А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир)

Форум » НЕ оборудование » А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир) » Ответить

А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир)

Рогова Анна: Уважаемые коллеги! Тут случилось такое дело: я перестала заниматься непосредственно оценкой, так как теперь работаю в банке специалистом по залогам. Приходится теперь часто общаться с оценщиками, уже не как оценщик, а как "враг" оценщика. И я чувствую, что с моей головой стало что-то происходить. Я поняла, что знаю еще меньше, чем думала. Поэтому у меня возникают вопросы. Если есть возможность, пожалуйста, высказывайтесь, мне бы хотелось знать ваше мнение. 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) 2. А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? (я тут ничего не думала, кроме того, что при наличии огромного количества предложений по аренде квартир, можно применять метод валового мультипликатора, для "показа" стоимости, рассчитанной по другим исходным данным, чем в привычном сравнительном подходе). 3. А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. (Я считаю, что они должны быть приведены в расчетной части).

Ответов - 104, стр: 1 2 3 4 5 6 All

Владимир Б.: Рогова Анна Здравствуй, Аня Символично, конечно, что начав жизнь специалиста по залогам, ты выбрала себе такую аватарку - божья коровка, как известно, беспощадный хищник А мнение - отчего ж не высказать? Не каждый день работники банка обращаются к оценщикам с предложением пообщаться - это дорогого стоит, нельзя такой момент упускать 1. Корректировка на торг и корректировка на укороченный срок экспозиции - это совершенно разные вещи. Я сам был менеджером по продажам - во всех нормальных компаниях, менеджеру дается право на скидку, к примеру, перспективному клиенту. Продавцы-ФЛ очень часто специально закладывают в цену предложения величину уступки покупателю. Вот это и есть корректировка на торг. Можно спорить о том - использовать её или нет, но связывать её величину со сроком экспозиции не стоит 2. Думаю - что можно, если в СК учесть спекулятивную составляющую, тогда всё встанет на свои места, поскольку чудес не бывает. 3. Наличие "нулевой" корректировки - это индикатор того, что оценщик не забыл про неё и учел. Думаю - методически правильнее показывать такие корректировки

Мисовец: Владимир Б. пишет: Корректировка на торг и корректировка на укороченный срок экспозиции - это совершенно разные вещи. Иногда разные, а часть так совсем нет. Вот в случае если клиент перспективный и менеджер компании, то разные вещи.А вот если продают цех по году и за этот год ожидается, что прийдет три-четыре потенциальных покупателя, то добавка "возможен торг" это не просто прихоть менеджера, а предложение скидки для того, чтобы отказом клиенту в скидке не лишать себя потраченного бездарно срока экспозиции. Вот, скажем, средняя экспозиция 6 месяцев и за неё придет 6 клиентов, разве не значит это, что стоит скинуть депозитный процент за месяц, чтобы следующего чела месяц не ждать? Из материалов семинара по ЛС. Что касается скидки по квартирам, то по делу для банков важно, чтобы оценщик учел те расходы, которые у банка будут в силу недобровольного изъятия квартиры, а через суд: гос.пошлины, платежи приставам, расходы на ведение дел.

Северславович: Тут случилось такое дело: я перестала заниматься непосредственно оценкой, так как теперь работаю в банке специалистом по залогам. В нашем полку прибыло. Приветствую, коллега. 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? А причем тут нормальный срок? Вы о сравнительном подходе речь ведете? В аналогах зачастую заложен некоторая наценка, которая в ходе торга и пропадет. Корректировка в любом случае нужна. 2. А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? Если он дает адекватный результат (подогнан под сравнительный), то почему нет? 3. А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. Вопрос риторический. Я лично считаю, что такие корректировки не стоит приводить в расчетной части, но тут кто как считает. На мой залоговый взгляд - это уже ловля формальных тараканов.

Рогова Анна: Спасибо за ответы! "......У древних славян коровка олицетворяла богиню Солнца, дарующую свет, урожай и жизнь, коровку ласково называли «солнышко»....Считалось, что божья коровка живет на небесах и лишь время от времени спускается с небес, чтобы передать человеку волю Божью!...." Я даже и не знала, что моя коровка такая хорошая! По вопросам мной заданным. Они родились исходя из ответов оценщиков на мои вопросы. Я спрашиваю: "Почему нет поправки на торг?" Ответ: потому что квартиры нормально продаются в нормальный срок. Я говорю: Отказ от применения доходного подхода на основе слов собственика, обещающего ее использовать только для проживания сомнителен. Как и отказ на основании того, что рынок "черный" (на самом деле предложений по аренде столько же сколько по продажам). Тогда мне отвечают, что прямую капитализацию нельзя использовать, потому что КК меньше ставки по депозитам. Я спрашиваю: "А где корректировки, про которые вы говорите, что они обязательно должны быть использованы?" Ответ: так они все одинаковые. - Ок. Но, где это в отчете? А вдруг они разные?! Ведь в описании аналогов - ето не написано. Владимир. А что за спекулятивная составляющая и в каком виде ее учесть? Северславовичу. Метод прямой капитализации со ставкой взятой с рынка методом рыночной экстракции, а не методом кумулятивного построения в целом похож на результат, полученный сравнительным подходом, даже без "подгонки".

Северславович: Перечитал Ваш диалог с оценщиком. По первому вопросу склоняюсь к Вашей правоте, по второму согласился бы с оценщиком. И дело даже не в обосновании, а в том, что залоговика должна интересовать не формальная сторона оценки, а практическое ее применение. И таком случае, ориентироваться на доходный подход при оценке квартир я бы не стал и скорее отдал бы должное оценщику, который отказался от этого подхода. По вопросу корректировок я не очень понял, оценщик говорил "они обязательно должны быть использованы"? Он это где говорил? В отчете?

Рогова Анна: Северславович. Он это оговаривает в отчете в теоретической части. Я бы рада отказаться от доходника, но то, что воротят в единственно применяемом сравнительном подходе........Ох и ох! А как вы смотрите на расчет с использованием валового рентного мультипликатора? В целом, оценщики жалуются на низкобюджетную оценку для банков, и поэтому хотят делать ни анализ рынка, ни обоснование корректировок, ни применять им непривычные методы.

Северславович: Он это оговаривает в отчете в теоретической части. Типа такие-то параметры могут влиять на стоимость в принципе? Я бы рада отказаться от доходника, но то, что воротят в единственно применяемом сравнительном подходе........Ох и ох! А-а... А я-то подумал, что оценщики решили от доходника отказаться дабы ограничиться наиболее точным подходом. А чего воротят? Цифры получаются далекие от рынка или у Вас претензии к обоснованности корректировок и отсутствии информации об оных? А как вы смотрите на расчет с использованием валового рентного мультипликатора? Хорошо смотрю. Только предпочитаю пользоваться разве что для самопроверки. В целом, оценщики жалуются на низкобюджетную оценку для банков, и поэтому хотят делать ни анализ рынка, ни обоснование корректировок, ни применять им непривычные методы. Да главное, чтобы аналоги могли адекватные подобрать. Тут уж не до жиру.

Игорь г. Львов: А вот и мое мнение. Рогова Анна пишет: 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) Отсутствие торга- уловка с целью увеличить залоговую стоимость. Торг имеет место всегда. Не верю, что на вторичном рынке нет уторговывания. Даже исследование по этому поводу проводил. Хоть мы (оценщики) пишем проценты, на самом деле скидка в зависимости от цены брутто выглядит так 500 - 1000 -2000 у.е. и т.д. По факту это 1-2%.(Рынок жилья г. Львов до весны 2008г. сейчас непонятка. ). Рогова Анна пишет: А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? Доходный подход для квартир... А типовое ли использование квартир - сдача в аренду. Каков процент квартир сдается в аренду в центре и в районе МКАД? Т.е. доходник можно использовать для тех рынков где сдача в аренду это типичное использование. Рогова Анна пишет: А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. (Я считаю, что они должны быть приведены в расчетной части). Интересные у вас корректировки. Это что можно давать в залог квартиры в пользовании? Условия финансирования. Если я беру на кредитные деньги, то продавец даст скидку? или надбавку? Условия продажи это что вынужденная продажа? Скажите с какого учебника эти поправки. И писал ли его практик.

