Форум » Автотранспорт и спецтехника » Расчет рыночной ставки арендной платы специализированного оборудования » Ответить
Расчет рыночной ставки арендной платы специализированного оборудования
Rikitak: Доброго времени суток, друзья оценщики! Столкнулся с оценкой арендной ставки за оборудование. Какие посоветуйте методы расчета? Если аренда данного вида оборудования совершенно не развита, оборудование специализированное... Сравнительный применить тяжело. Поделитесь, пожалуйста, опытом кто как выходил из подобной ситуации при отсутствующем рынке.
Ответов - 59, стр:
1 2 3 All
Kikinda: Тут совет может быть совершенно простым - вспомнить функции сложного процента. Я делала следующим образом: 1. Определяла рыночную стоимость 2. Определяла оставшийся срок службы 3. Определяла ставку дисконтирования = безрисковая (по облигациям на срок, равным оставшемуся сроку службы) + среднии доходность в этой отрасли 4. При помощи функции сложных процентов дисконтируем рыночную стоимость на весь оставшийся срок. Вот еще тема http://www.kikindaocenka.borda.ru/?1-3-0-00000086-000-0-0-1231350482
Rikitak: Спасибо! Также возникли следующие вопросы: 1. Что я получу в результате дисконтирования? Понятно, что в ФСО понятия такого нет. Заглянув в МСО увидел финансовую и операционную аренду. 2. Как и где учесть затарты на ремонт и налог на имущество?
Kornilov: Rikitak пишет: 2. Как и где учесть затарты на ремонт и налог на имущество? Совет от чистого сердца - почитайте книжку Смоляка. Здесь на форуме есть топик, несправедливо забытый....
Rikitak: Kornilov пишет: Совет от чистого сердца - почитайте книжку Смоляка. Здесь на форуме есть топик, несправедливо забытый... Эх..ссылочку сам не нашел, так как не понял что Вы имеете ввиду
Kornilov: http://kikindaocenka.borda.ru/?1-4-0-00000053-000-0-0-1233262394
Kikinda: Я сегодня подумала, а расходы на обслуживание куда девать? Ведь от эксплуатации есть не только доход, но и расход.
Rikitak: Kikinda пишет: Я сегодня подумала, а расходы на обслуживание куда девать? Ведь от эксплуатации есть не только доход, но и расход. В итоге рассчитали арендную ставку следующим образом: 1. Посчитали РС оборудования, 2. Расчитали годовую арендную плату по затратному подходу: АП = (ФВЗ + ОР) * (1 + НД), ФВЗ - фактор возмещения затрат (стоимости замещения объекта); ОР - операционные расходы; НД - норма доходности. или математически: АП=(РС*безрисковая ставка/(1-(1/(1+безрисковая ставка)^ОСЭЖ)))+налог на имущество(2,2%от ОС)+страхование (1% от РС)) * (1 + норма доходности) ОСЭЖ=НЭЖ*(1-И); где: ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни; НЭЖ – нормативный срок экономической жизни; И – совокупное устаревание. Норма доходности или иначе отдача на вложенный капитал является требуемой ставкой доходности инвестора при вложении в подобные объекты. По аналогии с определением ставки дисконтирования для недвижимости, рассчитываемой кумулятивным построением учитываем размер безрисковой ставки (7,42%) и величину компенсации за низкую ликвидность в размере 3,71% (срок экспозиции 6 месяцев). Риски, связанные с компенсацией за риск вложения и управления объектами не учитываются, т.к. величина инвестиций составляет малую величину и не требуется профессиональное управление. Таким образом, норма доходности принимается равной 11,13% (3,71%+7,42%)
Дмитрий: Rikitak пишет: АП = (ФВЗ + ОР) * (1 + НД), ФВЗ - фактор возмещения затрат (стоимости замещения объекта); ОР - операционные расходы; А ОР на все оборудование в как распределяли по инвентарным единицам: на рубль стоимости оборудования? или иной алгоритм?
Rikitak: Дмитрий пишет: А ОР на все оборудование в как распределяли по инвентарным единицам: на рубль стоимости оборудования? или иной алгоритм? При расчете операционных расходов (ОР) выделил следующие существенные статьи, относящиеся к постоянным расходам: • налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости) • расходы на страхование (1% от рассчитаной РС)
Дмитрий: Rikitak пишет: При расчете операционных расходов (ОР) выделил следующие существенные статьи, относящиеся к постоянным расходам: Построение фразы показывает что был учет и переменных расходов. А также наличие несущественных статей расходов. По страхованию, получается Вы сделали предположение, что страховать имущество от утери будет собственник, а не арендатор. Мне кажется что в общем случае расходы по страхованию налагаются на арендатора. А остаточный срок экономической жизни определяли до полного (100%) износа или верхней границей было 80% (невозможность дальнейшей эксплуатации - по волшебной таблице)
Rikitak: Дмитрий пишет: Построение фразы показывает что был учет и переменных расходов. А также наличие несущественных статей расходов. так как остальные затраты не существенны и составляют малую долю от всех остальных затрат, их учет в оценке видится нецелесооброзном и влияние на итоговый результат будет ничтожно маленьким. Дмитрий пишет: По страхованию, получается Вы сделали предположение, что страховать имущество от утери будет собственник, а не арендатор. Мне кажется что в общем случае расходы по страхованию налагаются на арендатора. Расходы по страхованию конечно висят на собственнике, его же оборудование. Арендатору все равно, что с этим оборудованием, не понравится - другое арендует. Так что тут вы не правы. Дмитрий пишет: А остаточный срок экономической жизни определяли до полного (100%) износа или верхней границей было 80% (невозможность дальнейшей эксплуатации - по волшебной таблице) определяли до полного. по факту оборудование порой работает больше чем нормативный срок ее службы. Особенно, это касается старых советских агрегатов и станков.
