Форум » Законодательство и саморегулирование » Объект оценки как объект оцениваемых прав » Ответить
Объект оценки как объект оцениваемых прав
Kikinda: Перенесено в отдельную тему. Kikinda Владимир Б. пишет: [quote]Редко какой отчет бывает свободен от подобных недостатков. Я имею в виду неопределенность объекта оценки. Думаю, объясняется это тем, что ТУ ФАУФИ повсеместно зомбированы своими руководителями типа А.Верхозиной установкой на то, что оценка – это оценка каких-либо прав. Приходилось слышать высказывания типа: «Нет прав – нет оценки». Ну а от ТУ ФАУФИ эта зараза, естественно, перекидывается на оценщиков. Спору нет – часто бывает так, что объектом оценки являются именно права. Часто и при оценке НЕ прав правильно оценить объект можно лишь при правильном определении его правового статуса. Однако, не только права могут быть объектом оценки – чтобы убедиться в этом достаточно заглянуть в ст.5 Закона 135-ФЗ: К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Более того – из этого перечня видно, некоторые объекты оценки совершенно «не монтируются» с понятием «право» (те же «работы», к примеру). Но ФАУФИ медом на корми – дай только какие-нибудь права пооценивать. Отсюда и вопросы: « «А где тут у вас оцениваемые права?», отсюда и наличие в шаблонах отчетов многих компаний об оценке вещей или их совокупностей упоминаний о каких-то правах, что создает некоторую эклектичность понятийного ряда отчета, а порой придает ему комический оттенок. [/quote]
Рогова Анна: Мисовец пишет: "Если не будет субъекта (потребителя блага), то не будет и стоимости." avg: Первый раз такое слышу. avg: А разве один из главнейших принципов оценки - принцип полезности - не об этом гласит? " объект обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.." - одна из трактовок. вот еще одна ".....Любой объект (недвижимости) обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу"
Владимир Б.: avg Я не против оценки прав, как таковых. В частости права аренды, которое меня не смущает. Я, по правде говоря, вопрос Кикинды воспринял как риторический. Свой ответ позиционировал как шутку. Не уверен, что всё то, что применимо к материальному объекту, применимо и к услуге (которая в общем случае может быть и нематериальной, я думаю). Взять тот же износ. Так что спор наш немного схоластический, вряд ли имеет отношение к практике, но всё-таки, кое о чем, из любви к истине, хотелось бы договорить. Замените турпоездку (аренда, самолета, гостинцы, автобуса, проводника), на аренду здания (имущества), и срок, чтобы не смущал Вас, на одинаковый, хоть 10 дней, хоть 1 год, хоть 49 лет. Какую, по вашему, пользу может принести аренда? ( думаю - может и большую ) По Вашей логике ее износ - 100%, остануться только сентиментаные воспоминания о проведенном времени в определенном офисе например. Не знаю - чем дал повод приписывать мне такую логику. Вы опять смещаете понятия - до полной подмены их. "Радости пользования" - это про потребительскую стоимость, которая все же не есть рыночная. Давайте поэтапно разбираться: 1. Есть товар-услуга под названием "тур в Париж", у него есть рыночная стоимость. 2. Есть товар-услуга - "аренда офиса", у него также есть рыночная стоимость 3. Износ, я надеюсь мы понимаем одинаково - как снижение стоимости объекта под воздействием различных факторов? 4. Вы приобрели услугу - тур на неделю, аренду офиса на год. безразлично. Чтобы эти две услуги можно было корректно сравнить, предположим, что обе они предоставляются на условиях 100% предоплаты, деньги эти не возвращаются, но эти услуги Вы можете переуступать третьим лицам за плату. Со дня начала её (услуги) потребления начинается её обесценение. Если через полгода вы решите переуступить помещение кому-то(абстрагируемся от роста цен и т.п.), справедливой платой будет 50% годовой аренды, так ведь. Три дня в Париже обесценят тур на 3/7. А когда срок оказания услуги истечет - закончится тур или аренда офиса - она будет обесценена полностью. Остаются только воспоминания. Как и от станка, сданного в утиль. Нет товара. Он потреблен полностью. Износ 100%. Из этого отнюдь не следует, что тур, аренду или станок нельзя оценить. Просто - то чего уже нет - не имеет стоимости. Это я и имел в виду, когда ответил Оксане в том смысле, что износ её поездки = 100%
