было идентифицировать объект в отчете. Так же делаю панорамные снимки площадки с объектами, а то потом что то добавят к списку а у меня на панораме это есть, не надо опять ехать на осмотр. 4. Осмотр провожу быстро, не напрягая персонал который мне это все показывает, подробности можно уточнить потом. 5. Если что то не понятно или очень много всего и ходишь по объекту кругами, то полезно после осмотра сесть с заказчиком (персоналом) и быстренько проставить номера фотографий в списке объектов чтоб потом не запутаться. 6. Внимательно слушать и пытаться разговорить сопровождающего, бывают такого наговорят что приходиться отказываться от оценки. 7.Если не знаю что спросить по объекту , то задаю вопросы типа: чем болен клиент, какие болячки у объекта, можно упомянуть геморрой и прочие медицинские термины. Кстати очень помогает, можете проверить. 8. Ничего во время осмотра никогда не записываю, всё это только время отнимает, лучше больше снимков и покачественнее 9. Удобная одежда чтоб и залезть можно и не больно жалко если испачкаете. Ну вот вкраце где то так
Kikinda: Читаю ФСО №7. Написано там следующее: "В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра". Что можно сказать по этому поводу? Вот причины. Это как объяснительная школьника? Причина не проведения осмотра - "мне было некогда" "все равно я там ничего нового не увижу", "далеко ехать", "жалко денег на дорогу". В общем, все странно. Далее ограничения. Опять же пишем по классической схеме. Осмотр не проводился, поэтому считаем, что представленный объект соответствует документам. Я сейчас хочу немного уяснить для себя как заявленные ограничения будут влиять на стоимость. В большую сторону или в меньшую или с рядом допущений оценщика можно сразу в тюрьму? Хочу напомнить, что аналоги мы обычно не осматриваем. То есть про объект оценки знаем все. Про аналоги ничего. Из этого следует, что какая то странная логика у требования в стандартах к осмотру объекта оценки.
Мисовец: Объект оценки, все-таки, отличается от аналогов хотя бы тем, что мы именно его оцениваем, т.е. в терминах КРА мы должны построить модель для ОО, а для этого, как минимум, нужно подбирать сопоставимые аналоги. Давно это было, но в качестве примера сойдет: оценивал я дачу для суда, которая была расположена недалеко от Бии, есть у нас тут такая река, которая течет с гор Алтайских и поэтому в верхнем сегменте по ней сплавляются спортсмены, я когда-то тоже со старшей дочерью сплавлялся, очень хотелось перевернуть плот, но не удалось... И вот эта горная река она начала подмывать правый берег, быстро дошла до дачного кооператива и на дату осмотра часть дачи крайней у реки уже упала в реку, а домик её стоял. И вот я когда это увидел, то модель оценки возникла сразу: я пошел от реки вдоль улицы и спрашивал собственников, не желают ли они продать участок. Желали все, только цена по мере удаления от реки росла. Жена мне потом на кальке нарисовала график зависимости цены от расстояния до реки и на этом графике появилась точка оцениваемого участка. В суде потом судья была мне очень благодарна, что я ей принес, так сказать, вести с фронта и после обзора моего крутого графика было принято решение судом. Т.е. вот ситуация с объектом, заключающаяся в том, что его в скором времени смоет река, а она продвигалась в год на 10 метров вглубь, так сказать, континента, меняла русло, позволила выявить основной ценообразующий фактор - расстояние до реки. Конечно, это редкая ситуация, но в принципе, для чего-то подобного мы и проводим осмотр, чтобы потом, даже если мы аналоги не осматриваем, понимать, какие аналоги нам нужны и какая модель оценки в смысле КРА наиболее подходит для данного случая. Ну и, так сказать, реклама: применяя КРА я научился видеть будущую модель оценки в ходе осмотра и потом подбирать аналоги исходя из будущей модели, в итоге применения КРА возникло, можно сказать, понимание основных моделей ценообразования на рынке. И я думаю, например, что и Оксана понимает в силу своего образования, как образуется цена на МиО, и как нужно выбирать аналоги для того или иного объекта оценки, даже если она их не осматривала. И я помню, как она быстро собрала мне аналоги комбайна и любезно прислала, а Н.П. Баринов помог мне понять модель ценообразования для этих аналогов, а мне осталось отчет написать. :)
Мисовец: Что касается не проведения осмотра, вот нужно оценить 10 с/х ЗУ мне на следующей неделе площадью каждый 10 га, смотреть их в общем-то смысла нет, они под снегом и что я увижу, я и так себе прекрасно представляю, т.е. да, ничего нового я не увижу, но если шеф машину мне даст я ради фотографий и аналогов, собранных на месте, все-таки съезжу, но судя по всему он мне машину не даст, а буду я искать что там продали на росреестре и что там предлагают на авито, рядом с этим селом. Тем более, что АЗС на трассе, здание незавершенное в Барнауле, какие-то помещения в жилом доме, в общем, смотреть нужно много чего, в разных районах края. И если кому-то тут жалко денег, то не мне, тут есть другие, которым жалко :)
Kikinda: Мисовец Меня больше интересует тот самый "перекос" информации. Случай с рекой, конечно, не является типичным. А типичные для нас - земельные участки, дома, здания. Мы вчера говорили с Аней на эту тему. Она говорит, что по факту осмотра можно выявить много чего интересного. Например, здания и сооружения, которых нет в плане или которые в плане есть, но которых по факту нет. Или выявить аварийный износ или что-то еще. Однако, меня смущает то, что в задании на оценку может быть оценка одних объектов, а по факту мы будем оценивать совсем другие объекты. Да, для этого есть раздел "допущения". Но ведь в допущении же не написать "допустим, объекта нет". Ну какое то неестественное получилось это ФСО. Нет в нем жизни. А в требованиях сплошной маразм. Видимо писавшие думали, что если оценщик будет все осматривать, то точность оценки очень возрастет. Но мы то знаем что это не так. Все что на плоскости - не работает. Поэтому и осмотр нужен часто как мертвому припарок. ФСО требуют написать причины непроведения осмотра объекта оценки. Что пишете в причинах?
