Форум » НЕ оборудование » Как определить эффективность магазина? » Ответить
Как определить эффективность магазина?
ИлЗа2000: Товарищи подскажите моей жене!!! Следующее: Существует предприятие (магазин) которое сдает в аренду площади. Нужно вывести формулу для определения эффективности использования сдаваемых в аренду по нормативам не зависящих от цены или площади. Мне нужно узнать способ (формулу) определения коэффицентов по подобным признакам: - расположение улицы на которой рассположенна площадь, присутствие конкурентов. и т.п. признаки!!! ОЧ Нужно!! Заранее спасибо !!!
Ответов - 37, стр:
1 2 All
Игорь г. Львов: Увы. Такие коэффициенты в нормативном виде отсутствуют. Их получают исследованиями локальных рынков для каждого конкретного случая.
ИлЗа2000: Вы хотите сказать что отсутствуют нормы по определению параметров связанных с районом на котором стоит площадь или наличие или отсутствие конкурентов по близости! - Это по вашему не учитывается в оценке имущественного комлекса ???
Игорь г. Львов: ИлЗа2000 пишет: Вы хотите сказать что отсутствуют нормы по определению параметров Норм нет. Для учета таких факторов используют: 1. сравнительный подход - парное сравнение; 2. экспертный метод - путем опроса специалистов недвижимости (для оценщиков в большинстве случаев цифры берутся с потолка); В этом методе работают значения лучше - хуже; есть - нет. Для создания бизнес-плана заказывают реальное исследование месного рынка. ИлЗа2000 пишет: Это по вашему не учитывается в оценке имущественного комлекса ??? Учитывается но не спомощью нормативных коеф. Если-бы было все так просто, то фонд гос. имущества стоимость имущественного комплекса считал бы сам по стандартным наборам утвержденных цифр. Если Вам нужна оценка, то такие факторы учитываются в доходном подходе в ставке дисконта. Для недвижимости в потенц. потерях арендных платежей при смене арендатора.
Kikinda: ИлЗа2000 Я вообще не поняла что вы хотите узнать. Может быть вы ошиблись адресом? Какие параметры и коэффициенты нужны?
ИлЗа2000: Kikinda Нам нужно узнать незнаю как объяснить !!! Ну. например: Место раположение объекта на центральной либо в закаулке, близость к Административным зданиям (вокзал, ВУЗ), те нематериальные возможности данного объекта как их классифицировать??? Или существует какой либо метод по определению этих признаков !!! Пдскажите Спасибо !
Kikinda: Ну вот когда узнаете как объяснить, тогда и приходите. А то о чем вы пишете пока что не существует. Можно конечно порекомендовать посмотреть показатели рентабельности и фондоотдачи, но это немного не то.
avg: ИлЗа2000 пишет: Нужно вывести формулу для определения эффективности использования сдаваемых в аренду по нормативам не зависящих от цены или площади. Если Вы мне объясните как можно оценивать недвижимость без учета местоположения и площади, тогда что-то дельное сказать можно. Единственно, не очень понятно Вы оцениваете бизнес (магазин) или недвижимость? очень упрощенно - если бизнес, то нужно изучить вокруг рынок...какие магазины есть, какая проходимость, потенциальные покупатели. Может выясниться, что сделать бутик Тиффани выгоднее, чем продовольственный магазин или аптеку. Но при оценке бизнеса очень важна оценка НМА - это часто играет просто ключевую роль. Если недвижка - то сложностей быть не должно - нужно потратить время на изучение рынка продажи и аренды. там у Вас все будет - и влияние входа/выхода, этажа, расположения до магистрали и т.д.
ИлЗа2000: если бизнес, то нужно изучить вокруг рынок...какие магазины есть, какая проходимость, потенциальные покупатели. Может выясниться, что сделать бутик Тиффани выгоднее Да да Это самое я и имел ввиду но только! Где выгоднее открыть этот "бутик" у метро или в трущёбе! Исходя из чего отталкивается тот который хочет открыть "бутик"??? из каких параметров???