Владимир Б.: Мисовец пишет: Но таки надо, ребята, II.3, IV.17б, 18в ФСО-1 Я, по правде говоря, стоя на "старой платформе" высказывался. Ну, а как это всё же сообразутся с прописанным в статье 5? Там права - отдельно, и НЕ права - отдельно... Мы с Анной уже по которому кругу этот вопрос задаем - никто не отвечает Тезис о наличии "потребителя блага" как условии возникновения стоимости мне кажется очевидным. Нет спроса - нет рынка. Вопрос о собственности без собственника снимаю - я, наверное, avg неправильно понял. Самому лень иногда бывает писать подробно, думаешь - авось поймут, а бывает разно. Тень собственника, конечно, стоит за оценкой вещи. Но ценим-то саму вещь. И закон недаром дает нам это право. Ведь мы рассматриваем характеристики ВЕЩИ, сравниваем с характеристиками других ВЕЩЕЙ, исследуем физическое состояние ВЕЩИ. Мисовец пишет: Сколько стоит прорубленная в тайге просека, 300 км до ближайшего жилья? По затратам то она много стоит, а вот чтобы РС узнать надо увидеть заинтересованное лицо. Поэт сказал бы: "Ведь если просеки прорубают - значит это кому-нибудь нужно?"
Владимир Б.: Рогова Анна пишет: Значится, всегда в договоре и отчете надо указывать и объект оценки и имущественные права на него. Я думаю - да. Более того - мы так и делаем.
Владимир Б.: avg пишет: Вот Володя спрашивал, можно ли оценить ВЕЩЬ не учитывая права. Где это я такое спрашивал? Наоборот - всегда оговаривался, что не разобравшись с правами часто вещь правильно не оценить. Но ВЕЩЬ же. Оценка прав " в чистом виде" - это когда оцениваемое полное право собственности на объект, к примеру, препарируется разлагается на атомы: типа стоимость права владения, пользования и проч. + стоимость права на пересечение объектом гос. границы + стоимость права на торговлю такими объектами и т.п. Нет? С другой стороны - можно, конечно, описывая повреждения автомобиля, рассчитывая стоимость работ и т.д. постоянно напоминать себе: на самом деле я сейчас оцениваю права требования, или там - право на получение услуги частичной покраски, полное право собственности на банку шпатлевки марки такой-то... Как говаривал мой земляк Козьма Прутков: "Упорство превозмогает всё...Бывает, что упорство превозмогает и самый здравый смысл". Что-то из этой серии, ребята, ей-богу
Владимир Б.: Мисовец пишет: Затратный подход, это не способ определить РС, это способ определить затраты Вот вспоминаю семинар в СТАНКИНЕ - я там приставал к мэтрам с вопросам (ответа так и не получил, кстати ): вот то что в ЗП определяем - стоимость воспроизводства по сути. Но если от СП и ДП отказались - гадкий утенок превращается в лебедя - РС. Значит всё-таки правильно писать: "РС, определенная затратным подходом?"
Владимир Б.: avg пишет: Автомобиль - оцениваемые права - собственность РС=10000 долларов (в салоне) оцениваемые права -аренда (прокат) РС= 100 долларов/сут (дальше можно считать. дисконтировать и т.д), но результат скорее всего будет другой. Гуру учат - если результат другой - где-то вкралась ошибка. Все подходы должны сходиться в одной точке на равновесном рынке. Собственно - методика Росимущества по определению арендной ставки методом рекапитализации на этом и основывается.
