Форум » НЕ оборудование » УПВС для края географии » Ответить
УПВС для края географии
Kikinda: Я совершенно не согласна, когда оценщики начинают использовать УПВС для расчета рыночной стоимости недвижимости. Цены в УПВС на 01.1969г переводят на 1984год, а потом с помощью индексов ко-инвест переводим на 04.2012год, а от них к ценам на текущую дату. Откуда взялись базовые показатели и откуда индексы - мало кто знает. Экономика 69 года и экономика 2012 - совершенно разные и по сути и по содержанию. Для расчета индексов, я полагаю, брались затраты на стоимость работ и стоимость материалов. И нам внушается, что на выходе получается стоимость зданий и сооружений. Ну не может же быть так. Какие могут быть расчеты для приведения таких расчетов к здравому смыслу? Что делать, если посчитать больше никак нельзя? У меня коровники и телятники на краю географии.
Ответов - 34, стр:
1 2 All
Юрич: Kikinda Экономика всегда одинаковая и тогда и сейчас, а вот воров стало больше. УПВС как ни странно значительно ближе к реалиям, чем остальные справочники в особенности КО-ИВЕСТ - это вообще пальцем в небо. Посчистайте по нему стоимость дачного деревянного домика который можно построить под ключ за 500 000 рублей, и КО-ИНВЕСТ с радостью ВАМ даст стоимость 2-2,5 ляма, а вот УПВС ляжет практически рядом. Остается выбор, УПВС старый но точный, КО-ИНВЕСТ молодой но заказной под спекулятивные расценки.
Kikinda: Юрич Чем он точный то? Считаю коровник. получается 2,5 млн. Вопрос, будет ли продавец использовать УПВС, чтобы понять за какую сумму его продавать? Как получить обоснованную и адекватную величину?
Юрич: Kikinda У Вас три подхода, а не один. В отношении некоторых типов недвижимости на стоимость оказывает значительное влияние внешнее устаревание. А УПВС это расчет стоимости строительства, а отнюдь не рыночной стоимости.
Kikinda: Юрич Я считаю, что один подход применять более честно и адекватно, чем три подхода. И международные стандарты оценки за 2007 год имеют аналогичные выводы. А УПВС - это стоимость строительства, но в советское время. Сравнительный. Коровников таких в рассматриваемой области нет. Доходный. Есть хозяйство, но бухгалтерский учет общий и для добычи песка и для сбора урожая и для продажи отремонтированной техники. Коровы и свиньи есть, но часть коров - мясные, часть молочные. Свиньи живут второй год и пока еще дохода от них нет. Одни убытки (как мне сказали). Я считаю, что доходный тут не применим.
Юрич: Kikinda Можно подумать, что коровники которые Вы оцениваете построены сейчас. Как раз в данном случае при реализации затратного подхода УПВС наиболее адекватен. А если честно то и для современного строительства в подавляющем большинстве случае то-же. Доходный подход ддля коровника возможен, но в отрыве от всего комплекса взаимосвязанных сооружений провести его невозможно, да и не надо, если только не найдете предложений по аренде коровников. УПВС в Вашем случае наилучшее решение. От остальных обоснованно отписываетесь.
Kikinda: Юрич Они построены давно, в советских ценах, но если будут продаваться, то сейчас. Сейчас есть свои спрос и предложения на рынке. Причем тут советские затраты? Меня эти затраты очень смущают. Прежде всего, я экономист. Я помню, у Маши Рябовой были исследования адекватности УПВС и Ко-инвест рыночному ценообрзования. Ни один не соответствовал и не мог соответствовать. Так как совсем разные базы. Тут я буду делать следующее - искать информацию по рынку. Мне оценщики подсказывают, что различие не столь большое, как в произвоственной и жилой недвижимости и можно смотреть базу в целом, по России. Что ж, смотрю. Напишу по итогам, адекватны цены УПВС или нет. Но индекс 146 или 215. Ну бунтует моя экономическая натура.
Мисовец: Kikinda пишет: у Маши Рябовой были исследования адекватности УПВС и Ко-инвест рыночному ценообрзования. Тут нужно пояснить для начинающих в каком населенном пунктике проживает и проводит свои исследования Маша Рябова, а то ведь страна большая....