Дмитрий: ИлЗа2000 пишет: Исходя из чего отталкивается тот который хочет открыть "бутик"??? из каких параметров??? Да очень просто. Есть у мужика деньги и любовница в придача, невезуха такая. Чтоб от нее избавиться он ей бутик покупает. С выбором местоположения - подальше от себя.
avg: ИлЗа2000 пишет: выгоднее открыть этот "бутик" у метро или в трущёбе! Исходя из чего отталкивается тот который хочет открыть "бутик"??? из каких параметров??? Вы, наверное, опять путаете понятия, мне так кажется. Чтобы просто так, какой-то левый человек решил открытить бутик Тиффани или аптеку, так у нас сейчас не бывает. если Вы вкладываетесь в новый для Вас бизнес или развиваете существующий, то существуют консалтинговые фирмы, которые могут провести исследования для определения размещения торговой точки. Выделить все ключевые факторы...это очень серьезная работа (достаточно дорогостоящяя), в большей степени обработка экономической, статистической, демографической и другой информации. Часто у нас такого не происходит, все делается методом "научного тыка" - открыли кафе - пол года поработало и уже там видишь цветочный ларек, например. Если же это оценка недвижимости, т.е. бизнес, напрмиер, это сдача в аренду помещения, а определение арендной ставки - это более легкий способ - методик и подходов куча.
Игорь г. Львов: Общие рекомендации: 1. бутик - в центре и в престижных местах; 2. продовольственный магазин, аптека - спальные районы, остановки общественного транспорта; 3. кафе дешевое - возле дейсвующих больших предприятий и на пешоходных маршрутах с работы домой; 4. ресторан дорогой в местах с исторической обстановкой в центральной части города. Кто первый оцифрует эту информацию в нормативные коэффициенты- получит Нобелевскую премию в области оценки.
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Кто первый оцифрует эту информацию в нормативные коэффициенты- получит Нобелевскую премию в области оценки. А Баринов и Питерская методика массовой оценки, построенная по многофакторной модели? Как раз сюда подходит. но Нобелевскую им не дали.
avg: Дмитрий NPB как раз на семинаре говорил, что эта методика только для Питера, а во-вторых у нее есть погрешность, при индивидуальной оценке расхождения вполне вожможны (на то она и массовая). Но тут в теме ..не очень понятно - или оценка бизнеса или оценка недвижимости. Что хочет узнать спрашивающий? Игорь г. Львов позволь не согласиться с 1)2)3)
Kikinda: to all В посте вопрошающего речь вовсе не об оценке. Оценка им вовсе не нужна (если конечно они знают стоимость аренды недвижимости). Если помещение не в аренде, тогда нужно примерно прикинуть сколько она там может стоить. Это уже не оценка стоимости, а оценка эффективности имущественного комплекса. На самом деле все эти коэффициенты и показатели уже есть и существуют, просто вопрошающие ни разу книжку по экономическому анализу не читали. Если мы возьмем показатель фондоотдачи и посмотрим на него с разных ракурсов, то мы узнаем об эффективности месторасположения (Фондоотдачу можно посмотреть руб дохода/ рубль вложенных средств а можно посмотреть и рубль дохода на единицу площади). Кстати, фондоотдачу можно разложить на более мелкие составляющие и проанализировать в отдельности выручку (доход)...и тогда можно с большей уверенностью сказать от чего она зависит и как ее можно менять. (см. в литературе факторный анализ фондоотдачи). Если объем продаж на 1 м. кв повышается, то значит, что растет оборачиваемость и уменьшается себестоимость. Аналогичным показателем может стать показатель рентабельности (что для магазина даже лучше). Рентабельность продаж, рентаьельность активов, рентабельность капитала. Если магазин в дорогом месте, а торгует дешевыми шмотками и не имеет нужной оборачиваемости, то рентабельность у него будет низкой. Всегда сочувствую жителям ЦАО...тем кто живет на Тверской бутылку кефира негде купить, т.к. продовольственных магазинов в ближайшем окружении нет = не рентабельно. Идем дальше. Можно посмотреть степеньь использования производственных мощностей. Ки = Объем производства / Среднегодовая производственная можность. Вы должны читать как объем продаж / максимальный среднегодовой объем продаж. Так можно выяснить для себя сезонность и далее планировать согласно данному показателю. Сами производственные площади также можно проанализировать - основные площади, вспомогательные, их соотношение. Выгодно/ невыгодно. Какой отдел магазина приносит больший доход на 1 кв. м. В общем, простор для творчества и анализа огромный. Литература есть. Сами расчеты очень просты.
ИлЗа2000: avg пишет: Но тут в теме ..не очень понятно - или оценка бизнеса или оценка недвижимости. Что хочет узнать спрашивающий? Я говорю об оценке бизнеса где рентабельнее. точнее какие коофиценты определяют рентабельность?? И каие существуют формулы что-бы увидеть выгоду!!!
