Форум » НЕ оборудование » Оценка квартир. Обзор рынка » Ответить

Оценка квартир. Обзор рынка

Kikinda: Я уже написала в предудущей теме, что я сторонница приведения обзора рынка, но только обзор должен быть информативный, полезный для пользователей отчета. Да и оценщикам удобно ссылаться на обзор в других частях отчета. Какие то части обзора можно было бы сделать даже в табличном виде. Может быть Анна подберет тот обзор, который ей больше всего понравился, а мы его доработаем. Но сначала давайте по пунктам. 1. Анализ местоположения Город, район, населенный пункт: 2. Окружающая застройка Дома (кирпичные, панельные....) Были ли в этом районе построены новые дома. (хотя я не знаю насколько целесообразно это включать) 3. Транспортная доступность 3. Предложения на продажу (по аналогичным квартирам) в таблице 4. Предложения на покупку в таблице (если есть) 5. Причины различия в ценах предложения 6. Предложения по аренде жилья Я бы отнесла рынок квартир к рынку монополистической конкуренции. След. пункты добавляйте.

Ответов - 37, стр: 1 2 All

Мисовец: А мне кажется, что всё это не нужно 1-6. Вот, скажем, ну описал я транспортную доступность, мол, кругом шоссе, недавно, кстати, отремонтировали всё, ну, 300 лет городу скоро, готовятся..., есть трамвай, маршрутки эти снуют туда-сюда за 10 рублей, не так давно было 8, ну что ещё, а, да, и пешком не трудно дойти до ближайшего ТЦ, купить конфет. И что? Как это повлияет на то, что цены на квартиры снизились, как говорят риэлтеры за последние несколько месяцев процентов на 20-30? Да никак. Читатель отчета переселяться в этот район думает? Зачем ему обзор транспортной доступности? Он хочет знать, сколько стоит квартира. Вот и нужно ему написать, что цены росли росли, а тут упали. Почему упали? Ну, тут ведь можно только гадать, стихия. Вот риэлтеры так думают, что кредиты банки давали-давали, а тут ипотечный кризис в Америке, из-за которого перестали нам давать деньги буржуи совпал с обострением дефолтов по ранее выданным кредитам. Банки свернули кредитование и наоборот стали пытаться продавать заложенное, а не покупать. В результате цены лихорадит, т.к., конечно, кто-то не хочет снижать цены, своё же, но продать не может, хотя на звонки отвечает, а кто-то продал, видимо, снизил, но цену не говорит, гад, коммерческая тайна у него. Вот ведь, один раз змеюка квартиру продал, а уже коммерсант, тайна у него. :) В общем, массы думают, что Америка виновата. Но есть отщепенцы, которые говорят, что банки и раньше не сильно влияли, а теперь их вовсе не видно, и причина не в этом вовсе. А в чем? А фиг его, стихия рынка. И тут оценщик со своей транспортной доступность. Вот что характерно, транспортную доступность он сам красочно опишет, а вот сколько теперь двушка стоит на "АБ" он у риэлтера спросит. Так чего ты у риэлтера, ты же так хорошо знаешь транспортную доступность, так выведи теоретически: РС = Доступность + Ставка рефинансирования в квадрате * Синус от численности населения, ну, давай... А иначе нафига тебе транспортная доступность, если ты из неё к цене прийти не можешь? Конечно, тут ФСО ещё гадят, требуют исчерпать все факторы ценообразования вплоть до тети Нюры, которая не желает делать скидку именно в 5% на торг, тоже та ещё змея. Вот в оценке много фарса, всякие факторы, всякие требования, а нет бы почитать из рук в руки, там про жильё всё написано, а про цех в пром.зоне все равно никто ничего толком не знает.

ГолубевАВ: Мы в обзоре пишем в начале вот это, а потом небольшие пояснения о том где внутри района наиболее предпочтительные узлы. Мониторим сами и в случае необходимости любую цифру мониторинга (анализа) можем пояснить Если интересно - могу на растерзание обзор выложить.....