Мисовец: Ну, в причинах иногда пишу, что оценивается с/х земля, осмотр такой земли зимой ничего не дает оценщику, т.к. зимой даже границы участка сложно определить, а вот по кадастровому номеру их можно найти на карте схематично и сверить данные кадастрового паспорта с данными в сети, да и представленные документы описывают участок вполне конкретно. Но в принципе, если мне директор дает машину, я еду и фотографирую, что покажут, ну снег, так снег, потом под фото пишу, что вот мне показали, что участок от этой дороги и до той лесополосы, что виднеется на фото в глубине кадра. Что касается строений, которых нет, то я не поленюсь и заставлю Заказчика подписать мой вариант задания, т.к. часто я делаю договор после осмотра объекта, а не до того, в общем, мне проще всё это кажется, сначала едем и сморим, потом возвращаемся в офис и делаем договор по моему шаблону или договор вообще отдаю вместе с отчетом, тоже часто бывает.
Kikinda: Мне кажется, что тут надо выработать какую то схему для принятия решений - ехать на осмотр или нет. Так, если земля, да еще под снегом, и понятно в каком районе, то смысла нет. А вот если это, допустим, какой то имущественный комплекс и там может быть все что угодно, то иногда может и не вредно съездить. Расскажу случай из практики. Одна девушка хотела купить дом и ее что то останавливало. Hy в общем дом хороший, но что то не то. Она попросила меня сделать расклад ТАРО по этому поводу. Наверное, ни для кого не секрет, что ТАРО я занимаюсь много лет и иногда делаю такие эзотерические консультации. Я сделала расклад. Дом и правда оказался странным, то есть у него были проблемы с электричеством и газом. Формально газ проведен, но фактически нет. То есть отопление дома за счет электричества, а это около 20 тыс в месяц. Ну и еще подвал. Оказалось, что подвал может подтапливаться. Это выяснилось уже позже, во время второго осмотра. Понятно, что дом с такими особенностями должен и стоить немного меньше, чем его аналоги. Но в этой истории меня смущает то, что аналоги никто не осмативает. А если аналогов два? А если один из двух такой как дом моей знакомой? В общем так. С движимым имуществом все иначе. Его особенности оценщик не увидит, тем более, если оно будет выключено. Так зачем тогда осмотр? Наверное затем, чтобы убедиться, что оно есть, инвентарные номера совпадают, оно стоит на таком то месте и оно что то там выпускает. То есть по факту, это проверка наличия, а не осмотр с целью установления технико--экономических характеристик.
Владимир Б.: Kikinda пишет: Читаю ФСО №7. Надеюсь, ты прочитала ,что на движимое имущество действие этого стандарта не распространяется? А то у нас здесь, по умолчанию, речь о движке идет и кто-то, не читающий, как ты, ФСО-7 может войти в заблуд насчет обязанности оценщика указывать в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен.
Kikinda: Владимир Б. Движимого стандарта еще нет. Есть только макет. Но в целом, делает стандарт МЭР и они обязательно припишут про осмотр такую же хрень. Вообще тема осмотра интересная. Читая криминальные хроники про оценщиков, часто обращаю внимание на фразу: "Оценщик не осматривал имущество". То есть для суда, для людей со стороны, осмотр - это вроде как необходимость для корректного определения стоимости. Мы то знаем, что это не так. По кадастровому номеру мы получаем гораздо больше информации об объекте оценки. Что же касается движки, то и здесь такое мнение присутствует. А что оценщик может посмотреть? Только наличие. А при массовой оценке?
Владимир Б.: Kikinda пишет: Так зачем тогда осмотр? Наверное затем, чтобы убедиться, что оно есть, инвентарные номера совпадают, оно стоит на таком то месте и оно что то там выпускает. То есть по факту, это проверка наличия, а не осмотр с целью установления технико--экономических характеристик. Установить соответствие объекта оценки заданию на оценку - это уже немало :). И задание нужно править безжалостной рукой, приводить к факту, чтобы не было потом мучительно больно. Насчет установления технико--экономических характеристик - тоже не так уж и всё и плохо. Осмотр позволяет, к примеру, уточнить (а то и просто узнать) по шильде: марку/модель, производителя, год выпуска и ,как правило, ещё какие-то характеристики. Ведь не секрет, что, зачастую, бухгалтерия просто распечатывает все те глупости что накопились в учете по 01 счету за всё время учета и вываливает это на оценщика. Этим себе оценщик очень облегчит задачу поиска ценовой информации впоследствии. Наконец, проводя осмотр, оценщик может по общему виду и состоянию оборудования сделать вывод о состоянии системы экспелуатации на предприятии: об этом расскажет и состояние ЛКП и наличие/отсутсвие ЭД, её ведение/не ведение, проведение /отсутствие ТО и ремонтов. Оценщик при осмотре может выявить неработоспособное оборудование, зачастую его неработоспособность очевидна. Если на оборудовании вековой слой пыли - можно тоже смело в соответствующей графе написать - "неработоспособное" (если заказчик не согласен - пусть в течение осмотра докажет иное). Я уже не говорю об уникальной возможности поообщаться с обслуживающим персоналом, узнать сокровенное (или, напротив, убедиться в полной его некомпетентности). Потом, базируясь на квалификации эксплуатирующего персонала можно обосновать ,к примеру, верхнюю границу в выбранном диапазоне износов. Каждое лыко можно вставить в строку.
полная версия страницы