Форум » Автотранспорт и спецтехника » ОЦЕНКА ТС методом КРА (Alex) » Ответить
ОЦЕНКА ТС методом КРА (Alex)
Alex: Файл для скачивания Доброго времени суток. Выкладываю файлик с расчетом стоимости ВАЗ-21102 с применением метода корр-регр. анализа. КРА, на мой взгляд, очень убедителен в обосновании совокупного износа в затратном подходе и при расчете авто в рамках сравнительного подхода. Плюсы применения КРА: 1) анализ рынка (ценовых диапазонов) транспортных средств через обзор всех найденных объявлений (Yandex отлично тут помогает) 2) объективность в оценке износа. Анализ рынка ТС позволяет выявить действительные тенденции изменения цены, чем не может похвастаться ни одно из методических руководств по оценке ТС с их мутными формулами 3) стоимость, рассчитанная с помощью метода КРА корректируется на выявленные дефекты оцениваемого авто (не в рамках модели КРА!) - пресловутый учет действительного технического состояния оцениваемого автомобиля 4) Алгоритм расчета стоимости основан на методическом руководстве Р-03. Определение остаточной базисной стоимости с учетом расчетного износа и последующие корректировки на доп.оборудование (если есть), разукомплектацию (если имеется, я учитываю ее в смете на ремонт), дефекты эксплуатации (смета на ремонт)... Расчетный износ в модели КРА определяется также на основе общейзвестной формулы с ОМЕГОЙ. Только вот коэффициенты Кт и Кl - не нормативные, а выявленные и обоснованные оценщиком на основе КРА-анализа (это не "бредятина" (Игорь Б.) из монографии Андрианова, а актуальные, объективные коэффициенты для конкретного региона. Учет дополнительных коэффициентов (учитывающих климат региона, тип дор.дорожного покрытия...) не требуется. 5) В общем все подробности в выложенном файле. По данному файлу по мере готовности также скину в ближайшем будущем готовый отчет-образец со всеми обоснованиями. Спасибо за внимание
Ответов - 57, стр:
1 2 3 All
dewqas: Большая работа. И зделано качественно. В принципе я не большой спец по КРА. Поэтому прокоментирую то что не понравилось мне и может не понравится проверяющим. СОГЛАСОВАНИЕ ИТОГОВ. 1. Удельные весовые коэффициенты. Вроде все замечательно, однако для большей наглядности предолжил бы обосновать принятие весов, что в конце концов должно придать болший вес именно сравнительному подходу и склонить согласованную стоимость в сторону сравнительного подхода, сделав в конечном ИТОГЕ стоимость выше. 2. Стоимость устранения эксплуатационных дефектов (я бы обозвал данный раздел стоимость текущего ремонта) Для данного автомобиля, именно такой текущий ремонт позволит исправить Устранимую часть физического износа. Ни одно из объявлений не корректировалось аналогичным образом, однако все (нет лучше даже написать ВСЕ) автомобили требуют тех или иных ремонтных воздействий, как-то замена Резины, АКБ, в некоторых случаях Технологических жидкостей, а так же текущего ремонта навесного оборудования ДВС, ДВС, КПП и подвески. Следовательно не корректно корректировать полученную цифру на текущий ремонт, так как аналоги так же требуют сходного ремонта.
