Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева) » Ответить
Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева)
Kikinda: Уважаемые Юрий и Андрей попросили допросить А.П. Ковалева по поводу опубликованного в его новой книге метода сограсования оценочных подходов. Я передала просьбу в виде распечатки с форума. Ответил буквально на следующий день, в письменном виде. Yri G пишет: [quote]Просьба разобраться. В книге АПК (2006 года - о ней здесь упоминалось), на стр. 255 приведена методика ранжирования полученных результатов по трем подходам, и приведена формула для расчета коэффициента весомости Vi=(Sn*m-Ri)/(2*Sn*m); Для трех подходов в ней все правильно, а вот при попытке рассчитать для двух (затр. и срав.) результаты не выходят. Далее внизу приведен примерный расчет Критерий качества Место с.п. Место з.п. Итого Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости целям оценки 2 1 3 Преобладание надежных источников и исходных данных 2 1 3 Преобладание строгих процедур над интуитивными оценками 2 1 3 Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости 1 2 3 Использование дублирующих сведений из разных источников 1,5 1,5 3 Суммарный ранг 8,5 6,5 15 Так вот, если пользоваться приведенной выше формулой, то выходит следующее: С.П.: ((1+2)*5-8,5)/(2*(1+2)*5)=0,22 З.П.: ((1+2)*5-6,5)/(2*(1+2)*5)=0,28 Коэффициент весомости 0,22 0,28 То есть не верно, поскольку сумма коэффициентов должна быть равна единице. А, вот если в данной формуле из знаменателя убрать множитель 2, то сразу все получается как надо: Коэффициент весомости 0,43 0,57 Видимо совсем отупел от заказов (особенно от оценки игровых автоматов - заколебали), не могу понять в чем дело, Кикинда свет Машиновна м/б спросишь у светоча, или кто-нибудь умный вразумит. [/quote] Андрей Т. пишет: [quote]Мне особенно нравится преобладание строгих процедур. А внутри строгих процедур нужно проранжировать на строгие показатели используемые в строгих процедурах. Все равно преобладают объективные и субъективные критерии. Дайте трем оценщикам свести результат и посмотрите что получится. Самое большое сходство будет, когда нужно будет сразу присвоить веса, например 30%50% и 20% каждому из подходов. Вот тут процент согласия у всех трех может быть более близким.[/quote] ОТВЕТ А.П. КОВАЛЕВА 1. Для Yri П Формула для расчета весовых коэффициентов (стр. 256) соответствует условию, когда имеются три промежуточных результата по трем подходам. Этой формуле можно придать универсальный вид и определять весовые коэффициенты при любом количестве промежуточных результатов: Vi = (Snm - Ri)/(n-1)Snm, где n - количество результатов 2. Для Андрея Т Для применения метода ранжирования нужно сформулировать критерии качества. Эти критерии должны быть примерно равноценны, значимы, самостоятельны и однозначны по смыслу: на стр. 254 и в табл. 8.2. приведены 5 критериев. Хотелось бы узнать мнения коллег о том, насколько удачно выбраны нами эти критерии. Может быть какие то еритерии слишком "расплывчатые", либо какие-то критерии дублируют друг друга, либо список критериев надо пополнить. Коллега справедливо отмечает, что экспертное взвешивание промежуточных результатов не приводит к большим различиям весовых коэффициентов и обычное распределение весов: 50% 30% 20%. Полагаю, что и метод ранжирования также настроен на схожее распределение. Допустим, что взяли один обобщающий критерий и промежуточные результаты и получили ранги (места) 1,2 и 3. По формуле на стр. 256 получаем значения весовых коэффициентов: 41,7%, 33,3 и 25%. Как видно, это не сильно отличается от ранее отмеченных пропорций. Думаю, что метод рангов тем хорош, что он заставляет эксперта назначить только ранги (места), это легче, комфортнее, чем "выдавливать" из себя сазу весовые коэффициенты при других методах.
Андрей Т: Наверное главный тот, который можно применить, обосновать и быть самому уверенным в результате и опять зависит от ситуации. Оценивал авто, которое приобрели за два месяца до даты проведения оценки и такое авто (модель) в том году только на рынок РФ вышло. Я не нашел ни одного аналога б/у. Применял чистый затратник и как вспомогательный сравнительный и то не обычный, а проводил опрос торговцев б/у авто, какое падение цен примерно на вторичке на такие авто, практически новые. В реальности наверное потенциальный покупатель в первую очередь будет ориентироваться на цены автосалонов на новое авто такое.
