Форум » НЕ оборудование » Как определить эффективность магазина? » Ответить
Как определить эффективность магазина?
ИлЗа2000: Товарищи подскажите моей жене!!! Следующее: Существует предприятие (магазин) которое сдает в аренду площади. Нужно вывести формулу для определения эффективности использования сдаваемых в аренду по нормативам не зависящих от цены или площади. Мне нужно узнать способ (формулу) определения коэффицентов по подобным признакам: - расположение улицы на которой рассположенна площадь, присутствие конкурентов. и т.п. признаки!!! ОЧ Нужно!! Заранее спасибо !!!
Ответов - 37, стр:
1 2 All
Игорь г. Львов: Увы. Такие коэффициенты в нормативном виде отсутствуют. Их получают исследованиями локальных рынков для каждого конкретного случая.
ИлЗа2000: Вы хотите сказать что отсутствуют нормы по определению параметров связанных с районом на котором стоит площадь или наличие или отсутствие конкурентов по близости! - Это по вашему не учитывается в оценке имущественного комлекса ???
Игорь г. Львов: ИлЗа2000 пишет: Вы хотите сказать что отсутствуют нормы по определению параметров Норм нет. Для учета таких факторов используют: 1. сравнительный подход - парное сравнение; 2. экспертный метод - путем опроса специалистов недвижимости (для оценщиков в большинстве случаев цифры берутся с потолка); В этом методе работают значения лучше - хуже; есть - нет. Для создания бизнес-плана заказывают реальное исследование месного рынка. ИлЗа2000 пишет: Это по вашему не учитывается в оценке имущественного комлекса ??? Учитывается но не спомощью нормативных коеф. Если-бы было все так просто, то фонд гос. имущества стоимость имущественного комплекса считал бы сам по стандартным наборам утвержденных цифр. Если Вам нужна оценка, то такие факторы учитываются в доходном подходе в ставке дисконта. Для недвижимости в потенц. потерях арендных платежей при смене арендатора.
Kikinda: ИлЗа2000 Я вообще не поняла что вы хотите узнать. Может быть вы ошиблись адресом? Какие параметры и коэффициенты нужны?
ИлЗа2000: Kikinda Нам нужно узнать незнаю как объяснить !!! Ну. например: Место раположение объекта на центральной либо в закаулке, близость к Административным зданиям (вокзал, ВУЗ), те нематериальные возможности данного объекта как их классифицировать??? Или существует какой либо метод по определению этих признаков !!! Пдскажите Спасибо !
Kikinda: Ну вот когда узнаете как объяснить, тогда и приходите. А то о чем вы пишете пока что не существует. Можно конечно порекомендовать посмотреть показатели рентабельности и фондоотдачи, но это немного не то.
avg: ИлЗа2000 пишет: Нужно вывести формулу для определения эффективности использования сдаваемых в аренду по нормативам не зависящих от цены или площади. Если Вы мне объясните как можно оценивать недвижимость без учета местоположения и площади, тогда что-то дельное сказать можно. Единственно, не очень понятно Вы оцениваете бизнес (магазин) или недвижимость? очень упрощенно - если бизнес, то нужно изучить вокруг рынок...какие магазины есть, какая проходимость, потенциальные покупатели. Может выясниться, что сделать бутик Тиффани выгоднее, чем продовольственный магазин или аптеку. Но при оценке бизнеса очень важна оценка НМА - это часто играет просто ключевую роль. Если недвижка - то сложностей быть не должно - нужно потратить время на изучение рынка продажи и аренды. там у Вас все будет - и влияние входа/выхода, этажа, расположения до магистрали и т.д.
ИлЗа2000: если бизнес, то нужно изучить вокруг рынок...какие магазины есть, какая проходимость, потенциальные покупатели. Может выясниться, что сделать бутик Тиффани выгоднее Да да Это самое я и имел ввиду но только! Где выгоднее открыть этот "бутик" у метро или в трущёбе! Исходя из чего отталкивается тот который хочет открыть "бутик"??? из каких параметров???
