Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева) » Ответить
Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева)
Kikinda: Уважаемые Юрий и Андрей попросили допросить А.П. Ковалева по поводу опубликованного в его новой книге метода сограсования оценочных подходов. Я передала просьбу в виде распечатки с форума. Ответил буквально на следующий день, в письменном виде. Yri G пишет: [quote]Просьба разобраться. В книге АПК (2006 года - о ней здесь упоминалось), на стр. 255 приведена методика ранжирования полученных результатов по трем подходам, и приведена формула для расчета коэффициента весомости Vi=(Sn*m-Ri)/(2*Sn*m); Для трех подходов в ней все правильно, а вот при попытке рассчитать для двух (затр. и срав.) результаты не выходят. Далее внизу приведен примерный расчет Критерий качества Место с.п. Место з.п. Итого Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости целям оценки 2 1 3 Преобладание надежных источников и исходных данных 2 1 3 Преобладание строгих процедур над интуитивными оценками 2 1 3 Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости 1 2 3 Использование дублирующих сведений из разных источников 1,5 1,5 3 Суммарный ранг 8,5 6,5 15 Так вот, если пользоваться приведенной выше формулой, то выходит следующее: С.П.: ((1+2)*5-8,5)/(2*(1+2)*5)=0,22 З.П.: ((1+2)*5-6,5)/(2*(1+2)*5)=0,28 Коэффициент весомости 0,22 0,28 То есть не верно, поскольку сумма коэффициентов должна быть равна единице. А, вот если в данной формуле из знаменателя убрать множитель 2, то сразу все получается как надо: Коэффициент весомости 0,43 0,57 Видимо совсем отупел от заказов (особенно от оценки игровых автоматов - заколебали), не могу понять в чем дело, Кикинда свет Машиновна м/б спросишь у светоча, или кто-нибудь умный вразумит. [/quote] Андрей Т. пишет: [quote]Мне особенно нравится преобладание строгих процедур. А внутри строгих процедур нужно проранжировать на строгие показатели используемые в строгих процедурах. Все равно преобладают объективные и субъективные критерии. Дайте трем оценщикам свести результат и посмотрите что получится. Самое большое сходство будет, когда нужно будет сразу присвоить веса, например 30%50% и 20% каждому из подходов. Вот тут процент согласия у всех трех может быть более близким.[/quote] ОТВЕТ А.П. КОВАЛЕВА 1. Для Yri П Формула для расчета весовых коэффициентов (стр. 256) соответствует условию, когда имеются три промежуточных результата по трем подходам. Этой формуле можно придать универсальный вид и определять весовые коэффициенты при любом количестве промежуточных результатов: Vi = (Snm - Ri)/(n-1)Snm, где n - количество результатов 2. Для Андрея Т Для применения метода ранжирования нужно сформулировать критерии качества. Эти критерии должны быть примерно равноценны, значимы, самостоятельны и однозначны по смыслу: на стр. 254 и в табл. 8.2. приведены 5 критериев. Хотелось бы узнать мнения коллег о том, насколько удачно выбраны нами эти критерии. Может быть какие то еритерии слишком "расплывчатые", либо какие-то критерии дублируют друг друга, либо список критериев надо пополнить. Коллега справедливо отмечает, что экспертное взвешивание промежуточных результатов не приводит к большим различиям весовых коэффициентов и обычное распределение весов: 50% 30% 20%. Полагаю, что и метод ранжирования также настроен на схожее распределение. Допустим, что взяли один обобщающий критерий и промежуточные результаты и получили ранги (места) 1,2 и 3. По формуле на стр. 256 получаем значения весовых коэффициентов: 41,7%, 33,3 и 25%. Как видно, это не сильно отличается от ранее отмеченных пропорций. Думаю, что метод рангов тем хорош, что он заставляет эксперта назначить только ранги (места), это легче, комфортнее, чем "выдавливать" из себя сазу весовые коэффициенты при других методах.
Андрей Т: Владимиру Не нужен, потому что в аномальности наверное я лучше формулы разберусь и приму решение.
