Форум » Законодательство и саморегулирование » Перечень разделов типового отчета » Ответить

Перечень разделов типового отчета

Игорь г. Львов: Пора обсуждать обязательный перечень разделов типового отчета по оценке имущества. Вариант. Введение 1. Общие сведения 1.1. Сведения об объекте и заказчике оценки 1.2. Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки 1.2.1. Допущения 1.2.2. Ограничения 1.3. Сведения о специалистах, участвовавших в работе 2. Основные понятия и методология оценки 2.1. Термины и определения (с указанием источника происхождения или заимствования) 2.2. Процесс оценки 2.3. Обзор подходов к оценке 3. Описание объекта оценки и анализ рыночной ситуации 3.1. Описание объекта оценки 3.2. Анализ рыночной ситуации 4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта 5. Определение рыночной стоимости объекта оценки 5.1. Определение рыночной стоимости объекта оценки в сравнительном подходе. 5.2. Определение рыночной стоимости в затратном подходе 5.3. Определение рыночной стоимости в доходном подходе 6. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости. 7. Заявление оценщиков (декларация о качестве оценки). 8. Литература 9. Приложения.

Ответов - 21, стр: 1 2 All

Мисовец: Игорь г. Львов пишет: 1.2. Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки 1.2.1. Допущения 1.2.2. Ограничения А не лучше ли так: 1.2. Допущения 1.3. Ограничения

Kikinda: Я стараюсь делать так, чтобы в отчете было как можно меньше воды и соблюдение законодательства. Такой вопрос, что мы обычно пишем в допущениях и как это влияет на рыночную стоимость? Это же не "количественная" характеристика, а качественная.

arnold: Послал свой вариант перечня разделов ( см. оценка судов), но с учетом обязательной "воды". Что касается допущений и ограничений прилагаю для сведения выписку из стандартного отчета. Принимаю любую критику ( потому что - шаблон)... 1.1 Постановка задания В соответствии с Договором № ХХХ на оказание консультационных услуг от 28.04.2006, заключенным с Санкт-Петербургским филиалом ОАО АКБ «ХХХ», , С.Петербург, у....., целью задания является подготовка экспертного отчета об оценке технического состояния и рыночной стоимости морского танкера-бункеровщика «ЭКО» дедвейтом 1965 тонн, принадлежащего компании «ECO -холдинг», без производства физического обследования судна по состоянию на 19.04.2006 (Non-Survey Ship Condition and Desk Valuation Report). 1.2 Ограничительные условия оказания консультационных услуг В соответствии с существующей практикой и действующим в РФ законодательством предполагается, что: 1.2.1 Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения и рекомендации эксперта, а также другие материалы экспертного заключения будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания. 1.2.2 Эксперт и Заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной в процессе оценки технического состояния и стоимости судна, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 1.2.3 Технико-эксплуатационные характеристики т/х «Эко» на дату составления отчета приводятся без физического обследования судна на основании аналитической проверки предоставленных Заказчиком и судовладельцем классификационных и конвенционных документов и актов, а также ремонтной и судовой документации. Эксперт не несет ответственности за выводы, сделанные на основе полученных от судовладельца документов и информации, которые содержат недостоверные сведения. 1.2.4 Эксперт обладает достаточной квалификацией и профессиональным опытом в данной области: - директор и главный сюрвейер ООО “Маринекс” Юнитер А.Д., инженер-кораблестроитель, бывший главный инженер–инспектор Российского морского Регистра с 30-летним стажем, имеет 40-летний опыт освидетельствования морских судов, в том числе 13- летний опыт их оценки ; - с 1994 г. признан Агенством Ллойда ( Lloyd’s Agency ) в качестве морского сюрвейера и эксперта по оценке ущерба и урегулированию убытка ; - имеет Сертификат соответствия образовательного уровня эксперта по оценке машин, оборудования и транспортных средств Российской экономической Академии им. Г.В.Плеханова ; - является автором и руководителем семинара-практикума по оценке стоимости морских судов в Институте банковского дела Ассоциации российских банков ; - является автором ряда книг в области эксплуатации и ремонта морских судов, переводчиком с английского книги «Практика судоходства», автором многих статей по вопросам экспертизы морских судов. - Эксперт гарантирует компетентность и объективность заключения об оценке технического состояния и стоимости танкера, действует независимо, как это предусмотрено законодательством РФ, Федеральными и Международными стандартами оценки, без ущерба для заинтересованных сторон и не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в количественной и качественной оценке имущества. 1.2.6 Экспертное заключение об оценке технического состояния и стоимости судна действительнo лишь на дату, приведенную в заключении и лишь для указанных в нем целей и функций. 1.2.7 При составлении отчета об оценке технического состояния и стоимости судна эксперт использовал информацию, обеспечивающую достоверность отчета, как документа, содержащего сведения доказательного значения. 1.2.8 Заключение об оценке технического состояния и стоимости судна представляет собой профессиональное мнение эксперта без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации оцениваемого имущества. Эксперт не несет ответственности за возможные убытки Заказчика и третьих лиц, которые могут возникнуть при неправомерном толковании и использовании результатов настоящего заключения. 1.2.9 Приведенные в отчете сведения, касающиеся прав собственности, базируются на документах, предоставленных Заказчиком и судовладельцем.