Мисовец: Все-таки, коллега, Вы слишком расплывчато задаете вопрос. Рентабельнее там, где больше разница между выручкой и затратами при аналогичных рисках. Формула существует, например, такая РС = NOI/R и ещё куча формул есть про саму R. Если говорить о торговых площадях, то есть очевидные мнения, что прямоугольный участок лучше, чем треугольный, есть даже правило 70%/30% для треугольного участка. Участок на перекрестке лучше, чем вдоль улицы. И так далее. Можно заняться социометрией, например, измерить поток пешеходов и транспорта и долю в этом потоке, заходящих внутрь и долю среди них, делающих покупку. Вряд ли тут могут быть какие-то формулы, но измерения могут быть. Конкретный объект требует конкретного же и анализа, выделения факторов ценообразования, анализа выраженности этих факторов у других объектов и т.д. Общей какой-то формулы для этого нет, но Вы можете поинтересоваться в Комитете по управлению имуществом Вашего города, как они назначают повышающие коэффициенты к базовой ставке арендной платы, это и будут коэффициенты в первом приближении.
ИлЗа2000: Мисовец пишет: Рентабельнее там, где больше разница между выручкой и затратами при аналогичных рисках. Формула существует, например, такая РС = NOI/R и ещё куча формул есть про саму R. Если говорить о торговых площадях, то есть очевидные мнения, что прямоугольный участок лучше, чем треугольный, есть даже правило 70%/30% для треугольного участка. Участок на перекрестке лучше, чем вдоль улицы. Вот вот это уже ближе к тому что мне нужно конкрето хочу сказать Босс у Жены Просит выяснить, где лучше ??? Требут показателей и формулу по которой вставив все критерии он мог оценить эффективность обьекта по нематириальным признакам !!!
avg: ИлЗа2000 Советую боссу Вашей жены, просто заказать исследование рынка для конкретно Вашего объектв бизнеса. А, то, это уже не интересно, общие вопросы по экономике, составлениею бизнес-планов, оценке недвижимости - все это есть в книгах. Ответ может быть на конкретный вопрос, а не в общеем..На общий вопрос и общий ответ.
Владимир Б.: Мне кажется - этот Босс или очень неграмотный или очень жадный За первое говорит сама постановка вопроса: как это эффективность может не зависеть от цены и площади? За второе - мучит персонал, вместо того, чтобы специалиста пригласить
ИлЗа2000: Да Владимир но таки ответа ни кто не даёт вот что самое обидное !!! Вчера вечером супруга сказала что объяснила всё Шефу он с ней согласился что этот вопрос решить невзможно. но дал направление исследовать проходимость потока людейв кварталеМисовец пишет: Можно заняться социометрией, например, измерить поток пешеходов и транспорта и долю в этом потоке, заходящих внутрь и долю среди них, делающих покупку. Вряд ли тут могут быть какие-то формулы, но измерения могут быть. Конкретный объект требует конкретного же и анализа, выделения факторов ценообразования, анализа выраженности этих факторов у других объектов и т.д. Общей какой-то формулы для этого нет, но Вы можете поинтересоваться в Комитете по управлению имуществом Вашего города, как они назначают повышающие коэффициенты к базовой ставке арендной платы, это и будут коэффициенты в первом приближении. Вот можно с этого попадробнее???
Мисовец: С чего "с этого" подробнее? С потока пешеходов или с методик КУМИ? По пешеходам ставится две девочки с блокнотами и ручками, одна снаружи магазина, если у нас магазин, другая внутри. Первая пишет, сколько граждан прошло мимо, стараясь в каждый час зафиксировать сколько женщин/мужчин, детей, подростков, молодых, зрелых, пожилых и т.п. прошло/зашло. Для этого, разумеется, её надо снабдить соответствующей таблицей-планом исследования, чтобы было ей куда рисовать квадраты-десятков... Девочка, которая внутри, исследует поведение потребителей, на эту тему есть целые монографии. Вот чего он 10 минут ходил и ничего не купил? Может цены завышены, может ассортимент беден, может продавщица стерва, может внешний вид магазина не соответствует содержимому? Филиппа Коттлера неплохо также почитать начальнику этой девицы, зеленую книгу: "Основы рекламы и маркетинга", да и других много разных книг. Вообще, считается, что успех бизнеса определяется не всегда одним лишь расположением, но и персоналом и репутацией и применяемыми технологиями и т.п. Поэтому может быть в Вашем случае место как раз не главный фактор. По методике КУМИ спросите в КУМИ своего города, типа, вот хочу арендовать, где посмотреть методику расчета арендной платы. Но не ждите там прорыва, там будет написано, типа, на центральных улицах коэффициент 1,2, а на окраине 0,7.... Не Бог весть что, короче, но сослаться всегда можно. А вообще, вряд ли Вы найдете тут помощь, потому что ответом на Ваш вопрос являются книги, а не три абзаца ответа.