Андрей Т: А насчет строгих процедур, это ехидство. Я не очень понимаю, что понимается под строгой процедурой, а что не строгая процедура.
Владимир Б.: Ребята, вы что-то увлеклись обсуждением скидки при переходе на вторичку. Это в другой ветке NPB Судя по "кровушке" мое первое сообщение, которое я посчитал пропавшим и восстановил, как смог, все-таки, до кого-то дошло. Странно... Но да и черт с ним. По теме: 46% - это слишком для такого рынка (одного из самых "рыночных" рынков в нашей стране) как рынок оргтехники. Очевидно - результат неадекватного маркетинга продавцом, неадекватности самих таких продавцов или набивавших прайс секретарш В любом случае, максимальные и минимальные значения в выборке подлежат проверке на соответствие т.н. критерию Граббса. Думаю, в Вашем случае, какое-то из них (или оба сразу) по этому критерию должны были быть отброшены как недостоверные. Я очень рекомендую Вам прочитать книжку Андрианова "Оценка транспортных средств", там неплохо, на мой взгляд, изложены вопросы теории при работе с выборками в оценке. Возможно, что на какие-то из Ваших вопросов Вы там нашли бы ответ. 1. Под доверительным интервалом (ДИ) я понимаю интервал значений стоимости в котором с определенной доверительной вероятностью (ДВ) находится ее истинное значение. ДИ характеризует точность оценки, а ДВ - надежность. Так с ДВ = 1 я берусь утверждать, что РС любого автомобиля ВАЗ любого года выпуска равна 500 тыс руб +/- 500 тыс.руб или (500 тыс.руб +/- 100% в относительных единицах) Если заказчика не устраивает такая точность результата , он может потребовать определить РС более точно, но, соответственно ДВ при этом будет поменьше. В статистике по уровню надежности оценки разделяют на классы: - практически достоверные - не менее 0,99; - с высоким уровнем надежности - 0,95 - 0,99; - со средним уровнем надежности - 0,80 - 0,95; - с низким уровнем надежности 0,60 - 0,80; - ненадежные - менее 0,60. Для развитых рынков (ТС, оргтехника, универсальное оборудование) достижимой считается надежность оценки 0,95 при доверительном интервале +/- 10%. Я ответил на этот вопрос? К слову - доверительная вероятность может быть выражена через т.н. коэффициент доверия, который рассчитывается на основе заданного ДИ, а также объема выборки и СКО, и если значение этого коэффициента превышает определенную величину, то точность оценки повышают (уменьшив ДИ), а ДВ пересчитывают. 2. Существуют процедуры проверки выборки методами мат. статистики. Один из них - проверку выборки на однородность (расчет коэффициента вариации) - Вы наверняка применяли на практике. А вообще - выборку, в особенности - свермалую, как у Вас, еще нужно проверять, как минимум - на представительность, симметричность и вышеупомянутые критерии Граббса. И если все в норме - тогда с "уверенностью" - вперед 3. "Цены реальных сделок" у Вас почему закавычены. Не доверяете им? Ну - тогда не надо ими проверять расчеты РС. А если кавычки снять - то чем же еще проверять расчеты РС как не ценами на рынке? "Практика - критерий истины", - как говаривали классики марксизма. Самая "рыночная" из всех РС - это РС в СП. По определению. Я так думаю
Владимир Б.: Лескес Максим Что такое "качество информации" если это не ее точность и достоверность? Т.е. всегда исходным данным можно поставить в соответствие определенные ДИ и ДВ. Ну и, определять на этой основе точность и достоверность расчетов данным подходом. Я считаю это очень принципиальным моментом: всегда от качественных оценок нужно стремиться переходить к количественным. Как говаривал дедушка Менделеев: "Наука начинается там, где начинаются измерения" Иначе оценка так и застрянет на уровне описательной дисциплины: "аналогов много и инфа более-менее достоверная"
Андрей Т: Владимиру Я только одного опасаюсь, как бы наука не съела оценку. Особенно когда на 4-5 аналогов - 5-6 страниц теории статистики и ДИ ДВ. Давайте по возможности нормальные аналоги подбирать, тогда будет легче. Я не против статистики вообще. Я против превращения оценки в набор формул без понятия сути и реалии рынка.