Рогова Анна: Игорь, г.Львов. По отказу от применения доходного подхода. Конечно, типовое использование квартиры - это проживание. Но куда девать горы информации по арендным ставкам? Разве что в сравнительный подход для метода расчета с использованием ВРМ. Про корректировки. Это есть в Генри С.Харрисоне, 1994 г. на стр.146 "Последовательность внесения поправок", например. Думаю, что все последующие российские издания переписывали все оттуда. Про "можно давать в залог квартиры в пользовании"? Это про неприватизированные квартиры в ряду аналогов? Я тут не совсем поняла. Условия финансирования. Все по умолчанию считают, что для всех аналогов данные условия типичные, и вводят нулевую корректировку обычно. В целом, как и писал Владимир Б. «Наличие "нулевой" корректировки - это индикатор того, что оценщик не забыл про неё и учел. Думаю - методически правильнее показывать такие корректировки». Это и для корректировок на передаваемые имущественные права правильно, и на финансовые условия и на другие. Это, на мой взгляд, есть верные действия оценщика. Изменить шаблон отчета, введением нескольких строк в таблицу расчета или абзац текста – десятиминутное дело. По корректировке на условия продажи. Оценщик взял 4 аналога со средней ценой предложения 1750-1900 уе за метр. А пятый аналог с ценой 1400 за метр. Что за «уникум»? А оказывается эта квартира продается «очень срочно», так сказано в объявлении по продаже, чего не упомянуто про другие аналоги. Оценщик сказал: «Мы не верим тому, что написано в объявлении, и потому не корректируем!»

Игорь Б.: Рогова Анна пишет: Конечно, типовое использование квартиры - это проживание. Но куда девать горы информации по арендным ставкам? меня бесконечно удивляет желание "взять в залог" квартиру в качестве гостинницы. Почему вы не требуете с оценщика затратного подхода ? Нет разве информации по УПССам ? Рогова Анна пишет: А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? (я тут ничего не думала, кроме того, что при наличии огромного количества предложений по аренде квартир, можно применять метод валового мультипликатора, для "показа" стоимости, рассчитанной по другим исходным данным, чем в привычном сравнительном подходе). А может просто взять и прочитать наконец ФСО-1, ст.21 фактически отменяющую метод капитализации

Дмитрий: про ответы оценщиков Да они скорее всего сказали что им первое в голову пришло. Вот если бы Вы им письмо написали, и они в ответ Вам письменно ответили, а думаю аргументация была бы другой. Поправка на торг Поправка на торг, в том виде в котором используется в большинстве случаев (5-10-15%), означает, что оценщик не прозвонил объявление и не узнал почем продается объект сравнения. То есть взять 3-10 аналогов и всем назначить одинаковую скидку на торг и это верх мастерства? А если оценщик не стал применять скидку, то он неуч? Но ведь один продавец даст скидку в 5%, другой 10%, а третий тот вообще может увеличть цену - "рынок вырос, а объявления я давно давал!" или "курс у.е. упал" (Вот когда в Москве цены росли, то скидок ни каких не было, а шло удорожание по сравнению с ценами указаными в объявлениях.) Я лично не делаю скидку на торг, а тексте пишу, что цены приведены после уторговывания по каждому объекту. Если прозванивал, а если без прозвонки, то возможны варианты. Особено если надо цену уменьшить. Резюме - поправка на торг вышла из учебника Грызловой и единственное ее назначение оправдать применение не цен состоявшихся сделок, а предложения на продажу или хороший способ занизить стоимость. про доходник делать доходник по квартирам смысла большого нет. Потому что, без учета роста стоимости, квартиры это не доходная недвижимость. Мотивация по сдаче в аренду разная, в основном сдают чтоб не стояла пустой, чтоб была добавка к пенсии а сами не даче, у родствеников в это время (ну или за границей) Покупка квартиры для сдачи в аредну не оправдывает инвестиции, что видно по ставке капитализации, полученной методом рыночной экстракции, которая меньше ставок по депозитам. А вот если думать про рост стоимости актива, то тогда да, таких покупок сравнительно много. Вот я иногда делаю доходник - 5 лет сдача в аренду, затем реверсия - продажа актива. Цена реверсии это сравнительный увеличенный на предполагаемый темп роста за вычетом износа короткоживущих элементов. Доля потока от сдачи в аренду менее 5% от общей суммы. Вот Вы Анна, представте, что у Вас есть деньги и есть два варианта инвестиций: под 3% годовых и куча "головной боли" или 10% годовых при этом ничего не делать. Не уж то Вы выберете первый вариант? Более подробно: Вы можете купить квартиру и получать 3-4% годовых (без учета расходов на износ короткоживущих элементов, налогов и прочего, то есть чистыми даже меньше. кроме того надо тратить время и следить за квартирой и квартирантами) или положить на депозит, ничего не делать и получать более 10% годовых. Вы что выберете? Резуме - доходник для квартиры нужен чтоб увеличить объем отчета и произвести впечатление на Заказчика. про условия финансирования Квартиры, собственики котороых согласня на продажу по ипотеке, продаются дороже. Многие не соглашаются продавать квартиры по ипотеке. Не даром в объявлениях про это пишут. Основных причин две: 1. долгий срок оформления сдлеки и получения денег, а цены за это время растут (при этот не стоит забывать, что в основной массе сделки на рынке по купле-продаже квартир, это в основном или размен квартир или увеличение комнат - то есть встречные и продавцам на полученные денги нужно что-то купить, и если сделка затягивается а цены растут, то купить что им надо продавца могут и не успеть) 2. в продаже с участием ипотечного кредита нужно указывать полностью сумму сделки и у продавцов может быть потери на подоходнике. Вывод: условия финансирования нужно учитывать. про нулевые корректировки Я обычно в отчетах выделяю ценообразующие факторы и в дальнейшем в отчете делаю корректировки по этим факторам. И если уж выделил то покажи как корректировал или в расчетной таблице нулевые корректировки или в тексте описать надо, что ценообразующие факторы одинаковые, поэтому корректировку проводить не нужно. Вывод: если оценщик выделил ценообразующие факторы, то он должен сделать корректировки по этим факторам. даже если корректировка нулевая. Рогова Анна пишет: Оценщик сказал: «Мы не верим тому, что написано в объявлении, и потому не корректируем!» А Вы не спросили, почему тгда они верят цене, количеству комнат, площаде, которые так же указаны в объявлении

Игорь г. Львов: Рогова Анна пишет: Про "можно давать в залог квартиры в пользовании"? Это про неприватизированные квартиры в ряду аналогов? Я тут не совсем поняла. Вот и я не понял поправку на права. Для Дмитрия и других оценщиков. Оказывается (судя по сообщениям) рынок квартир-то у нас разный. Во Львове за свои деньги без кредита вообще не покупают квартиры ну может до 10%. Уторговывание у нас это норма и т.д. Вот так.

Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Уторговывание у нас это норма и т.д. Вот так Да она может и норма. Только размер уторговывания разный для каждого объекта. Поэтому когда в расчетной таблице первой строкой идет поправка на торг 5% (10%) то это лажа (а не говорю что так сам не делаю, но нужно понимать где кривда а где правда). Вон обсуждался отчет Оксаны по оценке ЗУ под ИСЖ. А аналоги некоторые были с/х, хотя в объявлениях было написано ИСЖ (но внимательное изучение объявления показало что это мечты - мол можно перевести под ИСЖ). Это к тому, мало ли что пишут в объявлениях надо прозванивать и писать описание и цены которые реальные, а не делать для всех объектов сравнения одинаковыю поправку на торг. Я так же приводил пример про оценку ЗУ на границе Мос.обл, где в результате прозвонки скидка составила половину от цены объявления. Поэтому если оценщик не привел скидку на торг это не ошибка. Игорь г. Львов пишет: Оказывается (судя по сообщениям) рынок квартир-то у нас разный. Да он может и не особо разный. Я думаю и у Вас если человек приходит с мешком денег то ему скинут больше, чем покупателю с кредитом, который будет выдан через месяц. Факт этот есть, вот формализовать его трудно

Игорь г. Львов: Дмитрий пишет: Я думаю и у Вас если человек приходит с мешком денег то ему скинут больше, чем покупателю с кредитом, который будет выдан через месяц. Возможно, но такой человек у нас - исключение.

АндрейЩ: Аня, здравствуйте! Даже не знаю, что сказать по поводу Вашего ухода из оценки... Жаль... Дмитрий пишет: Резюме - поправка на торг вышла из учебника Грызловой и единственное ее назначение оправдать применение не цен состоявшихся сделок, а предложения на продажу или хороший способ занизить стоимость Моя жена руководит агентством недвижимости, поэтому ежемесячно можно на примере одного агентства делать расчет поправки на торг. 5% за все время моей работы она никогда не была, в основном 2%, в последнее время - 0%. Рогова Анна пишет: (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) А в последнее время все чаще обращаю внимание на то, что если квартира не продется, то просто ценник увеличивают на 50-100 тыс. и в течении недели квартира уходит с торгом 10-20 тыс. или вообще без оного. В общем тут нужна информация, а как ее добыть без риэлтеров - не знаю.

АндрейЩ: Рогова Анна пишет: Я бы рада отказаться от доходника, но то, что воротят в единственно применяемом сравнительном подходе........Ох и ох! Если уж со сравнительным подходом при оценке квартир проблемы, то есть ли смысл требовать доходный..? Там-то наворотить еще проще...

