Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева) » Ответить
Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева)
Kikinda: Уважаемые Юрий и Андрей попросили допросить А.П. Ковалева по поводу опубликованного в его новой книге метода сограсования оценочных подходов. Я передала просьбу в виде распечатки с форума. Ответил буквально на следующий день, в письменном виде. Yri G пишет: [quote]Просьба разобраться. В книге АПК (2006 года - о ней здесь упоминалось), на стр. 255 приведена методика ранжирования полученных результатов по трем подходам, и приведена формула для расчета коэффициента весомости Vi=(Sn*m-Ri)/(2*Sn*m); Для трех подходов в ней все правильно, а вот при попытке рассчитать для двух (затр. и срав.) результаты не выходят. Далее внизу приведен примерный расчет Критерий качества Место с.п. Место з.п. Итого Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости целям оценки 2 1 3 Преобладание надежных источников и исходных данных 2 1 3 Преобладание строгих процедур над интуитивными оценками 2 1 3 Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости 1 2 3 Использование дублирующих сведений из разных источников 1,5 1,5 3 Суммарный ранг 8,5 6,5 15 Так вот, если пользоваться приведенной выше формулой, то выходит следующее: С.П.: ((1+2)*5-8,5)/(2*(1+2)*5)=0,22 З.П.: ((1+2)*5-6,5)/(2*(1+2)*5)=0,28 Коэффициент весомости 0,22 0,28 То есть не верно, поскольку сумма коэффициентов должна быть равна единице. А, вот если в данной формуле из знаменателя убрать множитель 2, то сразу все получается как надо: Коэффициент весомости 0,43 0,57 Видимо совсем отупел от заказов (особенно от оценки игровых автоматов - заколебали), не могу понять в чем дело, Кикинда свет Машиновна м/б спросишь у светоча, или кто-нибудь умный вразумит. [/quote] Андрей Т. пишет: [quote]Мне особенно нравится преобладание строгих процедур. А внутри строгих процедур нужно проранжировать на строгие показатели используемые в строгих процедурах. Все равно преобладают объективные и субъективные критерии. Дайте трем оценщикам свести результат и посмотрите что получится. Самое большое сходство будет, когда нужно будет сразу присвоить веса, например 30%50% и 20% каждому из подходов. Вот тут процент согласия у всех трех может быть более близким.[/quote] ОТВЕТ А.П. КОВАЛЕВА 1. Для Yri П Формула для расчета весовых коэффициентов (стр. 256) соответствует условию, когда имеются три промежуточных результата по трем подходам. Этой формуле можно придать универсальный вид и определять весовые коэффициенты при любом количестве промежуточных результатов: Vi = (Snm - Ri)/(n-1)Snm, где n - количество результатов 2. Для Андрея Т Для применения метода ранжирования нужно сформулировать критерии качества. Эти критерии должны быть примерно равноценны, значимы, самостоятельны и однозначны по смыслу: на стр. 254 и в табл. 8.2. приведены 5 критериев. Хотелось бы узнать мнения коллег о том, насколько удачно выбраны нами эти критерии. Может быть какие то еритерии слишком "расплывчатые", либо какие-то критерии дублируют друг друга, либо список критериев надо пополнить. Коллега справедливо отмечает, что экспертное взвешивание промежуточных результатов не приводит к большим различиям весовых коэффициентов и обычное распределение весов: 50% 30% 20%. Полагаю, что и метод ранжирования также настроен на схожее распределение. Допустим, что взяли один обобщающий критерий и промежуточные результаты и получили ранги (места) 1,2 и 3. По формуле на стр. 256 получаем значения весовых коэффициентов: 41,7%, 33,3 и 25%. Как видно, это не сильно отличается от ранее отмеченных пропорций. Думаю, что метод рангов тем хорош, что он заставляет эксперта назначить только ранги (места), это легче, комфортнее, чем "выдавливать" из себя сазу весовые коэффициенты при других методах.