arnold: В догонку к предыдущему посту. В последнем пункте 1.2.9 ( относительно проверки прав собственности) надо бы оценщику снять с себя ответственность . Как можно проверить, имеет ли судно, зарегистрированное в Камбодже или Белизе, какие-нибудь обременения? Даже если есть "бумага", то веры ей - ни на грош. Сам черт не разберет, кто хозяин и есть ли долги... Мне однажды в Калининграде при оценке БМРТ (Большой морозильный рыболовный траулер) только по случайности ( проговорился механик) довелось узнать, что судно заложено в Польше ( ремонт был сделан в кредит ). В документах - все чисто. Постскриптум. Оксана, может быть мои посты отсюда лучше перенести в раздел "оценка судов" ?

Владимир Б.: Kikinda пишет: Такой вопрос, что мы обычно пишем в допущениях и как это влияет на рыночную стоимость? Это же не "количественная" характеристика, а качественная. Например - что оценка проводится "по документам", без личного осмотра. То есть - оценивается некий виртуальный объект с осредненными параметрами, а не реальный. Влияет это на рыночную стоимость? 1.1. Сведения об объекте и заказчике оценки Думаю, что раздел "Общие сведения" должен содержать в явном виде сформулированное задание на оценку. И сведения п.1.1 должны войти в него как составная часть Раздел 2 дополнить подразделом "Обозначения величин, принятые в отчете" или сделать частью 2.1. Разделы 3 и 4 объединить в один "Описание и анализ объекта оценки" включающий в себя: 3.1. Перечень документов, используемых оценщиком 3.2. Описание объекта оценки 3.2.1. Состав и месторасположение объекта оценки 3.3. Правовой статус объекта оценки 3.4. Определение и анализ рынка, к которому относится объект оценки 3.4.1. Определение рынка, к которому относится объект оценки 3.4.2. История, текущая конъюнктура и тенденции рынка, к которому относится объект оценки 3.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 3.6. Анализ возможности применения различных подходов к оценке 3.6.1. Доходный подход 3.6.2. Сравнительный подход 3.6.3. Затратный подход 7. Заявление оценщиков (декларация о качестве оценки). Считаю это нелепым перенесением на нашу национальную почву принятых на проклятом Западе обычаев. "Свидетельствуем, что наша оценка правильная" - звучит как шаманское заклинание скорее. Как будто есть другие варианты свидетельства. Да они законом просто не допустимы. У нашего обывателя в лучшем случае все эти "заявления" и "сертификаты качества" вызывают смех. Добро бы - эти сертификаты выдала некая сторонняя авторитетная организация. Вот лаборатория СЭС - колбасу проверила - выдала сертификат соответствия. Это я понимаю. А тут - Короче - убрать нафиг вообще. Тем более - никакими руководящими документами не предусмотрен (может - на Украине так?). Это плод старого РОО, выращенный на почве низкопоклонства перед западной оценкой. Все равно что папуас на голое тело галстук надел и считает поэтому себя типа белый человек. А задница - голая.