АндрейЩ: Дмитрий пишет: про условия финансирования Квартиры, собственики котороых согласня на продажу по ипотеке, продаются дороже. Многие не соглашаются продавать квартиры по ипотеке. Не даром в объявлениях про это пишут. Основных причин две: 1. долгий срок оформления сдлеки и получения денег, а цены за это время растут (при этот не стоит забывать, что в основной массе сделки на рынке по купле-продаже квартир, это в основном или размен квартир или увеличение комнат - то есть встречные и продавцам на полученные денги нужно что-то купить, и если сделка затягивается а цены растут, то купить что им надо продавца могут и не успеть) 2. в продаже с участием ипотечного кредита нужно указывать полностью сумму сделки и у продавцов может быть потери на подоходнике. Вывод: условия финансирования нужно учитывать. По п.1 не согласен, т.к. банки сегодня выдают кредиты достаточно оперативно. Например у нас Сбер заявку рассматирвает 3 дня, а все остальное - по накатаной дороге... п.2 - считаю основной причиной. Но, опять же опираясь на опыт жены, могу сказать, что если квартира не продается по ипотеке, а человек сильно хочет, то +13% подоходника с суммы выше 1 млн... многие отказываются . У меня сложилось впечатление, что все зависит от личности продавца: готов он платить подоходный или нет. Вывести какую-то зависимость на условия финансирования (с привлечением кредитных средств или без) у меня лично не получается.

Северславович: АндрейЩ У меня сложилось впечатление, что все зависит от личности продавца: готов он платить подоходный или нет. Я бы добавил, прожил он в этой квартире три года или нет.

ГолубевАВ: Рогова Анна пишет: 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) Мы в своей практике решили делать скидку на торг только в том случае, если об этом прямо говорится в объявлении или во время созвона продавец (риэлтор) сказал что торг возможен. Размер скидки определяем в соответствии с: 1 Опыт 2 Статьей http://www.fbk.ru/live/press.asp?aid=13263 3 Сейчас проводим анкетирование риэлторов города с последующим анализом (по основным корректировкам) после опубликования будем ссылаться на это анкетирование

Доцент: Был в пятницу на семинаре у Яскевича Е.Е. где одной из тем была презентация сборника "Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД №1, 2008. В данном сборнике приведены корректировки на уторгование к стоимости предложений при купле-продаже объектов недвижимости. В основу положены выше представленная статья Андрея Марчука и рыночные данные. Чем не официальная ссылка на источник информации. Согласно этого сборника наиболее вероятный коэффициент скидки на уторгование жилой недвижимости составляет 0,94.

Мисовец: Доцент пишет: Согласно этого сборника наиболее вероятный коэффициент скидки на уторгование жилой недвижимости составляет 0,94 Ну да, в среднем по..../стране, области, городу/? В период... /зимой, весной, летом, прямо сейчас/? Яскевич делает огромную работу и в смысле ФСО эта работа очень полезная, вот написано 0,94 и можно смело ставить 0,94, пока не выйдет другой сборник. Но вот в плане реальности... Пол года назад в Бийске цены на жилье быстро росли, никаких скидок на торг не было и в помине, были наценки. Сегодня рынок обваливается, продавцов в несколько раз больше, чем покупателей, сроки экспозиции сильно затягиваются, сплошь во всех объявлениях "Возможен торг"и речь не об 0,94% явно. Ну а завтра будет.... Фиг его знает. А банку надо бы определиться, реальна ли РС, а не мучить оценщика поправками на торг, он уже ФСО и без нас замучан.

Дмитрий: А там, у Яскевича, так же как и с определением ПП? То есть не понятно что и как анализировалось и почему такой вывод. А по поводу поправки на торг: "А ведь консенсус образовался."

Мисовец: Дмитрий пишет: А там, у Яскевича, так же как и с определением ПП? То есть не понятно что и как анализировалось и почему такой вывод. ПП у Ясквича как раз очень даже неплохая, мне хватило того, что значимая регрессия получилась от статуса населенного пункта и численности населения по данным Яскевича, что говорит о разумной модели ПП у него. Как считается ПП он не раз объяснял на форумах да и в мониторинге поди упоминает об этом.

Рогова Анна: Василий Григорьевич. А банку надо бы определиться, реальна ли РС, а не мучить оценщика поправками на торг. Я и хочу определится, реальна ли РС. Я и перестану сама мучаться и оценщика мучать с поправками на торг, когда разберусь. :) А тут мнения высказались очень разнообразные, на мой взгляд. Не до консенсуса. У нас в Калининграде, тоже не торговались, когда цены взлетали, а теперь ступор и плавное снижение, предложения гораздо больше на рынке, чем год назад. 5 минут назад мне назвали цифру скидки в диапазоне 4-6% (это и риэлторы снижают свои проценты, и собственник идет на торг). Конечно при продаже без посредника скидка меньше, и у застройщика скидки фактически нет. И вот еще. Конкретно на каждый аналог персональную скидку, конечно, просчитать невозможно. У меня еще один вопрос возник. А правда ли, что скидка на первый этаж больше скидки на последний? Как-то сложилось, что корректировки на этажность деляться на 3 группы: 1 этаж, средний этаж, последний этаж. Вот у одних оценщиков 1 этаж дороже последнего, у других последний дороже 1-го. А как в среднем у вас? Я сейчас анализирую одного застройщика, так у него такая разбивка по ценам: 1 этаж, 2-6 этаж, 7-10 этаж. Цена 1 этажа = цене 7-10 этажа и дешевше на 1,5% от цены среднего этажа.

avg: Рогова Анна пишет: Как-то сложилось, что корректировки на этажность деляться на 3 группы: 1 этаж, средний этаж, последний этаж. Вот у одних оценщиков 1 этаж дороже последнего, у других последний дороже 1-го. А как в среднем у вас? Тут вопрос в том, где, в каких домах эти этажи. Если потенциально первый этаж может быть переведен в коммерческую недвижимость значит выше будет (и считаться будет - как коммерческая -минус затраты на перевод и обустройство). Последний этаж - если новые хорошие дома с панорамными окнами, видом и т.д. - это одно, если просто последний этаж в 9-ти этажки, разница есть, но не очень большая - можно просто взять газету и построить регрессию. Насчет скидок, надо рынок мониторить, если растущий рынок - это одно: там пока ты думаешь неделю уже и стоимость повысилась, если обычный или падающий - там, конечно, хорошо бы смотреть аналитику агентсв.

Дмитрий: Рогова Анна пишет: Конкретно на каждый аналог персональную скидку, конечно, просчитать невозможно. Ну что бред какой-то - "просчитать". Вы еще многофакторную регрессионную модель постройте Скидку на торг НЕ считать надо, а по простому позвонить и узнать. по поводу поправки на этаж я использую данные Бекетова www.arn.ru Вот за июль у него получилось, что последний этаж стоит на 4% дороже в 16 эт. панели Вот так фишка легла. Кстати она так часто ложиться - что последний этаж дороже средний

Рогова Анна: avg пишет: но не очень большая - можно просто взять газету и построить регрессию. Не строится из газеты. Дмитрий пишет: Ну что бред какой-то - "просчитать". Вы еще многофакторную регрессионную модель постройте Просчитать это не только в смысле цифирьки сложить, умножить, разделить. Потому как все разное, я и спросила: "А как в среднем у вас?" По поводу 1 этажа и коммерческого использования, то гнать эту квартиру из ряда аналогов и точка. А то уже иного и быть не может, совсем мозги запудрили: раз первый этаж, то обязательно "потенциально коммерческая". Выводы для себя сделала следующие (по тем отчетам, что уже увидела). Оценщики не занимаются ни регрессиями, ни анализами, ни доп.расчетами, "вода отчетная" уже затхлая. Квартиры меняются и их особенности тоже, дома меняются, а в отчетах все описание тех же корректировок остается стандартное, набранное еще много лет назад.

Дмитрий: Рогова Анна пишет: А как в среднем у вас да нет нигде среднего, это от лукавого. Нужно звонить по объявлению и ставить реальную цифирь Рогова Анна пишет: Квартиры меняются и их особенности тоже, дома меняются, а в отчетах все описание тех же корректировок остается стандартное, набранное еще много лет назад. Аня, ведь самое простое - позвоните сами по аналогам. Вот как-то залоговикам не понравились мои цифирки. Сначала выдали кучу предписаний, а потом прозвонились по объявлениям и все вопросы отпали. Отчет приняли без исправлений с моей стороны Но в Вашем случае, я думаю, что отчеты отпадут.

