Форум » НЕ оборудование » УПВС для края географии » Ответить
УПВС для края географии
Kikinda: Я совершенно не согласна, когда оценщики начинают использовать УПВС для расчета рыночной стоимости недвижимости. Цены в УПВС на 01.1969г переводят на 1984год, а потом с помощью индексов ко-инвест переводим на 04.2012год, а от них к ценам на текущую дату. Откуда взялись базовые показатели и откуда индексы - мало кто знает. Экономика 69 года и экономика 2012 - совершенно разные и по сути и по содержанию. Для расчета индексов, я полагаю, брались затраты на стоимость работ и стоимость материалов. И нам внушается, что на выходе получается стоимость зданий и сооружений. Ну не может же быть так. Какие могут быть расчеты для приведения таких расчетов к здравому смыслу? Что делать, если посчитать больше никак нельзя? У меня коровники и телятники на краю географии.
Ответов - 34, стр:
1 2 All
Юрич: Kikinda Экономика всегда одинаковая и тогда и сейчас, а вот воров стало больше. УПВС как ни странно значительно ближе к реалиям, чем остальные справочники в особенности КО-ИВЕСТ - это вообще пальцем в небо. Посчистайте по нему стоимость дачного деревянного домика который можно построить под ключ за 500 000 рублей, и КО-ИНВЕСТ с радостью ВАМ даст стоимость 2-2,5 ляма, а вот УПВС ляжет практически рядом. Остается выбор, УПВС старый но точный, КО-ИНВЕСТ молодой но заказной под спекулятивные расценки.
Kikinda: Юрич Чем он точный то? Считаю коровник. получается 2,5 млн. Вопрос, будет ли продавец использовать УПВС, чтобы понять за какую сумму его продавать? Как получить обоснованную и адекватную величину?
Юрич: Kikinda У Вас три подхода, а не один. В отношении некоторых типов недвижимости на стоимость оказывает значительное влияние внешнее устаревание. А УПВС это расчет стоимости строительства, а отнюдь не рыночной стоимости.
Kikinda: Юрич Я считаю, что один подход применять более честно и адекватно, чем три подхода. И международные стандарты оценки за 2007 год имеют аналогичные выводы. А УПВС - это стоимость строительства, но в советское время. Сравнительный. Коровников таких в рассматриваемой области нет. Доходный. Есть хозяйство, но бухгалтерский учет общий и для добычи песка и для сбора урожая и для продажи отремонтированной техники. Коровы и свиньи есть, но часть коров - мясные, часть молочные. Свиньи живут второй год и пока еще дохода от них нет. Одни убытки (как мне сказали). Я считаю, что доходный тут не применим.
Юрич: Kikinda Можно подумать, что коровники которые Вы оцениваете построены сейчас. Как раз в данном случае при реализации затратного подхода УПВС наиболее адекватен. А если честно то и для современного строительства в подавляющем большинстве случае то-же. Доходный подход ддля коровника возможен, но в отрыве от всего комплекса взаимосвязанных сооружений провести его невозможно, да и не надо, если только не найдете предложений по аренде коровников. УПВС в Вашем случае наилучшее решение. От остальных обоснованно отписываетесь.
Kikinda: Юрич Они построены давно, в советских ценах, но если будут продаваться, то сейчас. Сейчас есть свои спрос и предложения на рынке. Причем тут советские затраты? Меня эти затраты очень смущают. Прежде всего, я экономист. Я помню, у Маши Рябовой были исследования адекватности УПВС и Ко-инвест рыночному ценообрзования. Ни один не соответствовал и не мог соответствовать. Так как совсем разные базы. Тут я буду делать следующее - искать информацию по рынку. Мне оценщики подсказывают, что различие не столь большое, как в произвоственной и жилой недвижимости и можно смотреть базу в целом, по России. Что ж, смотрю. Напишу по итогам, адекватны цены УПВС или нет. Но индекс 146 или 215. Ну бунтует моя экономическая натура.
Мисовец: Kikinda пишет: у Маши Рябовой были исследования адекватности УПВС и Ко-инвест рыночному ценообрзования. Тут нужно пояснить для начинающих в каком населенном пунктике проживает и проводит свои исследования Маша Рябова, а то ведь страна большая....