Мисовец: Владимир Б. пишет: Ну, а как это всё же сообразутся с прописанным в статье 5? Там права - отдельно, и НЕ права - отдельно... Мы с Анной уже по которому кругу этот вопрос задаем - никто не отвечает Вот я только на это и отвечал, оказалось не ответил. Понимаете, права отдельно и вещи отдельно это свойства конструкций русского языка. Иногда удобно сказать: оценил право аренды, иногда можно сказать оценил право собственности на квартиру, а иногда приходится написать: оценил рыночный размер арендной ставки. Ну вот не ложаться тут права в строку, но ведь есть они и там... Вот нам в статье 5 привели формулировку, где права к месту и формулировку, где правам места не нашлось, хотя они там и сидят. Ведь вот и в ст. 15.2 ГК ущерб определяют как расходы по восстановлению права или имущества, так удобнее. Но нет в оценке имущества без права. Владимир Б. пишет: Тень собственника, конечно, стоит за оценкой вещи. Но ценим-то саму вещь. И закон недаром дает нам это право. Не знаю ничего насчет теней, знаю только что сделка это когда переходят или меняются права и платеж по сделке это плата за то, что права переходят или меняются. Так что ценим мы все-таки права, всегда права, сама вещь это объект действия этих прав. В плане сделки и вещь и права есть единое целое, убери одно и второго в сделке не станет, не будет платежа. Вот кусок золота, но платят за то, чтобы кусок был мой, а не просто за то, чтобы кусок был.
Владимир Б.: С юристами полемизировать по правовым вопросам - это, по слову поэта: "Как школьнику драться с отборной шпаной..." Сдаюсь Но всё равно есть ощущение, что тут что-то не так. С одной стороны В плане сделки и вещь и права есть единое целое, убери одно и второго в сделке не станет С другой - ценим мы все-таки права, всегда права То есть - права как бы правее Последний вопрос: о чем тогда 5 статья? Коли уж: К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества... Чем технически отличается оценка имущества и права собственности на имущество? Для чего закон разводит эти понятия?
Мисовец: Владимир Б. пишет: Последний вопрос: о чем тогда 5 статья? Вы будете смеяться, но она об объектах оценки... Владимир Б. пишет: Чем технически отличается оценка имущества и права собственности на имущество? Для чего закон разводит эти понятия? Технически ничем, в любом случае для оценки Вам всегда нужно знать и что за объект у Вас, т.е. его некие характеристики, и для какой сделки этот объект предназначен, т.е. какие права изменятся или возникнут в результате платежа в размере Вашей РС. Закон не разводит эти понятия, он их соединяет, потому они и лежат в одной статье и ясно, что каждая строчка там видится с двух сторон. Вот "отдельные материальные объекты (вещи)", но ведь для продажи... или "право собственности и иные вещные права", но ведь на имущество....
avg: Владимир Б. Соррии... По поводу поездки в Париж, я как-то коряво написал, я имел ввиду, что если в результате поездки Оксана заключит договор на поставку оборудования, то бухгалтер стоиомсть этой поездки включит в затраты на приобретение оборудования, поставит на баланс вместе с оборудованием, в одной инвентарной стоиомсти, и будет амортизировать весть срок жизни оборудования. а не саму поездку. По поводу права аренды - тут я свами согласен и даже не спорю. все завист от срока аренды и условий заключения договора. единственный момент, чисто юридический есть - условия расторжения договора. Это вопрос больше к Василию Григорьевичу. Если договор аренд, заключен на 49 лет, а расторгнуть его можно предупредив арендотора за 3 месяца. Как в этом случае, расчитать право аренды. Когда я оцениваю недвижку, с уже заключеными договорами аренды, то беру не рыночную ставку, а контрактную (которая часто может быть ниже рыночной), потом смотрю условия расторжения договора и считаю стоиомсть обременения, только на этот срок. С другой стороны, ведь понятно, что договор аренды на 49 лет с правом расторжения 3 месяца, и тоже самое. если он на 1 год , все таки , как-то различаются.