Рогова Анна: Дмитрий. Невозможно прозванивать все аналоги. Физически. Выборочно, возможно, что и делается. Сроки проверки отчетов очень сжатые. А нормальных отчетов, почему-то очень мало, как вдруг оказалось. Из ряда аналогов, выбираются наиболее дорогие, стоимости квартир просто "стреляют" в сумму кредита, город один, законы в нем одни и те же, а каждый оценщик видим свое собственное. Да, не скрою, я хочу упростить себе работу по проверке отчетов. Не доверять отчетам на 100% тоже не собираюсь, но МАИ, квалиметрии, в том виде как ее представляют в отчетах - доверия нет. Почему-то после введения всех корректировок в подавляющем большинстве случаев, стоимость объекта оценки возрастает. Как будто изначально все аналоги присутсвующие на рынке - хуже. Но это же не так. Когда начинается ранжирование по изолированности/смежности комнат, благоустроенности территории, вида из окна, совмещенности/раздельности санузла, балкон/лоджия/2 балкона...ну и т.п. - я этому процессу не доверяю в принципе, потому что это все просто фикция и пыль в глаза, ну в том виде, в котором до меня все это доходит.

avg: Рогова Анна пишет: Почему-то после введения всех корректировок в подавляющем большинстве случаев, стоимость объекта оценки возрастает. Как будто изначально все аналоги присутсвующие на рынке - хуже. Но это же не так. Когда начинается ранжирование по изолированности/смежности комнат, благоустроенности территории, вида из окна, совмещенности/раздельности санузла, балкон/лоджия/2 балкона...ну и т.п. - я этому процессу не доверяю в принципе, потому что это все просто фикция и пыль в глаза, Ну так, Вы для чего поставлены работать - проверять, вот и проверяйте, взяли хуже аналоги значит так оценщик решил, а что нужно было взять все лучше? Насколько я знаю, в банках, собственно, при сжатых сроках - в отчете - текст полностью, вдумчиво и серьезно до запятой, читать никто не будет. На эту "воду" вообще-то никто не смотрит серьезно. Смотрят на результат расчета - если РС нормальная (по мнению проверяющего) значит все - проблем нет, а вот если ненормальная, тогда ищут ошибку - не так считали, не те аналоги, не те методы/подходы и т.д. Тоже самое насчет корректировок - если оценщик предоставил вам обоснование почему квартира с видом во двор и с балконом отличается от другой, но с окнами на улицу и без балконом - в чем проблемы. Просто бывают два метода - или делается выборка, анализ, регрессия и т.д. - одна ситуация, А вторая, просто позвонить в несколько агентсв и скажут насколько может отличаться стоимость. Но, учитывая, смехотворные суммы при оценке квартир и сжатые сроки, то как правило применяется второй метод. Главное чтобы результат был правильный.

Владимир Б.: Рогова Анна Да наплюй ты на эту поправку. Никому она, по большому счету не нужна. Учитывая общую ошибку оценки. Вот принял оценщик в отчете - 5%, что стоит проводить фундаментальное исследование, чтобы доказать, что в данном случае следует считать - 2%? И так в каждой оценке? Неужели эта разница так принципиальна для банка? Вот если оценщик написал 20% - наверное следует вмешаться

Северславович: Рогова Анна А нормальных отчетов, почему-то очень мало, как вдруг оказалось. Добро пожаловать в реальность. Из ряда аналогов, выбираются наиболее дорогие, стоимости квартир просто "стреляют" в сумму кредита, город один, законы в нем одни и те же, а каждый оценщик видим свое собственное. А в чем проблема-то? Если Вы видите, что аналоги взяты по верхней рыночной планке, то режьте отчет - пишите заключение, что оценщик завышает стоимость да и все. Вы залоговик или где? Все эти поиски недочетов в ненаписанных корректировках, отсутствии скидки на торг и пр. нужны только если стоимость в рынке, а если объект оценки с помощью поправок на изолированные/смежные комнаты начинают убеждать в том, что он очень дорогой, то это уже симптом. Вас смущает то, что в ряде отчетов написана ересь, а Вы хотите найти ее источник? Не стоит - еще такого насмотритесь, что будет интересовать только одно - попал оценщик в рынок или нет. И насколько попал. Если квартира расположена в городе, то как правило, "пробить" по рынку ее ближайшие аналоги довольно просто и не занимает много времени, у Вас по-другому?

Рогова Анна: Северславович Коллега мой по работе говорит на Ваше: Вас смущает то, что в ряде отчетов написана ересь, а Вы хотите найти ее источник? Не стоит - еще такого насмотритесь, что будет интересовать только одно - попал оценщик в рынок или нет. И насколько попал. что это просто золотые слова! Охотно верю, у него стаж залоговиковский поболе моего будет раз в 50. Владимир Б. Конечно я плюну на эти поправки, только вот плевок придется долго готовить. 5% - торг, 5% - этажность, 2% - разность в площадях, 2% санузел, 3% вид из окна, 2% на благоустройство территории и т.д. и т.п....Так и плюс/минус 15% набежит запросто. Рынок же такой развитый, его реакцию на все эти различия для всех типов квартир и районов раз, и вывел и обзвонил и просчитал.

АндрейЩ: Северславович пишет: Не стоит - еще такого насмотритесь, что будет интересовать только одно - попал оценщик в рынок или нет. И насколько попал. Не попал - режьте... А если попал случайно, а во всем остальном ересь, в т.ч. формальное несоотвествие требованиям закону и стандартам, то можно пропустить?

Дмитрий: АндрейЩ пишет: формальное несоотвествие требованиям закону и стандартам, то можно пропустить? А зачем банку нужно соответствие/несоответствие ФСО? Для банка главное чтоб цена не была завышена, чтоб в случае чего можно было без потерь продать квартиру. А для этого нужно чтоб оценочная стоимость попала в рынок

Северславович: АндрейЩ А если попал случайно, а во всем остальном ересь, в т.ч. формальное несоотвествие требованиям закону и стандартам, то можно пропустить? Это уже от банка зависит. Я в таких случаях, просто указываю, что расчет не достоверен и привожу собственные цифры. На формальное соответствие/несоответствие ФСО смотрю не то, чтобы сквозь пальцы, но не придирчиво. Если есть более-менее близкие аналоги (если они в принципе уществуют) и ссылки на них - это уже почти праздник.

Рогова Анна: Новая заковыка. Квартира в многоквартирном пятиэтажном доме оценена оценщиком тремя подходами. В затратном оценены только "стены", земля не рассчитана со ссылкой на земельное законодательство, что при продаже квартир в домах принадлежащих муниципалам земля не продается. Сравнительный - нормальный. Доходный - прямая капитализация. При согласовании согласованы все три подхода. Оценщик сказал, что согласовывать можно, так как сравнительный и доходный стоимость земельного участка ни как не учитывают. Вопросы: А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом? Я думаю, что стоимость земли в сравнительный и доходный подход все таки учитывают. А правда ли, что можно делать согласование трех подходов, когда стоимость земли в затратном подходе не учитывается вообще? Личто я считаю, что нельзя.

avg: Сравнительный и доходный, КАК РАЗ И УЧИТЫВАЮТ СТОИМОСТЬ ЗУ. Только она там (эта стоимость) не выделена явным способом. Квартира тремя подходами - что-то новенькое. Ладно еще доходный - в принципе, многие квартиры люкс, народ покупает, чтобы сдавать в аренду. Но как, можно затратником подсчитать? Поделитесь? То же самое касается и встроенных помещений - я не понимаю, как это можно сделать (за исключением тех случаев, когда площадь помещения сопоставима с самим зданием).

Дмитрий: Рогова Анна пишет: А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом? Я думаю, что стоимость земли в сравнительный и доходный подход все таки учитывают. На моей исторической родине (Саратов) при покупке квартиры в многоквартирных домах в некотрых компаниях так же дают свидетелство о праве собственности на ЗУ (совместная собственность) avg пишет: Но как, можно затратником подсчитать? Поделитесь? Да легко - берете Ко-инвест и считаете. В мелких городах получается нормально и без учета земли. Я делал пару лет назад у меня затратник сходился с сравнительным без подгонки avg пишет: народ покупает, чтобы сдавать в аренду. ну что этот бред нести. Ну кто будет покупать чтоб сдавать и получать менее 5%, если депозит более 10% годовых. Покупают в расчете на рост стоимости и в доходнике надо учитывать рост стоимости

Kikinda: Тема про "скидки на торг" очень неоднозначна. С одной стороны, я признаю, что бывают скидки, но с другой стороны не признаю, что можно везде ставить скидку на торг в размере 5%. А вдруг кто то не хочет продавать со скидкой? Или так. Зачем продавать со скидкой, если на рынке куча покупателей и уже через пару дней можно будет продать по цене "без скидки"? На быстро растущем рынке скидок нет, так как при дефиците предложения никто за покупателя не борется. Про доходник к оценке квартир. Представьте, что оценивая сравнительным подходом мы получили 60 руб., доходным подходом 100 руб. Означает ли это, что покупатель зная, что квартиры могут быть доходным бизнесом купит квартиру за 100 руб (или хотя бы за 80 руб)? Нет! 100 руб. всего лишь указывает на то, что рынок может быть потенциально растущим и с хорошими перспективами к росту. Мне кажется, что на растущем рынке никаких скидок не будет. Рогова Анна пишет: А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом? Я думаю, что стоимость земли в сравнительный и доходный подход все таки учитывают. А можно ли продать квартиру без земли? Квартира, здание жестко связаны с землей и получение дохода означает получение дохода в том числе и от земли. С Анной согласна. В затратнике по квартирам нужно считать и землю. А если на рынке присутствует большое кол-во спекуляций, то лучше вообще затратник не трограть, так как основная составляющая итоговой цены явно не из трудовой теории стоимости.