Kikinda: Ну мы тут акции не оцениваем, мы только на машинах и оборудовании специализируемся....потому и судим со своей колокольни. Методы не подходят по той причине, что столько аналогов физически просто не найти, учитывая, что рынок оборудования, в основном, близок к рынку монополистической конкуренции и олигополии, плюс мы явно сталкиваемся с недостатком количественных рыночных данных. Вот и все мои аргументы. В МАИ главная проблема не в критериях, а в необходимости применения "экспертного" подхода при постановке критериев. Хотя, может Николай Петрович и прав, говоря, что мы обсуждаем не самые лучшие его модификации. Надо в литературе поискать, может что то и есть, чтобы уйти от "экспертного" подхода.
Лескес Максим: Андрей Источник по Наегли «Оценка недвижимости». Крафт, Волков, Фелькер, Шифнер, Берлин, 1997. (3-х томник немецкой школы оценки). Нам об этой методике рассказывали в фин. академии. будет время - отвечу подробнее
Kikinda: Лескес Максим Кто рассказывал? Я не помню.
Андрей Т: Кикинде Оксан, все-таки поделись знаниями - какие в оценке подходы исключают "экспертность", где точнейшая неэкспертность? Ты все время ругаешь экспертное мнение, но даже составление строительной сметы в своем роде основывается на экспертном мнении сметчика и т.д. Таже статистика исходит из кучи допущений и т.д. А аналоги ты подбираешь не экспертно? На каом основании ты отбрасываешь один аналог и берешь другой. Или ты по объявлениям все о станке знаешь и проводила его техническую экспертизу и т.д.?
NPB: Кикинде Оксана Валериевна, ну как это понимать Методы не подходят по той причине, что столько аналогов физически просто не найти? Нам удалось показать, что если аналоги достаточно близкие, их минимально необходимое число равно 2(k+2) или даже 2(K+1) - см. статью на appraiser'e. И что, если варьируемх существенно влияющих факторов 3-4, не найти 8-9 предложений к продажам? Мы делелаем это для недвижимости, а уж для оборудования - сам Бог велел, здесь гораздо чаще с ниформацией легче. Возвращаясь к МАИ. Мое мнение (тут я солидарен с Андреем Твердовым) - без экспертности мы не обходимся нигде и никогда в оценке. Но! Есть ситуации, когда кроме экспертности, ничего нельзя привлечь (нет или почти нет сопоставимых данных на рынке). Вот тут вопрос - что можно сделать для повышения объективности этой насквозь субъективной оценки? Ибо нам не дано, как С.П. Королеву написать "Луна твердая" и подписаться, чтобы дело пошло именно так. От нас требуют доказательств и обоснований. А откуда их взять, если имеем только экспертное(ые) мнение(ия)? Так что задача состоит именно в обработке экспертных мнений. А проблемы при ее решении - в выборе критериев, назначении весов этим критериям и формировании единого, обобщенного критерия, по которому и ведется ранжирование исходных ценовых данных или выбирается поправка к цене. Именно в рамках такой постаноки сейчас копаю МАИ - надеюсь перспектива применения есть, дайте осмыслить и облечь в понятные оценщикам формы. Мечтательно было бы, чтобы и другие алгоритмы обработки экспертных мнений продвигались - тогда было бы из чего выбирать. Но как вообще уйти от экспертного подхода в исловиях информационноо голода - не представляю.
Андрей Т: NPB Согласен со всем, кроме того, что в отличии от недвижки в оборудовании легче с аналогами, не всегда, разное бывает. (Зато в недвижке всегда имеется известный интервал стоимости кв.м. или его аренды, если речь идет о городах. Уж тем более опытный оценщик недвижимости сразу этот интервал чуствует, а вот сколько стоит какая нибудь "фигня навороченная" в оборудовании, сразу и не скажешь и аналогов бывает что нет). Но в остальном согласен. Почему-то очень часто привлекают к решению вопроса о стоимости и тенденциях рынка именно экспертов, которые этот рынок знают и на нем работают и никто не требует от них обосновать свое мнение трехэтажными формулами. Если-бы ценообразование на рынке было точной наукой, то мы давно уже жили бы как короли заранее все зная. Мое мнение, что экспертное мнение в нашей работе один из важнейших факторов и инструментов, но при одном условии, чтобы это мнение было взято не из воздуха и подчинялось логике и не было абсурдным. Пример с МАИ в согласовании. Наверное можно на здравый смысл проверить все критерии и и опытный оценщик на откровенную лажу не пойдет. Я уже присылал свои критерии и наверное если при оценке Жигулей 1998 года выпуска если я напишу, что затратный лучше отражает рыночные реалии чем сравнительный, то это сразу ловится и видна вся абсурдность этого утверждения и так по другим критериям. На мой взгляд самое главное, чтобы эти критерии были однозначно истолкованы и понятны и не допускали двойного толкования.