Kikinda: Страна большая, УПВС на всех один. Я вчера проанализировала ситуацию и пришла к выводу, что коровники по всей стране примерно одинаковые по стоимости. Это подтвердил и один мой коллега. Интересное наблюдение. Интересно, ко всей ли с/х справедливо такое утверждение. В общем, делаю анализ рынка и потом буду смотреть, подходит ли УПВС или нет. Если у кого то есть старые данные, пришлите. ОЧень интересно собрать много информации.
Юрич: Kikinda Мне нравятся экономические натуры, но проблемы в том, что если строительство проводится из традиционных материалов, то используются традиционные методики, соответственно перечень затрат идентичен, а вот различие в расценках учитывают коэффициенты. Бунтовать тут нечему, физика и технология процесса остались прежними. И не забывайте это ЗАТРАТНЫЙ подход, и говорить о том что современное строительство коровника в один кирпич экономически целесообразней не всегда корректно. Экономика взаимосвязана, с физикой, химией, биологией, антропологией, историей, геологией, политикой и т.д. Если выхватить только определенную часть оторванную от всего остального, то это уже не экономика. Яркий пример такой экономики как всегда можно увидеть у военных. Совсем недавно генштаб объявил о переводе ЗРК прикрытия на колесные шасси, так как колесное шасси удобней и дешевле в обслуживании чем гусеничные, быстрее передвигаются и не портят дороги. Экономическая выгода очевидна. НО поле боя это не дорога и танки в поле без прикрытия ЗРК это просто мишения для вертолетов, потери в боестолкновении могут быть не только в броне но и в потере территорий плацдармов и вообще возможен вариант и проигрыша в войне, о людских потерях не говорю (людишек бабы еще нарожают, а за гусеницы деньги платить надо). Но ведь это всего навсего экономические риски, может будет война, а может не будет, а может экономист который это придумал уже уйдет на пенсию. Применительно к теплоизоляции и нашему климату, толщина стен должна быть по старым данным три локтя (Указ Петра 1) или рекомендации Госстроя СССР 72 см, или сейчас 22 см и топим улицу. Но 22 см экономичней.
Kikinda: Кирпичный дом в центре Москвы и на окраине, построеенные по одинаковой технологии и из одинакового кирпича имеют разную стоимость. Почему? Аналогично и с коровниками. Помимо затрат на производство есть ценность, ну и стоимость. Технология строительства и цены советского периода мало согласуются с ценностью коровников. Сколько их стоит бесхозных по всей стране. Стоимость их ноль, но одинаковые затраты на строительство. Зато буренки поступают из Аргентины а молоко вообще неизвестно откуда.
Юрич: Kikinda Не мешайте все в одну кучу. У Вас есть три подхода. Один из них затратный. УПВС это всего лиш инструмент для определения затрат на строительство. В дополнение к нему у Вас есть еще другие инструменты в рамках затратного подхода, такие как износы и устаревания которые при правильном их использовании и позволяют рассчитать рыночную стоимость. Только сочетание всех инструментов в рамках каждого из подходов позволит Вам правильно рассчитать величину рыночной стоимости. УПВС в определении затрат на строительство более точен. Вот и все. Кстати при грамотном использовании всех инструментов в рамках каждого из подходов даст Вам небольшой разброс при определении рыночной стоимости. Но надо глубже копать и попотеть.
Kikinda: Юрич Альфред Маршалл писал, что нет никакой объективной причины, чтобы прошлые затраты превращались в стоимость. Я с Машаллом спорить не буду и более того, я убеждаюсь, что он прав. Применение затратного подхода ограничено (пока еще не стандартами), но здравым смыслом. Затратный подход объективен на очень ограниченных рынках или как АЗЗ , но одно дело затраты, другое дело - стоимость. Вот с коровниками он как раз ограничен. Но тут я даже не хочу говорить о затратах. Если бы я сделала расчет в текущих ценах, то еще бы ничего. Но когда советские цены. Ну это же нонсенс.