Kikinda: Rikitak На старый советский нормативный срок службы опираться не следует. В него заложены "экономические" составляющие плановой экономики. К физическим срокам службы те сроки отношения не имеют. Я предлагаю брать "средний" срок эксплуатации подобного оборудования на рынке. Посмотрите объявления на рынке о продаже.
Мисовец: Ну, вообще то, ситуация в том, что аренда данного вида оборудования совершенно не развита, оборудование специализированное..., соотвественно, любая оценка это, как всегда, советы рынку типа: "я бы сделал так"... Тут неверный срок службы поправляется расчетом до полного износа, а перенесение затрат на страхование на арендодателя поправляется широким использованием безрисковой ставки к оборудовыанию, состоящему из сплошных рисков... Мы что, действительно считаем, что ставка аренды на спец.оборудование как-то там связана с доходностью ОФЗ или что там было взято за безрисковую? Все такие "не следует" и "нельзя", очевидно, упираются в тот простой факт, что мы не знаем ставку аренды на данное оборудование и не можем по сути её узнать, её нет. Я думаю, никто бы не удивился, если бы после такой оценки провели некий аукцион и ставку бы повысили в 10 раз. Почему нет? Наши оценки, в данном случае, исполняют некий в меру сумасшедший закон, который в общем, нафиг никому не нужен, так как он хоть и lex, но такой dure, что выполнить его побыстрее, перекреститься, и спокойно жить дальше. Чем проще будут наши методы, тем лучше, я считаю. Взять ОС по балансу и ставкой безрисковой её за вычетом предполагаемого Правительством темпа роста экономики в персепективе до 2015 года, вот и всё. Не хуже получится в плане угадывания отсутствующей реальности, разве нет?
Kikinda: ВГ, я Вас не узнаю Оценщики нужны для чего? Вас в последнее время куда то несет не туда. Мы общаемся для того, чтобы лучше понимать механизмы ценообразования, для того, чтобы работать не писаками (которым лишь бы написать), а оценщиками. Не знаем ставку аренды, значит надо понять, сколько она может быть. По поводу срока службы. По моему мнению, разумно принимать срок службы до капитального ремонта, а не до выбытия. Этот срок легче найти, да и с позиции экономики предприятия, он более надежен и предсказуем. И со стоимостью на конец периода дисконтирования понятнее, чем со стоимостью на конец срока службы оборудования. Правительственные темпы роста экономики использовать категорически нельзя, тем более для оборудования. Нельзя. Все экономика в целом и отдельно взятая единица оборудования - совершенно разные экономические категории. Также как и балансовая стоимость имеет весьма спорное применение. Однако, для того, чтобы точно знать можно применять или нет, надо знать что за оборудование.
Игорь г. Львов: Kikinda пишет: По поводу срока службы. По моему мнению, разумно принимать срок службы до капитального ремонта, а не до выбытия. Этот срок легче найти, да и с позиции экономики предприятия, он более надежен и предсказуем. И со стоимостью на конец периода дисконтирования понятнее, чем со стоимостью на конец срока службы оборудования. Согласен на все 100.
Мисовец: Kikinda пишет: ВГ, я Вас не узнаю Оценщики нужны для чего? Вас в последнее время куда то несет не туда. Мы общаемся для того, чтобы лучше понимать механизмы ценообразования, для того, чтобы работать не писаками (которым лишь бы написать), а оценщиками. На это есть одна известная молитва: дай Бог, силы справиться с тем, с чем можно справиться, терпения стерпеть то, с чем справиться нельзя, и мудрости, чтобы отличить одно от другого. Вот Вы ищете методику, которая поможет Вам оценить ставку аренды спец.оборудования в отсутствии рынка. А я пришел к выводу, что такой методики нет, поскольку ставка аренды тут зависит от того, кто берет в аренду, чем будет заниматься, например. А это мы в методиках как-то привыкли опускать, ведь РС.
