Форум » Законодательство и саморегулирование » Описание объекта оценки (позаботимся о читателях) » Ответить

Описание объекта оценки (позаботимся о читателях)

Kikinda: За эту неделю я прочитала 6 отчетов моих коллег-оценщиков и проверяющих из банков. Я положительно отношусь к таким моим "неслужебным" обязанностям, так как это плата за популярность. Совершенно четко прослеживается один очень серьезный и существенный момент (с точки зрения читающего), но не оценщика: мне не всегда понятно в каком состоянии находится объект оценки. И мои друзья проверяющие из кредитных отделов банков тоже это отмечают. Тему про описание объекта оценки мы уже обсуждали здесь, но ветка была предназначена для обсуждения описания в соотв. с требованием ФСО. Потом ветка свелась к обсуждению обзоров. Так все таки, что писать в описании? Перечень документов или паспортные характеристики (если они нужны) - само собой. А дальше? Писать где был, что видел, но как не скатиться до чрезмерного субъективизма? Еще очень существенный момент - как сделать этот раздел читабельным, понятным, легким? Что включать в описание? Мне кажется, что гораздо важнее описать физическое состояние, чем привести выдержку из документов, хотя выдержка тоже нужна. Может у кого то есть внятная структура описательного раздела?

Ответов - 59, стр: 1 2 3 All

andrey: Kikinda пишет: А дальше? Писать где был, что видел Я думаю, что этим оценщику и стоит ограничиться, остальное - дело специалистов заказчика или привлеченных экспертов, на крайний случай. Другое дело, понимает ли оценщик, что ему "парят" специалисты заказчика. Думается, что даже, Юнитер не брал на себя ответственность в таких вопросах. А вот для банковских ребят (ЛЮБОГО читателя), оценщик должен донести так, чтобы было понятно с чем приходится иметь дело. Т.е. описание ложится на заказчика, а рынок таких объектов - дело оценщика.

andrey: Вы уж, друзья, не обессудьте, но я опять к Вам со своими книжками " Каждый, кого готовили в военную стратегическую разведку, помнит главную заповедь: ты должен достать такие доказательства, которые убедят любого. Нужно искать такие факты, которым поверит даже тот, кто не хочет верить." В. Суворов. "Беру свои слова обратно" Думается к этому должно стремиться. Чтобы не выглядеть занудой, скажу, что у меня, пока, сие не очень получается.

Kikinda: Мне кажется, что доводить дело до технической экспертизы не всегда есть смысл. Ну не будет ее никто делать. А если и будет, то кому за нее надо платить? Вопрос в том как описать так, чтобы при изучении рынка сразу же стал понятен диапазон, в котором находится рыночная стоимость. Кроме того, нужно понимать что влияет на стоимость, а что нет. Если у станка нет на момент осмотра режущего инструмента, то это никак не влияет на стоимость и писать об этом, наверное, нет смысла. А вот если вы видите, что он вообще не подключен к сетям, то это серьезный момент. Однако, часто бывает так, что осмотр вообще никакой смысловой нагрузки не несет (если дефекты самолета видны невооруженным глазом, значит вы осматриваете уже не самолет). Давайте не будет переходить в обсуждение осмотраа объекта оценки, а все таки определим что писать в описании, а что нет. Мое предложение следующее: Пишем: 1) Наименование 2) Инв. номер 3) Год выпуска/ год постановки на баланс 4) Балансовую стоиомсть (это требует фСО) 5) Технические характеристики (но только если мы пользовались такими данными при поиске аналога) 6) Где эксплуатируется (условия хранения/ эксплуатации) 7) На каком типе предприятия работает (массовое производство/ серийное и т.д.) + каково участие в технологическом процессе 8) Когда был последний капитальный ремонт 9) Сколько было собственников


andrey: Первые четыре пункта поддерживаю полностью. В п.5 написанное в скобках считаю лишним. Тех.характеристики должны быть прописаны в любом случае. Остальные пункты желательны, но это - идеальный случай, к сожалению.