Игорь г. Львов: Рогова Анна пишет: 2% - разность в площадях, 2% санузел, 3% вид из окна, 2% на благоустройство территории и т.д. и т.п....Так и плюс/минус 15% набежит Если по экспертному мнению, то-да, а если парными сравнениями, то вряд-ли. Надо учитывать, что в реальной жизни 2%+3%+2% всегда меньше 7% удорожания, как впрочем и удешевления.

Владимир Б.: Рогова Анна пишет: А что за спекулятивная составляющая и в каком виде ее учесть? Просмотрел вопрос, извини. Я имею в виду, что считать жилье ДП только на основании учета доходов от сдачи в аренду чревато получением странных результатов, поскольку годовой доход от аренды, например у нас в Тамбове составляет 4-5% от стоимости жилья. Но странные они только на первый взгляд, а если вспомнить, и посчитать доходы собственника жилья от ежегодного повышения его стоимости на 26% (средний рост по Тамбову на протяжении последних пяти лет), то становится понятным, что "истинный бизнес" - это не сдача в аренду, а покупка с последующей перепродажей, а аренда - это так, способ снижения операционных расходов. Оговорюсь, на всякий случай, что всё вышесказаное относится к провинциальным рынкам. Что же касается поправки на торг, то тут мне аргументация твоего оппонента-оценщика кажется вполне приемлемой. Его задача - оценка РС, что подразумевает нормальный срок экспозиции. Поэтому - если предложение не содержит специальных указаний на возможность торга или срочность продажи, то оценщик вправе использовать цены таких предложений без поправки (тут я солидарен с Голубевым).

avg: Дмитрий пишет: Покупают в расчете на рост стоимости и в доходнике надо учитывать рост стоимости Золотые слова А что вы это не учитываете? ведь в доходнике всегда это учитывается. Рекапитализация, например, тенденции рынка и т.д. Дмитрий пишет: Ну кто будет покупать чтоб сдавать и получать менее 5%, Мне сложно сказать о процентах, но я знаю достаточно примеров (Москва и Питер), когда специально скупаются квартиры элитных местах, делается ремонт и т.д. - специально для сдачи в аренду. Там хозяева точно не живут и не собирались. Дмитрий пишет: Да легко - берете Ко-инвест и считаете. С этого момента поподробнее плизз. Можно на почту или в ЛС. Вы каким образом можете учесть в затратнике - стоимость квартиры на первом этаже или на последнем? А что делать с местами общего пользования - всякие лесницы, чердаки, подвалы? А что, если в доме еще и встроенные коммерческие помещения?

avg: Дмитрий пишет: На моей исторической родине (Саратов) при покупке квартиры в многоквартирных домах в некотрых компаниях так же дают свидетелство о праве собственности на ЗУ (совместная собственность) Так оно и есть и что? При покупке встроенного помещения тоже дается свидетельство (ну или договор аренды ЗУ). Причем тут это? стоимость доли ЗУ - она входит в стоиомсть квартиры или помещения - ее отдельно выделить нельзя. Kikinda пишет: Представьте, что оценивая сравнительным подходом мы получили 60 руб., доходным подходом 100 руб. Означает ли это, что покупатель зная, что квартиры могут быть доходным бизнесом купит квартиру за 100 руб (или хотя бы за 80 руб)? Эта та самая мысль, что я говорил тут недавно (в том числе применительно к оборудованию). Некоторые коллеги по форуму были не согласны со мной. СП (если есть рынок, конечно) - самый главный, ДП и ЗП - в принципе для мониторинга. Никакой предприниматель не купит имущество выше той цены, по которой оно продается на рынке. За исключением тех случаев, когда РС уже близка к инвестиционной или еще какие-нибудь другие факторы могут влиять на стоимость - там всякое может.

АндрейЩ: avg пишет: Но как, можно затратником подсчитать? Поделитесь? Местное министерство строительства ежеквартально в сборнике "Стройинформ" публикует среднюю расчетную стоиомость 1 кв.м общей площади крупнопанельных жилых домов нового строительства.

avg: АндрейЩ Дмитрий Сорри. Конечно это есть. Просто я редко оцениваю квартиры, а затратником вооще никогда не делал и не считал нужным. Спросите, наших коллег из банковского сектора, Аню, например, насколько она таким расчетам верить будет - я считал только СП всегда. Хорошо, что по встроеным коммерческим помещениям таких справочников нет.

avg: Владимир Б. пишет: становится понятным, что "истинный бизнес" - это не сдача в аренду, а покупка с последующей перепродажей, Вообщем то не совсем так. Хотя доход невелик (пусть даже 5%), но собственник имеет постоянно растущий актив. Т.е. есть, те инвесторы, которые именно строят и продают, а есть те, которые оставляют у себя - управляют недвижимостью своей, но если, что - ее можно продать. Но риски и ликвидность конечно нужно учитывать, впрочем, как и в других видах вложений.

Дмитрий: avg пишет: Хорошо, что по встроеным коммерческим помещениям таких справочников нет. Есть - Ко-Инвест и УПВС или другие сборники. Кстати почитайте общую часть к УПВС и конслуьтации по применениюб УПВС, там описывается как ценить только встроенно-пристроенные помещения и просто встроенные. Проблема в Затратнике это связка: Земля-Прибыль предпринимателя Да, тут в голову пришло, ведь договор долевого участия (со-инвестирования) по квартире, это как раз договор на строительство ОДНОЙ квартиры в МНОГОквартирном доме. avg пишет: не совсем так Хотя доход невелик (пусть даже 5%), но собственник имеет постоянно растущий актив. Внутреннее противоречие не видите? avg пишет: Т.е. есть, те инвесторы, которые именно строят и продают, а есть те, которые оставляют у себя - управляют недвижимостью своей, но если, что - ее можно продать. Вот пусть у меня квартира подорожала на ХХ руб, как мне сдавая квартиру купить на эти ХХ руб что-нибудь? Доход он тогда доход, когда в кармане стало денег больше а не мифическое увеличение стоимости активов

Северславович: Рогова Анна Квартира в многоквартирном пятиэтажном доме оценена оценщиком тремя подходами. Тремя? Это серьезная заявка на победу! А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом? Учитывают, конечно. Земля принадлежит собственникам в равных долях, но редк,а практика ее выделения. Поэтому когда продается квартира, автоматически, новый собственник получает некую часть земли под домом и окружении. А правда ли, что можно делать согласование трех подходов, когда стоимость земли в затратном подходе не учитывается вообще? Тут вопрос следовало задать несколько иначе - "за каким делать затратник для квартир?". avg Спросите, наших коллег из банковского сектора, Аню, например, насколько она таким расчетам верить будет - я считал только РС всегда. Да ни насколько не верим. При возможности сделать нормальный сравнительный, я даже доходник считаю лишним, а про затратник даже говорить не приходится.

avg: Дмитрий пишет: Есть - Ко-Инвест и УПВС или другие сборники. Я это знаю, но никогда не буду считать встроенные помещения затратным подходом (за исключением случаев, когда они по размерам сопостовимы со зданием или как-то обособленно расположены - отдельное крыло например) . Но вот если здание считаю зпатратником, в котором и складские и офисные помещения - тогда прихоодится это делать конечно. А считать квартиру затратником или помещение магазина на 1-ом этаже многоэтажного дома - смысла не вижу. Дмитрий пишет: Доход он тогда доход, когда в кармане стало денег больше а не мифическое увеличение стоимости активов Ну как сказать. Простой пример - у вас деньги на депозите под 10% и инфляция 10% - в конце вы получаете 0. А если у вас недвижка - вы получаете 5% от аренды и в конце срока продаете свою собственность, а она выросла например на 20-30%. Вот Вам и актив

Дмитрий: avg пишет: конце срока продаете свою собственность Это ключевое. Но тогда в доходнике нужно не капитализировать арендные платежи, а считать реверсию через продажу актива через N лет. Вот в Москве каждая пенсионерка в своей однушке - миллионерша, но денег чтоб лекарства или нормальные продукты купить нет. Не надо путать рост стоимости актива и доход. На этой ошибке многие прогорели на фондовом рынке: стоимость актива может как расти так и падать.

Дмитрий: avg пишет: смысла не вижу. "Нет смысла" и "нельзя" это все таки разные понятия. Не находите?

avg: Дмитрий пишет: Не надо путать рост стоимости актива и доход Я м не путаю. Я сказал, что знаю много случаев когда покупали и квартиры и коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, а не для собственного пользования. Соответсвенно, если вы приводите пример с депозитом на определенны срок, то здесь пример подобный - сдаете в аренду, а потом, в конце срока, продаете и тогда у вас получается общая сумма дохода. Чем это хуже депозита? Я, вообще, против того чтобы считать квартиры ДП, а тем более ЗП, если есть нормальый рынок для сравнительного подхода. Если мне приходится квартиры оценивать - использую только СП, этого вполне хватает.