avg: Все-таки , наверное. жадный. Заказать исследование специалистам действительно стоит денег, притом не таких и малых. Девочками совсем не обойдетесь. Я так до сих пор и не понял, Вы спрашиваете, про то, что эффективнее открыть (какой магазин) в уже известном месте или у Вас есть уже, то, что Вы хотите открыть и вам нужно подобрать это самое место? Соотвественно, то что написал Василий Георгиевич для первого случая, в первом приближени подходит. Но это метод "тыка" - очень много магазинов открываются, смотрят "как пойдет", существуют несколько месяцев закрываются, на их месте новые открываются и т.д. Во-втором случае тут надо знать, что конкретно Вы хотите открыть, тогда можно сделать исследование по всему городу. определить потенциальных покупатетелей. расположение конкурентов, пешходные потоки, демографический состав. Сюда же входит еще НМА (как минимум известность марки (названия магазина, фирмы, сети магазинов), договора с поставщиками чтобы поддерживать конкурентноспособный уровень цен и сервисного обслуживания, правильная реклама по раскрутке и многое другое. Это, действительно, все есть в книгах, в одном абзаце не не написать.
ИлЗа2000: avg пишет: так до сих пор и не понял, Вы спрашиваете, про то, что эффективнее открыть (какой магазин) в уже известном месте или у Вас есть уже, то, что Вы хотите открыть и вам нужно подобрать это самое место? Да да но не открыть а снять в аренду !!!
avg: Снять в аренду или купить - разница есть конечно, но в вашем случае для эффективности инвест.проекта будет играть роль поток заемных средст (например для покупки и выплаты кредита) или арендных платежей. На основной вопрос Вы не ответили все таки. Это все при прочих равных..вы спрашиваете просто общие вещи...думаю что выгоднее открыть казино. Не обижайтесь...вы спрашиваете абсолютно абстрактые вопросы, которые можно прочитать в учебниках.
avg: Мисовец Кстати Питерская методика массовой оценки очень даже подходит. Сейчас она модернезирована и в целом средние стоимости, что она выдает очень даже похожи на реальные рыночные. Но, увы, это только разработка для Питера.
Дмитрий: Интересно, если бы вопрошающий спросили бы: "Подскажите!!! Срочно!!! Босс Требует!!! чтобы Жена создала Вечный!!!! двигатель!!! Как его создать, а то Босс за электричество платить не хочет!!" Или "Где достать Философский Камень!!!. Босс у жены требует!!!" А то он магазин (или сам вопрошающий) октрыл магазин, который не кому не нужен и теперь только Философский Камень, все превращающий в золото, спасти может" Здесь бы так же бурно бы все обсуждалось?
Мисовец: ИлЗа2000 пишет: Да да но не открыть а снять в аренду !!! Смотрим магазин справа, магазин слева, уже что-то должно быть видно. Я бы посоветовал Вам сходить на место и поговорить там с продавцами или арендаторами. Опять же риэлтеры там. Вы поймите, первый шаг это изучение объекта, а уж потом придумывание какую теорию применить. Вы же хотите на форуме получить теорию, но мы не видим объекта. Остальное в книгах. Дмитрий пишет: Здесь бы так же бурно бы все обсуждалось? О, в этом случае мы бы блеснули знаниями, в вопросах философского камня я бы лично сослался на Николоса Фламеля, как последнего авторитетного владельца. :)
ИлЗа2000: Ребята по сравнею с Вами чуствую себя полным критином!!! Но побеспакою Вас снова ! Всёж какие есть формулы для определения эфективности используемого меса??? Дмитрий так это Вы в чём-то правы
avg: ИлЗа2000 пишет: Но побеспакою Вас снова ! Всёж какие есть формулы для определения эфективности используемого меса??? Забавная дискуссия. еще немного я тоже буду себя чувствовать идиотом. Уважаемый коллега, если есть такая возможность, попробуйте внимательно прочесть все что написано в этой ветке.
Игорь г. Львов: Интересно, какая должность у жены ИлЗа2000 на фирме, ну и какое образование у зачинщика дискуссии? Без обид.