avg: Владимир Б. пишет: Гуру учат - если результат другой - где-то вкралась ошибка. Все подходы должны сходиться в одной точке на равновесном рынке. Гуру правы. осталось правильно выбрать подходы к оценке. Я лично считаю, что оценивать автомобиль доходным подходом неправильно. Если Газель стоит на рынке 100000 рублей, то не важно, где она будет работать, сдаваться в аренду, перевозить грузы - дорогостоящие или лом всякий (что может вляить на стоиомсть аренды). Она как стоит для будущего покупателя 100 000 так и стоит. Это уже оценка бизнеса. Один собственник извлекает из имущества большую прибыль. чем другой, но часто, именно как бизнес, правильные управленческие решения, нахождение выгодных подрядов и т.д. И в этом случае, если Вы оцениваете бизнес, а потом расписываете стоиомость имущества, пропорционально затратному или сравнительному подходу, стоиомтсь отдельной еденицы может отличаться от РС, если оценивать ее отдельно.
Дмитрий: avg пишет: Если Газель стоит на рынке 100000 рублей, то не важно, где она будет работать, сдаваться в аренду А вот интересно, если считать через аренду, получиться разница между Газелью и Фордом. Мне кажется будут стоить одинаково
andrey: Дмитрий пишет: Мне кажется будут стоить одинаково В принципе, да. Но если принять за условие, что Форд более "долгоиграющее" имущество, благодаря лучшим качественным характеристикам, то норма возврата капитала для него будет по-меньше, чем для Газели. Газелька через год эксплуатации, начинает проявлять свой ветренный норов.
avg: Дмитрий andrey Правильно. Но, моя точка зрения, что абсолютно неважно, что насчитает оценщик в доходнике. Газель как стоила на рынке так и будет стоить 100000, и никак не 80 и не 120. У меня мысль была такая, что для авто и для большей части оборудования доходник применять смысла нет. Есть отпускная цена завода на токарный станок, Вам его по меньшей стоимости не продадут, впрочем как и по большей, никого не будет волновать, где он будет работать и, что выпускать.
Дмитрий: Я пример свой про это же и написал. Я согласен, что стоимость станка не зависит чугуняшки на нем точить будут или золотые слитки. А по доходнику полячится большая разница. Так же стоимость станка не будет зависить стоит он у меня в гараже (право собственности) или у ФГУПа - право хозяйственного ведения, или в больнице - право оперативного управления. А если следовать логике что оцениваем не станок, а право на станок, то должна быть разница.
avg: Дмитрий пишет: А если следовать логике что оцениваем не станок, а право на станок, то должна быть разница. Ну, об этом вся ветка эта. про права, естесственно будет разница - будет ли право собственности на станок или право аренды. Мы об этом и говорим.
avg: Рогова Анна пишет: Любой объект (недвижимости) обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу Правильно. Я думаю, что в праве на просеку, есть права на ЗУ, который сами по себе уже положительные, хоть 1 руб. Вы уверены, что можете точно сделать анализ рынка имущества (неважно недвижимость или МиО). Если вдруг, там в тайге будут строить новую пусковую шахту ракет. Вы узнаете об это постфактум, когда уже на вашу просеку выйдут покупатели. А сколько они заплатят - это уже предмет торга - т.е. РС, кто-то продаст за 1 руб, а кто-то упреться и будет отстаивать свои затраты.
Дмитрий: avg пишет: Ну, об этом вся ветка эта Нет вся ветка о другом, каждый свою песню поет. О наболевшем. Я свою решил запеть. Ну скажите тогда на сколько отличается стоимость станка на балансе АО от такого же станка на балансе ФГУП или ГУ? Подсказка: Право аренды тут вообще ни причем.
avg: Дмитрий На самом деле вопрос более серьезный, Стандарты говорят одно, а практика жизни другое. Где-бы найти правильный ответ?
полная версия страницы