Рогова Анна: Со смыслом вроде как все ясно. Затратный и доходный для расчета рс квартир не применяем. Грамотное обоснование отказа от применения этих подходов есть. Как быть с методологией? Оценщик считает, что сравнительный и затратный подходы в оценке квартир не включают стоимость земельного участка, затратник в принципе можно считать без учета стоимости земли. Как его в его заблуждениях мягко "вернуть на землю"?

Дмитрий: Рогова Анна пишет: Как его в его заблуждениях мягко "вернуть на землю"? Да очень просто - не принять отчет и все. Аня, я вообще не вижу проблемы. Почему Вы, как залоговик, должны что-либо доказывать? Не нравиться, есть внутреннее убеждение что сделано не верно, не принимайте отчет. Что у Вас в городе оценщиков мало?

Северславович: Как его в его заблуждениях мягко "вернуть на землю"? А зачем? Ну процитируйте ему ЖК: Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Гл. 6, ст. 36) и: 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. (Гл. 6, ст. 37) Я по первости тоже пытался дискуссии вести, потом понял всю тщетность своих попыток.

Игорь г. Львов: Р’Р»Р°РґРёРјРёСЂ Р‘. пишет: Что же касается поправки на торг, то тут мне аргументация твоего оппонента-оценщика кажется вполне приемлемой. Его задача - оценка РС, что подразумевает нормальный срок экспозиции. Поэтому - если предложение не содержит специальных указаний на возможность торга или срочность продажи, то оценщик вправе использовать цены таких предложений без поправки (тут я солидарен с Голубевым). Для растущих рынков - да. А когда стагнация тогда и торг. А при снижении цен еще больше и это надо учитывать.РЎРµРІРµСЂСЃР»Р°РІРѕРІРёС‡ пишет: При возможности сделать нормальный сравнительный, я даже доходник считаю лишним, а про затратник даже говорить не приходится. Р РѕРіРѕРІР° РђРЅРЅР° пишет: ценщик считает, что сравнительный и затратный подходы в оценке квартир не включают стоимость земельного участка, затратник в принципе можно считать без учета стоимости земли. Как его в его заблуждениях мягко "вернуть на землю"? А как тогда он объясняет разную РС квартир в разных районах города? Ведь стоимость строительства водном городе однотипных квартир одинакова.

Владимир Б.: avg пишет: Хотя доход невелик (пусть даже 5%), но собственник имеет постоянно растущий актив. Т.е. есть, те инвесторы, которые именно строят и продают, а есть те, которые оставляют у себя - управляют недвижимостью своей, но если, что - ее можно продать. Это ты мне так возразил?

Владимир Б.: Дмитрий пишет: Доход он тогда доход, когда в кармане стало денег больше а не мифическое увеличение стоимости активов Странная логика, Дим. Процент на срочном вкладе - тоже мифическая величина? Ну так продай актив, будет не мифическое увеличение .

avg: Владимир Б. Я написал реальную ситуацию, какие тут возражения?

Владимир Б.: Рогова Анна А правда ли, что при оценке квартир сравнительный и доходный подход не учитывают в себе никаким образом стоимость земельного участка на котором стоит дом? Я считаю, что неправда. Учитывают. И у классиков про это написано. Просто это настолько общее место было, что уже забыл - где и у кого читал про это. Однако, ты опять провоцируешь древний спор о том чем стоимость ЗУ отличается от стоимости местоположения и т.д.

Владимир Б.: avg Я к тому, что ты написал, практически, всё то, что я, собственно, и утверждал, а подаешь это как возражение.

Рогова Анна: Владимир Б. пишет: Однако, ты опять провоцируешь древний спор о том чем стоимость ЗУ отличается от стоимости местоположения и т.д Вспомнился мне этот спор, когда я про зу в данном контекстве вопрос набивала. Но спорить не хотца. Жду ответа от оценщика. Уж даже интересен его изворот мысли на эту тему стал. А вот согласовывать затратник без зу с присвоением ему 0,01% или поболе до 5% просто мода какая-то.

Владимир Б.: Рогова Анна Мы тоже без ЗУ согласовываем. Но мы и из СП и ДП ЗУ вычленяем. Ну - есть разные исключения, конечно.

Дмитрий: Владимир Б. пишет: Ну так продай актив, будет не мифическое увеличение Так и я про это же - нужно в доходном подходе учитывать продажу объекта в конце срока владения Рогова Анна пишет: А вот согласовывать затратник без зу с присвоением ему 0,01% или поболе до 5% просто мода какая-то. А как они такой вес обосновывают. Наверно МАИ? а зачем делать затратник, а потом от него отказываться? Владимир Б. пишет: Но мы и из СП и ДП ЗУ вычленяем. То есть пишете типа: затратник отказываемся, но считаем стоимость ЗУ чтоб в итоговом значении выделить стоимость ЗУ по просьбе Заказчика?

avg: Владимир Б. пишет: Мы тоже без ЗУ согласовываем. Но мы и из СП и ДП ЗУ вычленяем. Володя! Это зачем делать? В чем смысл, такой манипуляции?

Рогова Анна: Дмитрий пишет: А как они такой вес обосновывают. Наверно МАИ? Это кто во что горазд: кто МАИ, кто словами. Про согласование МАИ - отдельная тема. НИКТО никогда не объясняет вес того или иного критерия, так же как не объясняет приоретет одного подхода перед другим.Цифирьки в МАИ по тем же квартирам меняются от объекта к объекту, хотя подходы и методы расчета и "чистота" аналогов и все, все, все остается неизменны. Окончательные веса появляются по желанию оценщика-"фокусника". Владимир Б. пишет: Мы тоже без ЗУ согласовываем. Но мы и из СП и ДП ЗУ вычленяем. Из СП и ДП никто ничего не вычленяет. Так все и согласовывается.

Рогова Анна: А правда ли, коллеги, что коэффициент торможения цены квартиры от общей площади равен коэф.торможению по жилой, который в свою очередь равен коэф.торможения по площади кухни? Поясняю: так высчитываются корректировки на разницу аналогов от объекта оценки по общей площади, жилой и кухне. (я в такие совпадения лично не верю). Думаю, что если и расчитывать такие коэффициенты по объектам, то только в случае допустимого равенства значений всех прочих параметров и считать не по аналогам из отчета, а по какой-нибудь другой совершенно независимой группе. А вот еще. Правда не совсем по квартире, но имеет место быть. Оценка зу "методом выделения". Используется два подхода: ЗП и ДП. Стоимость зу определяется как ДП минус стоимость улучшений. В итоге значения ЗП и ДП совпадают во всех 9 знаках перед запятой. Ну и потом умное согласование, упомянутым выше способом МАИ.

Северславович: Рогова Анна А правда ли, коллеги, что коэффициент торможения цены квартиры от общей площади равен коэф.торможению по жилой, который в свою очередь равен коэф.торможения по площади кухни? Ох, ничего себе логический ряд. Для квартир коэфициент торможения, с моей точке зрения, стоит считать, если объекты относятся к разным сегментам, т.е. стоимость начинает тормозится с разницы в 10-15 кв.м. и то не всегда. Соответственно, если нужно применять к.торможения возникает разумный вопрос, а адекватны ли аналоги? Я лично этот коэфициент прослеживаю по первичному рынку через разницу стоимости на двушки-однушки-трешки, имхо, разница в стоимости там обусловлена меньшей ликвидностью крупных объектов. В итоге значения ЗП и ДП совпадают во всех 9 знаках перед запятой. Это судьба.

Владимир Б.: Дмитрий Так и я про это же Виноват, не разобрался То есть пишете типа: затратник отказываемся, но считаем стоимость ЗУ чтоб в итоговом значении выделить стоимость ЗУ по просьбе Заказчика? Нет, я имел в виду случай, когда в согласовании участвует и результат ЗП - надо же его привести к тому же "формату" что и СП с ДП? Когда нужно выделить ЗУ (при залоге, например) - выделяем, конечно, но это, как бы, другая история. avg Я ответил на твой вопрос?

Ольга Б.: Рогова Анна пишет: Оценка зу "методом выделения". Используется два подхода: ЗП и ДП. Стоимость зу определяется как ДП минус стоимость улучшений. В итоге значения ЗП и ДП совпадают во всех 9 знаках перед запятой. Ну и потом умное согласование, упомянутым выше способом МАИ. Если читать методику оценки земельных участков, вычитание из стоимости ДП стоимости замещения улучшений - это метод остатка. Вычитание из стоимости СП стоимости замещения улучшений - это метод выделения. Естественно, что если использовать один из этих методов, то итоговая стоимость объекта оценки в Затратном подходе будет равна или стоимости ДП (метод остатка), или стоимости СП (метод выделения). Поэтому логичнее было бы использовать сразу два метода и согласовать между собой полученные стоимости земельного участка, тогда подобной проблемы не было бы. Ваше видение весьма интересно и самобытно, особенно принимая во внимание то что в прошлом вы сама оценщик. Может быть, Вы, Анна, предложите свой вариант отчета, который соответствовал бы теперь видениям специалиста банка, с таким опытом работы. Я думаю всем практикующим оценщикам, работающим с банками, было интересно ознакомиться с ним, чтобы понимать, что от них хотят эксперты.

