Форум » НЕ оборудование » А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир) » Ответить
А правда ли? (тема о некоторых особенностях оценки квартир)
Рогова Анна: Уважаемые коллеги! Тут случилось такое дело: я перестала заниматься непосредственно оценкой, так как теперь работаю в банке специалистом по залогам. Приходится теперь часто общаться с оценщиками, уже не как оценщик, а как "враг" оценщика. И я чувствую, что с моей головой стало что-то происходить. Я поняла, что знаю еще меньше, чем думала. Поэтому у меня возникают вопросы. Если есть возможность, пожалуйста, высказывайтесь, мне бы хотелось знать ваше мнение. 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) 2. А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? (я тут ничего не думала, кроме того, что при наличии огромного количества предложений по аренде квартир, можно применять метод валового мультипликатора, для "показа" стоимости, рассчитанной по другим исходным данным, чем в привычном сравнительном подходе). 3. А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. (Я считаю, что они должны быть приведены в расчетной части).
Владимир Б.: Рогова Анна Здравствуй, Аня Символично, конечно, что начав жизнь специалиста по залогам, ты выбрала себе такую аватарку - божья коровка, как известно, беспощадный хищник А мнение - отчего ж не высказать? Не каждый день работники банка обращаются к оценщикам с предложением пообщаться - это дорогого стоит, нельзя такой момент упускать 1. Корректировка на торг и корректировка на укороченный срок экспозиции - это совершенно разные вещи. Я сам был менеджером по продажам - во всех нормальных компаниях, менеджеру дается право на скидку, к примеру, перспективному клиенту. Продавцы-ФЛ очень часто специально закладывают в цену предложения величину уступки покупателю. Вот это и есть корректировка на торг. Можно спорить о том - использовать её или нет, но связывать её величину со сроком экспозиции не стоит 2. Думаю - что можно, если в СК учесть спекулятивную составляющую, тогда всё встанет на свои места, поскольку чудес не бывает. 3. Наличие "нулевой" корректировки - это индикатор того, что оценщик не забыл про неё и учел. Думаю - методически правильнее показывать такие корректировки
Мисовец: Владимир Б. пишет: Корректировка на торг и корректировка на укороченный срок экспозиции - это совершенно разные вещи. Иногда разные, а часть так совсем нет. Вот в случае если клиент перспективный и менеджер компании, то разные вещи.А вот если продают цех по году и за этот год ожидается, что прийдет три-четыре потенциальных покупателя, то добавка "возможен торг" это не просто прихоть менеджера, а предложение скидки для того, чтобы отказом клиенту в скидке не лишать себя потраченного бездарно срока экспозиции. Вот, скажем, средняя экспозиция 6 месяцев и за неё придет 6 клиентов, разве не значит это, что стоит скинуть депозитный процент за месяц, чтобы следующего чела месяц не ждать? Из материалов семинара по ЛС. Что касается скидки по квартирам, то по делу для банков важно, чтобы оценщик учел те расходы, которые у банка будут в силу недобровольного изъятия квартиры, а через суд: гос.пошлины, платежи приставам, расходы на ведение дел.
Северславович: Тут случилось такое дело: я перестала заниматься непосредственно оценкой, так как теперь работаю в банке специалистом по залогам. В нашем полку прибыло. Приветствую, коллега. 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? А причем тут нормальный срок? Вы о сравнительном подходе речь ведете? В аналогах зачастую заложен некоторая наценка, которая в ходе торга и пропадет. Корректировка в любом случае нужна. 2. А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? Если он дает адекватный результат (подогнан под сравнительный), то почему нет? 3. А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. Вопрос риторический. Я лично считаю, что такие корректировки не стоит приводить в расчетной части, но тут кто как считает. На мой залоговый взгляд - это уже ловля формальных тараканов.