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Интересно, какая должность у жены Финансовый директор. Да это все операция прикрытия - легенда. Типа разведу сейчас лохов, они тайну скажут, в надежде умом блеснуть. Все же кругом лохи и идиоты. Регулярно на БФ спрашивают, где достать программу, которая все будет ценить сама, а самому только денежки считать. Или как составить уравнения чтоб все само считалось, а самому чтоб только деньги пересчитывать. Часто и в различных вариациях. Это такая вековая мечта - ничего не делать и только деньги получать. Я поэтому про вечный двигатель и философский камень и упомянул. А вообще любому, кто закончил хотя бы экономическое ПТУ (если как нынче модно - колледж), понятно, что цена и площадь это разные характеристики (категории) и их нельзя ни приравнивать ни противопоставлять ( это к "не зависящих от цены или площади"). Затем, понятно, что эффективность (рентабельность) без знания цены не может быть расчитана, потому что эффективность или рентабельность это отношение цены к доходам. Ну конечно если считать что эффективность это наполняемость или еще какая характеристика, то наверно и можно без цены, но что это даст? Да ничего, потому что основа выбора проектов это максимизация дохода.
Владимир Б.: ИлЗа2000 пишет: но таки ответа ни кто не даёт вот что самое обидное Обижаться не стоит. Проблема просто очень сложная и таких формул на данный момент просто не существует - или они очень приблизительные. Надо с этим смириться Ну нет, например, формулы для вычисления погоды на завтра - так никому и не приходит в голову обращаться на форум синоптиков, приставать к ним - мол, выдайте секрет, как вы погоду вычисляете Кстати - те же коэффициенты КУМИ, о которых ВГ говорил, в нашем городе целый НИИ рассчитывал (из твоего, Дмитрий родного города, к слову ) в течение нескольких месяцев (за очень приличные, говорят, деньги). Коэффициенты эти (в городе были выделены 15 зон) применяются уже лет 10 без изменения, хотя город сильно изменился, появились новые рыночные комплексы, мегамаркеты, жилые массивы - там где раньше не было ничего, насколько эти коэффициенты отражают реалии? Но это уже другая история.
andrey: Дмитрий пишет: Игорь г. Львов пишет: цитата: Интересно, какая должность у жены Финансовый директор. Да это все операция прикрытия - легенда. Типа разведу сейчас лохов, они тайну скажут, в надежде умом блеснуть. Все же кругом лохи и идиоты. Жалко финансовых директоров. Они общаются только через посредников Гаплык! Форум попал в совместную оперативную разработку спецслужб и проверяющих органов, на предмет выявления тайных знаний. Если не признаемся, не миновать инквизиции.
Дмитрий: andrey пишет: Форум попал в совместную оперативную разработку спецслужб Ну это перебор. В лучшем случае этот вопрос, типа просьб на БФ "дайте отчет об оценке, срочно". А в худшем, это вместо того чтоб нанять специалиста, хотят чтоб нахаляву им посчитали. Я кстати долго не встревал в этот бред. Но не выдержал.
Kikinda: Мдя...оказывается я не сумасшедшая. Я хотела удалисть с самого начала эту тему, потом решила, что демократия дороже и не удалила. Ну что можно сказать, человек, т.е. вопрошающий муж вообще не в теме. Какие нематериальные факторы он спрашивал так никто и не понял, зато уважаемые жители форума дали вполне внятные ответы. У меня сейчас очень ясное ощущение, что жена пишет диплом, а муж ей помогает. Из моих последних рекомендаций - познакомиться с литературой по экономике предприятия, прочитать внимательно что мы написали. В экономике главное логика, особо сложных вычислений там нет. Ищите точку максимума - где больше дохода, там и ответ....Как найти точку максимума? Тоже легко и просто...используйте простые наблюдения. Магазин это ведь не оборонный завод....то что происходит в магазине вполне возможно измерить. А вы обращайтесь еще раз. Я вам в след. раз на ТАРО погадаю. А инквизиция и спецслужбы пускай идут на сайт про одноклассников...про них уже давно пишут, что все не просто так. Кстати, если у кого есть студенты, можно на них потренироваться...дать задание - найти наиболее эффективное месторасположение магазина и доказать, что оно самое эффективное. Я знаю как решить эту задачу.
Дмитрий: Kikinda пишет: Я знаю как решить эту задачу. Как студентовто задачить?
Kikinda: Ну очень просто....задание: магазин по продаже мебели/ канцелярских принадлежностей / модной одежды (дорогой/ дешевой). Найти для магазина наиболее оптимальное месторасположение, так чтобы и не переплачивать за аренду и не терять клиентов из за того, что магазин далеко. Дать стоимость аренды/ выручки/ дохода. А можно стоимость аренды не давать. Пускай сами ищут в инете. Я в след. семестре обязательно потренируюсь.
полная версия страницы