Владимир Б.: Андрей Т Андрей, матстатистика - это всего лишь инструмент. Как мясорубка. А что и каким концом в нее совать - тут никто оценщика не заменит. Роботизация оценке в обозримой перспективе не грозит, я думаю. Что же касается "когда на 4-5 аналогов - 5-6 страниц теории статистики" - ну, это - жизнь, чем меньше данных, тем больше их надо проверять на "годность" для целей оценки. И наоборот, когда выборка больше 25 единиц достаточно только проверки на однородность. И никто не заморачивается на доказательства - почему это оценщик определяет РС как среднее арифметическое, а не как моду (как закон велит). Но помнить-то об этом надо!
Андрей Т: Владимиру Про инструмент это совершенно верно, просто не надо инструментом тыкать куда не в попад. Когда 4-5 аналогов, то их нужно проверять не статистическими методами, а на то, аналоги-ли это, что за источник информации и на здравый смысл. А статистика тут не поможет. Тебя не раздражает иногда, когда в инструкции по эксплуатации некоторых импортных приборов написано - не грызи провода? Так и тут. А вот когда 25 аналогов, тогда согласен, можно и статистику. И мне очень нравится вариант отбрасывания крайних значений, чтоб не портили статистику
Владимир Б.: Андрей Т Не согласен с : Когда 4-5 аналогов, то их нужно проверять не статистическими методами Малые выборки надо проверять особо тщательно, если по совести. Вот для 4-5 и надо как раз доказывать возможность использования среднего арифметического. Пользуетесь тем, что проверяющие в матстатистике не сильны Что же касается отбрасывания крайних значений - это, как раз, "строгая процедура", основаннная на доказанных теоремах. Поэтому ирония здесь неуместна
Андрей Т: Владимир Тут наверное вопрос не в том, что всего 4-5 аналогов, а что это за аналоги. Понятно если взял аналоги у одного из которых цена предложения 100 рублей, а у второго 100 000 рублей, тогда сразу возникает вопрос, а тот ли аналог? Чаще всего стараюсь подбирать близкие аналоги и чтобы цены предложений не гуляли, а если уж нет, тогда делаю корректировки, а уж потом "осредняю", но матстатистика тут наверное уже не играет. На 4-5 аналогах и так все видно не "вооруженным" глазом. Давай все-таки признаем, что главная задача и профессионализм оценщика заключается в умении подобрать "правильные" аналоги и сделать корректировки, а не взять все что угодно и потом матстатистикой все обыграть.
Лескес Максим: Согласен с Андреем. Хороший оценщик не только владеет мат. аппаратом, но и должен соображать кое-чего. А это как раз качественный подход. Пару лет назад в Москве был бум на информационные агентства, которые давали объявления о продаже недвижимости по бросовым ценам. У них были помещения на любой вкус и по любой цене - только приезжайте и заключайте договор. В реальности клиент получал за деньги пустую базу телефонов "собственников".
Владимир Б.: Ну, человеку, который ничего не соображает - никакой аппарат не поможет. Даже самогонный, а не то что какой-то математический Хотя сдается мне, братья-оценщики, что весь этот гон на меня (а также попытка увести обсуждение в сторону обоснования выбора аналогов - совершенно не связанной с темой топика ) вызван нежеланием изучить матстатистику в части касающейся да и использовать спокойно Вы же не можете игнорировать тот факт, насколько активно стали методы, например, матричной алгебры в оценку проникать? И грех не использовать такой ресурс. Особенно, когда данных мало - даже для сверхмалой выборки. Однако, как бы это нам вернуться в русло заявленной темы?
Kikinda: Вернуть тему в старое русло очень просто - позвать меня. 1. Давайте определим что мы имеем. Математический аппарат для сверхмалых выборок практически бессмысленен. Можно и так проверять, соответствует действительности заявленный аналог или не соответствует. По требованиям статистики, малыми выборками считаются выборки, где менее 30 единиц. Однако статистические методы точечной и интервальной оценки требуют гораздо больших объемов. Так можно ли распространять законы, выведенные по сверхмалым выборкам на генеральную совокупность? А потому, как бы нам этого не хотелось, то приходится соглашаться с Андреем и голосовать за здравый смысл в подборе аналогов. 2. Мое мнение по поводу согласования результатов: часто это действие является бессмысленным, потому что при движимом имуществе мы имеем дело с разновидностями сравнительного подхода. Затратный (в классическом виде) и Доходный часто не попадают в нужное "наиболее вероятное значение". Так как же можно сравнивать разные результаты в рамках одного подхода? Точно также как и результаты разных подходов. Больший вес тому подходу, которому мы больше доверяем. А если вообще не доверяем, то зачем тогда использовать? Про качество информации, ее достоверность можно поговорить в другой теме. А в этой нужно определить, доверяем ли новой методике согласования результатов или не доверяем?