Kikinda: arnold пишет: Постскриптум. Оксана, может быть мои посты отсюда лучше перенести в раздел "оценка судов" ? Раздела "оценка судов" у нас пока еще нет. Я считаю, что переносить не надо, поскольку, если вы видите оценку через оценку судов и вам удобнее говорить на "морском языке", то почему бы и нет. Я лично понимаю, что вы хотите сказать. Суда - это такие же объекты движимого имущества и оцениваются по тем же принципам. Так что сообщения вполне "в тему". Владимир Б. пишет: Все равно что папуас на голое тело галстук надел и считает поэтому себя типа белый человек. ....... У нашего обывателя в лучшем случае все эти "заявления" и "сертификаты качества" вызывают смех. Это точно. Я кстати, эти декларации о свободе слова давным давно убрала. Пишу только "ограничительные условия" и то, что я не могу за все отвечать. На самом деле неплохо бы вставить пункт "точность оценки", чтобы не было недоразумений, но как ее измерить я не знаю. Но я обычно пишу список документов, которые был предоставлен, а также то, что предоставлено не было (например для дорожных машин - наработка после последнего ремонта) и каким образом это могло повлиять на стоимость. А повлиять так, что я брала не фактическую наработку, а нормативную, что согласитесь не одно и то же. Кроме того, у меня есть пункт "анализ предоставленной документации". Это вовсе не формальный раздел. Все документы просматриваю и пишу заключение. Например, если я вижу, что у КАМАЗА 1989 г.в. пробег 10 000 км, а по данным механика он эксплуатируется в нормальном режиме, то я пишу, что возможно это ошибка из за того, что спидометр проработал уже 4 круга (+ обосновываю почему 4 круга) и т.д.

Владимир Б.: Kikinda пишет: На самом деле неплохо бы вставить пункт "точность оценки" Вот это было бы настоящее, а не вымороченное ограничивающее условие. Я еще определяю границы товарного рынка объекта оценки.

Игорь г. Львов: О точности оценки я пишу в Согласовании результатов и по ходу рассчетов в каждом подходе.

Игорь Б.: Владимир Б. Как они определяются - границы товарного рынка для объекта оценки ??? И что понимается под границами ? Я обычно пишу: Пользователю отчёта : Достоверность результата декларируется Оценщиком на уровне 2-5%, что обусловлено условиями оценки.

arnold: Игорь Б. пишет: Я обычно пишу: Пользователю отчёта : Достоверность результата декларируется Оценщиком на уровне 2-5%, что обусловлено условиями оценки. Уважаемый Игорь! Если Вы имеете в виду погрешность итогового значения РС и если такой результат при оценке МиО Вы "обычно" (!) гарантируете Заказчику, - книга рекордов Гиннеса ждет Вас По секрету скажу, что при оценке судов ( можно отнести с натяжкой к МиО или ТС) достоверность аналогичного результата в 30% считается приемлемой, а по оценке недвижимости в Англии ( серьезный анализ, выборка за 20-лет ) аналогичный результат составляет 15 % .

Kikinda: Игорь, мне кажется, что точность 2% это слишком высокая точность. Такого не может быть, даже если вы проанализируете всю явную и тайную информацию. Арнольд Дмитриевич тоже так думает. Где то Николай Петрович по поводу точности писал и Андрей Марчук давал мне ссылку, но я что то не могу найти.