Kikinda: Страна большая, УПВС на всех один. Я вчера проанализировала ситуацию и пришла к выводу, что коровники по всей стране примерно одинаковые по стоимости. Это подтвердил и один мой коллега. Интересное наблюдение. Интересно, ко всей ли с/х справедливо такое утверждение. В общем, делаю анализ рынка и потом буду смотреть, подходит ли УПВС или нет. Если у кого то есть старые данные, пришлите. ОЧень интересно собрать много информации.
Юрич: Kikinda Мне нравятся экономические натуры, но проблемы в том, что если строительство проводится из традиционных материалов, то используются традиционные методики, соответственно перечень затрат идентичен, а вот различие в расценках учитывают коэффициенты. Бунтовать тут нечему, физика и технология процесса остались прежними. И не забывайте это ЗАТРАТНЫЙ подход, и говорить о том что современное строительство коровника в один кирпич экономически целесообразней не всегда корректно. Экономика взаимосвязана, с физикой, химией, биологией, антропологией, историей, геологией, политикой и т.д. Если выхватить только определенную часть оторванную от всего остального, то это уже не экономика. Яркий пример такой экономики как всегда можно увидеть у военных. Совсем недавно генштаб объявил о переводе ЗРК прикрытия на колесные шасси, так как колесное шасси удобней и дешевле в обслуживании чем гусеничные, быстрее передвигаются и не портят дороги. Экономическая выгода очевидна. НО поле боя это не дорога и танки в поле без прикрытия ЗРК это просто мишения для вертолетов, потери в боестолкновении могут быть не только в броне но и в потере территорий плацдармов и вообще возможен вариант и проигрыша в войне, о людских потерях не говорю (людишек бабы еще нарожают, а за гусеницы деньги платить надо). Но ведь это всего навсего экономические риски, может будет война, а может не будет, а может экономист который это придумал уже уйдет на пенсию. Применительно к теплоизоляции и нашему климату, толщина стен должна быть по старым данным три локтя (Указ Петра 1) или рекомендации Госстроя СССР 72 см, или сейчас 22 см и топим улицу. Но 22 см экономичней.
Kikinda: Кирпичный дом в центре Москвы и на окраине, построеенные по одинаковой технологии и из одинакового кирпича имеют разную стоимость. Почему? Аналогично и с коровниками. Помимо затрат на производство есть ценность, ну и стоимость. Технология строительства и цены советского периода мало согласуются с ценностью коровников. Сколько их стоит бесхозных по всей стране. Стоимость их ноль, но одинаковые затраты на строительство. Зато буренки поступают из Аргентины а молоко вообще неизвестно откуда.
Юрич: Kikinda Не мешайте все в одну кучу. У Вас есть три подхода. Один из них затратный. УПВС это всего лиш инструмент для определения затрат на строительство. В дополнение к нему у Вас есть еще другие инструменты в рамках затратного подхода, такие как износы и устаревания которые при правильном их использовании и позволяют рассчитать рыночную стоимость. Только сочетание всех инструментов в рамках каждого из подходов позволит Вам правильно рассчитать величину рыночной стоимости. УПВС в определении затрат на строительство более точен. Вот и все. Кстати при грамотном использовании всех инструментов в рамках каждого из подходов даст Вам небольшой разброс при определении рыночной стоимости. Но надо глубже копать и попотеть.
Kikinda: Юрич Альфред Маршалл писал, что нет никакой объективной причины, чтобы прошлые затраты превращались в стоимость. Я с Машаллом спорить не буду и более того, я убеждаюсь, что он прав. Применение затратного подхода ограничено (пока еще не стандартами), но здравым смыслом. Затратный подход объективен на очень ограниченных рынках или как АЗЗ , но одно дело затраты, другое дело - стоимость. Вот с коровниками он как раз ограничен. Но тут я даже не хочу говорить о затратах. Если бы я сделала расчет в текущих ценах, то еще бы ничего. Но когда советские цены. Ну это же нонсенс.