Дмитрий: Лирическое вступление: С годами врачи и учителя становятся или черствыми и циничными или святыми. По сути. То что методики нет, не означает, что ее нельзя создать. Ставка аренды зависит от того кто берет в аренду, но это не является главным. За примерами далеко идти не нужно. Хорошо развиты рынок аренды строительной техники. И никого не интересует что там экскаватором капать будешь простой песок или золотой. То что оборудование специализированное и не каждому нужно, не значит что нельзя обосновать экономическую стоимость права пользования. В первую очередь передача в аренду должна быть выгодна владельцу оборудования. То есть владелец оборудования должен получить большую норму прибыли чем если бы использовал это оборудование самостоятельно. Так же нужно сравнить дисконтированную стоимость арендных платежей на срок аренды со стоимостью текущей продажи подобного оборудования или со стоимостью лома.. Ведь собственник вместо сдачи в аренду может продать или сдать в лом - и никаких забот. В качестве нормы доходностью, по хорошему не следует брать доходность по ОФЗ плюс риски. На мой взгляд в качестве нормы доходности нужно рассматривать или рентабельность активов владельца оборудования или альтернативные вложения (депозит в банке для юридических лиц на срок сопоставимый со сроком аренды - процентов десять точно будет) и плюс надбавка за "суету" Rikitak пишет: Расходы по страхованию конечно висят на собственнике, его же оборудование. Арендатору все равно, что с этим оборудованием, не понравится - другое арендует. Так что тут вы не правы. АП= ... + страхование (1% от РС)* (1 + норма доходности) Поэтому с арендатора нужно получить уплаченную страховку вмести с процентами? Не проще ли обязать арендатора заключить договор страхования. Это арендатору обойдется дешевле. Rikitak пишет: АП= ... + налог на имущество(2,2%от ОС)+...) * (1 + норма доходности) Это вообще нормально мало того что требуем заплатить за собственника налог на имущество, что кстати прямо запрещено Налоговым кодексом, так еще и проценты с этой суммы требуем. Ну и возвратом инвестиций (Фактором возмещения) тоже нормально - сначала их считаем по безрисковой ставке, а затем еще раз умножаем на норму доходности.
Мисовец: Дмитрий пишет: В первую очередь передача в аренду должна быть выгодна владельцу оборудования. То есть владелец оборудования должен получить большую норму прибыли чем если бы использовал это оборудование самостоятельно. Я думаю, это не так. Если он использует оборудование самостоятельно, то у него это бизнес, там своя доходность, там цена оборудования амортизируется и уменьшает налог на прибыль, т.е. при наличии прибыли она там вовсе не критична. А вот сдать в аренду можно только то, что не нужно самому. Поэтому тут сложнее зависимость по факту. Дмитрий пишет: Так же нужно сравнить дисконтированную стоимость арендных платежей на срок аренды со стоимостью текущей продажи подобного оборудования или со стоимостью лома.. Ведь собственник вместо сдачи в аренду может продать или сдать в лом - и никаких забот. С ломом это понятно. Если это стоит на лом 100 с учетом расходов, то какая будет ставка аренды? Ну, видимо из соображения 100 * (1+Прибыль) = Суммаi=1..n[(АСi-Затратыi)/(1+r)^i] + 100/(1+r)^n и если нам дали затраты, мы откуда-то стянули желаемую прибыль, и мы как-то там выцепили ставку r и срок оставшего использования, несмотря на металлолом n, то мы что-то такое напишем, и даже подумаем о степени в зависимости от того в какой части года находится центр масс арендных платежей, вычтем из показателя 1, если в начале года.... А вот что там насчет стоимость текущей продажи? Рынка то нет ... Цена нового - Износ? Но ведь ясно, что для спец.оборудования: а) Итог такого вычитания имеет малое отношение к рынку продаж б) Он точно не имеет отношения к рынку аренды, т.к. на рынке аренды всё определяет спрос и предложение и старая техника может сдаваться в аренду по той же в принципе ставке, что и новая. Кто первый встал, того и тапки, грубо говоря ... Дмитрий пишет: . На мой взгляд в качестве нормы доходности нужно рассматривать или рентабельность активов владельца оборудования или альтернативные вложения (депозит в банке для юридических лиц на срок сопоставимый со сроком аренды - процентов десять точно будет) и плюс надбавка за "суету" Сдача в аренду спец.техники это явно особый бизнес, а может и даже и не бизнес, а некая социальная функция, кто там сдает то, не муниципалитет, случайно? Депозит в банке это такая хитрая штука: это возможность получить какой-то процент, пока деньги нам не нужны. Но у нас в общем-то не деньги, у нас спец.оборудование, которое обратить в деньги в реальности не так то просто. И вот стоит оно, и либо я найду общий язык с аредатором и смогу выплатить народу какую-то зарплату, либо не смогу и зарплаты не будет. Тут ставка депозита как-то редко на ум приходит, тут взвешивается вероятность прихода следующего арендатора, если уйдет этот. А уж надбавка за суету ... Да он с удовольствием посуетится, если могут в арнду взять ... Хотя, бывает и так, что арендаторы в очередь стоят, ну так там депозиты тем более ни при чем, как и ОФЗ впрочем и всё остальное тоже. С Вашими замечаниями коллеге Rikitak я согласен. Но я вот такую схему вижу: 1. Узнать, какую ставку хотят стороны, о чем они готовы договориться. Я думаю, они готовы сказать, только они стесняются. Конечно, если таких аренд в городе много, то почему не провести исследование рынка, но что-то мне подсказывает .... Ну вот, узнали, посыпали голову пеплом, ой, как стыдно ... и ... 2. Берем какую-нибудь разумную формулу типа написанныхв этой нитке, ну и подгоняем её под то, что узнали Ну нет тут способа на коленке понять с помощь. дисконтирований и капитализаций, чем живет этот рынок. Надо рынок понять, а уж потом подойдет самая постая методика, как и самая сложная. Ведь вот посчтитаете Вы, там, 250, а арендодатель улыбнется и скажет, да мы в прошлом месяце кое-как за 30 сдали и рады, Вы с ним спорить будете? Я пока нет, я не в курсе.