Мисовец: ГолубевАВ пишет: Мы в обзоре пишем в начале вот это, А чего там всё мигает, как при учебной тревоге? Эти ссылки и без мигания на такой странице заметны :)


Рогова Анна: По обзору рынка: Согласна с Василием Григорьевичем, что надо отразить состояние рынка. Я бы предложила такую структуру анализа рынка. 1.Сначала отражаются тендеции рынка (рост цен в 2007 года, стабилизация цен в последние шесть месяцев и т.д.). Обязательно указывать цифры, т.е. необходимо показывать базу от которой можно провести расчет (если пишется что рост цен составил 50%, то надо и написать какая цена была в начале периода, если пишется о стабилизации, то тоже указывается цена). В данном случае можно сразу указывать о возможных "поправка на торг", которые в какой-то степени и зависят от состояния рынка. 2. Делается обзор средней цены предложения (вторичный, первичный рынок) по городу. Далее идет разбивка по районам. (Ср.цена предложения "типовой" квартиры по городу Калининграду составляет 2000 доллров (50 тыс рублей) за 1 кв.метр, по районам Лен.район - ххх, Балт.район хху и т.д.) 3. Обзор цен сужается до микрорайона расположения оцениваемой квартиры. Дается диапазон от и до. И объясняетя, что "от" это для домов довоенной (дореволюционной) постройки, "до" для новых квартир. 4. Выделяются основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость квартиры: права (собственность и неприватизированная), местоположение, физические характеристики (площади, количество комнат, этажность, совмещенные санузлы, изолированные комнаты, балконы и лоджие) и т.д. По тем характеристиками, влияние которых на стоимость квартиры можно "осязать", и те, по которым будут проводиться корректировки в сравнительном подходе в разделе Анализ рынка подвергаются более тщательному разбору. Здесь я считаю важным, указывать не только фразы "дешевле, дороже", но и указать диапазон изменения, причины по которым цена меняется, и описывать каким условиям соответствует границы диапазона скидки/надбавки. Если обосновать поправку нельзя то не надо ее и в расчетах применять. Описание цен, абсолютных поправок для читаемости отчета лучше делать в той же валюте в которой потом будут произведены расчеты. Также надо делать ссылки на источники получения данных для анализа с обязательным указанием даты источника. Журналистский и разговорный стиль переделывать в "отчетный". 5. Свободная тема. Здесь можно писать о качестве жилья в целом по городу, о количестве вводимого жилья, описывать его сегментацию, рассказывать о предпочтениях, характеризовать "элиту", "премиум", "эконом", "бизнес" и т.д. и т.п. Только все эти описания должны иметь вывод, в котором будет прослеживаться связь с приводимой информацией и оцениваемым объектом. Просто воды с графиками и картинками для толщины отчета думаю, что быть не должно. Первые четыре пункта я вижу обязательными в исполнении. Часто вспоминаю слова Сигурда Аркадьевича с appraisers.ru: "Думаю не лишним напомнить некоторым оценщиками, что "независимый оценщик" на то и независимый, что должен иметь собственные суждения (от него их ждет заказчик), а не только переводить стрелки на заимствованные источники информации."

Владимир Б.: Мисовец пишет: Зачем ему обзор транспортной доступности? Он хочет знать, сколько стоит квартира. Ну - при таком подходе заказчику и то, что "цены росли росли, а тут упали" - знать тоже не интересно. Ему было бы достаточно написать несколько цифр, причем, даже губной помадой и даже на спичечном коробке. Мне всегда странно читать выводы некоторых коллег, которые рассуждают так, как будто ФСО нет в природе. А они есть! А поэтому, будьте добры отписаться по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости и обосновать их значения или диапазоны значений (ФСО-3) У нас уже были попытки создания универсального и в то же время разумного запроса - помнится получился в итоге документ, который - если его реально заполнять - будет слишком обременительным и для заказчика и для оценщика. И на А4 формате если поместится - то его будет не прочитать. Думаю - в случае попытки создать некий минимальный, но соответствующий всем требованиям анализ рынка (не обзор, Оксана, нет такого термина в ФСО ), то будет то же самое: будем добавлять, добавлять пункты - и транспортную доступность вспомним (как же без неё) и получим в итоге заготовку для целой монографии листов на 300. Короче - не дёшево и не сердито.