Юрич: Kikinda С Маршаллом я не согласен как и с многими экономистами последних лет. Если Маршалл прав то все затраты которые он понес при своем обучении ничего не стоят и соответственно деньги за свои лекции и книги он может требовать только исходя из стоимости бумажно-переплетных работ, ну а если книку напечатали лет 10 назад то она вообще ничего не стоит. Кстати из разряда это интересно, ведущие мировые экономисты в последнее время сходятся во мнении, что все их экономические предпосылки использовавшиеся в последние 50--60 лет неправильные, как и создаваемые модели. Я уже написал, что стоимость это наиболее вероятная цена по которой будет совершена сделка, но за рубежом уже дают диапазон при определенных развитиях событий. Диапазон достаточно велик и это правильно. Заузить его можно только для узкой группы лиц, в группе существующих потенциальных покупателей. Другого не существует. Приобретает человек и продает челове которым глубоко наплевать на любые экономические теории которые обязывают его делать так или иначе потому как ему будет благо. Ни один экономист не знает и знать никогда не будет что является благом а что нет для конкретного потенциального покупателя. В этом самая большая и незатыкаемая дыра любого экономического прогноза с узким диапазоном результата.
Kikinda: Приобретает человек, которому глубоко наплевать на затраты, которые понес строитель. Он смотрит на привлекательность объекта, его доходность или выгодность для себя. Наверное, сильно не соглашаться с Маршаллом и верить в три подхода. Откуда они взялись то?
Юрич: Kikinda На самом деле подходов в мировой оценке больше, это у нас всего три. Приобретает человек которому глубоко наплевать на затраты которые понес строитель, но ему нужно это место и это строение. Поэтому продает человек которому глубоко наплевать что думает о затратах покупатель. Если покупателю не нравится пусть СТРОИТ САМ и если сможет то бесплатно. Все зависит от того как будет использоваться этот коровник. Если как коровник то на затраты всем не наплевать. Если под снос и строительство площадки для гольфа, то наплевать, НО экономика иногда не учитывает маленького параметра, что продавец например принципиален и гольфисту он просто не продаст. Вспомните "Собачье сердце", "Вам не жалко детей германии" - "Жалко" - "Тогда почему Вы не хотите купить журнал" - "НЕХОЧУ!!!". Это как раз и есть несчитаемый параметр который сводит любые Ваши экономические предположения и прогнозы к нулю. К сожалению не совсем верная трактовка экономического понятия "привлекательности" сводится исключительно к деньгам. И что разумный и осведомленный обязательно будет руководствоваться этим параметром. Вы разумный и осведомленный оценщик загляните внутрь себя и посмотрите всегда ли Вы берете за один и тотже отчет одинаково для Всех или в каждом отдельном случае руководствуютесь индивидуальными предподчтениями и ощущениями которые иногда и обманывают. Или садитесь и строго просчитываете количество букв и цифр в отчете, количество бумаги, нормо часов, а потом выставляете счет клиенту. И попробуйте систематизировать все свои чуства, оценить их в денежном выражении. Боюсь это не дано никому. А вот экономика преподаваемая в настоящей России как раз такие факторы не учитывает. Да по поводу Маршалла, согласно его заявлению вторичный рынок весь халявный!!! А люди покупающие и продающие на этом рынке просто идиоты, так как нет ни одного повода в учете затрат на приобретение например золотого кольца или изготовлении самолета 5 лет назад.
Kikinda: Юрич Очень хороший пример со стоимостью услуг оценщика. У нас как раз несколько размазано понятие себестоимости. И затраты подсчитать не так просто. Тут не только текущие затраты, но и прошлые (на обучение) и будущие на возможные судебные издержки. Мы пытаемся определить, сможет ли еще кто то перейти нам дорогу и забрать заказ или мы не хотим брать тот или иной объект и говорим немного больше, чем обычно. Нет тут затрат. Тут исследование покупательской способности и оценка своих возможностей. Давайте к затратам вернемся позже. Я думаю, что я наберу аналогов по коровникам и потом сравню стоимость с УПВС. Всем будет интересно посмотреть что получилось.