Rikitak: Мисовец пишет: Сдача в аренду спец.техники это явно особый бизнес, а может и даже и не бизнес, а некая социальная функция, кто там сдает то, не муниципалитет, случайно? Нет, не муципалитет. На заводе есть отдельное юр.лицо у которого один акционер заведующий всеми остальными цехами. Так вот акционер решил у юр.лица, (негогда созданным им самим) забрать дорогостоящее оборудование себе в аренду, а мелочевку купить, все это в целях минимизации налоговых рисков.
Kornilov: Могу привести пример. Предприятие-изготовитель ОАО "Бежецксельмаш" в 2008 году предлагала пресс-подборщик рулонный ПР-1,5 1) цена продажи 240 тыс.руб (с НДС) 2) аренда - 1800 руб/сутки (с НДС) Данный агрегат - сугубо специализированная техника, работает 20-30 дней в году, в зависимости от погодных условий.
Мисовец: Kornilov пишет: 1) цена продажи 240 тыс.руб (с НДС) 2) аренда - 1800 руб/сутки (с НДС) Ну вот, если Вакансии = 0, что вряд ли, и расходы арендодателя = 0, что может быть, то ставка капитализаци равна 274%. Вопрос 1: Как построить такую ставку? Вопрос 2: Пусть ставка равна 20% (обычное дело в оценке в РФ), тогда как обосновать вакансии 92,7%?
Kornilov: Мисовец пишет: то ставка капитализаци равна 274%. Обращаю внимание, что используются эти льняные пресс-подборщики в очень ограниченый период, приблизительно с 20 августа по 20 сентября. Затем предполагается возврат арендодателю вплоть до нового сезона. Поэтому валовый доход арендодателя в год порядка 50 тыс.рублей с единицы техники, что совпадает с Вашей цифрой 20%.
Мисовец: Kornilov пишет: Поэтому валовый доход арендодателя в год порядка 50 тыс.рублей с единицы техники, что совпадает с Вашей цифрой 20%. Хорошо, но для меня это не повод считать ставку аренды амортизацией РС. Кстати, в описанном Вами случае ставка аренды зависит от износа техники?
Kornilov: Последняя партия (ок.200 шт) была изготовлена в 2003 году и потихонечку распродавалась с постепенным повышением отпускной цены (типа, учет инфляции, я покупал с завода в 2004 по 185, а уже в 2006 - по 205 тыс.руб ,а б/у, того же года выпуска - по 140.). Что-то ушло и в Бийскую льняную компанию. Сейчас на площадке остались единицы нераспроданной техники. Их-то завод и предлагает остро нуждающимся (ну вдруг 3 штуки в хозяйстве сломались в самую горячии пору) в аренду. А износ - кто заметит? Они все одного года выпуска, а после полей - поменять, что согнулось иль сломалось, подкрасить, и, вроде, опять как новенький!
Мисовец: Kornilov пишет: А износ - кто заметит? Они все одного года выпуска, а после полей - поменять, что согнулось иль сломалось, подкрасить, и, вроде, опять как новенький! Ну вот, и приплыли. Причем тут тогда амортизация остаточной стоимости в ставку аренды? Получается, арендная ставка назначена исходя из видения сегмента рынка конкретным арендодателем, она не зависит от износа, как и следовало ожидать, она может выйти на какую-то условную ставку капиталдизации, но эту ставку заранее не угадать. Т.е. что-то оценить можно только по рынку, а затратно-доходым можно только гадать. Но гадать можно и проще, всё меньше денег заплатит клиент.
Дмитрий: Мисовец пишет: Причем тут тогда амортизация остаточной стоимости в ставку аренды? Потому что амортизация это способ переноса стоимости основных средств на затраты (возмещение инвестиций). И износ тут не причем. Бывает что износ совпадает с амортизацией, но это частный случай. И то что аренда не зависит от износа - это нормально. / Вот берешь на прокат машину, в ценике есть градация от класса, но не от пробега (износа). Точно так же на развитом (можно даже сказать высоко конкурентном) рынке аренды строительной технике - от износа зависимости нет.
Kornilov: Мисовец пишет: Получается, арендная ставка назначена исходя из видения сегмента рынка конкретным арендодателем Абсолютно так! Странно было бы, если оценщик будет назначать ставку аренды.
Мисовец: Kornilov пишет: Абсолютно так! Странно было бы, если оценщик будет назначать ставку аренды. Ну вот, надеюсь Оксане теперь ясно, почему я не вижу особого смысла в уточнении методики.
