Форум » Законодательство и саморегулирование » Объект оценки как объект оцениваемых прав » Ответить
Объект оценки как объект оцениваемых прав
Kikinda: Перенесено в отдельную тему. Kikinda Владимир Б. пишет: [quote]Редко какой отчет бывает свободен от подобных недостатков. Я имею в виду неопределенность объекта оценки. Думаю, объясняется это тем, что ТУ ФАУФИ повсеместно зомбированы своими руководителями типа А.Верхозиной установкой на то, что оценка – это оценка каких-либо прав. Приходилось слышать высказывания типа: «Нет прав – нет оценки». Ну а от ТУ ФАУФИ эта зараза, естественно, перекидывается на оценщиков. Спору нет – часто бывает так, что объектом оценки являются именно права. Часто и при оценке НЕ прав правильно оценить объект можно лишь при правильном определении его правового статуса. Однако, не только права могут быть объектом оценки – чтобы убедиться в этом достаточно заглянуть в ст.5 Закона 135-ФЗ: К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Более того – из этого перечня видно, некоторые объекты оценки совершенно «не монтируются» с понятием «право» (те же «работы», к примеру). Но ФАУФИ медом на корми – дай только какие-нибудь права пооценивать. Отсюда и вопросы: « «А где тут у вас оцениваемые права?», отсюда и наличие в шаблонах отчетов многих компаний об оценке вещей или их совокупностей упоминаний о каких-то правах, что создает некоторую эклектичность понятийного ряда отчета, а порой придает ему комический оттенок. [/quote]
avg: Дмитрий Дмитрий пишет: Ну скажите тогда на сколько отличается стоимость станка на балансе АО от такого же станка на балансе ФГУП или ГУ? Никак не отличается. Это про РС, а не про балансовую.
Дмитрий: "Стоять на балансе", "Отраженная в балансе", "Стоять за балансом", - устоявшиеся термины, которые означают имущество принадлежит какому-то лицу (чей баланс рассматривают). А балансовая стоимсоть здесь не причем. Тем более, что для движимого имущество чаще всего наличие права собственности или иных вещных прав подтверждается записью в балансе avg пишет: Где-бы найти правильный ответ? Да не надо голову забивать лишними мыслями, и правильный ответ сам придет. Вот мои отчеты проходят экспертизу в ФАУФИ (не с первого раза конечно), ни разу мне не написали, что у меня неправлиьные термины и определения (как про Оксанини отчет), что я не полно раскрыл суть оцениваемых прав (про что это ветка) и прочее. Все замечания были по расчетам. Согласен или нет я был с этими замечаниями, грамотные или безграмотные замечания были, дело десятое. Но они, замечания, были по расчетам или применямым методам, а не про колонитулы, шрифты, раздел "термины и определения", раздел "описание прав" и прочее. Вот Зимин так рецензии пишет. Отчет не верен, потому что по ГОСТу номер страниц должен быть наверху
Дмитрий: Вот Оксана ценила детальки у военных. И в отчете, если бы она сначала прочитала бы эту ветку должна была написать: право собствености на детальки 100 руб (список аналогов), но в данном случае детальки находятся в оперативном управлении в/ч ****, поэтому они стоят в 2 (3, 4, 10) раз дешевле. Так что ли?
avg: Дмитрий пишет: Вот мои отчеты проходят экспертизу в ФАУФИ (не с первого раза конечно), Дмитрий Честно скажу, не понял ваших последних постов. Если. я Вам напишу, что мои отчеты для ФАУФИ, практически все проходят с первого раза (что так и есть), что это меняет. Не думаю, что тут надо меряться пи...., вообщем Вы поняли. Давайте по сути Дмитрий пишет: Ну скажите тогда на сколько отличается стоимость станка на балансе АО от такого же станка на балансе ФГУП или ГУ? Честно скажу не вижу никакой разницы, так и написал. Может я просто не знаю каких-то тонкостей (ну нет у меня особого опыта оценки имущества ФГУП и ГУ), все имущество. которое им принадлежало. как-то оценивал по РС и замечанний не было. Про оперативное управление. Это отдельная тема. Сами детали стоять будут РС. но права для них для разных субъектов права будут разные. Соответсвенно и РС будет иная. Почитайте Мисовца немного выше в форуме, он очень доходчиво объяснил, одно дело иметь право полностью распоряжаться, другое дело просто "управлять", т.е. варианты возможных сделок с этими объектами и передачи прав по своей сути различны.