AMar: Как-то в обсуждении все с ног на голову поставлено... Не говоря уж про перлы про толщину стен. При чем тут стоимость строительства в СССР? ЗП не отвечает на вопрос «Сколько было потрачено собственником?». Правильный вопрос к ЗП: «Сколько сегодня надо потратить, чтобы построить нечто похожее (или, в некоторых вариантах, полностью идентичное)?». Если исходить из правильных концепций к подходу, то и получаются правильные решения в отношении выбора тех или иных методов. И они напрашиваются такие: 1. УПВС надо выкинуть, т.к. «старье полное». По тем расценкам сейчас ничего не построить. Не говоря уж о том, что строительные технологии и строй.техника ушли далеко вперед. 2. При оценке надо выбирать правильные источники информации: например, оцениваете дачный домик, построенный без каких-либо проектов, согласований и т.п. Какой смысл считать по КО-инвесту, если там все это учтено в полном объеме. Найдите прайс-листы нескольких строительных компаний которые занимаются строительством дачных домов и будет Вам «Щастье»... только и стоять такой домик будет лет 20-25 ... 3. Если ничего подобного никто сейчас не строит, т.к. навалом старого и еще не совсем разрушенного, то и смысла в ЗП не никакого. Чистое гадание на кофейной гуще... PS по поводу толщины стен, теплоизоляции и т.п.: Не знаю, откуда родилась толщина в 72 см. Если кирпичные стены, то они выполняются с шагом 1/2 кирпича. Т.е. бывают 25 см, 38 см, 51 см, 64 и т.д. Предположим, есть еще штукатурка с двух сторон, ну, пусть по 25 мм, итого 69 см. Откуда 72? А почему сейчас стены тоньше, чем 30 лет назад? Все очень просто – толщина стены определяется, в основном, двумя расчетами: по теплотехнике и несущей способности. При этом, в большинстве случаев, первый расчет дает существенно большую толщину. А в 90-е приняли новый СНИП как раз по теплотехнике, который очень сильно ужесточил требования в теплопроводности стен (заметьте, ужесточил требования... Поэтому никакого отопления улиц - правда, если не знать, кто и как сейчас строит). В результате, стены, соответствующие этому снипу сделать из традиционных материалов стало экономически нецелесообразным. Например, в моем родном Архангельске толщина кирпичной стены всю жизнь была 64 см. Но если кто-то захочет сейчас сделать стену чисто кирпичной, то ему придется ее делать толщиной 1,5 метра (или больше, точную цифру не помню), что согласитесь, очень дорого. Поэтому сейчас делают стены более тонкими, но в виде бутербродов с эффективным утеплителем в качестве одного из слоев... Или сразу из эффективных материалов типа газобетона...
Kikinda: AMar Посоветуй мне, как тут лучше всего оценивать. У меня ничего на ум не приходит кроме анализа рынка продающихся хозяйств. Но! они все продаются после банкротств или за долги.Есть конечно и благополучные хозяйства, но их мало. А в Краснодарском крае пока что не нашла. По поводу УПВС согласна. И еще. Коровник под склад. У тебя, как у строителя не возникает мысли, что сама конструкция коровника не подходит под склад и материал, из которого сделан коровник впитал коровий запах. Поэтому хранить там что то сложно. Девочки посчитали через склады. Не верю я таким расчетам.
Юрич: AMar Откройте ФСО №1 и внимательнео прочитайте определения и термины, после этого еще раз перечитайте существующие методики и Вы с удивлением обнаружите, что в при использовании различных методов в рамках затратного подхода используется "затраты на воспроизводство" или "затраты на замещение". Так вот если вы оцениваете коровник или другое строение построенное в Советские времена и по тем технологиям, лучше УПВС не найти. Если у Вас современное строение построенное по современным, а не советским технологиям, то УПВС не катит. А вопрос к затратному подходу ровно такой-же как и ко всем остальным. Определение рыночной стоимости именно того имущества которое представлено на оценку, хоть и построено оно 10 веков назад, а не аналогичного современного. Покупая дом из дубового кругляка диаметром по 50-70 см, вы приобретаете дом именно из такого материала, а не пенопетона, клееного бруса с утеплением и т.д. И вопрос что лучше очень спорный.
