Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева) » Ответить
Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева)
Kikinda: Уважаемые Юрий и Андрей попросили допросить А.П. Ковалева по поводу опубликованного в его новой книге метода сограсования оценочных подходов. Я передала просьбу в виде распечатки с форума. Ответил буквально на следующий день, в письменном виде. Yri G пишет: [quote]Просьба разобраться. В книге АПК (2006 года - о ней здесь упоминалось), на стр. 255 приведена методика ранжирования полученных результатов по трем подходам, и приведена формула для расчета коэффициента весомости Vi=(Sn*m-Ri)/(2*Sn*m); Для трех подходов в ней все правильно, а вот при попытке рассчитать для двух (затр. и срав.) результаты не выходят. Далее внизу приведен примерный расчет Критерий качества Место с.п. Место з.п. Итого Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости целям оценки 2 1 3 Преобладание надежных источников и исходных данных 2 1 3 Преобладание строгих процедур над интуитивными оценками 2 1 3 Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости 1 2 3 Использование дублирующих сведений из разных источников 1,5 1,5 3 Суммарный ранг 8,5 6,5 15 Так вот, если пользоваться приведенной выше формулой, то выходит следующее: С.П.: ((1+2)*5-8,5)/(2*(1+2)*5)=0,22 З.П.: ((1+2)*5-6,5)/(2*(1+2)*5)=0,28 Коэффициент весомости 0,22 0,28 То есть не верно, поскольку сумма коэффициентов должна быть равна единице. А, вот если в данной формуле из знаменателя убрать множитель 2, то сразу все получается как надо: Коэффициент весомости 0,43 0,57 Видимо совсем отупел от заказов (особенно от оценки игровых автоматов - заколебали), не могу понять в чем дело, Кикинда свет Машиновна м/б спросишь у светоча, или кто-нибудь умный вразумит. [/quote] Андрей Т. пишет: [quote]Мне особенно нравится преобладание строгих процедур. А внутри строгих процедур нужно проранжировать на строгие показатели используемые в строгих процедурах. Все равно преобладают объективные и субъективные критерии. Дайте трем оценщикам свести результат и посмотрите что получится. Самое большое сходство будет, когда нужно будет сразу присвоить веса, например 30%50% и 20% каждому из подходов. Вот тут процент согласия у всех трех может быть более близким.[/quote] ОТВЕТ А.П. КОВАЛЕВА 1. Для Yri П Формула для расчета весовых коэффициентов (стр. 256) соответствует условию, когда имеются три промежуточных результата по трем подходам. Этой формуле можно придать универсальный вид и определять весовые коэффициенты при любом количестве промежуточных результатов: Vi = (Snm - Ri)/(n-1)Snm, где n - количество результатов 2. Для Андрея Т Для применения метода ранжирования нужно сформулировать критерии качества. Эти критерии должны быть примерно равноценны, значимы, самостоятельны и однозначны по смыслу: на стр. 254 и в табл. 8.2. приведены 5 критериев. Хотелось бы узнать мнения коллег о том, насколько удачно выбраны нами эти критерии. Может быть какие то еритерии слишком "расплывчатые", либо какие-то критерии дублируют друг друга, либо список критериев надо пополнить. Коллега справедливо отмечает, что экспертное взвешивание промежуточных результатов не приводит к большим различиям весовых коэффициентов и обычное распределение весов: 50% 30% 20%. Полагаю, что и метод ранжирования также настроен на схожее распределение. Допустим, что взяли один обобщающий критерий и промежуточные результаты и получили ранги (места) 1,2 и 3. По формуле на стр. 256 получаем значения весовых коэффициентов: 41,7%, 33,3 и 25%. Как видно, это не сильно отличается от ранее отмеченных пропорций. Думаю, что метод рангов тем хорош, что он заставляет эксперта назначить только ранги (места), это легче, комфортнее, чем "выдавливать" из себя сазу весовые коэффициенты при других методах.