Дмитрий: avg пишет: Честно скажу, не понял ваших последних постов. Наверно невнятно объяснил Попробую еще раз. вот проходит отчет экспертизу в ФАУФИ или в РФФИ, там пишут замечания, так вот среди замечаний ни разу не было замечаний по поводу "терминов и определний" или про раскрытие "характера прав". И это не потому что, у меня там все класно написано, скорее всего плохо написано - я даже не помню что написано там, а если чужой шаблон то вообще не читаю эти разделы. Просто это не важно, главное чтобы расчеты были правильные, на мой взгляд, и как видно и на взгляд чиновников из РФФИ или ФАУФИ. А про это хотел написать. avg пишет: Про оперативное управление. Ну получется что Оксана, так как ценит детальку для в/ч (учреждение - оперативное управление) должна в отчете в итоге написать цифирку отличную от рыночной, ведь права то разные. А что она кстати написала? А Оксана, учли разницу в правах? avg пишет: Честно скажу не вижу никакой разницы, так и написал. Может я просто не знаю каких-то тонкостей (ну нет у меня особого опыта оценки имущества ФГУП и ГУ), все имущество. которое им принадлежало. как-то оценивал по РС и замечанний не было. ФГУП - хозяйственное ведение - не право собственности, ГУ - оперативное управление - не право собственности. То есть если видеть разницу между рыночной стоимостью для права собственности и неправа собственности, то результат должен быть разным. По мне разницы ни какой, потому что цениться вешь, а не право на вещь. Я рассматриваю все эти рассуждения с практической точки зрения - как это отразиться на итоговой сумме. Мой вывод никак.
avg: Дмитрий РС- это возможность наличия сделки с имуществом (например продажи) И как это отразится на РС?, Скорее всего никак, т.к. если ГУПу будет разрешено продать имущество, оно пойдет на аукцион и будет продано по РС. Поэтоиу у нас в отчете есть фраза о том для каких целей проводиться оценка - в данном случае для опредления возможной цены сделки купли-продажи. Если бы они попросили оценить для аренды РС была бы другая
Дмитрий: avg пишет: если ГУПу будет разрешено продать имущество, оно пойдет на аукцион Аукцион здесь не причем. Разрешено продавать или не разрешено не известно. Нас просто попросили оценить. avg пишет: Если бы они попросили оценить для аренды РС была бы другая Да не уж то? А то считают аренду для муниципалов и Теруправл и аналоги берут рыночные и скидку на права не делают. Вот не задача. Столько лет и всё и все неверно считали. Мой вывод: все эти расуждения о влияние вида права на вещь на ее стоимость интересны может с теоритической стороны, но на практике это все пустое. Как там у классиков: Шерлок Холмс: "Ладно, допустим, что Земля вращается вокруг Солнца, хотя глаза мне доказывают обратное" Вотсон: "Допустим?!" Холмс: "Да допустим. Но какой мне от это практический смысл?"
avg: Дмитрий Дмитрий пишет: все эти расуждения о влияние вида права на вещь на ее стоимость интересны может с теоритической стороны, но на практике это все пустое. Мне сложно, так быстро, вспомнить подходящую цитату, наверное из Швейка это будет. Как можно оценивать имущество не учитывая права на него я не понимаю, видимо Вас может смущать то, что очень часто имущество оцениваетья в предположении наличия каких-то прав, без доказательств наличия их. Что Вы пишите в отчете про оцениваемые права? Что-то ведь пишите.
avg: Дмитрий Дмитрий пишет: Разрешено продавать или не разрешено не известно. Нас просто попросили оценить. В чем проблема, если разрешено, то право собственности. Если не разрешено, то объект оценки как объект обращения на рынке не присутствует. Если право аренды, то пожалуйста оценивайте. Нас просто попросили оценить. Ваше. Имеенно, а Вы спросили, что Вас попросили оценить? Я думаю, наверное, право собственности, предполагая продажу, иначе Вы никакой РС не получите
Мисовец: avg пишет: единственный момент, чисто юридический есть - условия расторжения договора. Это вопрос больше к Василию Григорьевичу. Если договор аренд, заключен на 49 лет, а расторгнуть его можно Чем пудрить мозг юриспруденцией, я Вам лучше один реальный случай расскажу, не называя никого, т.к. случай реальный. Жили-были, а может и сейчас живут, две близкородственные фирмы "А" и "Б", крупные для своего города. Решила фирма "Б" офис организовать себе дополнительно, для чего купить квартиру и переделать её в офис, но вот потому как у фирмы "Б" были непростые, заметьте, не плохие, а непростые отношения с властями, то попросила "Б", чтобы "А" купила для "Б" эту самую квартиру (конкретно там, где нужно "Б"), перевела в нежильё и продала "Б". Сказано - сделано. Купила "А" квартиру за 1000 д.е., перевела её в нежильё за 10 д.е. и сдала в аренду (барабанная дробь) по 1 д.е. в месяц. Как так? Ведь по идее должна была сдать по 7-8 где-то так, почему сдала по 1 д.е.? Ну так потому, чо близкородственная. А теперь вопрос, почем "А" продаст "Б" готовый офис? Ответ: по 1200 примерно, т.к. такова балансовая стоимость + НДС. И это рынояная цена, точнее пока даже сверхрыночная, т.к. 1000 вначале была рыночной. Вот только купит ли "Б" у "А" эти помещения, учитывая, что выгоднее их арендовать? Т.е. смотрите... аренда ниже РС, а цена выше, но со временем будет амортизация и цена тоже вполне может стать ниже РС, а сделки может и не быть... Теперь, если аренда на 49 лет, то фирмы явно как-то связаны и потому реальность может сильно отличаться от тех трех месяцев, которые, может быть, по недосмотру юриста попали в текст договора. К чему это всё? А к тому, что бесполезно искать РС в тех сделках, к которым не имеют отношения рыночные мотивы, хотя в моменте такие сделки могут весьма напоминать РС.