Kikinda: Юрич Вы знаете как определялась стоимость строительства в СССР? Какие были затраты на материалы, заработную плату? Но это еще ничего. Что означают индексы, которыми мы приводим стоимость 69 в стоимость 2012?
Kikinda: Перепечатаю сюда сообщение Марии Рябовой с аппрайзера. Использовать УПВС для оценки зданий современной постройки неправильно методологически, вне зависимости от наличия законодательного документа. Причина в изменении условий по сравнению с серединой прошлого века. Вот как это изменение формализовано Ко-Инвест в виде поправочных коэффициентов, которые они использовали при пересчете данных УПВС в свои УПСС: Кт - коэффициент, учитывающий изменения стоимости строительных и монтажных работ в связи с увеличением трудозатрат на их выполнение, предусмотренных «Государственными элементными сметными нормами» и «Федеральными единичными расценками», разработанными в соответствии с Постановлением Госстроя России от 11.02.98 №1815 «О переходе на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве»; Кру - коэффициент, учитывающий изменение величины накладных расходов, сметной прибыли, стоимости проектно-изыскательских работ, включая авторский надзор, затраты на технический надзор и содержание службы заказчика, а также появление новых видов прочих работ и затрат, вызванных переходом к рыночным условиям; Кп - коэффициент, учитывающий влияние изменения норм проектирования в части повышения требований к надежности и безопасности зданий и сооружений Кпл - коэффициент, учитывающий увеличение общеплощадочных затрат, связанных с подготовкой территории строительства, реализацией технических условий, обусловленных исходной разрешительной документацией на строительство с учетом экологических требований. Размеры коэффициентов не приводятся, но сопоставление проиндексированных УПВС и УПСС Ко-Инвест (на базе УПВС, на одинаковую дату) дает суммарное влияние этих к-тов 1,5-2,5 раза для разных объектов. А для недавно построенных объектов лучше всего использовать сметную документацию.
AMar: Посоветуй мне, как тут лучше всего оценивать. У меня ничего на ум не приходит кроме анализа рынка продающихся хозяйств. Но! они все продаются после банкротств или за долги.Есть конечно и благополучные хозяйства, но их мало. А в Краснодарском крае пока что не нашла. По поводу УПВС согласна. ИМХО: Если в округе большинство коровников пустуют, то считать затратным бесполезно. Надо либо делать сравнительный (при этом географическая близость, по-моему, не самый важный показатель при выборе аналогов для подобных объектов, корректировку можно вообще по ценам на мясо делать :)), либо в рамках затратного внешний износ считать доходным подходом. По сравнительному что-то продается: http://www.avito.ru/catalog/kommercheskaya_nedvizhimost-42/krasnodar-633540/params.536_5545?name=%D0%9A%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BD%D0%B8%D0%BA Отдельно коровник посчитать, наверно, не получится. А вот как часть комплекса наверно можно. И еще. Коровник под склад. У тебя, как у строителя не возникает мысли, что сама конструкция коровника не подходит под склад и материал, из которого сделан коровник впитал коровий запах. Поэтому хранить там что то сложно. Девочки посчитали через склады. Не верю я таким расчетам. С т.з. конструкций проблем нет. Запах тоже не проблема. Но тут надо поизучать санитарные требования. С коровниками в этом аспекте не сталкивался, а вот с бойней приходилось: Мясокомбинат, территория примыкает одной стороной к достаточно оживленной трассе. На эту трассу выходила бойня. Директор решил построить новую бойню, а эту переделать во что-то коммерческое (там вся улица застроена мелкооптовыми магазинами). Но разрешения СЭС получить тогда не смогли (точнее так, СЭС выставила такие требования, что дешевле было снести и все заново построить). Откройте ФСО №1 и внимательнео прочитайте определения и термины, после этого еще раз перечитайте существующие методики и Вы с удивлением обнаружите, что в при использовании различных методов в рамках затратного подхода используется "затраты на воспроизводство" или "затраты на замещение". Так вот если вы оцениваете коровник или другое строение построенное в Советские времена и по тем технологиям, лучше УПВС не найти. Если у Вас современное строение построенное по современным, а не советским технологиям, то УПВС не катит. А вопрос к затратному подходу ровно такой-же как и ко всем остальным. Определение рыночной стоимости именно того имущества которое представлено на оценку, хоть и построено оно 10 веков назад, а не аналогичного современного. Покупая дом из дубового кругляка диаметром по 50-70 см, вы приобретаете дом именно из такого материала, а не пенопетона, клееного бруса с утеплением и т.