Kikinda: Согласна с Волком, что в любом случае нужно учитывать ФСО. Волк меня уже несколько раз поправлял "обзор" на "анализ рынка". Обещаю исправиться. ВГ, спасибо. Но что влияет на стоимость квартир прежде всего? Наверное с этого и надо начинать свой обзор. Итак, какие ценообразующие факторы для квартир?

Лескес Максим: Факторы следующие: 1. Местоположение в городе 2. Состояние 3. Количество комнат (хотя рынки 1-шек и 3-шек разные, сравнивать их нельзя) 4. Положение в здании (этаж, куда выходят окна) 5. Площадь кухни 6. Наличие консъержа 7. Сан. узел раздельный или совмещенный, количество 8. Количество лоджий, балконов Постарался расположить в порядке убывания значимости. В идеале, при расчете корректировок нужно опираться на данные анализа рынка. Я работал с одним специалистом, который практически все корректировки в недвижимости обосновывал через анализ рынка. Правда, делается такой анализ трудоемко. http://www.v-nedv.ru/articles364.html

ГолубевАВ: Лескес Максим пишет: Факторы следующие: ...... Забыли "тип планировки" (хрущека, ленинградка, улучшенка.... и т.п. по той классификации что есть в городе) и "материал стен" т.к. с одним типом (см.выше) бывают как кирпичные натк и панельные (у нас это относится к "хрущевкам" и "ленинградкам") Мисовец пишет: А чего там всё мигает, как при учебной тревоге? Эти ссылки и без мигания на такой странице заметны :) Спасибо - не знал. Исправим. Я через Експлорер смотрел все время - не мигало ничего, после Вашего поста посмотрел через Мозилу - дурацко смотрится

ГолубевАВ: Рогова Анна пишет: Первые четыре пункта я вижу обязательными в исполнении. Я тоже, но не за ту стоимость сколько готов платить клиент, и не за те сроки которые стоят

Рогова Анна: ГолубевАВ пишет: Я тоже, но не за ту стоимость сколько готов платить клиент В принципе такая наработка делается один раз, а не под каждый отчет. Да и как без такой наработки оценщики вообще работают на рынке? Слежение за рынком - это же совершенно нормальная работа оценщика, сопутствующая его деятельности по составлению отчетов по оценке. Меня, например, немного шокировало, когда оценщик, услышал аналогичные требования (озвученные чуть выше по ветке) от меня и сказал: мы должны это считать?! Я вижу, что в комментариях на форуме, часто проскальзывает "оценка квартир простая" и тому подобное. Действительно, квартиры - это самый простой и доступный и развитый рынок, и если, оценщику не нравятся требования предъявляемые к оценке квартир, то что говорить о других сегментах? Если оценщик не знает как считать поправки-корректировки на этом рынке, то о чем вообще речь может идти? Мне не понятно, почему специалисты рынка с позиционированием оценщик 1 категории (фирма на рынке 10 лет) начинают активно сопротивляться проведению адекватного анализа рынка квартир.

Игорь Б.: Владимир Б. пишет: Мне всегда странно читать выводы некоторых коллег, которые рассуждают так, как будто ФСО нет в природе. А они есть! Я точно знаю - они есть !! Рогова Анна пишет: если, оценщику не нравятся требования предъявляемые к оценке квартир, то что говорить о других сегментах? Мои две копейки: Требования для нас к любому объекту оценки ОДНИ И ТЕ ЖЕ !! И я пытался весною продемонстрировать это на примере оценки обязательств СК при ДТП. И помнится тогда Аня Вам, будучи оценщиком ещё, представлялось всё в несколько ином свете. О чём свидетельствовал Ваш вариант отчёта ( он у меня хранится, как самое дорогое, он же наполовину из моего сцитирован ). Хочу заметить, что требования к оценке квартир предъявляются Вами лично, как специалистом банка. И на Ваш взгляд адекватный анализ рынка, которому сопротивляются оценщики 1 категории, может быть совсем неадекватным. Тому свидетельствуют "высказывания в тему" на ветке. Рогова Анна пишет: Если оценщик не знает как считать поправки-корректировки на этом рынке, то о чем вообще речь может идти? Видимо сейчас у нас всё-таки есть вариант узнать - ну как же надо считать поправки. И от слов перейти к делу ! Я прошу извинения за резкость, коллеги, но ей богу злит пустое разглогольствование, в том числе о некомпетентности бывших коллег по цеху.