Kikinda: andrey По поводу технических характеристик выражаю половину несогласия. Поясняю. Иногда технические характеристики действительно нам нужны, по ним мы ищем аналоги на рынке. А иногда это информация лишняя и служит разве что украшательством отчета. Если есть насос погружной 60/72 БК, то технические характеристики могут быть одними и все. Однако встречается оборудование, которое при одном названии может иметь разные характеристистики. Например, холодильный ларь XXX t 0 -5 и такой же ларь XXX t - -18-24. По поводу остальных показателей. На мой взгляд они важны для опредления стоимости (намного важнее, чем технические характеристики) и достать эти характеристики можно. В идеале, модель физического износа должна включать не только срок эксплуатации, но также и все то, что содержится в п. 6, 7, 8, 9.

andrey: Kikinda пишет: Однако встречается оборудование, которое при одном названии может иметь разные характеристистики. Например, холодильный ларь XXX t 0 -5 и такой же ларь XXX t - -18-24. Я это и имел ввиду. Оксана, наверное писать или не писать характеристики, остается делом вкуса оценщика. Я исхожу из того, чтобы ЛЮБОЙ читатель отчета имел более полное, в разумных пределах, представление об объекте(ах). Да, и оценщику полезно иметь такую привычку, т.к. часто сталкиваешься с новыми видами оборудованием и не знаешь, чего ожидать от маркировок принятых в конкретном сегменте оборудования. Но опять же, я считаю это делом вкуса.

andrey: п. 8, конечно необходим, но... У меня еще не было случая, чтобы собственник смог предоставить информацию о кап.ремонтах. Всего один раз, когда оценивал тепловозы, была информация о датах проведения ремонтов. Но не было информации какие именно работы были проведены и какие узлы (агрегаты) менялись (ремонтировались). Может мне не вело, конечно. п.9... почти фантастика

Kikinda: andrey Мне давно пора завести разговор о маркировках и обозначениях. Во время своего обучения в Станкине мы это подробно проходили, учили наизусть, сдавали экзамены. Теперь пользуюсь. По маркировке могу прочитать что это за станок, где сделан и какие характеристики имеет. Конечно, в оценке мы сталкиваемся не только с металлообрабатывающим оборудованием отечественного производства, однако, по аналогии (и имея минимальное представление о принципе классификации) маркировку прочитать можно. Поэтому, я бы не стала переводить сведения о технических характеристиках во вкусовые предпочтения оценщика. В отчете должна быть только практически полезная информация. Я понимаю почему предоставили информацию о тепловозах. Без документа о том, что он отремонтирован, его на рельсы не выпустят. Сведения о замене узлов в данном случае оценщику и не нужны. Существуют нормы на проведение ремонта и там четко указано о том, в каком состоянии должен быть станок после ремонта. По ремонту у предприятия сведения есть всегда. Расходы на ремонт в любом случае списываются, а значит учитываются. Кроме того, у некоторых еще осталась система ППР (планово-предупредительных ремонтов), а значит они планируют ремонт, копят деньги и эта информация тоже есть. Нужно просто воздействовать административно и магически на службу главного механика. Кажется, раньше в бухгалтерии по поводу ремонта заполнялась форма 5. Что то не могу найти точное название.

andrey: Убегаю, учить магичекие заклинания и пасы. Форма 5 - движение основных средств.

avg: *PRIVAT*

Kikinda: avg Бывает станок работает в технологической линии, в основном производстве (каждый день с утра до вечера), а бывает во вспомогательном производстве (1 раз в месяц). Загрузка очень разная, а соответственно, разный износ, хотя по возрасту они могут быть ровесники.

