Форум » НЕ оборудование » А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир) » Ответить
А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир)
Рогова Анна: Уважаемые коллеги! Тут случилось такое дело: я перестала заниматься непосредственно оценкой, так как теперь работаю в банке специалистом по залогам. Приходится теперь часто общаться с оценщиками, уже не как оценщик, а как "враг" оценщика. И я чувствую, что с моей головой стало что-то происходить. Я поняла, что знаю еще меньше, чем думала. Поэтому у меня возникают вопросы. Если есть возможность, пожалуйста, высказывайтесь, мне бы хотелось знать ваше мнение. 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) 2. А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? (я тут ничего не думала, кроме того, что при наличии огромного количества предложений по аренде квартир, можно применять метод валового мультипликатора, для "показа" стоимости, рассчитанной по другим исходным данным, чем в привычном сравнительном подходе). 3. А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. (Я считаю, что они должны быть приведены в расчетной части).
Рогова Анна: Задымилась вконец: "Метод прямой капитализации не позволяет учесть будущую продажу недвижимости после определенного периода владения квартирой."
andrey: А применение затратного подхода не позволяет в этой квартире жить. Экономический срок жизни - тоже период, вот и попробуй с ними поспорить Жгут, однозначно.
Игорь г. Львов: Я оценку квартир делаю в сокращенном виде - один сравнительній подход. Наш национальній стандарт позволяет єто делать. И еще отчет для обсуждения дать не проблема, но его же еще надо переводить, а єєто уже затраті времени.
Kikinda: Ну вот с Андреем Горбуновым по поводу обзора я бы поспорила. Мне кажется, что с обзора нужно начинать оценку. Обзор рынка - это экономический анализ, срез рынка, внешние условия, влияющие на стоимость имущества. Просто необходимо определить что туда нужно писать, а что не нужно. Наверное Анна Рогова веселится читая о статистике заболевания туберкулезом или о водных ресурсах нашей страны. Открываю новую тему в этом же разделе. Предлагаю все пункты обзора тщательно обсудить, решить что туда нужно писать, а что нет. На этом форуме мы уже обсуждали этот вопрос, но только в контексте оборудования. Для квартир ситуация немного другая.
Альмира: Дмитрий пишет: Это к тому, мало ли что пишут в объявлениях надо прозванивать и писать описание и цены Здравствуйте!Выдалась свободная минута, сижу, читаю, киваю...Единственное, в отчет-то сейчас надо прикладывать материалы СМИ. К сожалению, звонки не приложишь, при повторном звонке риэлтор может отказаться от своих слов (и отказывается)...и тогда для залоговиков наша информация не будет достоверной(((
Владимир Б.: Kikinda пишет: Обзор рынка - это экономический анализ, срез рынка, внешние условия, влияющие на стоимость имущества. Ты на верном пути. Уже почти ставишь знак равенства между обзором и анализом рынка... Я так понимаю - ставится задача построения плана некоего минимального, но достаточного и для дела и для проверяющих АНАЛИЗА РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО-3, ст.8ж). Может этот анализ построить в виде таблички, где надо ответить на поставленные вопросы, заполнить какие-то графы и т.п.? Тут ФАУФИ намедни завернул отчет - типа "тема рынка не раскрыта." В порядке эксперимента сократили раздел по объему раз в 10 и залудили анализ, очень формализованный, построенный по принципу: "Для изучения возможности использования ЗП в оценке Оценщик исследовал первичный рынок, обнаружил такие-то источники с такими-то данными. " Тут как раз - табличка, предписанный ст.11 ФЗ-135 перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения Для изучения возможности использования СП в оценке Оценщик исследовал вторичный рынок, обнаружил такие-то источники с такими-то данными. и т.д. Ни слова про Грузию, индекс РТС и т.п. вещи. Вот ждем результата.
Владимир Б.: Вдогон Анализ рынка я бы предложил начинать всё-таки с его определения (что совершенно справедливо требовали старые стандарты) То есть - оценщик прежде всего должен понять - какой рынок он собрался изучать? Если эта задача поставлена четко, то меньше соблазнов писать, куда там Волга впадает и вообще... Не удержусь от цитаты (попался тут отчет земляка одного по недвижке): Древнейшим населением Тамбовского края была мордва-мокша, сформировавшаяся как народность из местных этнических групп с VI века нашей эры. Первые русские переселенцы появились здесь еще в домонгольское время, но окончательное заселение произошло в ХVII веке. Для защиты рубежей юга России от набегов татар и дальнейшего освоения Черноземья, русское правительство строит города-крепости Козлов (1635г.) и Тамбов (1636г.)... Глубоко копает, товарищ И с "внешними условиями" , о которых Оксана нужно разобраться. Вот в "Вопросах оценки" была статья, где доказывалось влияние цен на нефть на рынок недвижимости в Москве. И что? При оценке квартиры в столице рынок нефти анализировать?