Некоторый другой: А я давно уже говорил, что арендная ставка на прозрачном рынке должна стремиться к половине чистого дохода арендатора. Под чистым доходом я понимаю разность между валовым доходом от бизнеса (эксплуатации машины) и затратами на обеспечение функционирования этого бизнеса (машины). Но, к большому нашему сожалению, получаемый результат - ориентир для инвестиционной стоимости (цены), а не рыночной. Рыночная стоимость (рыночная арендная ставка), как наиболее вероятная цена из цен, должна, хотим мы этого или нет, определяться на основе рыночных аналогий. Я говорю о том, что большАя часть выполняемых нами работ должна бы иметь целью определение инвестиционной стоимости, а не рыночной. Я не понимаю, например, почему при предполагаемом использовании результата оценки "продажа объекта на аукционе" (для назначения начальной цены) определяется рыночная стоимость? Аукционы ведь бывают с повышением или с понижением. В этой ситуации трубуется решение иной оценочной задачи. Надо, в зависимости от типа аукциона, рыночной стоимости объекта, сроков получения реальных денег за объект, затрат и т.п., подобрать такую цену (инвестиционную стоимость), чтобы доход собственника от такой сделки был бы максимальным. Другими словами, имеем дело с оптимизационной задачей. Но, поскольку, решать мы такие задачи не умеем, а законодатели нас это не заставляют делать, то и продолжаем вариться в собственном соку привычных трёх подходов. Другой яркий пример - арендные ставки. Чаще всего требуется определение такой арендной ставки (инвестиционной стоимости, цены), которая бы в данных конкретных условиях была бы выгодной как арендодателю, так и арендатору. Чтобы у арендодателья не было обидных подозрений, что на его кровных помещениях (машинах) люди делают таааааакой бизнес, что спать от зависти просто невозможно, а ареду платят рыночную. Или наоборот, арендатор не был обижен, что с него таааакую аренду берут, что он своим бизнесом её покрыть не может, а помещения (машины) на ладан дышат. Тут опять проглядываются оптимизационные задачи, но это же кому-то нужно развивать и делать. Так и поднимется из праха инвестиционная стоимость. Но кому поднимать....? Пока только "лихо" поднимают "науку об экспертизе" отчётов об оценке путем придумывания всё новых и новых репрессионных инноваций, чуть ли не на базе нанотехнологий ....
Kikinda: Некоторый другой А почему к половине? И ставка равна половине в какой период?
Мисовец: Некоторый другой пишет: Тут опять проглядываются оптимизационные задачи, но это же кому-то нужно развивать и делать. Так и поднимется из праха инвестиционная стоимость. Но кому поднимать....? Пока только "лихо" поднимают "науку об экспертизе" отчётов об оценке путем придумывания всё новых и новых репрессионных инноваций, чуть ли не на базе нанотехнологий .... Ну, я как Порфирий Петрович, скажу: так Вам и поднимать, кому же ещё? Напишите статью, покажите пример, уж мы ему последуем, честное слово. Нет, правда, Владимир Борисович, напишите такую статью с примерами, это же хорошая тема ... Кстати, я на семинарах читал Вашу с Лотфи Заде придумку насчет согласования методами нечеткой логики. Она Дальнему востоку, например, понравилась. Мне оттуда писали, чтобы опубликовать в оценочных изданиях. Ну, я, конечно, сказал, что там в материалах указан настоящий автор, по публикации это к нему. Скажите, Вы нигде этот метод согласования не опубликовали, чтобы ссылаться? Спасибо.
Kikinda: ВГ, Вы бы статью написали, то все других ждете. Про согласование у нас есть ветка. Напишите там про метод. По поводу слушателей не беспокойтесь. Кто ходит на семинары, тот форума не посещает. Давайте не сбиваться с арендной ставки. Все же про инвестиционную стоимость мысль разумна.
Некоторый другой: 1. К половине чистого дохода бизнеса арендатора ставка аренды должна бы стремиться из-за равенства интересов арендатора и арендодателя. Когда они договариваются о ставке, то волей-неволей заглядывают друг другу в карманы. И, если кто-то из них существенно больше от той коровы (бизнеса) имеет, то другой недоволен. Начинает права качать, если только это ему позволено обстоятельствами (властями, к примеру, или очередью таких же арендаторов и т.п.). В какой период? Ну так мы же говорим об арендной ставке - показателе скорости или интенсивности поступления денег. Скорость может рассчитываться в рублях в день, неделю, месяц или год. Отсюда и период вырисовывается.... 2. Спасибо, Василий Григорьевич, на добром слове. Только вот некогда этим делом заниматься простому российскому оценщику. О хлебе насущном заботиться нужно. А наука, к сожалению, не кормит. Кто-то давно уже меня просил из Дальнего Востока разрешения опубликовать "придумку" насчёт согласования результатов оценки .... Я, конечно, дал разрешение, но, кажется, это был не Лотфи Заде, а кто-то другой. И не знаком я с ним. Нет! Василий Григорьевич! Не опубликовал. Лень, честно говоря, потому, что уже не интересно. А чтоб оно не потерялось я его сюда затолкал: http://www.appraisal.ru/phys/seedepart.asp?ID=8676
Kikinda: Некоторый другой Я оценивала арендные ставки и предполагала, что связь между стоимостью имущества и величиной арендной ставки должна быть. Но я не думала, что эта связь работает как закон. Думала, что это просто совпадение. Все же, как и на других рынках, будут некоторые корректировки, учитывающие силу продавца и покупателя. Если продавцов слишком много, тогда ставки будут снижаться. А как учитывать доходность бизнеса? В арендованных помещениях ведь можно производить многомилионную продукцию, а можно едва-едва сводить концы с концами.