Alex: dewqas пишет: в конце концов должно придать болший вес именно сравнительному подходу в случае когда используются формулы из методичек для расчета износа - то да, удельный вес затратнику меньше... НО тут то износ обоснован на основе рыночных данных (затратный подход с элементами сравнительного). И при правильном определении цифры ПВС, отдавать предпочтение какому-либо из подходов неверно... Так или иначе при расчете износа в ЗП методом КРА, цифры в ЗП и СП будут близкие. dewqas пишет: Следовательно не корректно корректировать полученную цифру на текущий ремонт, так как аналоги так же требуют сходного ремонта dewqas пишет: Ни одно из объявлений не корректировалось аналогичным образом подобные корректировки аналогов в принципе невозможны, да и не нужны. В КРА-модели мы имеем дело с множеством объявлений о продаже и ТС (имеем сведенья о цене, возрасте и пробеге, + пара строчек описания). Моделью КРА мы учитываем известные нам факторы возраста и пробега и предполагаем, что модель КРА дает нам оценку стоимости "неразукомплектованного транспортного средства в работоспособном состоянии, на котором не производились замена агрегатов и переоборудование, а также отсутствуют неисправности и эксплуатационные дефекты (по методике Р-03112194-0376-98), т.н. Сост баз по методике". Далее в соотвествии с этой методикой Сост баз корректируется на дефекты, разукомплектацию и прочее.... По поводу учитываемых дефектов (какие учитывать, а какие нет) - учитываются дефекты, которые не соотвествуют характерному состоянию авто аналогичного года (к примеру, сквозная коррозия на кузове 3 летнего авто), дефекты, приводящие к ухудшению эксплуатационных характеристик авто или при которых эксплуатация в принципе невозможна (функциональный износ) - например, неисправность коробки передач, неустойчивая работа ДВС, неисправноть фар, предельный износ протектора шин и т.д. Аналоги , предствленные в объявлении, все таки на ходу, а значит, не должны по логике иметь дефектов , при которых невозможна эксплуатация... Но это спорная довольно тема, согласен с Вами, хорошо что Вы обратили на это внимание. Выбор учитывемых дефектов - на совести Оценщика
Alex: dewqas пишет: Большая работа. И зделано качественно подобная работа делается в течение одного рабочего дня главное, руку набить на перекопировании данных объявлений из инета в Эксель
dewqas: Алексей, и еще вопрос. На сколько корректно принимать в сравнительном подходе ПВС автомобиля ВАЗ-21154 1.6 i, если наиболее близким аналогом будет ПРИОРА? Так же возникает вопрос по определению корректировки на мощность ДВС. Не правильнее ли будет вывести коэффициент методом пропорции. Стоимость ВАЗ-21102-01 на Май 2005 года равна 223900 согласно Сборнику ПРАЙС-Н №5 (160) 2005 Стоимость ВАЗ-21150-20 на Май 2005 года равна 198900 согласно Сборнику ПРАЙС-Н №5 (160) 2005 Стоимость ВАЗ-21150-20 на Апрель 2008 года равна 213138 согласно Сборнику ПРАЙС-Н №4 (195) 2008 Стоимость ВАЗ-21154-20 на Апрель 2008 года равна 215638 согласно Сборнику ПРАЙС-Н №4 (195) 2008 Приведение стоимости ВАЗ-21150-20 к стоимости ВАЗ-21102-01 на Май 2005 года =1,13 Приведение стоимости ВАЗ-21154-20 к стоимости ВАЗ-21150-20 на Апрель 2008 года =0,99 Стоимость ВАЗ-21154-20 на дату оценки 249000 Приведенная к дате оценки ПВС ВАЗ-21102-01 на дату оценки составит 249000*1,13*0,99=278556 Источник для определения корректировки конечно Лажовый, но не особо много времени сейчас, в архиве стариые прайсы поднимать (да и будут они для Волгоградской обл). Стоимость с износом 67% составит 91923. ВЫВОД: Так как, для автомобиля ВАЗ-21102-01 подобран аналог ВАЗ-21154-20 относящийся к более дешовой линейке производителя ВАЗ, то рассчет дал некорректный результат в сторону занижения стоимости рассчитанной затратным подходом, а так как весовые коэффиценты равны между собой то и к общему занижению рыночной стоимости транспортного средства.