Лескес Максим: Мне кажется, что это дело вкуса - какую методику согласования результатов использовать МАИ или предложенную Ковалевым. Было бы что согласовывать + здравый смысл. Кстати, существуют и другие методики, например Наегли.
Андрей Т: Лескес Максим Про Наегли впервые слышу. Что-то в последнее время ловлю себя на том, что хоть снова учись, но наверное необъятное не объять. Расскажите вкратце об Наегли или наводку дайте. Владимиру Ты прав, что матстатистику многие не спешат применять. Я за нее голосую, когда есть смысл ее применять и куча данных. Другое дело, что так как редко такое бывает, то приходится когда нужно снова в учебники залезать или в старые работы, все забывается. Я призываю только к одному - к чуству меры и здравому смыслу. Вот сейчас делаю работу по оценке для МСФО - более 60 тыс. позиций. С удовольствием применил бы ее родимую (матстатистику), но данные так представлены, кошмар. Кстати в предыдущей работе такой-же и для этих целей, тоже согласование применял, но так как объектов много, то веса ставил экспертно, т.е. как я считаю. Ни одного замечания по этому поводу от проверяющих. Коллеги понимают, что на тысячах позициях - это самый разумный вариант. Поэтому мой вывод - согласование необходимо, но методики должны быть применимы и понятны и опять же здравый смысл, любое заинтересованное лицо должно понять и принять данную методику.
NPB: Kikinda, вчерашний пост. 1. Давайте определим что мы имеем. Математический аппарат для сверхмалых выборок практически бессмысленен. Можно и так проверять, соответствует действительности заявленный аналог или не соответствует. По требованиям статистики, малыми выборками считаются выборки, где менее 30 единиц. Однако статистические методы точечной и интервальной оценки требуют гораздо больших объемов. Так можно ли распространять законы, выведенные по сверхмалым выборкам на генеральную совокупность? А потому, как бы нам этого не хотелось, то приходится соглашаться с Андреем и голосовать за здравый смысл в подборе аналогов. Оксана, категорически не могу согласится с Вашей позицией (за исключением здравого смысла в подборе аналогов). Несколько лет работаем над проблемой обработки малых выборок, некоторые результаты опубликованы и доступны в метод. материалах на аппрайзере. Есть статья по определению минимального объема выборки. Не все так безнадежно, совсем не обязательно иметь 30 и более аналогов, т.к. модели различаются на ОПИСАТЕЛЬНЫЕ (как в нашем случае при оценке по аналогам) и ПРОГНОЗНЫЕ, которые строятся для выявления устойчивых связей и последующего формирования управляющих решений. Вся класическая теория строилась именно для посленего типа моделей, а первый тип, в общем случае, мало кому интересен. Но не оценщикам, т.к. они как раз решают локальные задачи - сколько стоит здесь (на ЭТОМ рынке) и сейчас. Проблем здесь хватает, их можно обсудить на отдельной ветке. Одна из них - что считаь генеральной совокупностью? Что касается согласования результатов, Вы правы - там где есть достаточно заслуживающей доверия информации для применения методов сравнительного подхода - он основной и единственый. Но как быть в случае недостатка рыночной информации? Если используются два "эрзац-подхода" в смысле невысокой наджежности (неполнота информации, допущения и т.п) - как быть, КАК назначать "больший вес"? В формуле А.П. Ковалева мне не нравится допущение о равной весомости критериев. В МАИ такого ограничения нет. А по сути, проблема не в формулах, а в обосновании этих самых весов (для кртиериев и для результатов). Потенциал МАИ мне представляется более высоким, но его еще нужно реализовать. То что мне известно, меня пока не удовлетворяет. И еще. Почему мы должны обязательно взвешивать результаты? Откуда это следует? В читаной лет 10 тому назад книге по оценке бизнеса Десмонда и Келли предлагалось провести оценку 18-ю методами, а затем обсудить результаты и выбрать один, обосновав свой выбор. Кстати, в международной оценочной практике не считается корректным взвешивать результаты, полученные разными методами в рамках одного подхода. Я разделяю это мнение - думается, что идея согласования (взвешивания) результатов различных подходов базируется на идее различной экономической природы ошибок каждого из подходов и, следовательно, их частичной взаимокомпенсации при суммировании. В технике (терия оптимальной фильтрации) это свойство независимости ошибок дает возможность получения потрясающих результатов - результирующая ошибка м.б. меньше ошибки самого точного из измерителей.