Рогова Анна: Ольга Б. Вопросы из серии "А правда ли?" рождаются не у меня из головы. Это есть вычитка из отчетов по оценке. У меня после того, как я возвращаю отчеты, а они возвращаются "исправленные" очень часто есть внутреннее убеждение, что оценщик совсем не собирается прислушиваться к замечаниям, а в прямом смысле продолжает гнуть свою линию, заменяя подобие квалиметрии расчетом линейных коэффициентов торможения. В том, что я в прошлом, как вы выразились, оценщик, я стараюсь быть здравой в тех частях отчета, где я знаю на практическом опыте, что это просто завал, что "это" в принципе нельзя нормально расчитать в условиях современного рынка. Но если я вижу, что оценщик просто "лечит" в отчете всякими формулами, ссылками на цитаты, обратными матрицами и мертвой "водой", и в конечном итоге выдает "мнение оценщика с потолка", то тут уж, извините. Да, Северславович, сейчас может написать, что главное попасть оценщику в рынок, а все остальное не важно...Да, оно так. Только вот, почему-то я думаю, что если оценщик из отчета в отчет, порет откровенную чушь не в расчетной части, если он не отрабатывает "рыбу" отчета, если в конце концов, он не может рассчитать среднее значение и не знает как выделить ндс, то у меня подрывается отношение и к расчетной части. Мы все на форуме находимся в постоянном развитии. Нас интересует новое, нас интересуют пробелы в оценке, в методологии, в спорных ситуациях. Мы живем, мы растем, мы дышим оценкой. А в тех отчетах, что я вижу, просто все давно уже покрылось бурой тиной. Мне уже было бы лучше видеть просто отобранные и хорошо описанные аналоги, без всяких там корректировок "анализ рынка показал, что коректировка составляет от нуля до 10%, по нашему мнению для этого объекта 2%". Зачем это так? Если ты оценщик, то знаешь при каких условиях корректировка 0%, при каких 10%, обосновать 2% - не вопрос. Но а если не знаешь, то и не пиши это совсем. Свой вариант отчета я не предложу. Могу сказать, что ответ должен быть просто "читаемым". Отчет оценщика - это глаза залоговика. Но по отчету, к сожалению, не всегда, далеко не всегда, можно "увидеть" объект. Я не про фотографии в данном случае. Хотя и это тоже имеет место быть. Они очень часто не подписываются, даже когда просишь об этом. Может со временем и родится мой "идеальный" отчет.

Kikinda: Полностью согласна с Анной. Знаете, оценщики ищут оправдание недоделанным отчетам в том, что нет достаточного времени на изучение рынка и прозвон аналогов. Я тоже раньше этим оправдывала себя и свои промахи. Теперь я твердо уверена, что можно сделать быстро достаточно нормальный отчет. Просто надо время экономить не на качестве, а на оформлении + подготовить внятную и вычитанную рыбу + иметь справочник на все случаи жизни (с поправками, экспертными мнениями и прочими полезностями) на все случаи жизни. Но самое главное - это развивать чувство равновесия и чувство рынка. Самое главное - это то, что отчет должен быть читабельным и прозрачным и для клиента и для банка. Над этим нужно работать. Даже я, несмотря на свой уже не юный оценочный возраст, до сих пор идеальную рыбу не сделала, хотя работаю над улучшением всякий раз. У нас давно пустует "экспертный раздел". Грамотных и опытных экспертов на форуме уже достаточное кол-во. Может быть воспользуемся общим ресурсом? Я подумаю над тем как эту тему превратить в практическое руководство к действию по оценке квартир. Единственное но. Я не оценщик недвижимости и в создании подобных тем мне нужна подсказка.

Дмитрий: Kikinda пишет: У нас давно пустует "экспертный раздел". Тогда уж лучше в кабинете 5 Kikinda пишет: Я подумаю над тем как эту тему превратить в практическое руководство к действию по оценке квартир А что там особенного сам расчет это две-3 страницы. Страница с анализом и еще страница про описание и перечисление используемых документов. И 20-30 страниц всякого бреда из ФСО

Рогова Анна: Мне нравиться Оксанина идея. Не смотря на кажущуюся простоту отчета по оценке квартиры, спотыканий все равно много. Можно, например, выкладывать отдельные разделы и их комментировать. Анализ рынка недвижимости взять для пробы. Структурку набрасать, чего туда писать, чего не писать, что лучше там отражать в обязательном порядке, а что "для души" и мастерства. Обязательный порядок можно озвучить на форуме, все остальное не отражать. Описание объекта тоже разное. Что-то вытягивается из технических паспортов, а что-то из осмотра и опроса местных жителей. По настоящему практических пособий для оценщиков - мало!

Ольга Б.: Уровень профессионализма оценщиков бывает разный, также как и уровень экспертов тоже бывает разный. Как правило, проверяют отчет эксперты-теоретики, представления не имеющие, как на самом деле работает теория, которую они выучили на курсах переподготовки. Не говоря уже, что в каждом банке существуют свои требования к отчетам, нередко противоречащие здравому смыслу и действующему законодательству. Поэтому интересно видение проблемы именно глазами эксперта, практиковавшего в оценочной деятельности. В последнее время требования банков к форме и содержания отчета вызывают "недоумение", например, требования указать расстояние до ближайшей станции метро для объекта недвижимости, расположенного в 45 км города (у нас в городе всего 4 станции метро), требование рядом с фотографией указывать на отсканированном плане место, откуда оценщик фотографировал, при определении стоимости земельного участка обязательно подписывать "рыночная стоимость без НДС". При оценке 8 объектов недвижимости, отличающихся по площадям, назначению, техническому состоянию, эксперт банка удивляется, почему стоимость 1 кв.м. этих 8 объектов разная. Вот как исправлять такие замечания? Какая должна быть в таких случаях рыба отчета? Бывают замечания по теме, когда действительно есть в отчете ляпы или просчеты в какой то части отчета, но, как правило, в приходящей экспертизе из 9 замечаний действительно по-делу только одно, а как исправлять остальные 8, я, например, не представляю. Для большинства оценщиков общение с экспертами банка – это больная тема, поэтому очень важно, что появилась такая возможность наладить контакты с экспертами, именно диалог. Может тогда, если не идеальную форму отчета, то тогда своего рода пример разобрать: вот в отчете оценщик написал и посчитал вот так, и тут же Ваш пример как эти расчеты и обоснования следовало бы описать.

avg: Рогова Анна пишет: Мне нравиться Оксанина идея. На самом деле квартира - это не такой уж сложный объект для обсуждения. И притом не потому, что это квартира, а потому, что за оценку квартиры платят очень небольшие деньги и заморачиваться супер анализом рынка и т.д. врядли кто будет и соответсвенно "для души" сомневаюсь, что там можно что-то увидеть. Чисто прагматическая позиция. В кабинете 5 - там много отчетов приводилось для оценки более интерестных объектов.

Рогова Анна: avg пишет: На самом деле квартира - это не такой уж сложный объект для обсуждения. Поэтому и надо с нее начать. И все-таки не в разделе для постоянных участников. Почему бы и не попытаться сделать отчет, удовлетворяющий требованиям и специалистов по залогам и оценщиков? Ольга Б. пишет: При оценке 8 объектов недвижимости, отличающихся по площадям, назначению, техническому состоянию, эксперт банка удивляется, почему стоимость 1 кв.м. этих 8 объектов разная. Вот как исправлять такие замечания? Ольга, все одинаковые. И оценщики и залоговики. Все в общей массе - серые. И те и другие в общей массе могут ляпать при осуществлении своей деятельности. Во вчерашнем отчете об оценке по одному зу гуляло по отчету: право собственности, право арены, право бессрочного пользования. В одном месте отказывались от оценки зу, в другом рассчитывали стоимость зу. Ну и чего думать? Я за диалог.

Дмитрий: А вот статейка в тему

Владимир Б.: Дмитрий Статейка интересная. Зачем только автор Неймана Найманом назвал?

Рогова Анна: Задымилась вконец: "Метод прямой капитализации не позволяет учесть будущую продажу недвижимости после определенного периода владения квартирой."

andrey: А применение затратного подхода не позволяет в этой квартире жить. Экономический срок жизни - тоже период, вот и попробуй с ними поспорить Жгут, однозначно.

Игорь г. Львов: Я оценку квартир делаю в сокращенном виде - один сравнительній подход. Наш национальній стандарт позволяет єто делать. И еще отчет для обсуждения дать не проблема, но его же еще надо переводить, а єєто уже затраті времени.