avg: Мисовец Правильно. Поэтому я такими вопросами мозги себе не забиваю. Пишу, что есть, и про срок и про расторжение - пусть банковские юристы разбираються (им тоже з/п платят). Тоже реальный случай - временное сооружение (почти ларек), не недвижимость. Вся (большая часть) его стоимость в ЗУ (в праве аренды). но кто знает будет ли расторжение или нет? Я в коридоры верховной власти не вхож. Поэтому считаю в предположении, что такой то срок будет - иначе доходник не сделать.
andrey: avg пишет: Про оперативное управление. Это отдельная тема. Сами детали стоять будут РС. но права для них для разных субъектов права будут разные. Соответсвенно и РС будет иная. Андрей! Мне кажется Вы путаете понятия РС и стоимости в использовании. Вторая стоимость не учитывает НЭИ объекта. А у Вас получается две РС, различные по значению. И если Вы ссылаетесь на уважаемого В.Г., так он и пишет, что при определении РС, всегда подразумевается продажа, а не аренда или еще что-либо.
avg: andrey пишет: Мне кажется Вы путаете понятия Ничего я не путаю, РС различна для разных прав на один и тот же объект оценки. Объект у Вас всегда один, а права разные - собственностиЮ аренды, серветута и т.д. и каждый раз РС будет другая (имущество +права на нее) так оцениваеться.
andrey: avg пишет: РС различна для разных прав на один и тот же объект оценки. Объект у Вас всегда один, а права разные - собственностиЮ аренды, серветута и т.д. и каждый раз РС будет другая (имущество +права на нее) так оцениваеться. Вот это меня и пугает. Я, к сожалению не знаком с законодательством РФ. Но РС (во всяком случае как мы ее определяем)- конечная мгновенная величина на дату оценки для конкретного объекта. РС = СП (продажа) = ДП (аренда). А в использовании - стоимость может плавать, может совпасть с РС, а может и не совпасть. Многоликость и многообразность РС мне кажется нонсенсом.
arnold: avg пишет: Ничего я не путаю, РС различна для разных прав на один и тот же объект оценки. Объект у Вас всегда один, а права разные - собственностиЮ аренды, серветута и т.д. и каждый раз РС будет другая (имущество +права на нее) так оцениваеться. Все же, коллега, оглянитесь, посмотрите на название форума и еще раз прочитайте, что такое есть РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ.
avg: arnold И чего, вижу я в каком форуме сижу, в хорошем и оппоненты тоже -the best. Я в одном отчете для одного и того же объекта могу определить РС, как для прав собственности, как для прав аренды, и еще до кучи какое-нибудь обременение. И везде будут РС.
Владимир Б.: avg пишет: и еще до кучи какое-нибудь обременение. И везде будут РС Можно пример на расчет РС обременения? Любопытно очень.
avg: Владимир Б. легко РС обременений = РСчистая - РС с обременением
labrate: Оксана, зачем эта новая ветка? Зачем множить сущности без надобности? Читайте внимательно ст.5 ФЗ-135 Объект оценки - это далеко не всегда права.
avg: labrate ФЗ-135 я хорошо знаю когда оцениваеться имущество, пусть и бесхозное, все равно предполагаеться наличие каких-то прав на него, как правило собственности (хотя бы предположение). Мы пишем оцениваеться объект тако-то, оцениваемые права - право собственности (например) и вперед оцениваем -РС. Иначе можно подругому, оценивается то-то и то-то, оценвиаемые права - право аренды - РС будет другая. Всегда есть, как имущество для оценки так и права на него. Как-то так.
полная версия страницы