д. И вопрос что лучше очень спорный. Вот-вот, и я Вам тоже рекомендую почитать ФСО: Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Где написано, что надо считать затраты, которые были понесены когда-то в СССР при строительстве этого объекта? Нет такого. Речь идет о текущих (на дату оценки) затратах на создание чего-то подобного или полностью идентичного. При этом, чем старше здание, тем бесполезнее показатель «затрат на воспроизводство». Египетские пирамиды строились вручную. Тоже будете считать затраты на воспроизводство? Видимо, включая затраты на приобретение рабов на невольничьем рынке... Чем старше здание, тем более полезен показатель «затраты на замещение». Если сегодня никто не строит при помощи «рабов», то и считайте стоимость замещения... По поводу вопроса к подходу: да, естественно, каждый подход должен определять рыночную стоимость. Только вот, почему их три? Если каждый определяет РС, так может три-то и не нужно? Подходы помогают рассмотреть разные альтернативы: ЗП – «а может дешевле самому построить?» (заметьте, альтернатива построить сегодня!, нет альтернативы «А может дешевле было 30 лет назад самому построить?») СП – «а может соседний купить?» ДП – «а вложения-то окупятся?» Никто не предлагает рубленный дом из дуба считать по пенобетону или клееному брусу. Если считаем стоимость замещения, то должны в качестве альтернативы выбрать объект с сопоставимыми потребительскими качествами. Да, дуб более долговечный материал. И принимать в расчет пенобетон, конечно, не надо. А вот сосновый сруб вполне в качестве «объекта-заменителя» сгодится... PS: пока писал, появились еще комментарии. Полностью согласен с мнением Марии Рябовой...
Kikinda: Если есть на свете Рай - это Краснодарский край! Не только для людей, но и для коров. У меня есть статистика по банкротам. Так вот. В Краснодарском крае только один банкрот-корвник в 2006 году. Соответственно, есть надежда, что продовольственной безопасности пока ничего не угрожает. Я нашла некоторое количество объявлений по фермам и фермерским хозяйствам, которые будут продавать. Искала по всей России. Особых различий не вижу. Т.е. стоимость "в общем" прикинуть могу и соответственно, подтвердить УПВС. А при согласовании я полученную УПВС стоимость как то скорректирую в большую или меньшую стоимость. Андрей, спасибо!
Юрич: AMar Любые затраты зависят от используемых материалов и технологий. Если это не так, то попробуйте в качестве материала взять кирпич 70 года и сварить его по современной технологии. Точная копия воссоздается именно на основе тех материалов и технологий которые использовались. Просто затраты на воспроизводство это строительство сегодня из идентичных материалов с использованием идентичной технологии, но с современным уровнем зарплат, налогов, стоимости этих материалов, накладных и.д. Вот как раз коэффициент Вам и дает эту усредненную разницу. Замещение это все современное аналогичное по своей полезности. Но есть дилемма покупаете вы старое, у которого свой уровень полезности. Поэтому далее накладываются износы и устаревания.
Kikinda: Юрич Дело не только в материалах. Другой бухгалтерский учет, другое распределение косвенных затрат, другие нормативы на прибыль (и вообще другие представления о прибыли). Как производсится расчет коэффициентов? Я например, не знаю. Методики расчета индексов нигде нет. Вполне возможно, что там сидят цены на материалы, а не стоимость готовых зданий.
Юрич: Kikinda Коэффициенты публикуемые КО-ИНВЕСТ как раз в усредненном варианте учитывают эти различия. Абсолютно точный расчет Вы никогда не получите даже при наличии сметы. Это экономика, здесь точного вообще ничего не бывает и быть не может слишком большое количество случайных факторов. Точность расчета с использованием УПВС 15-20%. Но это характерно для любого экономического расчета. Точнось для экономического, а тем более укрупненного расчета 15-20% это просто здорово!!! Любые теоретические изыскания по поводу экономического расчета 5% это нонсенс. Такую точнось не допускает даже сама теория экономики. В экономике нет ни одного инструмента позволяющего прогнозировать с такой высокой вероятностью.