Рогова Анна: Спасибо за ответы! "......У древних славян коровка олицетворяла богиню Солнца, дарующую свет, урожай и жизнь, коровку ласково называли «солнышко»....Считалось, что божья коровка живет на небесах и лишь время от времени спускается с небес, чтобы передать человеку волю Божью!...." Я даже и не знала, что моя коровка такая хорошая! По вопросам мной заданным. Они родились исходя из ответов оценщиков на мои вопросы. Я спрашиваю: "Почему нет поправки на торг?" Ответ: потому что квартиры нормально продаются в нормальный срок. Я говорю: Отказ от применения доходного подхода на основе слов собственика, обещающего ее использовать только для проживания сомнителен. Как и отказ на основании того, что рынок "черный" (на самом деле предложений по аренде столько же сколько по продажам). Тогда мне отвечают, что прямую капитализацию нельзя использовать, потому что КК меньше ставки по депозитам. Я спрашиваю: "А где корректировки, про которые вы говорите, что они обязательно должны быть использованы?" Ответ: так они все одинаковые. - Ок. Но, где это в отчете? А вдруг они разные?! Ведь в описании аналогов - ето не написано. Владимир. А что за спекулятивная составляющая и в каком виде ее учесть? Северславовичу. Метод прямой капитализации со ставкой взятой с рынка методом рыночной экстракции, а не методом кумулятивного построения в целом похож на результат, полученный сравнительным подходом, даже без "подгонки".
Северславович: Перечитал Ваш диалог с оценщиком. По первому вопросу склоняюсь к Вашей правоте, по второму согласился бы с оценщиком. И дело даже не в обосновании, а в том, что залоговика должна интересовать не формальная сторона оценки, а практическое ее применение. И таком случае, ориентироваться на доходный подход при оценке квартир я бы не стал и скорее отдал бы должное оценщику, который отказался от этого подхода. По вопросу корректировок я не очень понял, оценщик говорил "они обязательно должны быть использованы"? Он это где говорил? В отчете?
Рогова Анна: Северславович. Он это оговаривает в отчете в теоретической части. Я бы рада отказаться от доходника, но то, что воротят в единственно применяемом сравнительном подходе........Ох и ох! А как вы смотрите на расчет с использованием валового рентного мультипликатора? В целом, оценщики жалуются на низкобюджетную оценку для банков, и поэтому хотят делать ни анализ рынка, ни обоснование корректировок, ни применять им непривычные методы.
Северславович: Он это оговаривает в отчете в теоретической части. Типа такие-то параметры могут влиять на стоимость в принципе? Я бы рада отказаться от доходника, но то, что воротят в единственно применяемом сравнительном подходе........Ох и ох! А-а... А я-то подумал, что оценщики решили от доходника отказаться дабы ограничиться наиболее точным подходом. А чего воротят? Цифры получаются далекие от рынка или у Вас претензии к обоснованности корректировок и отсутствии информации об оных? А как вы смотрите на расчет с использованием валового рентного мультипликатора? Хорошо смотрю. Только предпочитаю пользоваться разве что для самопроверки. В целом, оценщики жалуются на низкобюджетную оценку для банков, и поэтому хотят делать ни анализ рынка, ни обоснование корректировок, ни применять им непривычные методы. Да главное, чтобы аналоги могли адекватные подобрать. Тут уж не до жиру.
Игорь г. Львов: А вот и мое мнение. Рогова Анна пишет: 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) Отсутствие торга- уловка с целью увеличить залоговую стоимость. Торг имеет место всегда. Не верю, что на вторичном рынке нет уторговывания. Даже исследование по этому поводу проводил. Хоть мы (оценщики) пишем проценты, на самом деле скидка в зависимости от цены брутто выглядит так 500 - 1000 -2000 у.е. и т.д. По факту это 1-2%.(Рынок жилья г. Львов до весны 2008г. сейчас непонятка. ). Рогова Анна пишет: А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? Доходный подход для квартир... А типовое ли использование квартир - сдача в аренду. Каков процент квартир сдается в аренду в центре и в районе МКАД? Т.е. доходник можно использовать для тех рынков где сдача в аренду это типичное использование. Рогова Анна пишет: А правда ли, что при выполнении сравнительного подхода, обязательные корректировки, такие как "на права", " на условия финансирования", "на условия продажи", могут оценщиком и не упоминаться при расчете, если оценщик считает, что они все равны 1 или 0, но не отражает это в отчете. (Я считаю, что они должны быть приведены в расчетной части). Интересные у вас корректировки. Это что можно давать в залог квартиры в пользовании? Условия финансирования. Если я беру на кредитные деньги, то продавец даст скидку? или надбавку? Условия продажи это что вынужденная продажа? Скажите с какого учебника эти поправки. И писал ли его практик.