NPB: Андрею Твердову. Андрей, полностью согласен с Вашими вопросами-сомнениями. О 8-10 аналогах говорю как пример и лишь потому, что такого объема достаточно бывает для построения приличных по качеству рег. моделей при часто встречаемом на практике количестве варьируемых признаков (см. выше) - 3-4 (по остальным признакам аналоги можно считать одинаковыми). Дествительно, если есть три практически совпадающих цены на полные аналоги оцениваемого нового объекта - часто можно ограничиться и тремя. Но чтобы быть в этом уверенным, нужно хорошо представлять рынок. Когда речь идет о квартире в только что сданном доме - 3х аналогов из этого же дома вполне хватит - на рынке других ТАКИХ ЖЕ больше не найдешь. А вот с принтерами - нужно посмотреть. Я смотрел с мониторами - говорил уже об этом, не помню, на этом форуме или другом - разброс цен в инет-магазинах на идентичный с т.зр. покупателя товар (с беспл. доставкой в Москве) оказался в пределах 35-40% (смотрел несколько позиций, выборки содержали по 40-90 предложений). И тогда вопрос - три близких значения получены из какой части выборки? Если из центральной - куда ни шло, а с краев? И как узнать, что они отражают именно РС? В статистике это свойство называется репрезентативностью (представительностью - по-русски) выборки. Это свойство выборки (грубо) иметь теже характеристики, что и генеральная совокупность. Вот мы и приехали к очередному вопросу - а что понимать под этой совокупностью? Какова она у специализированного оборудования, изготовляемого одной - двумя фирмами? О какой стат. обработке (в могущество которой верит наш уважаемый Волк) здесь может идти речь? Как видите, не так все просто, как хотелось бы.
Андрей Т: NPB Согласен. Поэтому на мой взгляд нужно проблему решать исходя из следующих факторов 1.Цель оценки и задачи 2. Количество объектов оценки 3. Требование к точности результата Поясню. 1. Если у меня два станка для залога. То я должен изучить рынок вдоль и поперек и быть готовым к проверкам банкиров моих источников информации. 2. Если у меня 2 000 станков в рамках оценки бизнеса или МСФО или для того-же залога но в составе имущественного комплекса, где банк берет все вместе и станки и здания и т.д., то это уже другое и никто не будет требовать три подхода и 4-5 аналогов. А если будет, то имею право зпросить соотвтетствующую цену и сроки. Насчет совокупности вопрос интересный и наверное опять зависит и от тех факторов, что перечислил выше. Например я могу по мониторам в Питере найти десятки предложений, но опять возникает вопрос, а есть ли смысл в этом. Сначало я анализирую рынок и предложения, хотя-бы 5-6 по разным магазинам и часто хватает среднего или медианы. Ну не встречал я по мониторам разброс, где в одном месте модель стоит 6 000, а в другом 12 000. А со специализированными вообще о выборке говорить не приходится. Тут бы найти 1-2 аналога. Но опять же нужно подробно описывать это оборудование и ситуацию на рынке и наверное логически доказывать свое мнение о стоимости, хорошо, если эти фирмы дадут прайс на это оборудование, а если оно уже не выпускается, тогда нужно брать современные аналоги и корректировать. А тут бывает очень тяжело проводить количественные характеристики. Но это уже другой вопрос.
Владимир Б.: NPB какое ТЗ? В этом заказчик оценки не должен ничего понимать Уже начинают. И рано или поздно - это будет. Наше счастье, что этого пока нет. В добавление ко всем оценочным передрягам - записал бы Плескачевский в новом законе норму... Что же касается - "не может диктовать" не могу согласиться. "Я заказчик, я хочу, чтобы результат оценки моего автомобиля был определен с такой-то точностью. Я прочитал одну книгу - ваш ученый Андрианов утверждает что обычно для практики оценки ТС подлучать результат +/- 10% с р=0,95. Вот и определите мне за мои деньги так" Имею право? В остальном - львовянин Игорь прав - говорим об одном и том же, наверное. Противоречия никакого нет - в условиях, когда заказчик ничего не понимает я руководствуюсь теми данными, которые есть - и получаю результат с той точностью, с которой могу. Но я "вижу разницу", поэтому применяю методы, сообразные качеству данных и т.д Вот для Вас, как апологета - почему 4 -мало, а 8 - нормально. Поясните на числовых примерах Ваш ВВ (Волк Владимир)
Владимир Б.: Андрей Т Другое дело если у меня всего одно такое объявление, тогда выхода нет. Мне кажется в данной стуации и Граббс не нужен. Однозначно. потому что в аномальности наверное я лучше формулы разберусь и приму решение. Две таблетки за один прием от мании величия. Однозначно. Не всегда решение столь очевидно.