Некоторый другой: Kikinda пишет: А как учитывать доходность бизнеса? В арендованных помещениях ведь можно производить многомилионную продукцию, а можно едва-едва сводить концы с концами. Похоже, что в основе формирования рыночных арендных ставок лежит принцип равенства интересов арендодателя и арендатора. Очень упрощенно, наверное, так: Интерес Адат = дисконтированная сумма арендных платежей (Ап); Интерес Атор = дисконтированная сумма (Чистых доходов от бизнеса - Ап). Вот ответ на Ваш вопрос о доходности бизнеса: доходность бизнеса Адат - в требуемой им ставке дисконтирования, а доходность бизнеса Атор - в его ставке, которая имеет свои "корни" (бизнесом Атора м.б корова, ресторан и т.п.). Справедливо было бы равенство интересов. Об этом можно спорить, рассуждать, уходить к другому арендодателю или посылать подальше арендатора, устраивать социальные потрясения в виде революций и т.п. Но так или иначе, люди всегда будут стремиться к равенству интересов. Допустим, что ставки дисконтирования (доходности) Адат и Атор в результате открытости рынка, плюрализма и гласности - равны. Тогда можно показать, что при условии Интерес Адат=Интерес Атор, придем к равенству: Ап=ЧДбизнеса арендатора - Ап. Откуда: Ап = ЧДбизнеса арендатора/2. Разумеется, тут всё очень упрощено. Но это еще не всё. Полученное идиллическое равенство сможет существовать, если: А) Ап окупает капиталовложения Адат в покупку здания (машины) в течение типичного периода окупаемости, иначе зачем ему нужен такой арендатор со своим дохлым бизнесом; Б) ЧДбизнеса арендатора - Ап окупает капиталовложения Атор в свой бизнес в течение типичного периода окупаемости, характерного для этого вида бизнеса, иначе нужно искать более дешевого арендодателя. Кажется так. Но всё это имеет отношение к задачам определения инвестиционной стоимости (цены), а не рыночной! Рыночная стоимость может по самым невероятным причинам сильно отличаться от инвестиционной. Мы не в силах учесть действия всех факторов формирования рыночной стоимости путем "поведенческого" моделирования. Для определения рыночной стоимости путь один - наблюдение и статистические обобщения.
Belov: Предлагаю посмотреть пример отчета по определению рыночной стоимости годовой арендной ставки за пользование объектом оценки, может кому ни будь пригодится. http://bvl65.ucoz.ru/load/otchety/ocenka_rynochnoj_stoimosti_godovoj_arendnoj_platy_za_polzovanie_obektom_ocenki/primer_otcheta_po_opredeleniju_rynochnoj_stoimosti_obekta_ocenki_i_rynochnoj_stoimosti_godovoj_arendnoj_platy_za_polzovanie_obektom_ocenki/22-1-0-11
BVL: !
Дмитрий: Некоторый другой пишет: Б) ЧДбизнеса арендатора - Ап окупает капиталовложения Атор в свой бизнес в течение типичного периода окупаемости, характерного для этого вида бизнеса, иначе нужно искать более дешевого арендодателя. Или купить в кредит взять в лизинг. На мой взгляд верхнее ограничение арендной ставки это должно быть не доходность бизнеса арендатора, а лизинговые платежи (или кредитные). Я вот когда считаю, то ставлю себя на место покупателя/продавца и думаю: А вот я по такой цене бы купил/продал/взял в аренду? Пусть у меня рентабельность активов 20%, то тогда по формуле я должен отдать 10%. Возникает вопрос а зачем, если я могу взять в лизинг и платить 7%?
Дмитрий: Кроме того. Пусть у меня есть заводик по производству сухой смеси. И решил я еще сам развозить потребителям продукцию, чтоб оживить спрос. И арендую автотранспорт. Вопрос: какую прибыль делить будем поровну? Если только прибыль, приходящуюся на автотранспорт, то как будет разделять?
Kornilov: Kikinda пишет: 3. Определяла ставку дисконтирования = безрисковая (по облигациям на срок, равным оставшемуся сроку службы) + среднии доходность в этой отрасли Честно говоря, я такой базы при вычислении СД никогда не понимал. Уж если и есть у предпринимателя (в широком смысле) свободные денежные средства, то для него прямой путь - срочный депозит в обслуживающем банке, а не покупка неведомых зверюшек - облигаций.
andrey: Belov Я посмотрел предлагаемый Вами отчет. Судя по всему, никто из форумчан его не смотрел, а жаль. Вопрос: Вы это к чему - похвастаться или поржать? (я очень серьезен) Жду Ваших объяснений.
andrey: andrey пишет: Жду Ваших объяснений. Не-не-не. Прочитал подпись в отчете - беру свои слова обратно. Таким хвастаться - ну... (ржу в ладошку)
Смоляк Сергей: Посмотрел отчет. Пользоваться им не рекомендую. Всюду сплошные натяжки. Укажу только ошибки, близкую к тем вопросам, которыми я занимаюсь. 1. Подобные принтеры, возможно, по своим техническим характеристикам, могут служить и 50 лет. Однако уверен, что лет через 10 ими пользоваться не будет никто. Как сегодня не пользуются советскими компьютерами. Принимать срок 25 лет недопустимо! 2. Формула для арендной стоимости в отчете справедлива, если нет инфляции, а ежегодный износ (оценочный, а не бухгалтерский!) постоянный. Оценщик не удосужился проверить это на рынке, хотя сразу же написал, что в первый день износ 10%. Значит, уже нельзя закладывать в расчет арендной платы износ 100/25 процентов ежегодно, вместо 90/25. Это не говоря уже о том, что можно было бы оценить годовые износы по данным о ценах предложений на аналогичные подержанные автоматы. На самом деле в первые годы износы будут больше, в последние годы меньше. ЗЫ! А на подписи я не смотрел.