Юрич: Kikinda С Маршаллом я не согласен как и с многими экономистами последних лет. Если Маршалл прав то все затраты которые он понес при своем обучении ничего не стоят и соответственно деньги за свои лекции и книги он может требовать только исходя из стоимости бумажно-переплетных работ, ну а если книку напечатали лет 10 назад то она вообще ничего не стоит. Кстати из разряда это интересно, ведущие мировые экономисты в последнее время сходятся во мнении, что все их экономические предпосылки использовавшиеся в последние 50--60 лет неправильные, как и создаваемые модели. Я уже написал, что стоимость это наиболее вероятная цена по которой будет совершена сделка, но за рубежом уже дают диапазон при определенных развитиях событий. Диапазон достаточно велик и это правильно. Заузить его можно только для узкой группы лиц, в группе существующих потенциальных покупателей. Другого не существует. Приобретает человек и продает челове которым глубоко наплевать на любые экономические теории которые обязывают его делать так или иначе потому как ему будет благо. Ни один экономист не знает и знать никогда не будет что является благом а что нет для конкретного потенциального покупателя. В этом самая большая и незатыкаемая дыра любого экономического прогноза с узким диапазоном результата.
Kikinda: Приобретает человек, которому глубоко наплевать на затраты, которые понес строитель. Он смотрит на привлекательность объекта, его доходность или выгодность для себя. Наверное, сильно не соглашаться с Маршаллом и верить в три подхода. Откуда они взялись то?
Юрич: Kikinda На самом деле подходов в мировой оценке больше, это у нас всего три. Приобретает человек которому глубоко наплевать на затраты которые понес строитель, но ему нужно это место и это строение. Поэтому продает человек которому глубоко наплевать что думает о затратах покупатель. Если покупателю не нравится пусть СТРОИТ САМ и если сможет то бесплатно. Все зависит от того как будет использоваться этот коровник. Если как коровник то на затраты всем не наплевать. Если под снос и строительство площадки для гольфа, то наплевать, НО экономика иногда не учитывает маленького параметра, что продавец например принципиален и гольфисту он просто не продаст. Вспомните "Собачье сердце", "Вам не жалко детей германии" - "Жалко" - "Тогда почему Вы не хотите купить журнал" - "НЕХОЧУ!!!". Это как раз и есть несчитаемый параметр который сводит любые Ваши экономические предположения и прогнозы к нулю. К сожалению не совсем верная трактовка экономического понятия "привлекательности" сводится исключительно к деньгам. И что разумный и осведомленный обязательно будет руководствоваться этим параметром. Вы разумный и осведомленный оценщик загляните внутрь себя и посмотрите всегда ли Вы берете за один и тотже отчет одинаково для Всех или в каждом отдельном случае руководствуютесь индивидуальными предподчтениями и ощущениями которые иногда и обманывают. Или садитесь и строго просчитываете количество букв и цифр в отчете, количество бумаги, нормо часов, а потом выставляете счет клиенту. И попробуйте систематизировать все свои чуства, оценить их в денежном выражении. Боюсь это не дано никому. А вот экономика преподаваемая в настоящей России как раз такие факторы не учитывает. Да по поводу Маршалла, согласно его заявлению вторичный рынок весь халявный!!! А люди покупающие и продающие на этом рынке просто идиоты, так как нет ни одного повода в учете затрат на приобретение например золотого кольца или изготовлении самолета 5 лет назад.
Kikinda: Юрич Очень хороший пример со стоимостью услуг оценщика. У нас как раз несколько размазано понятие себестоимости. И затраты подсчитать не так просто. Тут не только текущие затраты, но и прошлые (на обучение) и будущие на возможные судебные издержки. Мы пытаемся определить, сможет ли еще кто то перейти нам дорогу и забрать заказ или мы не хотим брать тот или иной объект и говорим немного больше, чем обычно. Нет тут затрат. Тут исследование покупательской способности и оценка своих возможностей. Давайте к затратам вернемся позже. Я думаю, что я наберу аналогов по коровникам и потом сравню стоимость с УПВС. Всем будет интересно посмотреть что получилось.