Дмитрий: На мой взгляд надо сначало ценообразующие факторы вывести. Потому что разные районы городаэто не фактор а разные сегменты. То же самое и тип планировки/дома - хрущевка, сталинский, современная панель. Это же разные сегменты. Транспортная доступность она для района примерно одинаковая - или 10 мин пешком или 15 мин пешком разница не большая. Хотя я видел отчет где на каждую минуту пешком по 0,1% давали Для квартир ценообразующих факторов не много в зависимости от развитости рынка. Площадь, состояние ну может быть этаж вот и все Ну и дата сделки конечно

Рогова Анна: Игорь Б. пишет: Я прошу извинения за резкость, коллеги, но ей богу злит пустое разглогольствование, в том числе о некомпетентности бывших коллег по цеху. Да будет вам. Для этого и общаемся чтобы найти золотую середину. Если нам, всем вместе удастся сделать нормальные ценообразующие факторы, и нормально прикинуть их влияние на стоимость квартир - вот, что хорошо будет. Много про регрессии говорилось, и то, что с помощью них можно многое что увидеть, влияющее на стоимость квартир. Мне, например, не удается пока. Игорь Б. пишет: И помнится тогда Аня Вам, будучи оценщиком ещё, представлялось всё в несколько ином свете. Вот не стоится мне на месте. Меняюсь я, и взгляды, тоже иногда меняются. Игорь Б. пишет: требования к оценке квартир предъявляются Вами лично, как специалистом банка да. Но я не говорю, что мое мнение на 100% верное. Я могу уступать разумным аргументам. Надо же от чего-то отталкиваться в конце-то концов. Будет видение мое как специалиста банка, будет ваше видение как оценщика. Можно найти форму компромисного отчета. Игорь Б. пишет: И на Ваш взгляд адекватный анализ рынка, которому сопротивляются оценщики 1 категории, может быть совсем неадекватным. Называйте как хотите, только аргументируйте. Спасибо за Ваш отчет!

Игорь Б.: Рогова Анна пишет: Спасибо за Ваш отчет! На здоровье ! Всегда рад быть полезным Ваше, кстати, акцентирование на Законе о персональных данных, тоже не прошло даром: в Договоре у меня появился такой пунктик. Спасибо Вам

ГолубевАВ: Анна, более внимательно прочитал Ваши пожелания к анализу рынка. Первых три пункта абсолютно справедливы и должны быть приведены в отчете. Наибольшую сложность предсавляет именно четвертый пункт, точнее вторая его часть Рогова Анна пишет: Здесь я считаю важным, указывать не только фразы "дешевле, дороже", но и указать диапазон изменения, причины по которым цена меняется, и описывать каким условиям соответствует границы диапазона скидки/надбавки. Именно вот эта часть и не может быть стандартизирована (диапазон изменения в каждом сегменте свой, границы его довольно размыты, выделить (чистое) влияние каждого фактора очень проблематично - особенно если обосновывать их все расчетно). Но, естественно, стремиться к этому надо Дмитрий пишет: На мой взгляд надо сначало ценообразующие факторы вывести. Основные ценообразующие факторы квартир можно взять из объявлений о продаже, т.к. там приводятся все те факторы которые должны заинтересовать и привлечь покупателя. Их там немного больше чем: Дмитрий пишет: Для квартир ценообразующих факторов не много в зависимости от развитости рынка. Площадь, состояние ну может быть этаж вот и все Есть основные факторы (условия) по которым покупатель подбирает квартиру (по моему субъективному мнению) - местоположение, тип планировки, материал стен. А есть второстепенные - этаж, физ.состояние, вид из окон, совмещенность/раздельность санузла, и т.д Т.е. сначала человек решает для себя в каком районе он хочет жить и в каком доме (тип планировки), потом начинает искать для себя подходящие квартиры и сравнивает для себя по всем остальным факторам. Кстати на его желание купить влияет и такой фактор как то "как к нему отнеслись", т.е. нахамили, заставили ждать и т.д. PS чуть не забыл ГЛАВНЫЙ фактор - сколько есть денег PPS часть описаного относиться больше к цене, нежели к рыночной стоимости, но именно из цен (так уж у нас сложилось) и складывается рыночная стоимость.