Владимир Б.: NPB В целом Ваши сомнения разделяю. не понимаю, что такое "действительная рыночная стоимоть" - думаю, что имеется в виду то самое, "наиболее вероятное" т.е. модальное значение, которое в силу дискретности значений наблюдений может "реально" и не существовать в генеральной совокупности. В сравнительном: много "надежных" данных - можно строить точные (в смысле возможности оценки этой точности) модели цены (стоимости), мало "надежных" данных - включаем "экспертные поправки". Но это же радикально меняет доверие к результату, хотя и там и там данные - "надежны". Да, термин не очень. Наверное переводной "Доверие" , наверное, более удачный. Тем более, что он , в принципе, применяется В свермалых выборках, описываемых распределением Стьюдента, например, - чем меньше выборка, тем меньше т.н. "коэффициент доверия ". Но для этой цели (страхования) мы не обязаны и не будем применять три подхода, т. к. - это база ст-ти, отличная от рыночной. "Не будем" - понятно. А вот "не обязаны" - сомневаюсь. Пункт 11 Стандартов для всех видов стоимостей прописан. Мы в таких случаях считаем необходимым обосновывать отказ от других подходов. А в сухом остатке, как Вы выражаетесь, действительно немного. И вообще эти критерии. .. Меня больше интересует "другой конец квалиметрической шкалы". Но никто почему-то не хочет всерьез это обсуждать.
Владимир Б.: NPB Кстати, к Вашему замечанию к п. 2: а вот при использовании количественных характеристик качества информации можно было бы получить для этих двух случаев (много данных - мало данных) разные значения этих характеристик, несмотря на равную "надежность" данных.
Игорь г. Львов: Реплика. С моей точки зрения какое-либо согласование выглядит абсурдно, если оно достаточно строго не обосновано логикой рынка и конечно соответствующим математическим сопровождением. Где-то в обсуждении мелькнула мысль о том, что лондонские оценщики используют один сравнительный подход. Я с ними солидарен. Как ни крути, а дороже чем аналог, объект не может быть продан (конечно уже с поправками на различия). Прогнозируйте какие угодно доходы, но от этого автомобиль, квартира не станет дороже. С этим, по-моему, все согласны. Так почему же про это забывают при оценке другого имущества. Г. Денисенко с Ужгорода где-то в 200г. был опубликован такой вариант согласования результатов. Проведен расчет определения стоимости объекта оценки дал следующие результаты: Подход Стоимость, грн. Затратный подход с учетом права пользования земельным участком 37 411 Сравнительный подход 225 132 Доходный подход 193 823 Целью согласования результатов является определение недостатков и преимуществ каждого из этих подходов и определения оценочной стоимости объекта. Для этого нужно руководствоваться следующими критериями: 1) возможность определения действительных намерений потенциального покупателя и продавца; 2) тип, качество, количество информации, использованных для анализа; 3) потенциальная способность использованных подходов учитывать конъюнктурные колебания; 4) способность учитывать специфические особенности объекта влияющие на его стоимость, такие как местоположение, рейтинг, потенциальная доходность. Каждый, из использованных для расчета подходов, имеет свои критерии вероятности. Для затратного подхода это есть возможность и целесообразность изготовления объекта подобного оцениваемому. Для сравнительного подхода критериями является достаточное количество аналогов продаж и их идентичность объекта оценки. Для доходного подхода критериями является достоверность данных относительно варианта наилучшего использования (соответствие принципа предельной производительности) и всего спектра факторов (ценообразующих, характеристик дохода, капитала, примененных коэффициентов и т.д), на которых базируется принцип ожидания. Каждому из критериев, в результате анализа рынка, присваиваем балл признака по десятибалльной шкале и рассчитываем общий балл метода. Стоимость объекта, что определенная затратным подходом базируется на индексации базисной сметной стоимости строительно-монтажных работ, рекомендованой нормативными документами. Место расположения объекта оценки в этом подходе учтено в виде права пользования земельным участком. Этот подход дает приближенный рыночный результат лишь в больших городах, где есть стабильный спрос на коммерческую недвижимость и ведется ее строительство. Но с другой стороны этот подход не учитывает влияния фактора наличия потенциального потребителя услуг предоставляемых владельцем недвижимости с целью получения дохода. Сравнительный подход в данном случае является достовернее и надежно поскольку он базируется на реальных рыночных данных, дает возможность учесть конъюнктуру рынка и фактор спроса и предложения. В данном случае он принимается, как определяющий. Стоимость объекта