Belov: andrey пишет: Не-не-не. Прочитал подпись в отчете - беру свои слова обратно. Таким хвастаться - ну... (ржу в ладошку) Вы можете хоть оборжаться, и как не странно я рад, что у Вас есть реакция. Смоляк Сергей Смоляк Сергей пишет: Посмотрел отчет. Пользоваться им не рекомендую. Всюду сплошные натяжки. А чем Вы рекомендуете пользоваться? Смоляк Сергей пишет: Подобные принтеры, возможно, по своим техническим характеристикам, могут служить и 50 лет. Однако уверен, что лет через 10 ими пользоваться не будет никто. Как сегодня не пользуются советскими компьютерами. Принимать срок 25 лет недопустимо! Хочу сказать, что у Вас по всей видимости большие проблемы со зрением. В Отчете написано 25 мес - это 25 месяцев а не лет. Срочно к врачу! Смоляк Сергей пишет: Формула для арендной стоимости в отчете справедлива, если нет инфляции, а ежегодный износ (оценочный, а не бухгалтерский!) постоянный. Оценщик не удосужился проверить это на рынке, хотя сразу же написал, что в первый день износ 10%. Значит, уже нельзя закладывать в расчет арендной платы износ 100/25 процентов ежегодно, вместо 90/25. Это не говоря уже о том, что можно было бы оценить годовые износы по данным о ценах предложений на аналогичные подержанные автоматы. На самом деле в первые годы износы будут больше, в последние годы меньше. Не пойму, почему Вы стараетесь показаться глупее чем на самом деле. В Отчете речь идет о определении годовой арендной платы, а не до конца срока жизни оборудования. Полученная цифра справедлива на год, дольше новый расчет. Ну и причем инфляция? Мой Вам совет - в Оценке старайтесь забывать об инфляции и меньше ловите блох. Резюме: Собака лает, а караван идет. Я создал тренировочный сайт на котором выкладываю материалы которые могут быть полезны Оценщикам и ничего более, кому что ли бо не нравиться это его проблема. Я уже один раз объяснял, что ни кому по жизни по большому счету не собираюсь ничего доказывать, у меня нет такой необходимости и напрочь отсутствует комплекс Банапартизма. Прошу Вас реагировать по спокойнее, да же на то с чем Вы не согласны. А в прочем, по большому мне плевать на Ваши выпады. Давайте лучше обсуждать интересные темы и проблемы и искать философский камень. Смоляк Сергей пишет: Посмотрел отчет. Пользоваться им не рекомендую. Всюду сплошные натяжки. Читая такие заключения, постоянно радуюсь что живу не 37-ом, звучит почти как приговор. А Вы кто такой, чтобы рекомендовать? А я Вас просил дать рекомендации? И в итоге что вы сумели извените гавкнуть на данный Отчет, правильно ничего! Засуньте свое субъективное мнение сами знаете куда и не навязывайте его другим. Вам не приходило в голову, что кроме короны на голове может быть еще чего ни будь. Что можно просто делиться с людьми тем, что им может помочь и получать при этом положительные эмоции. А тут Вы - всегда на страже с ведром дегтя
andrey: Belov Отписался, а у меня регистрация слетела. Напишите мне в личку, если хотите обсудить отчет. Там действительно есть много чего спорного. (если хотите сделать благое)
Belov: andrey пишет: Отписался, а у меня регистрация слетела. Напишите мне в личку, если хотите обсудить отчет. Там действительно есть много чего спорного. (если хотите сделать благое) Да там спорного 90%. Дело не в этом. Это был реальный Отчет, который делался в реальные сроки и для реального заказчика и не в коем случае не как образец. Выложен на сайте в обезличенном виде и является скелетом (алгоритмом решения) конкретной задачи. Я специально не стал его вылизывать и обходить скользкие места, такой задачи не стоит, нет смысла. Просто имея перед глазами данную рыбу (не тухлую и по моему убеждению достаточно правильную) возможно делать свой отчет. Надеюсь он когда ни будь пригодится мне и еще кому-то. Если бы я делал сегодня следующий отчет на эту же тему, он бы отличался от представленного и очень сильно. Если честно я не люблю свои старые Отчеты и чем больше проходит времени тем больше растет эта нелюбовь. На своем сайте я выкладываю все то что может мне пригодиться в дальнейшем, ну заодно я решил не жадничать и поделиться с желающими. При всем при этом не претендуя на абсолютную истину и звание гуру. С удовольствием размещу полезную информацию любого, кто пожелает. Кому от этого будет хуже? Думаю разумнее, если у Вас есть замечания по Отчету, выложить их на моем сайте, а не обсуждать в рамках данного форума, так как это другая песня. Я изначально не имел и не имею желания обсуждать эту работу сдесь, считаю это лишним. С Уважением.