Kikinda: Юрич Откуда Вы знаете, что учитывают коэффициенты Ко-инвест?
Юрич: Kikinda Случайно, не желая этого, а будучи по другим вопросам, присутствовал в Госстрое когда специалистам из КО-Инвест раздавали "пряники" за "идеальную" работу. Был бы официально приглашен такого не услышал бы.
AMar: Юрич пишет: AMar Любые затраты зависят от используемых материалов и технологий. Если это не так, то попробуйте в качестве материала взять кирпич 70 года и сварить его по современной технологии. Точная копия воссоздается именно на основе тех материалов и технологий которые использовались. Просто затраты на воспроизводство это строительство сегодня из идентичных материалов с использованием идентичной технологии, но с современным уровнем зарплат, налогов, стоимости этих материалов, накладных и.д. Вот как раз коэффициент Вам и дает эту усредненную разницу. Замещение это все современное аналогичное по своей полезности. Но есть дилемма покупаете вы старое, у которого свой уровень полезности. Поэтому далее накладываются износы и устаревания. (Повторюсь) Чем старше здание, тем бесполезней показатель «затраты на воспроизводство», и тем больше причин считать «стоимость замещения». В 50-60 годах в «средненьком» строительном тресте трудилось по 3 – 5 тыс. человек. А сейчас строительная организация в 1000 чел считается очень крупной. Знаете почему? Потому что кирпичи и раствор к месту работы каменщика доставляли вручную, на тачках. Согласитесь, любой сметчик вполне сможет сделать смету на строительство Египетской пирамиды с применением только ручного труда. Запросто можно осметить кирпичную кладку на известковом растворе с добавлением яиц; доставку лошадьми строительных материалов; доставка материалов баржами, перемещаемых бурлаками (Как там картина называлась, «Бурлаки на Волге»?)... Дальше список можно продолжать бесконечно. Только вот какое отношение полученная величина будет иметь к РС? Никакого... Юрич пишет: … Точность расчета с использованием УПВС 15-20%. … А может продемонстрируете эти 15-20%? Возьмем, например, условный объект: ближайшее Подмосковье, кирпичный жилой дом, ж-б перекрытия, кровля - асбестоцементные листы по деревянной обрешетке ... чего там еще надо из описания... Инженерия вся примитивная, на уровне 60-х годов... 100 кв. м, 300 куб. м. Вроде все, данных для расчета достаточно. Выполните расчет по УПВСу, а потом придите в какую-нибудь строительную компанию и расскажите, что хотите построить такой вот ретродомик. И сравните, что Вам предложат с Вашими расчетами по УПВС. Вот это будет расчет «точности». А так, это всего лишь Ваше предположение. Кстати, почти уверен, что ошибетесь минимум на 50%! А скорей всего раза в 2. Более-менее близкие в реальности показатели УПВС дает по линейным сооружениям (ж\д пути, трубопроводы и т.п.). По зданиям значения по УПВС явно занижены, в 2, в некоторых случаях 3 и более раз. (РАЗЫ!, а Вы говорите о каких-то процентах).
Юрич: AMar Не будте столь уверены. УПВС и введенные коэфициенты дадут Вам стоимость строительства с учетом внутренней прибыли строительной организации которая целиком работает на ВАШИХ ДЕНЬГАХ, после этого полученная стоимось увеличивается на ту норму прибыли которую закладывает ИНВЕСТОР дающий деньги. Если Вы знаете прибыль инвестроа или предпринимателя, а она иногда составляет и 150%, хотя в основном в два-три раза меньше, то это как раз и будет та стоимость строительства при которой я плачу после принятия дома в эксплуатацию. Это-то как раз и есть рыночная стоимость и она поверьте сильно от реалий отличаться не будет.