Дмитрий: ИлЗа2000 пишет: Исходя из чего отталкивается тот который хочет открыть "бутик"??? из каких параметров??? Да очень просто. Есть у мужика деньги и любовница в придача, невезуха такая. Чтоб от нее избавиться он ей бутик покупает. С выбором местоположения - подальше от себя.
avg: ИлЗа2000 пишет: выгоднее открыть этот "бутик" у метро или в трущёбе! Исходя из чего отталкивается тот который хочет открыть "бутик"??? из каких параметров??? Вы, наверное, опять путаете понятия, мне так кажется. Чтобы просто так, какой-то левый человек решил открытить бутик Тиффани или аптеку, так у нас сейчас не бывает. если Вы вкладываетесь в новый для Вас бизнес или развиваете существующий, то существуют консалтинговые фирмы, которые могут провести исследования для определения размещения торговой точки. Выделить все ключевые факторы...это очень серьезная работа (достаточно дорогостоящяя), в большей степени обработка экономической, статистической, демографической и другой информации. Часто у нас такого не происходит, все делается методом "научного тыка" - открыли кафе - пол года поработало и уже там видишь цветочный ларек, например. Если же это оценка недвижимости, т.е. бизнес, напрмиер, это сдача в аренду помещения, а определение арендной ставки - это более легкий способ - методик и подходов куча.
Игорь г. Львов: Общие рекомендации: 1. бутик - в центре и в престижных местах; 2. продовольственный магазин, аптека - спальные районы, остановки общественного транспорта; 3. кафе дешевое - возле дейсвующих больших предприятий и на пешоходных маршрутах с работы домой; 4. ресторан дорогой в местах с исторической обстановкой в центральной части города. Кто первый оцифрует эту информацию в нормативные коэффициенты- получит Нобелевскую премию в области оценки.
Дмитрий: Игорь г. Львов пишет: Кто первый оцифрует эту информацию в нормативные коэффициенты- получит Нобелевскую премию в области оценки. А Баринов и Питерская методика массовой оценки, построенная по многофакторной модели? Как раз сюда подходит. но Нобелевскую им не дали.
avg: Дмитрий NPB как раз на семинаре говорил, что эта методика только для Питера, а во-вторых у нее есть погрешность, при индивидуальной оценке расхождения вполне вожможны (на то она и массовая). Но тут в теме ..не очень понятно - или оценка бизнеса или оценка недвижимости. Что хочет узнать спрашивающий? Игорь г. Львов позволь не согласиться с 1)2)3)
Kikinda: to all В посте вопрошающего речь вовсе не об оценке. Оценка им вовсе не нужна (если конечно они знают стоимость аренды недвижимости). Если помещение не в аренде, тогда нужно примерно прикинуть сколько она там может стоить. Это уже не оценка стоимости, а оценка эффективности имущественного комплекса. На самом деле все эти коэффициенты и показатели уже есть и существуют, просто вопрошающие ни разу книжку по экономическому анализу не читали. Если мы возьмем показатель фондоотдачи и посмотрим на него с разных ракурсов, то мы узнаем об эффективности месторасположения (Фондоотдачу можно посмотреть руб дохода/ рубль вложенных средств а можно посмотреть и рубль дохода на единицу площади). Кстати, фондоотдачу можно разложить на более мелкие составляющие и проанализировать в отдельности выручку (доход)...и тогда можно с большей уверенностью сказать от чего она зависит и как ее можно менять. (см. в литературе факторный анализ фондоотдачи). Если объем продаж на 1 м. кв повышается, то значит, что растет оборачиваемость и уменьшается себестоимость. Аналогичным показателем может стать показатель рентабельности (что для магазина даже лучше). Рентабельность продаж, рентаьельность активов, рентабельность капитала. Если магазин в дорогом месте, а торгует дешевыми шмотками и не имеет нужной оборачиваемости, то рентабельность у него будет низкой. Всегда сочувствую жителям ЦАО...тем кто живет на Тверской бутылку кефира негде купить, т.к. продовольственных магазинов в ближайшем окружении нет = не рентабельно. Идем дальше. Можно посмотреть степеньь использования производственных мощностей. Ки = Объем производства / Среднегодовая производственная можность. Вы должны читать как объем продаж / максимальный среднегодовой объем продаж. Так можно выяснить для себя сезонность и далее планировать согласно данному показателю. Сами производственные площади также можно проанализировать - основные площади, вспомогательные, их соотношение. Выгодно/ невыгодно. Какой отдел магазина приносит больший доход на 1 кв. м. В общем, простор для творчества и анализа огромный. Литература есть. Сами расчеты очень просты.