Alex: Дмитрий, посмотрите вкладку "КРА" Модель КРА позоляет прогнозировать цену авто в новом состоянии (Дф = 0 лет, Lф = 0 тыс.км.) Спрогнозированная моделью КРА восстановительная стоимость ВАЗ-21102 составляет 243 000 тыс.км. и при расчете ПВС я принимаю это к сведенью). В этой стоимости учтены факторы морального износа, связанного с прекращением выпуска авто, фактор , учитывающий переход авто на рынок б/у... Другой вопрос, что модель КРА прогнозирует ПВС с определенной погрешностью и во многом зависит от того набора аналогов , которые найдет оценщик и от того наскольно давно прекращен выпуск авто... расчет на основе ПРАЙС-Н??? я ему не доверяю... Да и фактор морального износа (прекращение выпуска) и переход на рынок б/у Вы не учли (с учетом этих факторов ПВС должна быть объективно ниже чем рассчитанная Вами стоимость 278 556 руб)
dewqas: Далее про сравнительный подход. Согласно методике Р-03112194-0376-98 Износ - в оценочной деятельности относительная потеря стоимости транспортного средства в процессе эксплуатации из-за физического и морального износа. Физический износ - относительная потеря стоимости транспортного средства из-за изменения его технического состояния в процессе эксплуатации, приводящего к ухудшению функциональных и эксплуатационных характеристик транспортного средства. Основными причинами физического износа транспортных средств являются изнашивание, пластические деформации, усталостные разрушения, коррозия, изменение физико - химических свойств конструктивных материалов. Рассмотрим численную величину рассчитаного износа 67% В общем виде данный износ попадает в разряд от 60 до 75%, что согласно Таблицы ПАРАМЕТРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА приведенной в методике РД 37.009.015-98 соответствует Оценки состояния: Условно-пригодное. Ссылка на данное состояние присутствует у вас во вкладке Ремонт "ОБЩЕЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ УСЛОВНО-ПРИГОДНОЕ" Согласно вышеприведенной таблицы Физическая характеристика состояния транспортного средства: "Бывшее в эксплуатации, в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации после выполнения работ текущего ремонта (замены) агрегатов, ремонта (наружной окраски) кузова (кабины)" Т.е. текущее состояние автомобиля условно-пригодное. Предлогаемые Вами ремонтные работы согласно той-же таблицы должны привести к иному состоянию автомобиля, наиболее вероятно что к состоянию УДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНОЕ (Бывшее в эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания, требующее текущего ремонта или замены некоторых деталей, имеющее незначительные повреждения лакокрасочного покрытия) Однако данная оценка состояния принадлежит к другому, отличному от рассчитанного промежутку износа (40-60%). В общей сложности рассчет противоречит логике, так как износ на ремонтируемые и заменяемые детали при рассчете затратного подхода начисляется дважды. Один раз в процентном соотношение, при корректировке ПВС. Второй раз в денежном, когда рассчитываются ремонтные воздействия. Как следствие занижение рыночной стоимости, что можно квалифицировать как Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения. Статья 159 УКРФ.
Alex: dewqas пишет: На сколько корректно принимать в сравнительном подходе ПВС автомобиля ВАЗ-21154 1.6 i, если наиболее близким аналогом будет ПРИОРА? Ой ли? Вовсе не факт, что нельзя применять в качестве аналога при расчете ПВС - ВАЗ-21154