Лескес Максим: Kikinda Иванова Елена Николаевна. У меня даже раздатка сохранилась. Она рассказывала про МАИ, методику Деллойтов, ранжирование и Наегли.
Kikinda: Экспертность, это человеческий фактор...а человеческий фактор может менять и подкручивать любые величины под те, которые ему удобны. Вы наверное знакомы с книжкой по массовой оценке недвижимости Дж. Эккерта...так вот, одной из причин массовой оценки было устранение человеческого фактора (снижение стоимости работ плюс повышение достоверности). Кстати, статьи я ваши из Вопросов оценки помню очень хорошо...ксерокопия аккуратно лежит в самой важной красной папке. Любимые и лучшие статьи. Вы же там выставляете требования к сопоставимости объектов...так почему нельзя нам здесь это сделать? Почему МАИ, почему идет упор в точность? В статистике множество критериев. По поводу выборки: Формула 2(k+2) работает в случае если на рынке присутствует масса однородных объектов. В оборудовании в отличие от недвижки однородности почти что нет...Потому формула для объема выборки немного другая (не помню). Эта формула подходит для автотранспорта, для насосов, для некоторых ТМЦ, для некоторых очень простых станков...но не для всех. Максим, Иванову помню...раздатку ту тоже помню. Но мне было не интересно и я не слушала, а потому раздатку ликвидировала . Стыдно . Надо было в архив. Кто ж знал, что МАИ меня заинтересует. Слушайте, надо мне эту тему проработать. Максим, отксерь мне раздатку про МАИ...мож к вам в гости зайду. Если чего надо из бумажных материалом, можно заказывать. У меня много чего есть.
NPB: Спасибо за комплимент, Оксана Валериевна, весьма польщен Про формулу - она не претендует на универсальность, нам нужно было показать, что и теоретически можно обосновать минимальный объем аналогов на уровне, существенно более низком, чем кочующие из книги в книгу рекомендации относительно объема выборки n= (5-7)k (к - кол-во врьируемх параметров). К моменту написания статьи мы вовсю получали приличные результаты на 8-12 аналогах (хорошо подобраных на основе "экспертного" понимания рынка, это верно), но выслушивали , что это невозможно. С массовой оценкой немного знаком. Спасибо С.В. Грибовскому - привлекал меня к разаработке мет-ки масс. оц. арендных ставок ком. недвижимости в СПб. За результаты не стыдно. Кстати сказать, массовая оценка даеn уникальную возможность понять, визуализировать, если угодно, основные закономерности рынка, которые очень полезно знать оценщикам т.ск. "индивидуальным". И вы правы - исключает субъективный фактор. Но это не вся правда - исключает лишь на этапе применения, при разработке мы крепко зависим от экспертного мнения, иначе не сделать модель в разумные сроки. И еще - какой ценой. Перед рассчитанной по модели величиной стоит понижающий коэффициент, и арендатору дано право обжаловать результат путем проведения индивидуальной оценки (правда с получением рецензии - это отрезвляет). Однако хорошо жить, когда есь основа для применения стат. методов (регрессии, прежде всего, но не только). Помню ответ коллеги, выбравшегося лет пять назад впервые в Лондон, на вопрос об особенностях "их оценки" - "Да у них там ничего, кроме сравнительного нет, ничего другого не знают" . Нам бы так... А пока не так, что делать нам сирым? Ведь занимаемся эконометрикой - пытаемся количественно измерять экономические величины. Почему МАИ? Я говорил - вижу объективную необходимость решения оценочных задач в условиях нехватки рыночной информации. Эта нехватка порождается как неразвитым рынком, так и унникальностью объектов, которые с развитием рынка не исчезнут. Метод "экспертных" корректировок - т.е. ввода каких-то поправок со ссылкой не на свое мнение, а на мнение "отраслевых специалистов, операторв рынка.." и т.п. уже часто не проходит - не обосновано! Чем заменять? Ведь кроме экспертов все равно ничего нет - нужно обрабатывать мнения экспертов - что имеем на этом направлении? Я не вижу (может слепой...). Если решитесь заняться МАИ - на новом форуме у Мисовца есть ссылка на книгу Т.Саати в дежавю. Это как бы первоисточник. Чуть позже пришлю адреса сайтов, где нашел про МАИ в оценке, но там только о сведении результатов. Про глубокую математику пока не буду, нам бы со смыслом разобраться. Буду благодарен за взаимные подсказки.
