Форум » НЕ оборудование » А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир) » Ответить
А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир)
Рогова Анна: Уважаемые коллеги! Тут случилось такое дело: я перестала заниматься непосредственно оценкой, так как теперь работаю в банке специалистом по залогам. Приходится теперь часто общаться с оценщиками, уже не как оценщик, а как "враг" оценщика. И я чувствую, что с моей головой стало что-то происходить. Я поняла, что знаю еще меньше, чем думала. Поэтому у меня возникают вопросы. Если есть возможность, пожалуйста, высказывайтесь, мне бы хотелось знать ваше мнение. 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) 2. А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? (я тут ничего не думала, кроме того, что при наличии огромного количества предложений по аренде квартир, можно применять метод валового мультипликатора, для "показа" стоимости, рассчитанной по другим исходным данным, чем в привычном сравнительном подходе). 3. А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. (Я считаю, что они должны быть приведены в расчетной части).
Мисовец: Доцент пишет: Согласно этого сборника наиболее вероятный коэффициент скидки на уторгование жилой недвижимости составляет 0,94 Ну да, в среднем по..../стране, области, городу/? В период... /зимой, весной, летом, прямо сейчас/? Яскевич делает огромную работу и в смысле ФСО эта работа очень полезная, вот написано 0,94 и можно смело ставить 0,94, пока не выйдет другой сборник. Но вот в плане реальности... Пол года назад в Бийске цены на жилье быстро росли, никаких скидок на торг не было и в помине, были наценки. Сегодня рынок обваливается, продавцов в несколько раз больше, чем покупателей, сроки экспозиции сильно затягиваются, сплошь во всех объявлениях "Возможен торг"и речь не об 0,94% явно. Ну а завтра будет.... Фиг его знает. А банку надо бы определиться, реальна ли РС, а не мучить оценщика поправками на торг, он уже ФСО и без нас замучан.
Дмитрий: А там, у Яскевича, так же как и с определением ПП? То есть не понятно что и как анализировалось и почему такой вывод. А по поводу поправки на торг: "А ведь консенсус образовался."
Мисовец: Дмитрий пишет: А там, у Яскевича, так же как и с определением ПП? То есть не понятно что и как анализировалось и почему такой вывод. ПП у Ясквича как раз очень даже неплохая, мне хватило того, что значимая регрессия получилась от статуса населенного пункта и численности населения по данным Яскевича, что говорит о разумной модели ПП у него. Как считается ПП он не раз объяснял на форумах да и в мониторинге поди упоминает об этом.
Рогова Анна: Василий Григорьевич. А банку надо бы определиться, реальна ли РС, а не мучить оценщика поправками на торг. Я и хочу определится, реальна ли РС. Я и перестану сама мучаться и оценщика мучать с поправками на торг, когда разберусь. :) А тут мнения высказались очень разнообразные, на мой взгляд. Не до консенсуса. У нас в Калининграде, тоже не торговались, когда цены взлетали, а теперь ступор и плавное снижение, предложения гораздо больше на рынке, чем год назад. 5 минут назад мне назвали цифру скидки в диапазоне 4-6% (это и риэлторы снижают свои проценты, и собственник идет на торг). Конечно при продаже без посредника скидка меньше, и у застройщика скидки фактически нет. И вот еще. Конкретно на каждый аналог персональную скидку, конечно, просчитать невозможно. У меня еще один вопрос возник. А правда ли, что скидка на первый этаж больше скидки на последний? Как-то сложилось, что корректировки на этажность деляться на 3 группы: 1 этаж, средний этаж, последний этаж. Вот у одних оценщиков 1 этаж дороже последнего, у других последний дороже 1-го. А как в среднем у вас? Я сейчас анализирую одного застройщика, так у него такая разбивка по ценам: 1 этаж, 2-6 этаж, 7-10 этаж. Цена 1 этажа = цене 7-10 этажа и дешевше на 1,5% от цены среднего этажа.
avg: Рогова Анна пишет: Как-то сложилось, что корректировки на этажность деляться на 3 группы: 1 этаж, средний этаж, последний этаж. Вот у одних оценщиков 1 этаж дороже последнего, у других последний дороже 1-го. А как в среднем у вас? Тут вопрос в том, где, в каких домах эти этажи. Если потенциально первый этаж может быть переведен в коммерческую недвижимость значит выше будет (и считаться будет - как коммерческая -минус затраты на перевод и обустройство). Последний этаж - если новые хорошие дома с панорамными окнами, видом и т.д. - это одно, если просто последний этаж в 9-ти этажки, разница есть, но не очень большая - можно просто взять газету и построить регрессию. Насчет скидок, надо рынок мониторить, если растущий рынок - это одно: там пока ты думаешь неделю уже и стоимость повысилась, если обычный или падающий - там, конечно, хорошо бы смотреть аналитику агентсв.