оценки, которая определена в доходном подходе, базируется на реальных тенденциях развития экономики Украины. Данный подход дает возможность рассчитать стоимость объекта оценки, исходя из потенциальной прибыли, которую можно получить от его эксплуатации, учитывая его внешнюю и внутреннюю инфраструктуру. Результаты проведенного анализа сводим в таблицу: Подход Признак достоверности Балл признака Общий балл подхода Расчет коэффициента доверия Принято значение коеф. весомости Затратный Возможность постройки 0 0 х 10 0 / (0+90+70) 0 Целесообразность постройки 10 Поривняль-ний Достаточное количество аналогов 10 10 х 9 90 / (0+90+70) 0,5625 Идентичность объекта оценки 9 Доходный Вероятность реализации варианта 10 10 х 7 70 / (0+90+70) 0,4375 Соответствие принципам ожидания и предельной доходности. 7 Учитывая вышеприведенное обоснование оценщики считают, что рыночная стоимость объекта оценки для расчета размера арендной платы на дату оценки будет составлять (округленно): 37411 Ч 0 + 225132 Ч 0,5625 + 193823 Ч 0,4375 = 211 000 грн. (Двести одиннадцать тысяч гривен) без НДС Мне кажется, что он не хуже и не лучше других. Все те же экспертные мнения. PS. Перевод с украинского. Заранее приношу извинения за корявость стиля. Игорь Исаакович, рада встрече. Надеюсь, что будете к нам заглядывать. С уважением, Кикинда
NPB: Игорь С моей точки зрения какое-либо согласование выглядит абсурдно, если оно достаточно строго не обосновано логикой рынка и конечно соответствующим математическим сопровождением. Кто бы спорил, только вся проблема в том КАК строго обосновывать. Что вижу конструктивного в приведенном примере: понимание того, что критерии для оценки разных подходов - д.б. также разными. Но набор критериев - тривиальный и не отражает этого понимания, т.е. живет сам по себе. Рискуя быть освистанным, пойду дальше: боюсь, что и для разных задач нормально работающие наборы критериев будут разными. Если обобщить - задача выработки единого набора критериев для "взвешивания" подходов представляется некорректно поставленной - это как филосовский камень искать. Скорее всего, она не разрешима и речь должна идти о разработке набора критериев для каждой из некоторого количества типовых оценочных задач.
Владимир Б.: NPB Согласен на 100% для данного этапа развития оценки. Хотя надо стремиться к получению количественных оценок на основе математического анализа совокупности данных. И уходить от черезчур размытых критериев - типа "полнота данных" и т.п.
NPB: В.Б., пример о влиянии "полноты" (т.е. достаточности данных), по-моему уже приводил, напомню в расширенном виде. Имеем две оценки, по три подхода, в обемих доходный и затратный примерно одинаково исполнены. Объекты оценки также будем считать из одной группы оборудования. А вот сравнительный выполнен по разному. В первой - найдено несколько (скажем, 5) аналогов, введены количественные корректировки по пяти-шести различным признакам со ссылкой на опрос экспертов - операторв рынка. И ничего не поделаешь, не хватает информации ни для "парных сравнений", ни для построения частных зависимостей. Во второй - удалось найти 9 аналогичных объектов, с характеристиками, достаточно близкими по большинству ценообразующих признаков. Существенные различия лишь по трем параметрам, не считая мелочей. Построена регресионная модель, проанализированы остатки, оценена ошибка аппроксимации, R-квадрат, корректно рассчитан доверительный интервал (с учетом не только "коэф. Стьюдента", но и "многомерного" отклонения от центра). Во второй оценке совершенно справедливо результату сравнительного подхода придан существенно больший вес. "А теперь вопрос" - чему обязан этот повышенный вес сравнительного? Угадавшему - приз в студию!
Игорь г. Львов: С моей точки зрения, 9 аналогов это массив информации, который достаточно адекватно описывает ценовые тенденции. поэтому и вес у него побольше, а я бы вообще дал 100%. Но интересно по каким параметрам различия? может мы сравниваем несравнимое?
Андрей Т: NPV и Владимиру Не согласен с вами обоими, что для разных подходов должны быть разные критерии. Тогда получается, что нет смысла их согласовывать. Для чего мы согласовываем результаты, чтобы вывести одно численное значение. Вот если бы мы определяли интервал, как я уже писал и такое у меня было для банка. Так вот там за нижнюю границу интервала был принят сравнительный (стоимость в обмене), а за верхнюю затратный (стоимость в пользовании) и никакого сведения результатов. А так получается, что разные критерии к каждому подходу уже изначально исключают сам смысл обобщения результатов, как можно по разным критериям свести к одному значению РС я тогда не понимаю. Сам смысл сравнения теряется. Если вы будете сравнивать один автомобиль по скорости, а второй по вместимости, то тогда что вы сравниваете?