Kikinda: Ну вот с Андреем Горбуновым по поводу обзора я бы поспорила. Мне кажется, что с обзора нужно начинать оценку. Обзор рынка - это экономический анализ, срез рынка, внешние условия, влияющие на стоимость имущества. Просто необходимо определить что туда нужно писать, а что не нужно. Наверное Анна Рогова веселится читая о статистике заболевания туберкулезом или о водных ресурсах нашей страны. Открываю новую тему в этом же разделе. Предлагаю все пункты обзора тщательно обсудить, решить что туда нужно писать, а что нет. На этом форуме мы уже обсуждали этот вопрос, но только в контексте оборудования. Для квартир ситуация немного другая.

Альмира: Дмитрий пишет: Это к тому, мало ли что пишут в объявлениях надо прозванивать и писать описание и цены Здравствуйте!Выдалась свободная минута, сижу, читаю, киваю...Единственное, в отчет-то сейчас надо прикладывать материалы СМИ. К сожалению, звонки не приложишь, при повторном звонке риэлтор может отказаться от своих слов (и отказывается)...и тогда для залоговиков наша информация не будет достоверной(((

Владимир Б.: Kikinda пишет: Обзор рынка - это экономический анализ, срез рынка, внешние условия, влияющие на стоимость имущества. Ты на верном пути. Уже почти ставишь знак равенства между обзором и анализом рынка... Я так понимаю - ставится задача построения плана некоего минимального, но достаточного и для дела и для проверяющих АНАЛИЗА РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ФСО-3, ст.8ж). Может этот анализ построить в виде таблички, где надо ответить на поставленные вопросы, заполнить какие-то графы и т.п.? Тут ФАУФИ намедни завернул отчет - типа "тема рынка не раскрыта." В порядке эксперимента сократили раздел по объему раз в 10 и залудили анализ, очень формализованный, построенный по принципу: "Для изучения возможности использования ЗП в оценке Оценщик исследовал первичный рынок, обнаружил такие-то источники с такими-то данными. " Тут как раз - табличка, предписанный ст.11 ФЗ-135 перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения Для изучения возможности использования СП в оценке Оценщик исследовал вторичный рынок, обнаружил такие-то источники с такими-то данными. и т.д. Ни слова про Грузию, индекс РТС и т.п. вещи. Вот ждем результата.

Владимир Б.: Вдогон Анализ рынка я бы предложил начинать всё-таки с его определения (что совершенно справедливо требовали старые стандарты) То есть - оценщик прежде всего должен понять - какой рынок он собрался изучать? Если эта задача поставлена четко, то меньше соблазнов писать, куда там Волга впадает и вообще... Не удержусь от цитаты (попался тут отчет земляка одного по недвижке): Древнейшим населением Тамбовского края была мордва-мокша, сформировавшаяся как народность из местных этнических групп с VI века нашей эры. Первые русские переселенцы появились здесь еще в домонгольское время, но окончательное заселение произошло в ХVII веке. Для защиты рубежей юга России от набегов татар и дальнейшего освоения Черноземья, русское правительство строит города-крепости Козлов (1635г.) и Тамбов (1636г.)... Глубоко копает, товарищ И с "внешними условиями" , о которых Оксана нужно разобраться. Вот в "Вопросах оценки" была статья, где доказывалось влияние цен на нефть на рынок недвижимости в Москве. И что? При оценке квартиры в столице рынок нефти анализировать?

dewqas: Альмира пишет: Здравствуйте!Выдалась свободная минута, сижу, читаю, киваю...Единственное, в отчет-то сейчас надо прикладывать материалы СМИ. К сожалению, звонки не приложишь, при повторном звонке риэлтор может отказаться от своих слов (и отказывается)...и тогда для залоговиков наша информация не будет достоверной((( Была такая фигня еще с оборудыванием. Выход прост. 1. Делаете свой бланк, называете его "Телефонный опрос", 2. Пишите на нем название риэлторской фирмы (да в принципе любой), со всеми контактами (телефон уже есть, а адрес вам с удовольствием расскажут, чтобы вы их быстрее нашли). 3. Обязательно указываете на нем дату и желательно время звонка, 4. Записываете все параметры которые узнали по телефону, 5. И ГЛАВНОЕ: "С кем велись переговоры" ЛУчше ФИО целиком, либо просто ФИ, кто как скажет. Все это прикладываете к отчету. На всякий случай советывал бы звонить с сотового телефона и параллельно вести запись на диктофон. Но это уже как кому нравится. Печатью документ можно не заверять. НО это уже хоть какое-то подтверждение ваших слов, которое можно проверить.

Дмитрий: Помню у нас на конторе был журнал телефонограмм. Это когда кто-то звонил из другой организации, а ответственного сотрудника не было, то в специальный журнал заносилось сообщение для этого сотрудника. Журнал был прошит, пронумерован, был ответственный собтрудник. Это был документ доказательного значения.

avg: Все это замечательно, Ваши предложения, Дмитрии Вот только что я нашел, аналоги, обзвонил их, сохранил страницу из интернета, чтобы распечатать, а на следующий день решил, у одного из продавцов уточнить некоторые детали, а он мне в ответ - теперь продавец хочет не 11 лямов, а 12,5 - ВОТ КУДА ЭТО ПОДШИТЬ?

dewqas: avg пишет: Все это замечательно, Ваши предложения, Дмитрии Вот только что я нашел, аналоги, обзвонил их, сохранил страницу из интернета, чтобы распечатать, а на следующий день решил, у одного из продавцов уточнить некоторые детали, а он мне в ответ - теперь продавец хочет не 11 лямов, а 12,5 - ВОТ КУДА ЭТО ПОДШИТЬ? А дата оценки вам на что ФСО и ФЗ-135 дана. Стоимость изменилась со временем, но на дату оценки она была 11 лямов.

andrey: avg Тогда делай корректировку на рост цен, если прорезается тенденция. Или выбрось этот аналог, если он выпал из общей картины. Мы, когда продавали квартиру после смерти отца, давали 2 объявления на разные телефоны: одно дороже, другое дешевле. Продали без торга по более дешевому за два месяца. До этого только меньшая цена фигурировала в объявлениях около года. Ось, така фигня получилась.

Владимир Б.: dewqas пишет: советывал бы звонить с сотового телефона и параллельно вести запись на диктофон Дмитрий пишет: Журнал был прошит, пронумерован Оторопь просто берет. Должна же всё-таки быть разница между отчетом и уголовным делом

andrey: Хм. Как говаривал Жванецкий: "И самовар у нас электрический! И сами мы довольно не искренни!" То точные ссылки на электронные адреса не даем, то диктофонами и бортовыми журналами балуемся. Как "старый моряк" могу посоветовать вести записи в бортовом журнале карандашом, а не чернилами

dewqas: Владимир Б. пишет: Оторопь просто берет. Должна же всё-таки быть разница между отчетом и уголовным делом В том-то и дело, что пока это не уголовное дело. Но вот отнимут что-нибудь, (т.к. страхового полиса не хватит) и тогда все записывать будут. Главное чтобы не у нас...

Владимир Б.: dewqas - ПЕССИМИЗМ: мрачное мироощущение, при котором человек не верит в будущее, во всем склонен видеть унылое, плохое; против. оптимизм (Толковый словарь Ожегова)

dewqas: Владимир Б. пишет: - ПЕССИМИЗМ: мрачное мироощущение, при котором человек не верит в будущее, во всем склонен видеть унылое, плохое; против. оптимизм Это не писсимизм, а перестраховка. Лучше перестраховаться и быть уверенным в своей правоте, чем пустить все на самотек и быть не готовому к наихудшему развитию ситуации.

vladimir_mail.ru: Добрый вечер. Меня зовут Владимир (Морозик).Большой интерес вступить в диалог и пазновать так-как только начинаю пазновать азы. И первый баръер (АККРЕДИТАЦИЯ) Можно организовать революцию пока займёшь ряды монополия. :

Игорь г. Львов: vladimir_mail.ru пишет: Большой интерес вступить в диалог и пазновать так-как только начинаю пазновать азы. И первый баръер (АККРЕДИТАЦИЯ) Дорога в тысячу километров начинается с первого шага. Кто не подымает паруса - тому не дует попутный ветер. Вперед. Вы счастливчик. У Вас все впереди.

vladimir_mail.ru: Приятно слышать столь ........ ответ, ( Суд)-....? да!(" Пожалуйста не примите мой отчет !!! ) Сколько потеренного времени . А В ПЕРЕДИ СКОЛЬКО! А Как ещё бороться? Приятно познакомиться Игорь

Игорь г. Львов: Здесь мы рады всем гостям. Спрашивайте, повышайте свой уровень и придет время когда Вам будут предлагать аккредитацию.

vladimir_mail.ru: Я благодарен форуму. Я ИНТЕРИСУЮСЬ!!! Отчетам ""НЕОБЫЧНЫМ" последнее оценка Зазеленения ТЕМА !!!

Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: Дорога в тысячу километров начинается с первого шага. Ты про северный ветер забыл еще написать

Игорь г. Львов: Владимир Б. пишет: Ты про северный ветер забыл еще написать Не все сразу. Можна сначала и про грабли.

полная версия страницы