Андрей Т: NPB Кстати, в международной оценочной практике не считается корректным взвешивать результаты, полученные разными методами в рамках одного подхода. Я разделяю это мнение - думается, что идея согласования (взвешивания) результатов различных подходов базируется на идее различной экономической природы ошибок каждого из подходов и, следовательно, их частичной взаимокомпенсации при суммировании. Не совсем согласен. В рамках одного и того-же подхода мы можем применяя несколько методик базироваться на данных имеющих также разные информационные, качественные и экономические "сущности". Тогда не вижу причин почему нельзя взвешивать. Например если я определяю ставку капитализации разными методами (чисто условный пример) или например при расчете арендной ставки я брал и рентабельность и безрисковую ставку и т.д. Получил различные результаты. Почему нельзя взвесить?
Kikinda: Минимальный объем выборки определяется опять же статистическими методами. В этом ничего сложного нет. Хотя, мы тут с ребятами посовещались пару месяцев назад и пришли к выводу, что эти методы нам не подходят. Я не особо люблю метод анализа иерархии...помню как сама получала при помощи этого метода нужную цифру (каюсь). По мне так более теоретически подходят методы объединения совокупностей. Но материала по этим методам мало и для оценки они не адаптированы. Ну что же, проблема есть, надо ее решать, подключая и здравый смысл Андрея и математический и статистический аппарат.
Андрей Т: Ворона супер, но МАИ не очень ругай, почему доходник не ругаешь? А с его помощью вообще можно навертеть много и в ту и другую сторону
NPB: Андрей Т Я тоже не со всем согласен, Андрей Если уж говорить о взвешивании в рамках одного подхода, то нужно обсудить а) как часто и почему мы рассчитываем разными методами, б) что мешает отсеять более грубый метод уже на предварительных этапах, не внося его в отчет? Вот, например, при оценке акций сравнительным попрыгаешь-попрыгаешь вокруг "доступных данных", посчитаешь по трем-четырем мультипликаторам, шарахнешься от полученного разброса результатов и выберешь один более-менее стабильный мультипликатор. И объяснишь это именно его стабильностью (малым разбросом значений) для найденных аналогов и объекта. И как мне объяснить привлечение других? Результатом в нужный диапазон не попадаю? Короче, имхо, спор теоретический, на практике не возникало ситуаций, когда равные "по доверию" методы приходилось бы применять в рамках одного подхода. С удовольствием приму примеры таких ситуаций.
NPB: Kikinda А нельзя ли и мне узнать, почему эти методы нам не подходят? Мне как апологету очень важны аргументы противников - здорово помогает в работе. Заранее спасибо. Что касается МАИ. То что мы обсуждаем - далеко не лучшие его реализации ( Хотя какие именно из них мы обсуждаем?) Там где мы вынуждены прибегать к квалиметрии - а это случаи, прежде всего, недостатка количественных рыночных данных и аналитики на их основе - он единственный из добравшихся до реализации в оценочных задачах. Не считать же квалиметрией "метод качественных сравнений". Я смотрю в его сторону, прежде всего, как на метод решения экспертных задач в условиях многокритериального выбора - т.е. для применения для оценки в рамках сравнительного подхода там, где объем данных недостаточен для применения стат. методов. Эти задачи будут всегда, даже на развитом рынке (уникальные объекты). Согласование результатов - побочный продукт, получится корректная модель - хорошо, нет - пойдем дальше без него, согласовывать ведь не всегда нужно. Загвоздка там не в МАИ, а в критериях оценки результатов. Их нашел в литературе уже больше пяти наборов и ни один не вызывает симпатии. Вон и А.П. Ковалев спрашивает нашего мнения о предложенном наборе критериев. Кто уже имеет его книгу, бросьте, пожалуйста, список на форум или на мыло мое. Кто-нибудь пытался оценивать по ним вес результата? Если найти хорошо работающие критерии - формулы не так важны, результаты сильно не разойдутся. Если кто-то проработает методы объединения совокупностей (не знаком с ними) до уровня решения оценочных задач - примем с благодарностью. По-моему стоило бы покопаться в том что доступно и перспективно, преломить для наших задач, а уж потом ранжировать, выбирать, отвергать.
полная версия страницы