Рогова Анна: Игорь, г.Львов. По отказу от применения доходного подхода. Конечно, типовое использование квартиры - это проживание. Но куда девать горы информации по арендным ставкам? Разве что в сравнительный подход для метода расчета с использованием ВРМ. Про корректировки. Это есть в Генри С.Харрисоне, 1994 г. на стр.146 "Последовательность внесения поправок", например. Думаю, что все последующие российские издания переписывали все оттуда. Про "можно давать в залог квартиры в пользовании"? Это про неприватизированные квартиры в ряду аналогов? Я тут не совсем поняла. Условия финансирования. Все по умолчанию считают, что для всех аналогов данные условия типичные, и вводят нулевую корректировку обычно. В целом, как и писал Владимир Б. «Наличие "нулевой" корректировки - это индикатор того, что оценщик не забыл про неё и учел. Думаю - методически правильнее показывать такие корректировки». Это и для корректировок на передаваемые имущественные права правильно, и на финансовые условия и на другие. Это, на мой взгляд, есть верные действия оценщика. Изменить шаблон отчета, введением нескольких строк в таблицу расчета или абзац текста – десятиминутное дело. По корректировке на условия продажи. Оценщик взял 4 аналога со средней ценой предложения 1750-1900 уе за метр. А пятый аналог с ценой 1400 за метр. Что за «уникум»? А оказывается эта квартира продается «очень срочно», так сказано в объявлении по продаже, чего не упомянуто про другие аналоги. Оценщик сказал: «Мы не верим тому, что написано в объявлении, и потому не корректируем!»
Игорь Б.: Рогова Анна пишет: Конечно, типовое использование квартиры - это проживание. Но куда девать горы информации по арендным ставкам? меня бесконечно удивляет желание "взять в залог" квартиру в качестве гостинницы. Почему вы не требуете с оценщика затратного подхода ? Нет разве информации по УПССам ? Рогова Анна пишет: А правда ли, что метод прямой капитализации для квартир нельзя применять, так как ставка капитализации много меньше, чем ставка по банковским депозитам? (я тут ничего не думала, кроме того, что при наличии огромного количества предложений по аренде квартир, можно применять метод валового мультипликатора, для "показа" стоимости, рассчитанной по другим исходным данным, чем в привычном сравнительном подходе). А может просто взять и прочитать наконец ФСО-1, ст.21 фактически отменяющую метод капитализации
Дмитрий: про ответы оценщиков Да они скорее всего сказали что им первое в голову пришло. Вот если бы Вы им письмо написали, и они в ответ Вам письменно ответили, а думаю аргументация была бы другой. Поправка на торг Поправка на торг, в том виде в котором используется в большинстве случаев (5-10-15%), означает, что оценщик не прозвонил объявление и не узнал почем продается объект сравнения. То есть взять 3-10 аналогов и всем назначить одинаковую скидку на торг и это верх мастерства? А если оценщик не стал применять скидку, то он неуч? Но ведь один продавец даст скидку в 5%, другой 10%, а третий тот вообще может увеличть цену - "рынок вырос, а объявления я давно давал!" или "курс у.е. упал" (Вот когда в Москве цены росли, то скидок ни каких не было, а шло удорожание по сравнению с ценами указаными в объявлениях.) Я лично не делаю скидку на торг, а тексте пишу, что цены приведены после уторговывания по каждому объекту. Если прозванивал, а если без прозвонки, то возможны варианты. Особено если надо цену уменьшить. Резюме - поправка на торг вышла из учебника Грызловой и единственное ее назначение оправдать применение не цен состоявшихся сделок, а предложения на продажу или хороший способ занизить стоимость. про доходник делать доходник по квартирам смысла большого нет. Потому что, без учета роста стоимости, квартиры это не доходная недвижимость. Мотивация по сдаче в аренду разная, в основном сдают чтоб не стояла пустой, чтоб была добавка к пенсии а сами не даче, у родствеников в это время (ну или за границей) Покупка квартиры для сдачи в аредну не оправдывает инвестиции, что видно по ставке капитализации, полученной методом рыночной экстракции, которая меньше ставок по депозитам. А вот если думать про рост стоимости актива, то тогда да, таких покупок сравнительно много. Вот я иногда делаю доходник - 5 лет сдача в аренду, затем реверсия - продажа актива. Цена реверсии это сравнительный увеличенный на предполагаемый темп роста за вычетом износа короткоживущих элементов. Доля потока от сдачи в аренду менее 5% от общей суммы. Вот Вы Анна, представте, что у Вас есть деньги и есть два варианта инвестиций: под 3% годовых и куча "головной боли" или 10% годовых при этом ничего не делать. Не уж то Вы выберете первый вариант? Более подробно: Вы можете купить квартиру и получать 3-4% годовых (без учета расходов на износ короткоживущих элементов, налогов и прочего, то есть чистыми даже меньше. кроме того надо тратить время и следить за квартирой и квартирантами) или положить на депозит, ничего не делать и получать более 10% годовых. Вы что выберете? Резуме - доходник для квартиры нужен чтоб увеличить объем отчета и произвести впечатление на Заказчика. про условия финансирования Квартиры, собственики котороых согласня на продажу по ипотеке, продаются дороже. Многие не соглашаются продавать квартиры по ипотеке. Не даром в объявлениях про это пишут. Основных причин две: 1. долгий срок оформления сдлеки и получения денег, а цены за это время растут (при этот не стоит забывать, что в основной массе сделки на рынке по купле-продаже квартир, это в основном или размен квартир или увеличение комнат - то есть встречные и продавцам на полученные денги нужно что-то купить, и если сделка затягивается а цены растут, то купить что им надо продавца могут и не успеть) 2. в продаже с участием ипотечного кредита нужно указывать полностью сумму сделки и у продавцов может быть потери на подоходнике. Вывод: условия финансирования нужно учитывать. про нулевые корректировки Я обычно в отчетах выделяю ценообразующие факторы и в дальнейшем в отчете делаю корректировки по этим факторам. И если уж выделил то покажи как корректировал или в расчетной таблице нулевые корректировки или в тексте описать надо, что ценообразующие факторы одинаковые, поэтому корректировку проводить не нужно. Вывод: если оценщик выделил ценообразующие факторы, то он должен сделать корректировки по этим факторам. даже если корректировка нулевая. Рогова Анна пишет: Оценщик сказал: «Мы не верим тому, что написано в объявлении, и потому не корректируем!» А Вы не спросили, почему тгда они верят цене, количеству комнат, площаде, которые так же указаны в объявлении
Игорь г. Львов: Рогова Анна пишет: Про "можно давать в залог квартиры в пользовании"? Это про неприватизированные квартиры в ряду аналогов? Я тут не совсем поняла. Вот и я не понял поправку на права. Для Дмитрия и других оценщиков. Оказывается (судя по сообщениям) рынок квартир-то у нас разный. Во Львове за свои деньги без кредита вообще не покупают квартиры ну может до 10%. Уторговывание у нас это норма и т.д. Вот так.
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Уторговывание у нас это норма и т.д. Вот так Да она может и норма. Только размер уторговывания разный для каждого объекта. Поэтому когда в расчетной таблице первой строкой идет поправка на торг 5% (10%) то это лажа (а не говорю что так сам не делаю, но нужно понимать где кривда а где правда). Вон обсуждался отчет Оксаны по оценке ЗУ под ИСЖ. А аналоги некоторые были с/х, хотя в объявлениях было написано ИСЖ (но внимательное изучение объявления показало что это мечты - мол можно перевести под ИСЖ). Это к тому, мало ли что пишут в объявлениях надо прозванивать и писать описание и цены которые реальные, а не делать для всех объектов сравнения одинаковыю поправку на торг. Я так же приводил пример про оценку ЗУ на границе Мос.обл, где в результате прозвонки скидка составила половину от цены объявления. Поэтому если оценщик не привел скидку на торг это не ошибка. Игорь г. Львов пишет: Оказывается (судя по сообщениям) рынок квартир-то у нас разный. Да он может и не особо разный. Я думаю и у Вас если человек приходит с мешком денег то ему скинут больше, чем покупателю с кредитом, который будет выдан через месяц. Факт этот есть, вот формализовать его трудно
Игорь г. Львов: Дмитрий пишет: Я думаю и у Вас если человек приходит с мешком денег то ему скинут больше, чем покупателю с кредитом, который будет выдан через месяц. Возможно, но такой человек у нас - исключение.