NPB: Игорю Я также придерживаюсь такой т. зрения. Это всего лишь пример, в которм, как и в жизни, полагаем, что есть n ценообразующих признаков, общих для всех аналогов. По k из них аналоги счтаются неразличимыми (значения по каждому из признаков либо совпадают, либо весьма близки, раличия незначимы). По n-k (в данном примере = 3) признакам аналоги различаются значимо, т.е. эти признаки считаются варьируемыми. Именно вариацией этих признаков (а также некоторых неучитываемых) объясняется вариация цен аналогов. Неважно какие именно эти признаки, они в жизни определятся при анализе доступной выборки. Андрею Твердову. Вы зря так категоричны, Андрей. Ведь есть еще вариант сравнения не друг с другом, а с образцом (идеалом), и при согласовании подходов я склоняюсь к тому, что это именно тот случай. Если вдуматься, когда какой-то из подходов выполнен идеально (обеспечен полной и достоверной информацией и применена лучшая техника (метод) расчетов) - то мы должны принимать его результат как достоверный, т.е. с весом 1. Остальные (неидеальные) - можно игнорировать. Такого в жизни не бывает - отсюда посыл: чем ближе к идеалу - тем больше доверия (вес) результату. Но "идеальные" условия для доходного не совпадают с таковыми же для сравнительного и затратного. Так что вполне могут быть теоретически и, склонясь к тому, есть на практике - различные наборы критериев для разных подходов. Хотя можно, наверное, составить общий список критериев для всех подходов, из которого отбираются критерии для каждого - это дела не меняет. Что касается автомобилей: важен ли расход топлива в классе бронированных автомобилей для VIP персон? С другой стороны, входит ли показатель "расстояние пулепробиваемости" (или что-то в этом роде) в состав показателей, по которым покупателем выбирается городской автомобиль А класса?
Владимир Б.: Андрей Т Я думаю, что Н.П. другое имел в виду и с этим другим я согласился (хотя – может и поторопился). Так что - прибереги свой полемический пыл для другого случая. А то не Кот, а Шариков какой-то: "А не согласен я! ...А с обоими!" А когда я предлагал единый для всех подходов критерий – точность (выраженную как рассчитанный для каждого подхода доверительный интервал) – ты тоже был против. Тебе не угодишь! NPB Николай Петрович. поскольку Ваше последнее высказывание перекликается с темой затронутой на МК, думаю, правильно будет поместить здесь несколько цитат оттуда , да и продолжить разговор. ВЫ: Данные достоверны (в смысле надежности источников), но их мало и они неполны (невозможно рассчитать требуемые мультипликаторы). Я:По правде говоря - не уловил мысль. Если можно - конкретный пример. ВЫ:Информация (данные) характеризуется не только достоверностью (в данном контексте - показателем того, насколько ей можно доверять), но и полнотой (достаточностью для конкретных задач). Например, есь информация о продаже пакетов акций на состоявшихся торгах в журнале "Реформа" - никаких сомнений в смысле доверия к ней. Но всего два аналога, а по каждому, кроме цены сделки - лишь несколько балансовых показателей. И аналогов мало, и данных по ним мало, чтобы сделать что-то убедительное в сравнительном подходе. И еще: ВЫ:Но откуда это можно увидеть, если не привести их и не показать результатов расчета по ним? Я:Ну - провели Вы расчеты. И увидели, что данные - недостоверны? Что Вы в результате увидели такое, что для Вас является критерием недостоверности данных. ВЫ:Данные есть, провел расчеты по ним и получил результаты, отличающиеся на порядок от результатов по затратному (имущественному) и доходному подходам (последние два - близки). Данные от этого не стали недостоверными, они просто недостаточны, чтобы понять почему такое расхождение. Раз понять и объяснить не могу, отказываюсь от учета результатов в обобщении (не взвешиваю). И закончу пока. Поскольку слишком длинные посты многие не читают вообще, мне кажется (судя по ответам в дискуссиях)