Дмитрий: Рогова Анна пишет: Конкретно на каждый аналог персональную скидку, конечно, просчитать невозможно. Ну что бред какой-то - "просчитать". Вы еще многофакторную регрессионную модель постройте Скидку на торг НЕ считать надо, а по простому позвонить и узнать. по поводу поправки на этаж я использую данные Бекетова www.arn.ru Вот за июль у него получилось, что последний этаж стоит на 4% дороже в 16 эт. панели Вот так фишка легла. Кстати она так часто ложиться - что последний этаж дороже средний
Рогова Анна: avg пишет: но не очень большая - можно просто взять газету и построить регрессию. Не строится из газеты. Дмитрий пишет: Ну что бред какой-то - "просчитать". Вы еще многофакторную регрессионную модель постройте Просчитать это не только в смысле цифирьки сложить, умножить, разделить. Потому как все разное, я и спросила: "А как в среднем у вас?" По поводу 1 этажа и коммерческого использования, то гнать эту квартиру из ряда аналогов и точка. А то уже иного и быть не может, совсем мозги запудрили: раз первый этаж, то обязательно "потенциально коммерческая". Выводы для себя сделала следующие (по тем отчетам, что уже увидела). Оценщики не занимаются ни регрессиями, ни анализами, ни доп.расчетами, "вода отчетная" уже затхлая. Квартиры меняются и их особенности тоже, дома меняются, а в отчетах все описание тех же корректировок остается стандартное, набранное еще много лет назад.
Дмитрий: Рогова Анна пишет: А как в среднем у вас да нет нигде среднего, это от лукавого. Нужно звонить по объявлению и ставить реальную цифирь Рогова Анна пишет: Квартиры меняются и их особенности тоже, дома меняются, а в отчетах все описание тех же корректировок остается стандартное, набранное еще много лет назад. Аня, ведь самое простое - позвоните сами по аналогам. Вот как-то залоговикам не понравились мои цифирки. Сначала выдали кучу предписаний, а потом прозвонились по объявлениям и все вопросы отпали. Отчет приняли без исправлений с моей стороны Но в Вашем случае, я думаю, что отчеты отпадут.
Рогова Анна: Дмитрий. Невозможно прозванивать все аналоги. Физически. Выборочно, возможно, что и делается. Сроки проверки отчетов очень сжатые. А нормальных отчетов, почему-то очень мало, как вдруг оказалось. Из ряда аналогов, выбираются наиболее дорогие, стоимости квартир просто "стреляют" в сумму кредита, город один, законы в нем одни и те же, а каждый оценщик видим свое собственное. Да, не скрою, я хочу упростить себе работу по проверке отчетов. Не доверять отчетам на 100% тоже не собираюсь, но МАИ, квалиметрии, в том виде как ее представляют в отчетах - доверия нет. Почему-то после введения всех корректировок в подавляющем большинстве случаев, стоимость объекта оценки возрастает. Как будто изначально все аналоги присутсвующие на рынке - хуже. Но это же не так. Когда начинается ранжирование по изолированности/смежности комнат, благоустроенности территории, вида из окна, совмещенности/раздельности санузла, балкон/лоджия/2 балкона...ну и т.п. - я этому процессу не доверяю в принципе, потому что это все просто фикция и пыль в глаза, ну в том виде, в котором до меня все это доходит.