Андрей Т: Волку Всего две таблетки???? Ты меня не любишь , я сейчас по 12 в день принимаю , а ты две. Насчет пожелания Заказчика в такой точности бывает или когда уже сделка проведена или согласована или уставник определен, но тут ты сам понимаешь что приходится по другому немного оценивать
NPB: ВолкуВладимиру 1. Насчет точности. 1.1. Мы начинаем касаться еще одной проблемы,заслуживающей отдельного рассмотрения. Может вынести ее препарирование в отдельное обсуждение? А здесь продолжить о согласовании подходов? 1.2. Насчет заказчика и Андрианова мой ответ таков "Моя фамилия как? Ну вот, а хотите Андрианова - извольте, координаты можно узнать в издательстве или в справочной службе. Обобщая: Для меня нет авторитета имени - есть авторитет аргументов. Нет, нет так резко, лучше так: Авторитет имени для меня полностью определяется авторитетом аргументов, используемых имярек. А на право Заказчика потребовать +/-10% - так то "обычно" (что такое обычно - кто скажет?), а как будет в нашем случае - узнаем после проведения оценки. Кстати, чтобы указать дов.интервал, нужно знать закон распределения, или, как минимум, выдвигать обоснованную гипотезу о нем. Или Заказчик и исходные данные принесет, и анализ рынка проведет, и запишет это все в ТЗ? 2. Почему 4 мало, а 8-10 достаточно? Если незнакомы с нашей статьей о требованиях к количеству аналогов (есть на appraiser'e, методические материалы, оценка недвижимости) - посмотрите, пожалуйста, легче будет разговоаривать. Если смотрели - какого примера Вы ждете?
Владимир Б.: КИКИНДЕ Оксана, сделай, пожалуйста тему "Точность в оценке" и перенеси туда знАчимые высказывания по этому вопросу. Только не микроскопическим шрифтом NPB Насчет авторитетов. Согласен, что должен быть авторитет аргументов. Однако люди веками ссылаются на авторитет имени - и в этом тоже есть сермяжная правда. Даже в оценке - где в РД записано, что каждый суслик может быть агрономом. Под это иногда такие методики применяются - что оторопь берет. А как же - оценщик имеет право на собственные методики Вот и появляется метод "эффективного возраста по наитию". Да, Андрей? "Обычно" это с использованием типовых методик оценки и доступных для большинства оценщиков данных. Что касается необходимости знания закона распределения, то в приведенном примере (для личного ТС) можем предположить, что это распределение нормальное, справедливость такого предположения подтверждена многими исследователями. Или Заказчик и исходные данные принесет, и анализ рынка проведет, В этом не уверен. А в том, что в недалеком будующем оценщику будут предъявляться требования по точности проводимой оценки, практически, уверен. Статью Вашу посмотрю. Может, вопрос и снимется. P.S. Я так понял - не согласны Вы с Андриановым. А в чем - можно узнать?
Андрей Т: Владимиру "Вот и появляется метод "эффективного возраста по наитию". Да, Андрей? " Опять скалишься? Или ты подразумеваешь под "наитием" - экспертное мнение? Я не понимаю чем плохо это экспертное мнение, если я опрашиваю механика цеха и прошу назвать примерный срок оставшейся жизни его оборудования при нормальной эксплуатации? Или ты мне опять про техническую диагностику начнешь говорить? А ты ее хоть раз делал? А что ты применяешь? Ты знаешь, в последенен время у меня идет одна массовая оценка для МСФО, так там требуют аудиторы указать срок оставшейся жизни, может возьмешься провести техническую диагностику тысячам объектов или какую нибудь "супернадежную научно обоснованную формулу предложишь?