Андрей Т: NPV "Вы зря так категоричны". Я просто не согласен. Может как-то резко написал? Мне кажется нормально. Или я не так понял. Я понимаю так. Что если я применил три подхода, то и критерий оценки для них должен быть один, другой вопрос какой? Вот например у меня при обобщении есть один из критериев "учет влияния рыночной ситуации на дату проведения оценки", "наличие информации для реализации метода", сравниваешь все три подхода. "Ведь есть еще вариант сравнения не друг с другом, а с образцом (идеалом), и при согласовании подходов я склоняюсь к тому, что это именно тот случай." Если честно не очень понял, а что такое тогда идеал и идеал в чем? Тогда мне кажется согласуя подходы по выбранным критериям мы как раз и показываем, какой из них наиболее близок к "идеалу", но так как идеала не бывает, то все равно какие-то подходы мы все-таки учитываем, бывает и нет. Владимиру А у меня пыла нет, просто появилась свободная от массовой оценки (на данном этапе провожу группировку 70 000 объектов, как понимаешь "творчества море". А тут такая тема интересная. А как же мне писать - не согласен с каждым по отдельности, если вы в одной упряжке выступили (правда для Волка странно). Угодитель нашелся. Я не против точности, я только против того, чтобы автоматически доверительный интервал применять. Его наверное можно применять, если есть как говорит уважаемый NPV идеальный результат, но где он, кто его определил?. От чего считать этот интервал и какая величина приемлема? Может я, что-то опять недопонял, правильно говорят, что самое плохое это недоперепить
Владимир Б.: NPB Теперь попытаюсь ответить. О полноте данных: 1.Я против такого подхода, когда массив данных для оценки рассматривается как нечто такое, что может быть оценено по 2-х балльной системе: зачет или незачет. Это для решения системы уравнений с двумя неизвестными можно определенно сказать: два уравнения – достаточно, а вот одно – маловато будет, невозможно решить задачу. Стоимость имеет вероятностный характер – само определение в законе об этом напоминает, поэтому в оценке мы имеем дело со случайными величинами, подчиняющимися законам матстатистики и т.д. 2.А раз так, то данных не может быть много или мало. Их столько – сколько есть. И на основе этих данных можно и нужно строить оценку. Данные – сами по себе – могут быть более или менее достоверными. А вот сам результат оценки может быть более или менее достоверен не только в зависимости от надежности исходных данных, но и от их количества. 3.Поэтому тезис о недостаточности данных , на мой взгляд, в системе величин и способов их обработки, используемых матстатистикой, неприменим. Если данных меньше или больше – Вы просто получаете более или менее достоверный результат. 4.Вот Вы говорите 5 аналогов, 9 аналогов. А если всего 1? Нельзя проводить оценку? Мой ответ – можно! Но надо четко прописать в отчете – с такой-то вероятностью определенное значение попадает в такой-то интервал. 5. Как в свое время признание было царицей доказательств, так и сравнительный подход многими оценщиками (и не без основания!) считается «царем подходов». Но возводить его в абсолют – тоже не надо (мне что-то такое почудилось за высказыванием львовчанина (или львовича? ) Игоря поскольку он базируется на реальных рыночных данных – так не только «в данном случае» а всегда можно написать, однако). Может результат сравнительного быть менее надежен, чем, скажем затратного. Я отвечаю – может! Допустим, в том случае, про который Вы писали. Но отбрасывать его из-за несовпадения с данными других подходов - тут буду спорить! Теперь можно поговорить о принципе «оценить- проанализировать- отбросить" Вот та ситуация, о которой Вы пишите – типа: «не надкусишь – не поймешь» она мне представляется надуманной. Почему близость доходного и затратного является критерием надежности СП? Может в первых двух надо что-то подправить? Вот Вам ТЗ на оценку: заказчик вам предложил измерить некоторое расстояние. Причем, способ измерения и точность результата его мало интересует. Вы: 1.Попробовали его (расстояние) угадать (можно это сопоставить с ДП ) 2. Измерили «на глаз» 3. Измерили шагами Потом отбросили третий результат, поскольку он сильно отличался от первых двух. Можно по-другому поставить вопрос: а сколько Вам нужно данных, чтобы в описанной Вами ситуации с уверенность отбросить ДП и ЗП – как бы здорово они не совпадали? Следовательно – решение задачи лежит не только в плоскости изыскания возможностей для увеличения количества и качества исходной информации, а (и прежде всего): – в правильной постановке оценщиком задачи по достижению той точности и достоверности результата оценки, которые соответствуют целям оценки; - в правильной оценке полученных исходных данных, с точки зрения их надежности и точности, а также возможности достижения целей оценки; - в отбрасывании - на этапе анализа - данных (совокупности данных), не позволяющих получить результат оценки с заданной точностью и достоверностью. То есть – если (м. приведенное выше ТЗ) у Вас в кармане складной метр, то НЕ НАДО ПРОВОДИТЬ процедуры 1 и 2. А то процедуру 3 при согласовании опять придется отбросить. Вот такие примерно, соображения. Прошу простить за многословие, но по-другому не получилось как-то…
