Форум » Автотранспорт и спецтехника » Корректировка на уторговывание » Ответить
Корректировка на уторговывание
Alekseev_Aleksey: Вот сделал на мой взгляд довольно элегантное решение по поводу этой спорной корректировки. Интересно мнение отцов и матерей оценки Корректировка на уторговываниеhttp://zalil.ru/30713183 Если найдете более свежий опрос и выложите буду благодарен
Ответов - 72, стр:
1 2 3 4 All
Юрич: Kikinda Ну да, для батьки Махно с точки зрения экологии и экономики существовал девиз "Меньше народу - больше кислороду". Не забывайте, что взятка это уголовное преступление, а то так можно договориться, что есть рынок киллеров, экономическая выгода от устранения конкурентов, да и вообще почемубы не объявить войну соседней стране и не забрать ее ресурсы. Опять же перенаселение продуктов не хватает, экономическая выгода в чистом виде. Кстати о запахах, неприятных запахов не бывает. Все зависит от конкретного индивида и его среды обитания. Химия тут не причем. Взятка это не плата за ограниченный ресурс, это плата за возможность безнаказанного совершения преступления на свободном рынке. В некоторых странах, и в нашей тоже это еще и плата за то, чтобы чиновник выполнил свою работу. Но у нас это называется "презент".
Kikinda: Юрич В определенной среде обитания и взятка считается нормой и даже желанна и для дающей и для принимающей стороны. Так если на рынке можно построить, купить или продать только со взяткой? Это такой рынок.
Юрич: Kikinda Тогда ответьте на вопрос "Взятка является юридически допустимым явлением или нет". То что взятки существуют никто не сомневается. Но есть сектор честного рынка без взяток. Так какой более правильный честный при равных условиях или блатной. Кстати на рынке можно сделать и без взяток, времени и беготни уходит больше. И это явление старательно провоцируется чиновниками. Но ведь возможность есть. Поэтому необходимо понять, Вы рассчитываете рыночную стоимость при условии нарушения действующего законодательства или по честному без нарушений. А потом попробуйте объяснить свою точку зрения прокурору или в суде. Обяснение типа "Все воруют и я считаю что это украдут" будет являться слабым аргументом в суде. Кроме этого проводя расчет на основе сделок с нарушением законодательства Вы говорите о том, что Ваш потенциальный покупатель обязательно нарушит закон, то есть он преступник, согласитесь неверная и оскорбительная предпосылка.
Kikinda: Юрич Наверное, тут надо разделить оценку стоимости на два вида 1. Оценка стоимости имущества для оформления каких-либо документов, т.е. соответствие ФСО, формальным методикам и т.д. 2. Оценка стоимости как консалтинг. Если оценщик проводит только оценку вида 1, то, конечно, все формально. Но не обязательно такая оценка будет коррелировать с рыночными данными. Оценщик испольует УПВС, УПСС, скидку по Марчуку, износ по Лейферу. Не придерешься. Но вот с рынком такая оценка может и не совпадать. Если же оценщик консультирует, то нужно ответить на вопрос, честно ли оценщику выдавать ложные цифры в отчете об оценке и не учитывать реалии?
Kikinda: Не видела ни одного отчета с обоснованной скидкой на торг. Специально пересмотрела за выходные большое количество отчетов. Ссылка на Лейфера не вызывает доверия. Ссылка на агенства недвижимости тем более. Звонки к агентам позволяют только установить, что скидка может быть и будет. Но какой она будет - никто не знает. В условиях, когда надо доказывать и обосновывать, работать сложно. Доказательств я пока еще не видела.