NPB: Владимиру. Не то чтобы не согласен... Вспоминается присяга в американском суде: "Клянусь говорить правду, только правду, ничего кроме правды". Что же остается? Так ведь ВСЮ правду никто не требует! Так и здесь - "обычно... оценка ТС...+/-10%...0,95". А возьмись оценить РС Volvo 860 10-летнего возраста для продажи на аукционе - где те 10% при 0,95? Порой полуправда не лучше лжи. Это тема предоженной Вами новой ветки. А в предверии - очень рекомендую познакомиться с учебником А.Орлова "Эконометрика", доступным, кстати, на сайте orlovs.pp.ru. Он Вам расскажет про "нормальный закон". А Орлов "Эконометрика"
Владимир Б.: Андрей Т Задолбал технической диагностикой. Не делал, не делаю и делать вряд ли буду. Но я не делаю допущений, что беседа с механиком цеха (что само по себе похвально) эту диагностику заменяет. там требуют аудиторы указать срок оставшейся жизни Вот он момент истины, вот где собака порылась! Но если тебя загнали на елку своими противоречащими закону и требующими невозможного инструкциями аудиторы, страховщики или банкиры - так и скажи. Я пойму. А когда с упорством экскаватора отстаивают шитые белыми нитками теории - хочется рвать, рвать и рвать!
Владимир Б.: NPB Ушел учиться
Андрей Т: Владимиру Причем тут аудиторы. Ты меня тоже достал остаточным сроком службы. Почитай теорию, там он описан. Вопрос в том как он определяется. Предложи что нибудь, что ты считаешь не от беса, если у тебя нет никаких документов производителя, где указан срок эксплуатации и кроме осмотра и информации механика другого нет, а остаются три возможности или диагностика или табличка или метод экономической жизни или формулы износа в книжках по оценке, которые необходимо обновлять каждый год и они написаны под конкретное оборудование, чаще всего станки. Все я уже устал на эту тему спорить, остаюсь при своем мнении, лучше я честно в отчете напишу, чем буду непонятно что в трехэтажных формулах изображать, которые используют непонятно как и кем выведенные показатели, зато места много занимают. Если у меня есть данные и возможность буду использовать часы, км, тонны, ресурсы, сменность и т.д., если нет такой надежной информации, буду использовать мнение механика.
Владимир Б.: NPB Не нашел, однако "Эконометрику". Может, другое название?
Владимир Б.: Андрей Т Мы же договолрились: табличка - руллез! Честнее всего - если это главное в отчете. Зря ты обижаешься: я не против метода ОСС, не хуже других. Я против подмены понятий. Неужели я так невнятно эту мысль излагаю? Или это все полемические приемчики? Ты все время пытаешься отвечать на вопросы, которые я не задавал. И не отвечаешь на те, которые задаю.
Игорь г. Львов: Точность результата регламентирует точность входной информациии. Если на входе 55000$ то на выходе 53396$ это лишь результат арифметики или если вам угодно решения уравнений с примением высшей математики, а фактически точность заканчивается на сотнях единиц, т.е округленно 53000$ на выходе практически то же что и 53396$ по точности результата. Не вижу смысла обманывать заказчика. Да и в случае каких-либо иописок (кто из нас безгрешен) легче исправить ошибку. Не в тему но все же - кто пользуется таблицами Маршала Свифта при расчете износа?
NPB: Владимир Б. Оправил Вам по мылу, ловите.
Владимир Б.: NPB Поймал, спасибо Игорь г. Львов таблицами Маршала Свифта А смысл? Что немцу хорошо, то русскому - смерть
Игорь г. Львов: Таблиц я не поймал. Но они у меня есть. Единственная проблема - первоисточник. Ольга извините. Я больше не втему писать не буду.
Владимир Б.: Игорь г. Львов Вы меня не поняли, вероятно. Я имел в виду актуальность для российского оценщика таблиц Маршалл енд Свифт.
полная версия страницы