Владимир Б.: Андрей Т Волк - это тебе не ездовая собака, чтобы в упряжке бегать Я всего лишь высказал солидарность размышлениям Николая Петровича по поводу возможности разных приемов оценки качества исходных данных для разных подходов.Я так это понял. Мысль мне показалась интересной, хоть и не бесспорной. Твое жепротив того, чтобы автоматически доверительный интервал применять. Его наверное можно применять, если есть как говорит уважаемый NPV идеальный результат - полная фигня. Во-первых, инициалы Николвая Пертровича - НПБ. В переводе - NPB. Но никак не NPV Во-вторых, в оценке практически все величины , кроме чисел "пи" и "е" имеют вероятностный характер. Поэтому к результату запросто можно автоматически доверительный интервал применять В-третьих, понятие "идеальный результат" применительно к случайной величине, каковой является рыночная стоимость (объект исследования оценщика в большинстве случаев) - просто некорректно. Вот НПБ пишет какой-то из подходов выполнен идеально (обеспечен полной и достоверной информацией и применена лучшая техника (метод) расчетов) - то мы должны принимать его результат как достоверный, т.е. с весом 1. Остальные (неидеальные) - можно игнорировать. у меня 100 вопросов сразу возникает: 1.Что такое "полная" - где та грань, за которой "неполная"? 2.Что такое ""достоверная" ? Где та грань, за которой "не достоверная" ? 3. Какой метод расчетов лучший? 4. Зачем тогда все техники "взвешивания" подходов и что они такое, если "неидеальные" можно просто отбросить? Что же касается результата с достоверностью 1, то она легко может быть получена и с применением не самой "лучшей теехники" и с использованием менее "полной и достоверной информации" - задайте итоговому значению доверительный интервал +/- бесконечность Коллеги, я все это к тому, что мы пытаемся говорить о критериях качества оценки в условиях, когда её точность и надежность не нужна никому - ни законодателю (т.е. государству), ни ученым, ни заказчику, ни даже потребителю оценки (попробуйте определите банку стоимость для залога +/- 10% :sm15). И оценщику с ней - только лишняя морока + затраты+ допуязвимость и т.п. И только несколько маньяков на форуме у Кикинды...
NPB: Да уж, текста не мало... На все не буду отвечать, т.к. часть - не мои мысли (не думал и не говорил такого). Про полноту п.1. Не мое. п.2. И я примерно об этом, начиная со солва "Их ..." п.3. Впрос проведения границ - дело вкуса. Вы не хотите НА ПРАКТИКЕ различать выборку из 1 или 4 аналогов от выборки в 8-10 аналогов, я хочу и могу. У меня есть критерий - возможность применения регрессионных моделей. Разница в отношении к результату сравнительного подхода при этих альтернативах - огромна, я высказывал свое мнение об этом. Вы последним предложением говорите о том же в более мягкой форме. Перец, однако, в том, что нас интересует более достоверный результат, а менее достоверный - нет. п.4. Пожалуйста, дайте числовой пример с указанием доверит. интервала для ОДНОГО аналога при доверительной вероятности 0,8. Примеры часто проявляют суть проблемы. п.5. Не мое. Угрозы абсолюта пока не вижу (вот напридумываем методик, тогда держись ), но разделяю позицию, что сравнительный НАИЛУЧШИМ ОБРАЗОМ СООТВЕТСТВУЕТ определению РС. И там, где его инф. база и методика не вызывают вопросо (оценка типовых квартир, например) не делаю никаким иным, и никто пока не протестует. Обоснованием отказов от двух других подходов при этом сильно не грузимся. Про «оценить- проанализировать- отбросить" 1. Может быть и надо подправить, но почему я должен делать это, если два (выполненные добротно) различаются на 5-10%, а третий, построенный в "голодном" режиме - на порядок. Может все-таки не насиловть себя и здравый смысл (экспертное мнение)? Повторюсь - считаю, что именно это д.б. на усмотрении и ответственности оценщика. 2. Пример неудачный. Здесь я занимаю позицию, усвоенную лет 10 назад - взвешивание результатов, полученных в рамках одного подхода разными методами - некорректно. Есть складной метр и шаги - можешь еще "лаптями" мерять или еще чем, в результат запишешь измеренное метром, т.к. погрешность минимальна, о чем еще говорить? Результаты подходов взвешиваем, имхо, потому, что не знаем, какой из них точнее и насколько. А также надеемся, что ошибки каждого, имея различную экономическую природу, при сложении результатов (частично) скомпенсируются. Без этого предположения взвешивание, как процедура получения итогового результата, бессмыссленно. 3. Не готов обсуждаать другие аспекты решения оценочной задачи. Предлагаю оставаться в рамках нитки, и здесь хватит о чем говорить/спорить.