dewqas: Альмира пишет: Здравствуйте!Выдалась свободная минута, сижу, читаю, киваю...Единственное, в отчет-то сейчас надо прикладывать материалы СМИ. К сожалению, звонки не приложишь, при повторном звонке риэлтор может отказаться от своих слов (и отказывается)...и тогда для залоговиков наша информация не будет достоверной((( Была такая фигня еще с оборудыванием. Выход прост. 1. Делаете свой бланк, называете его "Телефонный опрос", 2. Пишите на нем название риэлторской фирмы (да в принципе любой), со всеми контактами (телефон уже есть, а адрес вам с удовольствием расскажут, чтобы вы их быстрее нашли). 3. Обязательно указываете на нем дату и желательно время звонка, 4. Записываете все параметры которые узнали по телефону, 5. И ГЛАВНОЕ: "С кем велись переговоры" ЛУчше ФИО целиком, либо просто ФИ, кто как скажет. Все это прикладываете к отчету. На всякий случай советывал бы звонить с сотового телефона и параллельно вести запись на диктофон. Но это уже как кому нравится. Печатью документ можно не заверять. НО это уже хоть какое-то подтверждение ваших слов, которое можно проверить.
Дмитрий: Помню у нас на конторе был журнал телефонограмм. Это когда кто-то звонил из другой организации, а ответственного сотрудника не было, то в специальный журнал заносилось сообщение для этого сотрудника. Журнал был прошит, пронумерован, был ответственный собтрудник. Это был документ доказательного значения.
avg: Все это замечательно, Ваши предложения, Дмитрии Вот только что я нашел, аналоги, обзвонил их, сохранил страницу из интернета, чтобы распечатать, а на следующий день решил, у одного из продавцов уточнить некоторые детали, а он мне в ответ - теперь продавец хочет не 11 лямов, а 12,5 - ВОТ КУДА ЭТО ПОДШИТЬ?
dewqas: avg пишет: Все это замечательно, Ваши предложения, Дмитрии Вот только что я нашел, аналоги, обзвонил их, сохранил страницу из интернета, чтобы распечатать, а на следующий день решил, у одного из продавцов уточнить некоторые детали, а он мне в ответ - теперь продавец хочет не 11 лямов, а 12,5 - ВОТ КУДА ЭТО ПОДШИТЬ? А дата оценки вам на что ФСО и ФЗ-135 дана. Стоимость изменилась со временем, но на дату оценки она была 11 лямов.
andrey: avg Тогда делай корректировку на рост цен, если прорезается тенденция. Или выбрось этот аналог, если он выпал из общей картины. Мы, когда продавали квартиру после смерти отца, давали 2 объявления на разные телефоны: одно дороже, другое дешевле. Продали без торга по более дешевому за два месяца. До этого только меньшая цена фигурировала в объявлениях около года. Ось, така фигня получилась.
Владимир Б.: dewqas пишет: советывал бы звонить с сотового телефона и параллельно вести запись на диктофон Дмитрий пишет: Журнал был прошит, пронумерован Оторопь просто берет. Должна же всё-таки быть разница между отчетом и уголовным делом
andrey: Хм. Как говаривал Жванецкий: "И самовар у нас электрический! И сами мы довольно не искренни!" То точные ссылки на электронные адреса не даем, то диктофонами и бортовыми журналами балуемся. Как "старый моряк" могу посоветовать вести записи в бортовом журнале карандашом, а не чернилами
dewqas: Владимир Б. пишет: Оторопь просто берет. Должна же всё-таки быть разница между отчетом и уголовным делом В том-то и дело, что пока это не уголовное дело. Но вот отнимут что-нибудь, (т.к. страхового полиса не хватит) и тогда все записывать будут. Главное чтобы не у нас...
Владимир Б.: dewqas - ПЕССИМИЗМ: мрачное мироощущение, при котором человек не верит в будущее, во всем склонен видеть унылое, плохое; против. оптимизм (Толковый словарь Ожегова)
dewqas: Владимир Б. пишет: - ПЕССИМИЗМ: мрачное мироощущение, при котором человек не верит в будущее, во всем склонен видеть унылое, плохое; против. оптимизм Это не писсимизм, а перестраховка. Лучше перестраховаться и быть уверенным в своей правоте, чем пустить все на самотек и быть не готовому к наихудшему развитию ситуации.
vladimir_mail.ru: Добрый вечер. Меня зовут Владимир (Морозик).Большой интерес вступить в диалог и пазновать так-как только начинаю пазновать азы. И первый баръер (АККРЕДИТАЦИЯ) Можно организовать революцию пока займёшь ряды монополия. :
Игорь г. Львов: vladimir_mail.ru пишет: Большой интерес вступить в диалог и пазновать так-как только начинаю пазновать азы. И первый баръер (АККРЕДИТАЦИЯ) Дорога в тысячу километров начинается с первого шага. Кто не подымает паруса - тому не дует попутный ветер. Вперед. Вы счастливчик. У Вас все впереди.
vladimir_mail.ru: Приятно слышать столь ........ ответ, ( Суд)-....? да!(" Пожалуйста не примите мой отчет !!! ) Сколько потеренного времени . А В ПЕРЕДИ СКОЛЬКО! А Как ещё бороться? Приятно познакомиться Игорь
полная версия страницы