dewqas: Alex пишет: расчет на основе ПРАЙС-Н??? я ему не доверяю... Да и фактор морального износа (прекращение выпуска) и переход на рынок б/у Вы не учли (с учетом этих факторов ПВС должна быть объективно ниже чем рассчитанная Вами стоимость 278 556 руб) Рассмотрим тогда моральный износ = 12% + 5% где 12% - снятие авто с производства 2004 год (Ваш справочник по ВАЗ ) 5% - Значение фактора морального износа И , учитывающего попадание ранее (до даты оценки) транспортного средства в дорожно - транспортное происшествие. (дверь вроде мятая или яя не прав) Итого Стоимость рассчитанная Затратным подходом=278556*(1-0,67)*(1-(0,12+0,05))=76296. Что достаточно близко значеню 78870 полученному Вами. Однако сам путь к цифре разительно отличается))))) ПРавда есть несколько НО. Моральный износ - относительная потеря стоимости транспортного средства из-за снижения его полезности для осведомленного покупателя под влиянием факторов, к которым относятся достижения научно - технического прогресса в автомобилестроении, ограничения, накладываемые государственным регулированием на производство, импорт, товарные рынки и эксплуатацию транспортных средств, окончание производства транспортных средств, прекращение производства запасных частей к ним и т.д. (опять таки Р-03112194-0376-98) Все это нельзя применять к данному (эфимерно рассчитанному) автомобилю. Рассчитанная мной цифра показывает сколько мог бы стоиить данный автомобиль на дату оценки, если бы он производился. Т.е. НТП тут нет, ограничений нет, производство выпуска запчастей тоже нет, да и сам выпуска автомобиля предпологается. Значит остался только один фактор морального износа равный 5%. Следовательно СтЗП= 278556*(1-0,67)*(1-(0,05)) = 87327 Данные значения коэффициентов по моральному износу точнее скорректировали бы стоимость ВАЗ-2170, т.е СтЗП = 315000*(1-0,67)*(1-(0,12+0,05))=86279 (http://www.parus-avto.ru/price-vaz/) Что-то у меня цифры как-то близко получаются)))))
Alex: dewqas пишет: Предлогаемые Вами ремонтные работы согласно той-же таблицы должны привести к иному состоянию автомобиля, наиболее вероятно что к состоянию УДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНОЕ как я и сказал, вопрос дискуссионный по поводу учета ремонтных воздействий. Дмитрий, ремонтные воздействия назначаются для тех деталей авто, которые находятся в "неудовлетворительном" техническом состоянии (детали, которые необходимо заменить или капитально отремонтировать, дабы эксплуатация была возможна в принципе). Заметьте, детали, которые используются при ремонте, я учитываю с износом 67%, соответствующему общему износу для ТС (логика такая: деталь, часть целого, находится в неуд.состоянии, и ее износ не соответствует износу авто в целом... Вывод - эту деталь надо заменить или отремонтировать, чтобы износ детали составляюей часть целого соответсвтовал общему износу для авто) Надеюсь не слишком перемудрил
dewqas: Alex пишет: Дмитрий, ремонтные воздействия назначаются для тех деталей авто, которые находятся в "неудовлетворительном" Ну нельзя же самому себе противоречить, Алексей? Картинки вставлять не умею поэтому словами. Один пример : ДВИГАТЕЛЬ износ КШМ и ГРМ, подтекает масло, головка блока и блок цилиндров деформированы "состояние условно-пригодное требуется ремонт ДВС" И далее в таблице Двигатель в сборе - ремонт......
Alex: dewqas пишет: ДВИГАТЕЛЬ износ КШМ и ГРМ, подтекает масло, головка блока и блок цилиндров деформированы "состояние условно-пригодное требуется ремонт ДВС недоглядел... состояние тут должно быть "неуд"....
Alex: dewqas пишет: Рассмотрим тогда моральный износ = 12% вопрос только к доверию формуле: Имор = Тснятия * 2% Вы безоговорочно ей доверяете и считаете что так оно и есть в дейтвительности???? Не стоит слепо верить тому что написано кем-то причем когда давным давно.... Пока я не увижу перед глазами научного обоснования этой формулы конкретно для автомобиля ВАЗ-21102 - я ее всерьез даже не воспринимаю...
Alex: dewqas пишет: 5% - Значение фактора морального износа И , учитывающего попадание ранее (до даты оценки) транспортного средства в дорожно - транспортное происшествие ну придумали нам оценщикам все эти цифры, чтоб мы сильно не заморачивались и брали готовое. Но это не значит, что цифры правильные и им можно безоговорочно верить. Для рядового отчета, конечно, брать и не думать... Но вот вовсе не факт , что цифры эти соответствуют истинному положению вещей.