AMar: Несколько мыслей по поводу скидки на торг: 1. Нет никакой возможности определить скидку на торг по каждому конкретному объекту-аналогу. Все предложения типа «позвоните по объявлению, поторгуйтесь с продавцом» ерунда полная. Скидка определяется бесконечным количеством факторов: начиная с позиции продавца / покупателя (типа, надо мной не капает, могу еще поискать покупателя / продавца) и заканчивая какими-то эмоциональными факторами (на дату сделки погода была хорошая, настроении у продавца отличное, а покупателем оказалась очаровательная девушка и т.п.). Но это все состоится в будущем, предсказать которое в состоянии только ОН. А Оценщик явно не в состоянии. Поэтому а) можно говорить только о каких-то средних величинах скидки, которые наблюдались в прошлом. И их вполне можно определить либо анализируя уже прошедшие сделки, либо опрашивая риэлторов (только риэлторов, а не оценщиков!). б) при оценке сделать предположение, что в будущем скидка будет сопоставима со скидками, которые наблюдались в прошлом. 2. Как следствие из п. 1: т.к. скидку по каждому аналогу определить не возможно, то и назначать дифференцированные скидки внутри выборки, имхо, бесполезно (что-нибудь типа: цену этого аналога оценщик считает сильно завышенной, поэтому скидку назначит максимальной, а по этому не завышенной, поэтому скидка минимальная – чушь полная). Можно только говорить о чистке выборки от явно завышенных объектов. 3. От чего зависят скидки в принципе тоже понятно. Если отбросить всякие эмоциональные моменты, то, ИМХО, самое важно следующее: а) Информационная открытость рынка и количество похожих объектов на рынке: чем больше информации на рынке, тем, с одной стороны, точнее сможет определить цену продавец. При сильном завышении цены (по сравнению с теми, которые демонстрирует рынок) со стороны продавца будет означать, что покупатель к нему не придет. Просто эти объекты покупатели будут отбрасывать сразу. Точно также со стороны покупателя большое количество объектов на рынке означает, что он может изначально отбраковать объекты с завышенной ценой предложения. б) Как бы это банально не звучало, соотношение спроса и предложения. Все помним, что до кризиса скидки стремились к нулю: покупателей и денег было много, а продавцов мало. И как они выросли после кризиса – полностью обратная ситуация. в) Ожиданий участников по дальнейшему росту цен на данные объекты: если цены растут, и растут выше инфляции (точнее, продавцы/покупатели думают, что будет расти), то скидки минимальны (со стороны продавца: вы не купите, продам завтра еще дороже; со стороны покупателя: у этого не куплю, завтра придется покупать у соседа дороже). И аналогичная обратная ситуация. Эх, длинновато получилось... PS: Будущее явно за использованием цен сделок. На оценщика всякой ответственности и так много повесили, теперь еще прав бы добавили. Базы Росреестра уже сделаны открытыми, но более-менее пригодна для использования только инфа по квартирам. Надо добиваться, чтобы оценщикам была доступна более подробная информация по сделкам из реестра... Здесь, конечно, можно сказать стандартный лозунг про то, что вот мол где СРО работы непочатый край, но не буду... :)
Kikinda: Я думаю, что мы будем постепенно приходить к тому, что на рынке выгодно держать открытую информацию по ценам предложений. Ну и разные способы ускорения совершения сделок. Заплатили-сразу же получили. ВСЕ! И соответственно, мы, то есть оценщики, будем переходить к ценам сделок. Но когда это еще будет? Что касается скидок, то это совершенно непросчитываемая субстанция. Также как и много другое. Однако, мы знаем, на каких рынках скидки бывают, а на каких нет. На рынке пылесосов их точно нет. А вот на рынке загородных домов, они могут быть.
dewqas: Kikinda пишет: Однако, мы знаем, на каких рынках скидки бывают, а на каких нет. На рынке пылесосов их точно нет. А вот на рынке загородных домов, они могут быть. Ой не факт.... Пример по ссылке http://www.sidewebhome.ru/uploads/posts/2010-02/1266395470_523631_pravilnaya-konkurentsiya.jpg
Kikinda: я имею в виду скидку, которая появляется только после общения продавца и покупателя. При покупке пылесоса не скажешь - давайте я куплю за 5000, а не за 6000. А вот при продаже земельных участков такая ситуация возможна
dewqas: Kikinda пишет: При покупке пылесоса не скажешь - давайте я куплю за 5000, а не за 6000. А как же рыночные отношения. На той же Горбушке или Митинском рынке, вполне возможен и такой вариант развития событий.
dewqas: Kikinda пишет: А вот при продаже земельных участков такая ситуация возможна И опять таки пример из реальной жизни. Собственник переводит земельный участок из сельскохозяйственной в ЗУ под жилую застройку (В нашем регионе таких примеров масса, как и в Вашем тоже). Нарезает на участки по 6-8-10-12 соток и реализует по фиксированной цене через риэлторскую контору. Где и с кем в данном случае будет торг?
dewqas: Kikinda пишет: я имею в виду скидку, которая появляется только после общения продавца и покупателя. При покупке пылесоса не скажешь - давайте я куплю за 5000, а не за 6000. А вот при продаже земельных участков такая ситуация возможна Перечитал оба своих предыдущих поста и понял свою ошибку. Торг у нас в стране на первичном рынке не приветствуется. Как разновидность торга можно считать: скидку на оптовую отгрузку, презентативные акци (снижение цен при презентации товара), распродажи (ликвидация залежалого на складе товара). Только в данном случае следует учитывать одно огромное НО!!! При использовании таких цен, нужно очень аккуратно анализировать рынок и приним скорее среднее значение предложений по ценам, чем каие-либо крайние отклонения. При этом совершенно иначе покупатель ведет себя на вторичном рынке. Торг здесь необходим. Стоимости завышаются продавцом именно для последующего торга. Правда и на вторичном рынке существуют различные условия. Комисионный магазин, распродажи при ломбардах, компании занимающиеся продажей восстановленного оборудования не приемлят скидок, ни в каком виде. Стоимость в таких случаях формируется по собственным правилам и скидки подразумевает в очень редких случаях.
полная версия страницы