andrey: Belov пишет: Да там спорного 90%. Дело не в этом. Именно в этом!!! Вы заказали борщ, а вам принесли тарелку воды.Belov пишет: Выложен на сайте в обезличенном виде и является скелетом (алгоритмом решения) конкретной задачи. Я специально не стал его вылизывать и обходить скользкие места, такой задачи не стоит, нет смысла. Просто имея перед глазами данную рыбу (не тухлую и по моему убеждению достаточно правильную) возможно делать свой отчет. Надеюсь он когда ни будь пригодится мне и еще кому-то. Если бы я делал сегодня следующий отчет на эту же тему, он бы отличался от представленного и очень сильно. Если честно я не люблю свои старые Отчеты и чем больше проходит времени тем больше растет эта нелюбовь. На своем сайте я выкладываю все то что может мне пригодиться в дальнейшем, ну заодно я решил не жадничать и поделиться с желающими. При всем при этом не претендуя на абсолютную истину и звание гуру. С удовольствием размещу полезную информацию любого, кто пожелает. Кому от этого будет хуже? Думаю разумнее, если у Вас есть замечания по Отчету, выложить их на моем сайте, а не обсуждать в рамках данного форума, так как это другая песня. Я изначально не имел и не имею желания обсуждать эту работу сдесь, считаю это лишним. С Уважением. Будет хуже всем - медвежья услуга, как говорили у меня в школе. Почему я должен "лезть" на Ваш сайт? Думаю, что чем больше критики, тем больше сомнений и выводов. Напоминаю: вылезли - отгребайте, не нравится, зачем вылазить? Вы не первый и не последний.
Belov: andrey пишет: Будет хуже всем - медвежья услуга, как говорили у меня в школе. Почему я должен "лезть" на Ваш сайт? Вы мне ничего не должны и никуда лезть не нужно, забудте. Критику, сомнения и выводы оставте при себе. Обсуждать предложенный пример Отчета не собираюсь, изначально не ставилось таких целей, да и мне это не нужно и не хочется тратить время для убеждения тех кому это не нужно. А кому нужно пусть читают. Так что на этом по данному вопросу ставим точку.
andrey: Belov пишет: Думаю разумнее, если у Вас есть замечания по Отчету, выложить их на моем сайте, а не обсуждать в рамках данного форума Это скрытая реклама. Давайте так, где кинули перчатку, там и будем драться, если Вам угодно. Делать себе рекламу за счет других... Прошу Вашего разрешения обсуждать Ваш отчет, именно, на этом ресурсе.
Kikinda: Belov Если есть необходимость обсудить отчет, то только на этом форуме. Если нет, то я удалю все ссылки на него.
Belov: Kikinda пишет: Если есть необходимость обсудить отчет, то только на этом форуме. Если нет, то я удалю все ссылки на него. Обсуждать данный Отчет я бы не хотел, предлагаю в обсуждении Отчета поставить точку. Будет немного времени, напишу методические рекомендации по вопросу определения стоимости аренды, тогда, если не будет возражений выставлю на обсуждение. По поводу удаления ссылок, если Вы считаете это скрытой рекламой, возражений нет.
Дмитрий: Belov пишет: Будет немного времени, напишу методические рекомендации по вопросу определения стоимости аренды, тогда, если не будет возражений выставлю на обсуждение. Ну и как? Время не появилось?
Alex: Rikitak пишет: В итоге рассчитали арендную ставку следующим образом: 1. Посчитали РС оборудования, 2. Расчитали годовую арендную плату по затратному подходу: АП = (ФВЗ + ОР) * (1 + НД), ФВЗ - фактор возмещения затрат (стоимости замещения объекта); ОР - операционные расходы; НД - норма доходности. или математически: АП=(РС*безрисковая ставка/(1-(1/(1+безрисковая ставка)^ОСЭЖ)))+налог на имущество(2,2%от ОС)+страхование (1% от РС)) * (1 + норма доходности) ОСЭЖ=НЭЖ*(1-И); где: ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни; НЭЖ – нормативный срок экономической жизни; И – совокупное устаревание. не подскажете в какой книжке, статье (официальном источнике) опубликована эта формула? на что ссылаться в отчете?
Kikinda: Alex Чтоб это написать гением быть не надо. Так что пиши без источника информации. Ничего особенного в этих расчетах нет.
fsa: Подскажите, а по данной формуле получается годовая арендная плата?
Kikinda: fsa По какой формуле?
Мисовец: fsa пишет: Подскажите, а по данной формуле получается годовая арендная плата? Ну так там же у Rikitak ясно написано в пункте 2, что годовая. А вообще, смотря за какой период Вы берете исходные данные, можно и среднедневную посчитать :)
kulema: Почитать всегда любые статьи можно все интересные поучительные, советую всем
gijertins: Купить с большой экономией десерты в Калужской области для ЧП
полная версия страницы