AMar: Как-то в обсуждении все с ног на голову поставлено... Не говоря уж про перлы про толщину стен. При чем тут стоимость строительства в СССР? ЗП не отвечает на вопрос «Сколько было потрачено собственником?». Правильный вопрос к ЗП: «Сколько сегодня надо потратить, чтобы построить нечто похожее (или, в некоторых вариантах, полностью идентичное)?». Если исходить из правильных концепций к подходу, то и получаются правильные решения в отношении выбора тех или иных методов. И они напрашиваются такие: 1. УПВС надо выкинуть, т.к. «старье полное». По тем расценкам сейчас ничего не построить. Не говоря уж о том, что строительные технологии и строй.техника ушли далеко вперед. 2. При оценке надо выбирать правильные источники информации: например, оцениваете дачный домик, построенный без каких-либо проектов, согласований и т.п. Какой смысл считать по КО-инвесту, если там все это учтено в полном объеме. Найдите прайс-листы нескольких строительных компаний которые занимаются строительством дачных домов и будет Вам «Щастье»... только и стоять такой домик будет лет 20-25 ... 3. Если ничего подобного никто сейчас не строит, т.к. навалом старого и еще не совсем разрушенного, то и смысла в ЗП не никакого. Чистое гадание на кофейной гуще... PS по поводу толщины стен, теплоизоляции и т.п.: Не знаю, откуда родилась толщина в 72 см. Если кирпичные стены, то они выполняются с шагом 1/2 кирпича. Т.е. бывают 25 см, 38 см, 51 см, 64 и т.д. Предположим, есть еще штукатурка с двух сторон, ну, пусть по 25 мм, итого 69 см. Откуда 72? А почему сейчас стены тоньше, чем 30 лет назад? Все очень просто – толщина стены определяется, в основном, двумя расчетами: по теплотехнике и несущей способности. При этом, в большинстве случаев, первый расчет дает существенно большую толщину. А в 90-е приняли новый СНИП как раз по теплотехнике, который очень сильно ужесточил требования в теплопроводности стен (заметьте, ужесточил требования... Поэтому никакого отопления улиц - правда, если не знать, кто и как сейчас строит). В результате, стены, соответствующие этому снипу сделать из традиционных материалов стало экономически нецелесообразным. Например, в моем родном Архангельске толщина кирпичной стены всю жизнь была 64 см. Но если кто-то захочет сейчас сделать стену чисто кирпичной, то ему придется ее делать толщиной 1,5 метра (или больше, точную цифру не помню), что согласитесь, очень дорого. Поэтому сейчас делают стены более тонкими, но в виде бутербродов с эффективным утеплителем в качестве одного из слоев... Или сразу из эффективных материалов типа газобетона...
Kikinda: AMar Посоветуй мне, как тут лучше всего оценивать. У меня ничего на ум не приходит кроме анализа рынка продающихся хозяйств. Но! они все продаются после банкротств или за долги.Есть конечно и благополучные хозяйства, но их мало. А в Краснодарском крае пока что не нашла. По поводу УПВС согласна. И еще. Коровник под склад. У тебя, как у строителя не возникает мысли, что сама конструкция коровника не подходит под склад и материал, из которого сделан коровник впитал коровий запах. Поэтому хранить там что то сложно. Девочки посчитали через склады. Не верю я таким расчетам.
Юрич: AMar Откройте ФСО №1 и внимательнео прочитайте определения и термины, после этого еще раз перечитайте существующие методики и Вы с удивлением обнаружите, что в при использовании различных методов в рамках затратного подхода используется "затраты на воспроизводство" или "затраты на замещение". Так вот если вы оцениваете коровник или другое строение построенное в Советские времена и по тем технологиям, лучше УПВС не найти. Если у Вас современное строение построенное по современным, а не советским технологиям, то УПВС не катит. А вопрос к затратному подходу ровно такой-же как и ко всем остальным. Определение рыночной стоимости именно того имущества которое представлено на оценку, хоть и построено оно 10 веков назад, а не аналогичного современного. Покупая дом из дубового кругляка диаметром по 50-70 см, вы приобретаете дом именно из такого материала, а не пенопетона, клееного бруса с утеплением и т.д. И вопрос что лучше очень спорный.
Kikinda: Юрич Вы знаете как определялась стоимость строительства в СССР? Какие были затраты на материалы, заработную плату? Но это еще ничего. Что означают индексы, которыми мы приводим стоимость 69 в стоимость 2012?
полная версия страницы