avg: это у тебя в п.6 - написано

Рогова Анна: Напишу как читатель. Вот с чем сталкиваюсь. На объект не еду – читаю отчет. Есть фотографии, которые очень часто оценщики не подписывают, а просто размещают в теле отчета, что затрудняет идентификацию того, что сфотографировано. Смотрю – стены, кирпичные, отделки нет в принципе. Читаю описание объекта: «отделка хорошая». Спрашиваю у оценщика: «А что у нас с отделкой?» и получают ответ: «Мы написали так, потому что именно так написано в техническом паспорте БТИ». Конечно, мы знаем, что технический паспорт БТИ это серьезный документ, однако в разделе «Описание объекта оценки» хочется очень, читать про объект, что он представляет собой в действительности. Т.е. хочется иметь такое описание, чтобы большинство вопросов отпало само собой. А практика – переписать в раздел «описание объекта оценки» сведения из документов, без сопоставления их с реальностью очень распространена. Немецкий дом постройки до 1945 года. Указывается процент износа по БТИ – 15%. Бред, это бред 100% - такого не может быть. Но оценщик стоит на смерть: БТИ написало, значит износ 15%. Вот еще один пример по описанию. Оценивается подъемный кран на понтоне. Оценщик размещает информацию о ней следующего типа: название, год постройки, грузоподъемность, скорость движения стрелы в минуту. И дает описание того, что представляют собой такие краны в целом. На целую страницу он расписывает, что краны бывают самоходные и несамоходные, полноповоротные и неполноповоротные, грузоподъемностью и в 5 тонн и в 5000 тонн, движетели бывают винтовые, крыльчатые, приводы тоже бывают разные. И далее оставляет меня как читателя в полном неведении – а какой же у нас объект оценки? Я так и не знаю – самоходный или нет, полноповоротный или нет. Т.е. оценщик опять «налил воды», красиво все описал, однако про объект оценки – ни слова. Правильно, Оксана, упоминает про то, что нужно указывать те ценообразующие факторы, что потом используются в расчетах. При расчете подбираются аналоги – а я, как читатель, даже не знаю, а аналоги ли они вообще. Оценщик пишет: состояние удовлетворительное. Все точка. Этим, все, что можно сказать об объекте сказано все. Не указывается ни процент износа, ни устаревания, ни обременения (вроде как по ФСО) требуется, ничего нет. Часть этой информации размазана по всему 120 листному отчету. Но собрать ее в целое, т.е. в «описание объекта» оценки – не судьба. О маркировках и обозначениях. Мне как читателю не погрузившемуся в мир плавкранов, совершенно не понятно что такое КПЛ 5-30. Что есть 5? Что есть 30? Что за характеристики? Надо ли это доводить до сведения пользователя отчета или нет? И не слова о документах Регистра….Об этом можно найти, после длительных поисков, только в цифрах таблицы в сравнительном подходе. Более-менее нормально дело обстоит с описанием квартир, а с остальным не очень.

andrey: Рогова Анна пишет: Правильно, Оксана, упоминает про то, что нужно указывать те ценообразующие факторы, что потом используются в расчетах. При расчете подбираются аналоги – а я, как читатель, даже не знаю, а аналоги ли они вообще. Но, Оксана, оставляет за собой право указать лишь марку, т.к. она специалист. Но читатель не является специалистом.

avg: Рогова Анна Вы правы во многом. я тоже часто читал подобные отчеты. Знаю фирмы, которые износ берут строго по паспорту БТИ - хотя объектов недвижки было немного около 30 (т.е. не массовая оценка и сроки работ достаточно гуманные). Хотя есть фотографии, мне не удалось переубедить, сделать расчеты заново (они только делали корректировку на год выпуска тех.паспорта). Степень описания состояния объекта зависит от многих факторов, только не надо бросаться в крайности. Я видел и такие отчеты. когда по встроенному помещению в 30 комнат, по каждой комнате было по несколько фотографий и чуть не дефектационная ведомомость (где какие трещины, потертости. царапины). Про описание - мое мнение четко и кратко , с указанием основных тех.характеристик сделать так, чтобы было понятно о чем идет речь. Только вот воды лить не нужно - иногда там на несколько страниц, как кран грузит, а экскаватор копает написано - все это лишнее. С другой стороны и требовать супер рекламных проспектов от оценщика не нужно - отчет - это не рекламный буклет. Насчет ценообразующих характеристик, если это используется в расчетах, то как правило, это в отчете всегда есть (просто в расчетах присутствует), а если просто станок ХХХ, сравнивается с таким же ХХХ, то это не ценообразующие характеристики, это просто опиание объекта и ничего более.