Kikinda: У Андрея была идея сделать экспертный совет в интернет пространстве, в частности у нас на форуме, чтобы принимать решение по какому то оценочному вопросу сообща, а не единолично. Вот эта идея мне нравится. Определенный совет в узком круге уже существует и в этом плане я чувствую сильную поддержку коллег (Андрея, Володи, Юрия). К сожалению, до идеи Андрея мы еще не дошли, в смысле технически не реализовали. Но в ближайшем будущем что нибудь придумаем в этом направлении. Вот на такую экспертность я согласна, но абсолютно не согласна когда ставят единоличное мнение ничем его не обосновываю (по данным внешнего осмотра физический износ составляет 43%). Я хочу посмотреть возможность применения других критериев к согласованию результатов и подумать над тем, действительно ли необходимо согласовывать результат.
Андрей Т: Кикинде Экспертность, это человеческий фактор...а человеческий фактор может менять и подкручивать любые величины под те, которые ему удобны. Оксан ты так и не ответила на мой вопрос про то почему применяют доходник, а там основные параметры при определении ставки дисконтирования и т.д. не научно обоснованные, а можно сказать экспертные, а прогнозные значения и т.д. А ты когда аналоги подбираешь, какую строгую науку применяешь?
Kikinda: Андрей Т Не перегибай палку. Если я высказываюсь против экспертности, то это не значит, что я сама своей экспертностью не пользуюсь. Пользуюсь, но стараюсь максимально от этого уходить. К сожалению, многие оценочные вопросы до сих пор методически не проработаны. По поводу ставки дисконтирования: на западе работают целые аналитические агентства для того, чтобы производить расчет ставок дисконтирования....Это не просто так, как в наших бизнес-планах написать с потолка.
Владимир Б.: Kikinda Согласен на 100% с ответом тебе уважаемого НПБ по поводу малых выборок. Не пойму твоего неприятия приемов работы с малыми выборками. Как будто в оценке МиО есть альтернатива этому. Часто это едиственный способ решить задачи оценки. Как и презираемые тобой экспертные методы. Ну - экономика у нас такая, что делать. Приходится падалью питаться. Хотел бы я как западные оценщики ставку дисконтирования определять - взял справочник и посмотрел
Владимир Б.: Андрей Т По поводу выбора аналогов - ну есть методики. Хотя бы в РД-37: для классификационных параметров - 5 процентов максимальное отклонение, для дополнительных - 10%. Разница в возрасте - не более 5 лет с коррекцией на каждый год разницы и т.д. Можно спорить о цифрах, но сам принцип лично у меня сомнений не вызывает.
Kikinda: Внимание! Метод согласования различных подходов к оценке стоимости, предложенный Ковалевым А.П. можно продолжать обсуждать в этой теме, а метод анализа иерархии, новые материалы по этой теме и новые подходы лучше обсуждать в параллельной теме: Метод анализа иерархии: обсуждения и материалы.. С уважением, Кикинда
NPB: Я уже высказывал просьбу - выложить на форуме список критериев, предложенных А.П.Ковалевым. У меня, к сожалению, нет его новой книги. Если ни у кого нет, м.б Кикинда попросит его самого? (сам ведь вопрос задавал о нашем отношении к ним).
Kikinda: NPB Ладно, выложу. Но у меня тоже дома его книги нет. Так что раньше пятницы не ждите.
NPB: О.В., заранее спасибо.