NPB: Точность в оценке - это, действительно, вещь в себе. Я лично избегаю этого слова в отчетах, ну разве типа "такие-то показатели свидетельствуют о высокой точности модели по классификации, принятой в [ссылка]" Арнольд Дмитриевич, а источник Ваших знаний о 15% в Англии ("серьезный анализ, выборка за 20 лет") доступен? Нельзя поделиться с коллегами? Оччень интересно.

Игорь г. Львов: В "Оценке доходной недвижимости" Грибовский дает погрешность входной информации до 20%. А это скорее погрешность рассчетов, но никак не результата, т.е. рыночной стоимости. Предлагаю, для пользы дела, собрать всею информацию с указанием источников в новом проекте Андрея Т.

arnold: NPB пишет: Арнольд Дмитриевич, а источник Ваших знаний о 15% в Англии ("серьезный анализ, выборка за 20 лет") доступен? Нельзя поделиться с коллегами? Оччень интересно. Николай Петрович, пытался разыскать в своем архиве , но у меня , увы, нет никакой стройной системы поиска ( все в куче), пока не нашел. Единственная надежда на В.Г., на БФ я уже приводил этот пример, там ,кажется, указывал источник ( публикация об этом исследовании была на сайте RICSа).

Мисовец: arnold пишет: Единственная надежда на В.Г., на БФ я уже приводил Да пожалуйста, мне не жалко.... :) И тут вот, и туточки

Нежная: NPB пишет: Точность в оценке - это, действительно, вещь в себе. Я лично избегаю этого слова в отчетах Согласна. более того скажу, также как бессмысленно использовать термин "стоимость" без определения (рыночная, инвестиционная, специальная), бессмысленно говорить о точности результатов без исследования точности метода, исходных данных, расчетов. Можно ли говорить о точности детективной деятельности ? а почему об оценочной нужно?

Kikinda: Я в отчетах слова "точность" тоже избегаю, потому что не знаю как ее можно измерить, если у меня на оценке большое количество разносотрных объектов. Но вот принципиально отказываться бы не стала...Одно дело единичная оценка, когда я оцениваю каждый станок для продажи, другое дело, когда оцениваю массово, например, в рамках оценки бизнеса. Почувствуйте разницу и границы вероятностей. То придет проверяющий и скажет - "Я извиняюсь, а на слона справочка имеется?" (С)

NPB: Почему избегаю?. Точность (антоним - погрешность) - предполагает сравнение с известным "истинным" значением. Скажем, задан размер х, а сделали -у. Можно говорить о точности (погрешности) изготовления. Или - целился в "яблочко", попал - на лапоть в строну. Тоже можно говорить о точности/погрешности выстрела. А у нас? Что есть истина? Вопрос... риторический. Но ни в коем случае нельзя выплеснуть ребенка вместе с водой. Поэтому стОит обсуждать возможные границы полученного результата (результат - он ведь продукт нашего суждения, не так ли?). В ряде случаев мы можем оценить основные составляющие возможной НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ результата. Специально не говорю - ВЕРОЯТНОСТИ, т.к. далеко не всегда корректно использовать это понятие. Согласитесь, сказать "я считаю (оцениваю), что РС = Х, но качество имеющихся данных, а также принятые допущения приводят к тому, что РС может быть и Х-у и Х+у" это не тоже самое, что сказать "РС =Х с точностью +- у"

Игорь г. Львов: Уточнение. Малые знначения относительных погрешностей рассчетов (до 5%) как-правило получаются на развитых рынков. например для квартир в крупном гроде. В оценке МИО для меня 20% погрешности рассчетов уже хорошо.

arnold: Игорь г. Львов пишет: В оценке МИО для меня 20% погрешности рассчетов уже хорошо. Игорь, в принципе согласен ( иногда и 30% -нормально при оценке судов), только надо бы указывать конкретные виды МиО ( например, при развитом рынке и оценке несложных объектов погрешность может составлять и 5 % )

Kikinda: arnold Как вы измеряете свою погрешность, например, при оценке судов?



полная версия страницы