andrey: Меня Волк, как-то стукнул, что я не должен лезть со своим уставом в чужой монастырь. Но..., сведения БТИ у нас не берутся во внимание. Оценщик пишет и считает так, как положено по методике и то, что он видел и зафиксировал. Расхождения фиксируем подписью заказчика. У нас БТИ .............. это я ругаюсь. Деньги дерут сумасшедшие, а делают туфту.

Рогова Анна: В объекте оценки, в его описании всех интересут информация, которая влияет на цену. Ее и пишем, если не влияет - не пишем. Так? Остается дело за малым: определить, что влияет а что нет, для каждого типа объектов оценки. Сделать волшебные таблички и доставать их по случаю. Тогда может и решиться вопрос: а что первее должно быть в отчете - обзороанализ ранка или описание объекта. Исходя из того, что я написала в начале сообщения, то для меня первым должнен быть обзороанализ рынка с минимальным экскурсом в общее описание того, что оценивается, но не конкретно объекта оценки. А когда в анализе все отобразим, что является существенным с точки зрения ценообразования нашего объекта оценки, то потом дадим ясное описание объекта в разделе "описание объекта". И там не будет никакой воды, а только самое важное, причем имеющее место быть на самом деле, а не списанное с устаревших и туфтовых документов. О чем бы еще помечтать?

Kikinda: Рогова Анна Портальный кран это как раз тот случай, когда характеристики лучше указывать. Некрасиво, когда на 10 страницах написаны характеристики, выдернутые из интернета, а в основной части отчета про них благополучно забыто. А БТИ это вообще дикость. Интересно, как они износ определяют? Ко мне пришло понимание, что в оценке очень много формализма и оценщик стремится по большей части доказать, что он честный, вместо того, чтобы доказать, что стоимость, определяемая им является верной. Как то готовили отчет, который проходил проверку в Кстати, по поводу фотографий очень верное замечание. Я в молодости тоже не подписывала, считая, что фотографии - это доказательство того, что этот объект есть и что мы там были. Более того, во многих оценочных компаниях фотографиями вообще занимается секретарь, выбирая самые красивые. И обзор рынка тоже делает секретарь. С возрастом и опытом пришло другое понимание реальности. Фотографии я формирую самолично и обязательно подписываю. Не люблю когда фотки внутри отчета. Гораздо приятнее, когда они в конце, в приложении. avg А твой приятель при расчете цены учел все трещинки и потертости? Нет? А зачем он тогда про них писал? А отчет - это действительно не рекламный будет. Отчет - это документ. Как вы думаете, стоит ли в описании указывать заводской номер?