ИлЗа2000: avg пишет: Но тут в теме ..не очень понятно - или оценка бизнеса или оценка недвижимости. Что хочет узнать спрашивающий? Я говорю об оценке бизнеса где рентабельнее. точнее какие коофиценты определяют рентабельность?? И каие существуют формулы что-бы увидеть выгоду!!!
Мисовец: Все-таки, коллега, Вы слишком расплывчато задаете вопрос. Рентабельнее там, где больше разница между выручкой и затратами при аналогичных рисках. Формула существует, например, такая РС = NOI/R и ещё куча формул есть про саму R. Если говорить о торговых площадях, то есть очевидные мнения, что прямоугольный участок лучше, чем треугольный, есть даже правило 70%/30% для треугольного участка. Участок на перекрестке лучше, чем вдоль улицы. И так далее. Можно заняться социометрией, например, измерить поток пешеходов и транспорта и долю в этом потоке, заходящих внутрь и долю среди них, делающих покупку. Вряд ли тут могут быть какие-то формулы, но измерения могут быть. Конкретный объект требует конкретного же и анализа, выделения факторов ценообразования, анализа выраженности этих факторов у других объектов и т.д. Общей какой-то формулы для этого нет, но Вы можете поинтересоваться в Комитете по управлению имуществом Вашего города, как они назначают повышающие коэффициенты к базовой ставке арендной платы, это и будут коэффициенты в первом приближении.
ИлЗа2000: Мисовец пишет: Рентабельнее там, где больше разница между выручкой и затратами при аналогичных рисках. Формула существует, например, такая РС = NOI/R и ещё куча формул есть про саму R. Если говорить о торговых площадях, то есть очевидные мнения, что прямоугольный участок лучше, чем треугольный, есть даже правило 70%/30% для треугольного участка. Участок на перекрестке лучше, чем вдоль улицы. Вот вот это уже ближе к тому что мне нужно конкрето хочу сказать Босс у Жены Просит выяснить, где лучше ??? Требут показателей и формулу по которой вставив все критерии он мог оценить эффективность обьекта по нематириальным признакам !!!
avg: ИлЗа2000 Советую боссу Вашей жены, просто заказать исследование рынка для конкретно Вашего объектв бизнеса. А, то, это уже не интересно, общие вопросы по экономике, составлениею бизнес-планов, оценке недвижимости - все это есть в книгах. Ответ может быть на конкретный вопрос, а не в общеем..На общий вопрос и общий ответ.
Владимир Б.: Мне кажется - этот Босс или очень неграмотный или очень жадный За первое говорит сама постановка вопроса: как это эффективность может не зависеть от цены и площади? За второе - мучит персонал, вместо того, чтобы специалиста пригласить
ИлЗа2000: Да Владимир но таки ответа ни кто не даёт вот что самое обидное !!! Вчера вечером супруга сказала что объяснила всё Шефу он с ней согласился что этот вопрос решить невзможно. но дал направление исследовать проходимость потока людейв кварталеМисовец пишет: Можно заняться социометрией, например, измерить поток пешеходов и транспорта и долю в этом потоке, заходящих внутрь и долю среди них, делающих покупку. Вряд ли тут могут быть какие-то формулы, но измерения могут быть. Конкретный объект требует конкретного же и анализа, выделения факторов ценообразования, анализа выраженности этих факторов у других объектов и т.д. Общей какой-то формулы для этого нет, но Вы можете поинтересоваться в Комитете по управлению имуществом Вашего города, как они назначают повышающие коэффициенты к базовой ставке арендной платы, это и будут коэффициенты в первом приближении. Вот можно с этого попадробнее???
полная версия страницы