AMar: Юрич пишет: Не будте столь уверены. УПВС и введенные коэфициенты дадут Вам стоимость строительства с учетом внутренней прибыли строительной организации которая целиком работает на ВАШИХ ДЕНЬГАХ, после этого полученная стоимось увеличивается на ту норму прибыли которую закладывает ИНВЕСТОР дающий деньги. Если Вы знаете прибыль инвестроа или предпринимателя, а она иногда составляет и 150%, хотя в основном в два-три раза меньше, то это как раз и будет та стоимость строительства при которой я плачу после принятия дома в эксплуатацию. Это-то как раз и есть рыночная стоимость и она поверьте сильно от реалий отличаться не будет. Причем тут инвестор? Я не предлагаю Вам покупать готовый дом в организованном поселке. В условном примере речь шла именно о заказе строительства дома под ключ без учета решения всех вопросов с коммуникациями, разрешениями и т.п. Естественно, с учетом типичного уровня авансирования (с учетом «мелкоты» объекта что-нибудь типа: закупку материалов заказчик авансирует полностью, оплата работ по факту ежемесячно). В цифре, которую назовет строительная контора, нет никакой прибыли инвестора. Только прибыль подрядной организации. Не хотите так, можно по другому: Я правильно понял: Вы предполагаете, что «проиндексированный УПВС» позволяет «с точностью 15-20%» определить затраты на строительство объекта в текущих ценах? Если ответ на этот вопрос «да», то следующий вопрос такой: А можно как-то по другому определить затраты на строительство? Например, составить смету в ФЕРах/ТЕРах? Получим туже величину? Опять же если ответ «да», то вот Вам другой способ продемонстрировать корректности УПВС: сравните значения УПВС со сметой. Я понимаю, что выполнение сметного расчета достаточно дорогостоящее удовольствие. Но, наверняка Вы сталкивались в своей практике с вариантами, когда по недавно построенному объекту оценки была сметная документация? Сравните цифры... В тех сметах, которые я видел, величины различается в разы! Более-менее одинаковый порядок только по линейным сооружениям (и то, не всем)...
Юрич: AMar Давайте так, есть сметы и один и тотже объект может быть осмечен по разному, более того при строительстве Вам понадобится меньше денег, и строительная организация с радостью возьмется за работу, спишите Вы деньги по смете. Рассказывать как это делается не буду да и не надо. Если Вы строите для себя и за свои деньги, то строительство и по документам и в реалиях обходится условно в 100 рублей. Если строите на продажу, то почему-то в 200 и плюс ваши 150 рублей маржи. Поэтому потенциальный покупатель знакомый с этими схемами, а он не дурак всегда исходит из 100 рублей, в особенности по коровникам и прочей сельской лабуде. Кстати линейные сооружения в УПВС как раз и не бьются, это по многолетнему опыту работы с теплэлектроэнергетическими компаниями и их реальными затратами. Тут рулит КО-ИНВЕСТ.
Kikinda: Может имеет смысл подвести итог обсуждения? Пока что выкладываю свое "резюме" 1. УПВС - не лучший метод, но иногда заменить его нечем 2. УПВС отражает затраты на строительство в советском варианте. А стоимость строительства может и не означать рыночную стоимость 3. УПВС корректируется на величину изменения цен, то есть на индексы. Индексы считают, но как и что они отражают - не совсем понятно. 4. УПВС - аналог гадания на кофейной гуще. Хотя кофейная гуща - далеко не самый худщий вариант в пронозировании человеческой судьбы. Про цены не могу сказать, не пробовала на кофе. А вот по УПВС тоже иногда можно, когда совсем ничего нет. Что еще можно хорошего написать? Ну можно улучшать УПВС информацией с проведенного анализа рынка. Делать выводы и думать. Когда нечем доказывать, надо показать хоть что то.
Игорь г. Львов: Kikinda пишет: УПВС - аналог гадания на кофейной гуще. Хотя кофейная гуща - далеко не самый худщий вариант в пронозировании человеческой судьбы. Про цены не могу сказать, не пробовала на кофе. А вот по УПВС тоже иногда можно, когда совсем ничего нет. Позвольте с вами не согласиться. Для Украины УПВС очень нормально работают. Я проверял не единожды данные УПВС и Смет на строительство инженерных сетей и передающих устройств. Разница - в пределах 10%.
полная версия страницы