avg: Рогова Анна Если следовать формальной логике изложения, то наверное нужно сначало описание объекта, его позиционирование на рынке, а потом соответсвенно обзор рынка этих объектов. С другой стороны, если в отчете будет наоборот, ну и фиг с ним - пусть будет. Единственно могу сказать, что если по недвижке хужо-бедно, обзор найти бесплатно или написать самомму можно, то по оборудованию сложнее. Покупка обзоров, не всегда вписывается в бюджет оценки, к тому же и купить можно откровенную туфту (да еще и устаревшую - примеры были). Поэтому часто вместо обзора несколько общих фраз получается, но я лично, кидать камень, в адрес таких отчетов не буду, т.к. сам неоднократно бывал в этой роли, особенно когда отчет нужно сделать очень срочно, а искать/писать хороший обзор рынка плоскошлифовальных станков (например) просто нет времени. Kikinda По идее БТИ должны определять износ по тем же методикам, что и оценщик. Есть же соотвествующая литература по этой теме. В некоторых паспортах (особенно раньше) в графе состояние работники БТИ писали не просто хорошо/удовлетворительно, а, например - осадка фундамента с нарушением линии маячков, отслаивание штукатурки, истирание полового покрытия в проходных зонах и т.д., а потом соотвественно взяв таблички проставляли износ, ну и конечно год посторойки/год кап.ремонта учитывается. Насчет неподписанных фотографий - это даже не смешно, как можно не подписывать их? Где размещать - это дело вкуса и правил составления отчета в фирме. Я лично, если фотографий мало, то вставляю их в раздел описания, т.к. это удобно Заказчик читает описание и тут же видит собствеенно объект, если много фотографий, то тогда в приложение ставлю. Могу сказать также, что видел отчеты, когда в сравнительном походе оценщик вставлял фотографии объектов-аналогов - но это думаю, это для каких-то особых отчетов с особыми требованиями от заказчика. Kikinda пишет: А твой приятель при расчете цены учел все трещинки и потертости? Нет? А зачем он тогда про них писал? Это не мой приятель, я сказал, что такой отчет видел. Насчет учел или нет, сейчас уже не вспомнить точно, но скорее всего это был как раз тот случай когда износ определялся по тем таблицам, что я написал выше. Заводской номер вставлять надо конечно, если есть шильда или есть данные. Ты же при оценке ТС указываешь помимо рег.номера еще и VIN хотя бы.

Рогова Анна: С портальными кранами - готовый обзор не дернуть из инета. Однако пособирав часика три аналоги, можно сразу увидеть, какая ситуация сложилась на рынке. Про заводские номера напишу. Нужны они, и шильдики нужны. Приносят отчет в банк: оценивается оборудование, куча оборудования. Все это оборудование - потенциально будущий залог. Я беру отчет. Там куча таблиц, там куча фотографий и т.п. Но самое главное я уже вижу: я не могу идентифицировать представленные фото с описанием, а по описанию я не могу понять, какой объект оценивается, потому что: указаны только, станок, модель, не везде год выпуска, частично год ввода, частично страна изготовления, какое-какие технические характеристики, заводской номер (где он найден). По работе необходимо провести обязательную проверку единицы залога на ее соответствие изложенной информации и наличию в жизни. И тут новое препятствие: в бухгалтерии и ревизоров свои номера, и они совершенно не реагируют на заводские номера, когда мы идет по заводу. Тогда смотрим название объекта: но опять, название оценщика не всегда соответствует название в документах (хотя странно, потому что начальный список он получает все таки от завода). И вместо того, что бы изучать, осматривать оборудование, мы пытаемся сначала его найти. Свожу изложенное в одно предложение: когда идет оценка для банка необходимо описывать оборудование так, что бы его можно было абсолютно без напрягов проверить по всем спискам. Т.е. кроме заводских номеров, которые будут сверяться по ГТД, нужны и инвентарные номера которые будут сверяться по бухгалтерским бумажкам. Еще затрудняет чтение отчета то, что номера позиций, присвоенные в разделе описание объекта, не соответствуют номерам, присвоенным этим же объектам в таблицах расчета. Если при оценке, т.е. в самих расчетах оценщик группирует оборудование по определенному признаку, то тогда такая же группировка должна уже быть в описании объекта. Потому что, опять же все ведет к затруднению получения информации по оцениваемым объектам. При оценке для целей кредитования возможно получать всю информацию об объектах. Оценщик мне говорит "а мне ее не дали". Но, банку ее дают же, потому что без нее нельзя взять объект в залог. Чем тщательнее оценщик подходит к тому, чтобы сделать отчет удобоворимым для банка, тем у него больше шансов получать от банка клиентов.



полная версия страницы