Владимир Б.: NPB начиная со солва "Их ..." Первого или последнего? NPB пишет: Впрос проведения границ - дело вкуса. Вы не хотите НА ПРАКТИКЕ различать выборку из 1 или 4 аналогов от выборки в 8-10 аналогов, я хочу и могу. Не согласен. Это не дело вкуса. Это должно быть записано в ТЗ. Принципы - записаны в законодательных актах. Разницу в объеме выборки - вижу. Есть и другие методы, кроме КРА. нас интересует более достоверный результат, а менее достоверный - нет. Об этом, как и о п.2 второй части (я считаю это связанными темами) - отдельный разговор Как и числовой пример. Ч.2 п.1 Тут 2 момента Здравый смысл = экспертное мнение. Так? Считаю, что могут и должны быть более строгие и математически обоснованные критерии. Остальное завтра.
Игорь г. Львов: Дискуссия хорошая. В принципе все последние письма говорят об одном и том же. По количеству аналогов приведу пункт 20 Национального стондарта оценки №2. Сопоставление объекта оценки и объектов сравнения осуществляется по таким показателям, как цена объекта сравнения, цена единицы площади или объема и тому подобное. Согласование полученных величин стоимостей объектов сравнения осуществляется: по величинам стоимостей объектов сравнения, которые чаще всего встречаются; на основе определения средневзвешенной стоимости; по стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшим коррекциям; ... т.д. Исходя из этого есть поле деятельности. Но я все-таки считаю, что логика подтвержденная расчетами - вот основа всех согласований, ну а без мат статистики вообще все выглядит бледно. И еще на этой ветке уже все сказали достаточно трезвых мыслей. Задержка за одним - как все это оформить в конкретном отчете. Специально для Тамбовского волка я- львовянин.
Андрей Т: Владимиру Помоему никто не спорит в необходимости применения математики и статистики в оценке. Еще раз говорю, они инструмент, а не панацея. Еслия я подобрал 5 аналогов, например их цена - 50 000, 60 000, 55 000, 52 000, 100 000, то если я не пойму и не объясню, почему один из них 100 000 при практически одинаковых сравнительных характеристиках (например марка, модель, год выпуска), то никакая матстатистика тут не поможет и не нужна. В данном случае нужно разобраться в причине такого отклонения и на мой взгляд принять решение принменять данную информацию в расчетах с соответствующими корректировками и применением матстатметодов или сразу отбросить. Вот что я имею ввиду, а рассчитывать по этой выборке вероятности без соотвтетствующего анализа информации смысла не вижу. А ты меня совсем в ретрограды записал и на дерево загнал По поводу качества и точности оценки. Ты же сам понимаешь что сказал небольшую глупость (ха, цапнул чуть-чуть "Коллеги, я все это к тому, что мы пытаемся говорить о критериях качества оценки в условиях, когда её точность и надежность не нужна никому - ни законодателю (т.е. государству), ни ученым, ни заказчику, ни даже потребителю оценки (попробуйте определите банку стоимость для залога +/- 10% :sm15). И оценщику с ней - только лишняя морока + затраты+ допуязвимость и т.п. " Наверное будет корректнее сказать, что довольно часто Заказчику хвататет результата с приемлемой для него точностью, например я думаю банку оценка в 1 500 000 и 1 400 000 совершенно достаточная и так далее или если для купли продажи оцениваете, стороны все равно понимают, что оценщик посчитав стоимость станка 100 000 рублей голову на осечение не даст, что по этой стоимости должна быть проведена сделка, в конечном итоге это своего рода ориентир, бывает и другое, например уставник или выкуп и т.д., где рассчитанная цифра идет в "документ" и т.д., но и то, редко (если заранее не сговорилис приходится до копейки считать). Поэтому вопрос нужно ставить не точности самой по себе, а в том, нужно ли затрачивать кучу усилий, чтобы доказать (тем более это в принципе не доказуемо), что действительная РС этого объекта 100 рублей плюс-минус 5 рублей. Если я тебя опять не понял, то предупреди, запрыгну повыше и пережду бурю Николаю Петровичу Прошу пардону за неправильное написание. Теперь по существу. Конечно согласен в Вами, что иметь 8-10 лучше чем 4-5, но бывает всякое и например нет смысла искать стоимость нового например принтера, который на дату проведения оценки выпускается и свободно продается 8-10 аналогов, так как практика показала, что такие объекты во всех магазинах продаются примерно по одинаковым ценам с отклонением 5-10%, другое дело б/у оборудование, особенно станки, там чем больше тем лучше, так как отклонения цен предложений на один и тот же год выпуска бывает значительный и нужно анализировать предложения и делать корректировки, поэтому частично согласен и с Владимиром (если его правильно понял опять), часто можно уже на этапе поиска и анализа рынка, поняв специфику объекта оценки определиться хватит 4 аналогов или нужно рыть глубже и шире.