Yri G: Критерии качества по АПК: это повтор они были приведены в начале ветки - 1. Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости цели оценки. 2. Преобладание надежных исходных данных из надежных источников. 3. Преобладание строгих формализованных процедур над интуитивными оценками и допущениями. 4. Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости на момент оценки. 5. Использование дублирующих сведений из разных источников для подтверждения результатов расчета. Сомнения: п 3 и п 4. - неконкретно и сильно субъективно. Сомнения: солидарен с Андреем Т., что в крайнем случае имеем результат согласования 42 %, 33 % и 25 % - Здесь явно декларируемая равность критериев и усредненная их оценка по шкале 1 - 2 -3 приведена в жертву реальным результатам, которые могут сильно отличаться от даннных пропорций. МАИ здесь реально предпочтительнее и точнее. Реальные плюсы: предложен понятный метод согласования, особенно в простых случаях согласования двух подходов (на практике в 95 % это СП и ЗП), ведь по теории должны получаться достаточные близкие результаты, если они сильно различаются, то очевидно, что не учтены в должной мере моменты внешнего и, или, функционального износа. Про статистику в принципе могу только повториться: Есть большая ложь, есть чудовищная ложь, и есть статистика....
NPB: Юрий, спасибо за подсказку Согласен с Вашими сомнениями - вся проблема в подборе ясных критериев, а если ставится условие, чтобы они были и равноценными (хотя бы приблизительно) - задача усложняется. Меня больше всего не удовлетворяет п.4 - не понимаю, что такое "действительная рыночная стоимоть", поэтому не представляю, как можно оценить степень приближенности к ней результата подхода. Если говорить о РС вообще (без действительной) - то, в моем понимании, это НЕНАБЛЮДАЕМАЯ на рынке величина, по определнию (что в МСО, что в наших стандартах) - это РАСЧЕТНАЯ величина. Как опредлять ее "действтиельное " значение? Как итоговое? Но тогда, кроме всего прочего, это циклическая процедура с неясной идеологией. Тут нужны пояснения автора (ов). п.5 Использование дублирующих сведений из разных источников для подтверждения результатов расчетов. Как это можно понимать? По отношению к обобщенному результату в отчте - это благо, но в одном подходе, который взвешиваем, это что? В сравнительном (мне близком) выборка данных, содержащая цены одних и тех же объектов, но из разных источников (сайт, бюллетень, объявление продавца) - это хорошо или плохо? По мне, если включен в выборку один объект с одной ценой - хорошо (трижды подтверждена), если три объекта - из рук вон плохо, т.к. на малых выборках такие штучки могут крепко искажать результат. С другой стороны - вон у него - из трех источников, а у меня - данные продавцов, сам обошел-опросил. У кого лучше? Опять критерий требует пояснений, правил его применения. Не порок, если дан с такими работающими правилами, но ведь их нет, какк я понимаю (последней книги А.П.К. не читал). п.2 Данные характеризуются не только "надежностью" (имхо, неудачный термин, для информации чаще используют "достоверность", я часто пишу нейтральное "заслуживающие доверия"), но и полнотой. В сравнительном: много "надежных" данных - можно строить точные (в смысле возможности оценки этой точности) модели цены (стоимости), мало "надежных" данных - включаем "экспертные поправки". Но это же радикально меняет доверие к результату, хотя и там и там данные - "надежны". п.1. Так и хочется сказать - переведи! Интуитивно понятно, что, скажем, для целей страхования нужна восстановительная стоимость с износом (как она определена в Ст-х, обязательных к примнению). Но для этой цели (страхования) мы не обязаны и не будем применять три подхода, т. к. - это база ст-ти, отличная от рыночной. А для РС как ранжировать подходы, что имеется ввиду? Опять нужны правила, примеры хотя бы, которые к критерию не приложены. Остался п.3. Он понятен, хотя с оговоркааи. Какая-нибудь "прямая капитализация" м.б многократно хуже интуитивных оценок опытного, но немногословного эксперта в своей области. Тут проблема формулировки критерия. А вот допущения, имхо, зря противопоставляются строгим процедурам - часто именно принятие допущений делает результат оценки корректным, а их отсутствие - бессымсленным. Допущения допущениям - рознь, вопрос в адекватности этих допущений оценочой ситуации, опять нужно думать о формулировках. Что в сухом остатке? Да, ... немного пока. Насчет афоризмов относитльно статистики - чтобы говорить: не нравится мне это - нужно попробовать. А так позиция звучит - не знаю и знать не хочу. Извините. м.б. мне послышалось.
полная версия страницы