АндрейЩ: Аня, здравствуйте! Даже не знаю, что сказать по поводу Вашего ухода из оценки... Жаль... Дмитрий пишет: Резюме - поправка на торг вышла из учебника Грызловой и единственное ее назначение оправдать применение не цен состоявшихся сделок, а предложения на продажу или хороший способ занизить стоимость Моя жена руководит агентством недвижимости, поэтому ежемесячно можно на примере одного агентства делать расчет поправки на торг. 5% за все время моей работы она никогда не была, в основном 2%, в последнее время - 0%. Рогова Анна пишет: (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) А в последнее время все чаще обращаю внимание на то, что если квартира не продется, то просто ценник увеличивают на 50-100 тыс. и в течении недели квартира уходит с торгом 10-20 тыс. или вообще без оного. В общем тут нужна информация, а как ее добыть без риэлтеров - не знаю.
АндрейЩ: Рогова Анна пишет: Я бы рада отказаться от доходника, но то, что воротят в единственно применяемом сравнительном подходе........Ох и ох! Если уж со сравнительным подходом при оценке квартир проблемы, то есть ли смысл требовать доходный..? Там-то наворотить еще проще...
АндрейЩ: Дмитрий пишет: про условия финансирования Квартиры, собственики котороых согласня на продажу по ипотеке, продаются дороже. Многие не соглашаются продавать квартиры по ипотеке. Не даром в объявлениях про это пишут. Основных причин две: 1. долгий срок оформления сдлеки и получения денег, а цены за это время растут (при этот не стоит забывать, что в основной массе сделки на рынке по купле-продаже квартир, это в основном или размен квартир или увеличение комнат - то есть встречные и продавцам на полученные денги нужно что-то купить, и если сделка затягивается а цены растут, то купить что им надо продавца могут и не успеть) 2. в продаже с участием ипотечного кредита нужно указывать полностью сумму сделки и у продавцов может быть потери на подоходнике. Вывод: условия финансирования нужно учитывать. По п.1 не согласен, т.к. банки сегодня выдают кредиты достаточно оперативно. Например у нас Сбер заявку рассматирвает 3 дня, а все остальное - по накатаной дороге... п.2 - считаю основной причиной. Но, опять же опираясь на опыт жены, могу сказать, что если квартира не продается по ипотеке, а человек сильно хочет, то +13% подоходника с суммы выше 1 млн... многие отказываются . У меня сложилось впечатление, что все зависит от личности продавца: готов он платить подоходный или нет. Вывести какую-то зависимость на условия финансирования (с привлечением кредитных средств или без) у меня лично не получается.
Северславович: АндрейЩ У меня сложилось впечатление, что все зависит от личности продавца: готов он платить подоходный или нет. Я бы добавил, прожил он в этой квартире три года или нет.
ГолубевАВ: Рогова Анна пишет: 1. А правда ли, что корректировка на торг не вводится, если квартира реализуется в "нормальный" для нее срок? (я думала, что корректировка на торг зависит от других факторов, например, таких как состояние рынка, или состояние квартиры, или просто умения торговаться...) Мы в своей практике решили делать скидку на торг только в том случае, если об этом прямо говорится в объявлении или во время созвона продавец (риэлтор) сказал что торг возможен. Размер скидки определяем в соответствии с: 1 Опыт 2 Статьей http://www.fbk.ru/live/press.asp?aid=13263 3 Сейчас проводим анкетирование риэлторов города с последующим анализом (по основным корректировкам) после опубликования будем ссылаться на это анкетирование
Доцент: Был в пятницу на семинаре у Яскевича Е.Е. где одной из тем была презентация сборника "Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД №1, 2008. В данном сборнике приведены корректировки на уторгование к стоимости предложений при купле-продаже объектов недвижимости. В основу положены выше представленная статья Андрея Марчука и рыночные данные. Чем не официальная ссылка на источник информации. Согласно этого сборника наиболее вероятный коэффициент скидки на уторгование жилой недвижимости составляет 0,94.
полная версия страницы