Alex: в любом случае, цифра ПВС (243 тыс.руб.) , рассчитанная на основе регрессионного анализа предложений б/у автомобилей ВАЗ-21102, вызывает у меня намного больше доверия, чем построения с расчетом морального износа (Им = 2%*Тсн), расчетами поправок на модель по НАМИ (неизвестно как написанному), допущений об аналогичности Приоры нашему авто и прочих многочисленных нюансов, которые являются на самом деле не более чем фантазиями оценщика. А регрессия на основе выявленной зависимости на рынке б/у авто с заданной математической точностью позволяет прогнозировать стоимость нового авто (а если регрессия еще и построена правильно, то прогнозировать с большой достоверностью)
dewqas: Alex пишет: недоглядел... состояние тут должно быть "неуд".... Нет. По идее, если головка блока и блок цилиндров деформированы, то это уже ЛОМ, и нужно не ремонтировать, а менять полностью. ДЕФОРМАЦИЯ — изменение размеров, формы и конфигурации тела в результате действия внешних или внутренних сил (от лат. deformatio — искажение). (по данным http://slovari.yandex.ru/dict/krugosvet/article/3/3a/1011483.htm) Так как материал изготовления Головки блока и Блока цилиндров ДВС не обладает должной пластичностью, то ремонт не приемлем. Если под деформацией, Вы подразумеваете износ Блока Цилиндров и ГБЦ в районе их сопряжения, а так же нарушение геометрии в местах крепления вала ГРМ и КШМ, нарушение геометрии посадочных седел клапанов и т.д. и т.п., то это лучше описать в полном объеме. ТОлько, боюсь, что если Вы все опишите, то общетехническое состояние автомобиля будет соответствовать неудовлетворительному и как следствие отчет опять потеряет логику, так как ремонту Вы подвергаете почти все основные яасти автомобиля, за исключением салона... Следуя логике рассчета получается, что физический износ ВАЗ-21102 1.5 i должен находится в в промежутке от 75% до 80%, а рассчетно это у Вас неподтверждается... Как-то странно....
dewqas: Alex пишет: Итоговая сумма с учетом выявленных дефектов в отчете 55 тыс.руб (без вычета дефектов - 80 тыс.руб.) (55 тыс. - практически нижняяя граница условно-пригодного состояния)... Каюсь, согрешил против экспертной таблички на целых 5 тыс.руб. (подлежу уголовному преследованию и расстрелу ).... Что получается в ИТОГЕ. Каетесь что согрешили, огромное количество необоснованных ремонтных работ, Фактически полученная стоимость автомобиля не соответствующая заявленному расчетному состоянию. При качественном судебном разбирательстве Ваш отчет признается недействительным. И это при том что: Alex пишет: подобная работа делается в течение одного рабочего дня главное, руку набить на перекопировании данных объявлений из инета в Эксель . День потрачен в пустую.... Клиент не доволен.....
dewqas: Забыл добавить главное. В связи с тем, что шаблон наработан, до завершения судебного разбирательства сдается еще не менее десятка с аналогичными ошибками. Учим мат часть вместе Спасибо что подискутировали. Я пока с вашим рассчетом разбирался у себя ряд ошибок нашел))))))
Alex: насчет впустую потраченного дня в корне не согласен. Хотя б потому что имел честь подискутировать сегодня с экспертом. насчет неверного и необоснованного расчета (с излишними ремонтными работами) также несогласен... Отчего они не являются излишними, вроде б объяснил насчет шаблона и судебных разбирательств, не понятно о чем Вы... По всем пунктикам ваших замечаний, я вроде бы достаточно подробно и убедительно ответил. Но если Вас не убеждают мои доводы, я не буду усердствовать особо, к чему бы мне это. в целом. Спасибо за внимание к теме ПС. Любой другой расчет (любого эксперта) можно также разобрать по косточкам и скорее всего после такого разбора окажется что "король то сам голый". Думаете Ваши расчеты ПВС от приоры к 10ке, или кор-ка по сборнику НАМИ на модель, или даже износ по РД более обоснованны..... Да ничуть. Их можно легко опровергнуть...
Kornilov: Alex пишет: насчет впустую потраченного дня в корне не согласен. Хотя б потому что имел честь подискутировать сегодня с экспертом. Ага! Ну теперь и мне можно свои 5 копеек вставить. Опять те же грабли. Пробег. Аналоги имеют от 50 до 220 тыс.км. Объект оценки - 372 тыс. км. Учим матчасть - КРА прогнозированием не занимается. Параметры Объекта Оценки ДОЛЖНЫ находиться внутри диапазона изменений фитируемых параметров аналогов.
Alex: dewqas пишет: Клиент не доволен..... Клиент (муниципальное образование) доволен... Ему б стоимость пониже... Уменьшить обоснованно в разумных пределах - указание на необходимость ремонта - пожалуй, наилучший выход для эксперта. Тут главное не перебрать, разумеется, с ремонтом, дабы не нарушить всю логику расчета (соответствие описания и износа ТС пресловутой экспертной табличке)...
полная версия страницы