Дмитрий: ГолубевАВ пишет: Есть основные факторы (условия) по которым покупатель подбирает квартиру (по моему субъективному мнению) - местоположение, тип планировки, материал стен. Это сегменты, а не факторы. Вы тогда количество комнат еще бы добавили. Ну не будете же сравнивать хрущевскую панель в Бюрюлево и современный монолит на Остоженке. А судя, как собираются писать анализ рынка, то некоторые считают что такая пара может быть использована как аналоги для квартиры в кирпичной 9-этажке где-нибудь на Алексеевской. ТО ЕСТЬ Если я оцениваю хрущевку на окраине, то зачем мне анализ рынка элитного жилья в центре?

ГолубевАВ: Дмитрий пишет: Ну не будете же сравнивать хрущевскую панель в Бюрюлево и современный монолит на Остоженке. Не буду, но если придется, то буду сравнивать панельную хрущевку и кирпичную хрущевку "Местоположение" мы разделяем на два момента - "глобальное" (административный район) и "локальное" (близость к объектам инфраструктуры, транспортным развязкам). В данном аспекте "местоположение" выступает именно "фактором". Естественно что при подборе аналогов берутся те же сегменты рынка, где и находится объект оценки, но ведь сегмент тоже надо как то охарактеризовать.... Дмитрий пишет:ТО ЕСТЬ Если я оцениваю хрущевку на окраине, то зачем мне анализ рынка элитного жилья в центре? Никто в здравом уме не будет для хрущевки приводить анализ элиток, но обрисовать картину цен города необходимо. PS тестирую новый браузер от гугла (хром) - функция "цитата" не работает PPS это наш типичный анализ Точнее был, до недавнего времени, сейчас во второй части больше конкретики, но общая идея та же.

Владимир Б.: Рогова Анна пишет: Мне не понятно, почему специалисты рынка с позиционированием оценщик 1 категории (фирма на рынке 10 лет) начинают активно сопротивляться проведению адекватного анализа рынка квартир. Я смотрю - быстро ты отряхнула оценочный прах со своих ног Отвечу цитатой из Гоолубева не за ту стоимость сколько готов платить клиент, и не за те сроки которые стоят У нас в городе некоторые оценщики делают оценку квартир меньше чем за 1000 рублей - как с ними конкурировать, если все благие пожелания выполнять? Поэтому оценщики 1 категории только формально выполняют требования ФСО - может это и есть адекватная реакция и на чрезмерность требований ФСО и на демпинг разных недоучек?

Рогова Анна: Владимир Б. пишет: Я смотрю - быстро ты отряхнула оценочный прах со своих ног Ну как есть... Я с 98 года, каждый месяц отбивала газету "из в рук в руки" на предмет цен на квартиры в г.Калининграде, потому как считала, что руку на пульсе держать надо. Запросы всякие там в Ascess осваивала, что бы выборки по нужным улицам делать, сводки по ценам от количества комнат, по районам города. Поэтому я прах , наверно и не отряхивала даже. Я просто говорю о том, что должно быть в анализе, только с моей точки зрения. И говорю о том, что должен делать оценщик, если он действительно таким себя считает, ну, это тоже с моей точки зрения. Я не знаю, как относиться, к телефонному звонку, когда мне говорят: "А почему вы, Анна Юрьевна, перестали на сайте обновлять индекс цен на жилье по городу Калининграду?". Мне времени катастрофически не хватает на все. И не смотря на то, что я сейчас не оценщик, я все равно базу свою не оставляю. И думаю, даже, что надо расширять их, потому как..потому как.. адекватных оценок на рынке мизерное количество. Никого обидеть не хотела. Прошу прощения, если кого задела своими высказываниями.

avg: Рогова Анна пишет: Ну как есть... Как есть - это факты - сейчас оценка квартир - это очень не выгодное в финансовом плане направление - у нас 2.5-4 тыщ за квартиру. И сроки жесткие. Зачем мне изголяться и что-то там особое придумывать - супер обзоры? Надо - как, говорит Ваш коллега Северославович - просто попасть в рынок и соблюсти требования ФСО.



полная версия страницы