avg: Рогова Анна пишет: Почему-то после введения всех корректировок в подавляющем большинстве случаев, стоимость объекта оценки возрастает. Как будто изначально все аналоги присутсвующие на рынке - хуже. Но это же не так. Когда начинается ранжирование по изолированности/смежности комнат, благоустроенности территории, вида из окна, совмещенности/раздельности санузла, балкон/лоджия/2 балкона...ну и т.п. - я этому процессу не доверяю в принципе, потому что это все просто фикция и пыль в глаза, Ну так, Вы для чего поставлены работать - проверять, вот и проверяйте, взяли хуже аналоги значит так оценщик решил, а что нужно было взять все лучше? Насколько я знаю, в банках, собственно, при сжатых сроках - в отчете - текст полностью, вдумчиво и серьезно до запятой, читать никто не будет. На эту "воду" вообще-то никто не смотрит серьезно. Смотрят на результат расчета - если РС нормальная (по мнению проверяющего) значит все - проблем нет, а вот если ненормальная, тогда ищут ошибку - не так считали, не те аналоги, не те методы/подходы и т.д. Тоже самое насчет корректировок - если оценщик предоставил вам обоснование почему квартира с видом во двор и с балконом отличается от другой, но с окнами на улицу и без балконом - в чем проблемы. Просто бывают два метода - или делается выборка, анализ, регрессия и т.д. - одна ситуация, А вторая, просто позвонить в несколько агентсв и скажут насколько может отличаться стоимость. Но, учитывая, смехотворные суммы при оценке квартир и сжатые сроки, то как правило применяется второй метод. Главное чтобы результат был правильный.
Владимир Б.: Рогова Анна Да наплюй ты на эту поправку. Никому она, по большому счету не нужна. Учитывая общую ошибку оценки. Вот принял оценщик в отчете - 5%, что стоит проводить фундаментальное исследование, чтобы доказать, что в данном случае следует считать - 2%? И так в каждой оценке? Неужели эта разница так принципиальна для банка? Вот если оценщик написал 20% - наверное следует вмешаться
Северславович: Рогова Анна А нормальных отчетов, почему-то очень мало, как вдруг оказалось. Добро пожаловать в реальность. Из ряда аналогов, выбираются наиболее дорогие, стоимости квартир просто "стреляют" в сумму кредита, город один, законы в нем одни и те же, а каждый оценщик видим свое собственное. А в чем проблема-то? Если Вы видите, что аналоги взяты по верхней рыночной планке, то режьте отчет - пишите заключение, что оценщик завышает стоимость да и все. Вы залоговик или где? Все эти поиски недочетов в ненаписанных корректировках, отсутствии скидки на торг и пр. нужны только если стоимость в рынке, а если объект оценки с помощью поправок на изолированные/смежные комнаты начинают убеждать в том, что он очень дорогой, то это уже симптом. Вас смущает то, что в ряде отчетов написана ересь, а Вы хотите найти ее источник? Не стоит - еще такого насмотритесь, что будет интересовать только одно - попал оценщик в рынок или нет. И насколько попал. Если квартира расположена в городе, то как правило, "пробить" по рынку ее ближайшие аналоги довольно просто и не занимает много времени, у Вас по-другому?
Рогова Анна: Северславович Коллега мой по работе говорит на Ваше: Вас смущает то, что в ряде отчетов написана ересь, а Вы хотите найти ее источник? Не стоит - еще такого насмотритесь, что будет интересовать только одно - попал оценщик в рынок или нет. И насколько попал. что это просто золотые слова! Охотно верю, у него стаж залоговиковский поболе моего будет раз в 50. Владимир Б. Конечно я плюну на эти поправки, только вот плевок придется долго готовить. 5% - торг, 5% - этажность, 2% - разность в площадях, 2% санузел, 3% вид из окна, 2% на благоустройство территории и т.д. и т.п....Так и плюс/минус 15% набежит запросто. Рынок же такой развитый, его реакцию на все эти различия для всех типов квартир и районов раз, и вывел и обзвонил и просчитал.
АндрейЩ: Северславович пишет: Не стоит - еще такого насмотритесь, что будет интересовать только одно - попал оценщик в рынок или нет. И насколько попал. Не попал - режьте... А если попал случайно, а во всем остальном ересь, в т.ч. формальное несоотвествие требованиям закону и стандартам, то можно пропустить?