NPB: ВБ = ТВ = ВВ (Волк Владимир) 1. Последнего Помилуйте, какое ТЗ? В этом заказчик оценки не должен ничего понимать. Это наши трудности. Да и диктоваить мне он не имеет права на каком объеме данных работать. Я " немного недопонял" Вашу позицию. Сначала Вы говорите - данных не может быть много или мало. Их столько – сколько есть , затем - Разницу в объеме выборки - вижу. На первое высказывание я ответил - дело Ваше (Вашего вкуса), я разницу вижу. На второе - если видите разницу в объемах выборки, почему у вас затруднения с понятием достаточночти (полноты) информации? Для меня - апологета регрессии, например, 4 аналога - мало, 8-10 "хороших" - достаточно. Почему? Потому что этот количественный переход в объеме выборки приводит к КАЧЕСТВЕННОМУ переходу в достижимой ОБОСНОВАННОЙ (люблю слово "защищаемой") точности расчетов. Он позволяет применить более точный метод. Ну и что? - скажете Вы. Отвечу - обсуждаем ведь согласование подходов, а этот переход сразу выводит сравнительный в лидеры, не так ли? 2. Здавый смысл - неотъемлемая часть экспертного мнения, которое, однако, к одному ему не сводится. По строгим критериям - возражений нет, давайте конкретику, обсудим, может что и получится... Игорю - львовяниу. Так ради этого и треп. Если б знали - о чем говорить? Ищем сермягу.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Вот что я имею ввиду А я имею ввиду ,что в данной ситуации вместо невнятного нужно разобраться в причине такого отклонения (а если не разобрался - тогда что?), не умничать, а проверить это значение на критерий Граббса и действовать по результату. На глупость, смотрю, и ответ достойный например я думаю банку оценка в 1 500 000 и 1 400 000 совершенно достаточная Это, простите о чем? А я о том, что если ты банку напишешь итоговое значение 1 500 000 +/- 10% - тебя порвут как грелку. А смысл последнего высказывания в переводе на кошачий (если ты не уверен в правильности понимания) был такой: ОЦЕНЩИК МОЖЕТ И ДОЛЖЕН НА ЭТАПЕ АНАЛИЗА ИНФОРМАЦИИ ОЦЕНИТЬ ПРИЕМЛЕМОСТЬ/НЕПРИЕМЛЕМОСТЬ ДАННЫХ ДЛЯ РАСЧЕТОВ. И, соответственно применять их или отбрасывать. Критерии - точность и надежность получаемого с их помощью результата. Нельзя согласовывать подходы, отличающиеся на порядок по этому критерию. Это только "загрубит" результат.Хотя работу эту - никто не оплатит. Спокойнее, конечно, отбарабанить урок по шаблону и получить деньги.
Андрей Т: Владимиру "А я имею ввиду ,что в данной ситуации вместо невнятного нужно разобраться в причине такого отклонения (а если не разобрался - тогда что?), не умничать, а проверить это значение на критерий Граббса и действовать по результату. " Вот тут мы с тобой расходимся в принципе. Я сначала попробую проанализировать информацию. Например в объявлении где 100 000 будет указано, что оборудование 10 лет простояло в консервации, затем у него модернизирована одна "штучка". Я его рассматривать не буду, потому что мне хватает и другой инфы и все корректировкинеобходимые по данному объявлению делать тяжело и они будут приблизительны и овчинка не стоит выделки. Другое дело если у меня всего одно такое объявление, тогда выхода нет. Мне кажется в данной стуации и Граббс не нужен.
полная версия страницы