Дмитрий: АндрейЩ пишет: формальное несоотвествие требованиям закону и стандартам, то можно пропустить? А зачем банку нужно соответствие/несоответствие ФСО? Для банка главное чтоб цена не была завышена, чтоб в случае чего можно было без потерь продать квартиру. А для этого нужно чтоб оценочная стоимость попала в рынок
Северславович: АндрейЩ А если попал случайно, а во всем остальном ересь, в т.ч. формальное несоотвествие требованиям закону и стандартам, то можно пропустить? Это уже от банка зависит. Я в таких случаях, просто указываю, что расчет не достоверен и привожу собственные цифры. На формальное соответствие/несоответствие ФСО смотрю не то, чтобы сквозь пальцы, но не придирчиво. Если есть более-менее близкие аналоги (если они в принципе уществуют) и ссылки на них - это уже почти праздник.
Рогова Анна: Новая заковыка. Квартира в многоквартирном пятиэтажном доме оценена оценщиком тремя подходами. В затратном оценены только "стены", земля не рассчитана со ссылкой на земельное законодательство, что при продаже квартир в домах принадлежащих муниципалам земля не продается. Сравнительный - нормальный. Доходный - прямая капитализация. При согласовании согласованы все три подхода. Оценщик сказал, что согласовывать можно, так как сравнительный и доходный стоимость земельного участка ни как не учитывают. Вопросы: А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом? Я думаю, что стоимость земли в сравнительный и доходный подход все таки учитывают. А правда ли, что можно делать согласование трех подходов, когда стоимость земли в затратном подходе не учитывается вообще? Личто я считаю, что нельзя.
avg: Сравнительный и доходный, КАК РАЗ И УЧИТЫВАЮТ СТОИМОСТЬ ЗУ. Только она там (эта стоимость) не выделена явным способом. Квартира тремя подходами - что-то новенькое. Ладно еще доходный - в принципе, многие квартиры люкс, народ покупает, чтобы сдавать в аренду. Но как, можно затратником подсчитать? Поделитесь? То же самое касается и встроенных помещений - я не понимаю, как это можно сделать (за исключением тех случаев, когда площадь помещения сопоставима с самим зданием).
Дмитрий: Рогова Анна пишет: А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом? Я думаю, что стоимость земли в сравнительный и доходный подход все таки учитывают. На моей исторической родине (Саратов) при покупке квартиры в многоквартирных домах в некотрых компаниях так же дают свидетелство о праве собственности на ЗУ (совместная собственность) avg пишет: Но как, можно затратником подсчитать? Поделитесь? Да легко - берете Ко-инвест и считаете. В мелких городах получается нормально и без учета земли. Я делал пару лет назад у меня затратник сходился с сравнительным без подгонки avg пишет: народ покупает, чтобы сдавать в аренду. ну что этот бред нести. Ну кто будет покупать чтоб сдавать и получать менее 5%, если депозит более 10% годовых. Покупают в расчете на рост стоимости и в доходнике надо учитывать рост стоимости
Kikinda: Тема про "скидки на торг" очень неоднозначна. С одной стороны, я признаю, что бывают скидки, но с другой стороны не признаю, что можно везде ставить скидку на торг в размере 5%. А вдруг кто то не хочет продавать со скидкой? Или так. Зачем продавать со скидкой, если на рынке куча покупателей и уже через пару дней можно будет продать по цене "без скидки"? На быстро растущем рынке скидок нет, так как при дефиците предложения никто за покупателя не борется. Про доходник к оценке квартир. Представьте, что оценивая сравнительным подходом мы получили 60 руб., доходным подходом 100 руб. Означает ли это, что покупатель зная, что квартиры могут быть доходным бизнесом купит квартиру за 100 руб (или хотя бы за 80 руб)? Нет! 100 руб. всего лишь указывает на то, что рынок может быть потенциально растущим и с хорошими перспективами к росту. Мне кажется, что на растущем рынке никаких скидок не будет. Рогова Анна пишет: А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом? Я думаю, что стоимость земли в сравнительный и доходный подход все таки учитывают. А можно ли продать квартиру без земли? Квартира, здание жестко связаны с землей и получение дохода означает получение дохода в том числе и от земли. С Анной согласна. В затратнике по квартирам нужно считать и землю. А если на рынке присутствует большое кол-во спекуляций, то лучше вообще затратник не трограть, так как основная составляющая итоговой цены явно не из трудовой теории стоимости.
полная версия страницы