Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева) » Ответить
Согласование подходов (ответ А.П. Ковалева)
Kikinda: Уважаемые Юрий и Андрей попросили допросить А.П. Ковалева по поводу опубликованного в его новой книге метода сограсования оценочных подходов. Я передала просьбу в виде распечатки с форума. Ответил буквально на следующий день, в письменном виде. Yri G пишет: [quote]Просьба разобраться. В книге АПК (2006 года - о ней здесь упоминалось), на стр. 255 приведена методика ранжирования полученных результатов по трем подходам, и приведена формула для расчета коэффициента весомости Vi=(Sn*m-Ri)/(2*Sn*m); Для трех подходов в ней все правильно, а вот при попытке рассчитать для двух (затр. и срав.) результаты не выходят. Далее внизу приведен примерный расчет Критерий качества Место с.п. Место з.п. Итого Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости целям оценки 2 1 3 Преобладание надежных источников и исходных данных 2 1 3 Преобладание строгих процедур над интуитивными оценками 2 1 3 Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости 1 2 3 Использование дублирующих сведений из разных источников 1,5 1,5 3 Суммарный ранг 8,5 6,5 15 Так вот, если пользоваться приведенной выше формулой, то выходит следующее: С.П.: ((1+2)*5-8,5)/(2*(1+2)*5)=0,22 З.П.: ((1+2)*5-6,5)/(2*(1+2)*5)=0,28 Коэффициент весомости 0,22 0,28 То есть не верно, поскольку сумма коэффициентов должна быть равна единице. А, вот если в данной формуле из знаменателя убрать множитель 2, то сразу все получается как надо: Коэффициент весомости 0,43 0,57 Видимо совсем отупел от заказов (особенно от оценки игровых автоматов - заколебали), не могу понять в чем дело, Кикинда свет Машиновна м/б спросишь у светоча, или кто-нибудь умный вразумит. [/quote] Андрей Т. пишет: [quote]Мне особенно нравится преобладание строгих процедур. А внутри строгих процедур нужно проранжировать на строгие показатели используемые в строгих процедурах. Все равно преобладают объективные и субъективные критерии. Дайте трем оценщикам свести результат и посмотрите что получится. Самое большое сходство будет, когда нужно будет сразу присвоить веса, например 30%50% и 20% каждому из подходов. Вот тут процент согласия у всех трех может быть более близким.[/quote] ОТВЕТ А.П. КОВАЛЕВА 1. Для Yri П Формула для расчета весовых коэффициентов (стр. 256) соответствует условию, когда имеются три промежуточных результата по трем подходам. Этой формуле можно придать универсальный вид и определять весовые коэффициенты при любом количестве промежуточных результатов: Vi = (Snm - Ri)/(n-1)Snm, где n - количество результатов 2. Для Андрея Т Для применения метода ранжирования нужно сформулировать критерии качества. Эти критерии должны быть примерно равноценны, значимы, самостоятельны и однозначны по смыслу: на стр. 254 и в табл. 8.2. приведены 5 критериев. Хотелось бы узнать мнения коллег о том, насколько удачно выбраны нами эти критерии. Может быть какие то еритерии слишком "расплывчатые", либо какие-то критерии дублируют друг друга, либо список критериев надо пополнить. Коллега справедливо отмечает, что экспертное взвешивание промежуточных результатов не приводит к большим различиям весовых коэффициентов и обычное распределение весов: 50% 30% 20%. Полагаю, что и метод ранжирования также настроен на схожее распределение. Допустим, что взяли один обобщающий критерий и промежуточные результаты и получили ранги (места) 1,2 и 3. По формуле на стр. 256 получаем значения весовых коэффициентов: 41,7%, 33,3 и 25%. Как видно, это не сильно отличается от ранее отмеченных пропорций. Думаю, что метод рангов тем хорош, что он заставляет эксперта назначить только ранги (места), это легче, комфортнее, чем "выдавливать" из себя сазу весовые коэффициенты при других методах.
Ответов - 100, стр:
1 2 3 4 5 All
Kikinda: Перенесено из темы Новая книга по оценке машин и оборудования для удобства обсуждения и порядка на форуме. Администратор Kikinda Yri G пишет: Просьба была обсудить предложенную для расчета формулу, а не критерии качества, их можно взять и другие, например обычно использую стандартный набор: А) возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя-инвестора и продавца; Б) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; С) тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; Поэтому, все же хочется обсудить формулу, а то вот есть новые темы для обсуждения: Убей кота, спаси мышку… Загони волка, порадуй зайчика… Yri G пишет: Ждем волка в загоне. Ответ коту - В принципе все понятно, по Саати, я сам использую 5 критериев, при этом внутри оцениваемого критерия интенсивность проявления распределяю по шкале от 1 до 9. Общий вопрос, а если объектов много?. Ответ в принципе знаю, но все же интересно. Возвращаюсь к первоначальной теме, все-таки предложенная формула справедлива к трем подходам и не адекватна к двум? Андрей Т пишет: Yri Если объектов много, то выставляювеса экспертно или разбиваю на группы и тогда для группы можно провести расчет, а дальше понятно, например в одну группу включаем станочное, в другую что-то иное. Принцип чтобы группировка учитывала кол-во применяемых подходов и особенности рынка и т.д., ну с этим понятно. Насчет формулы нужно у разработчика спросить, но наверное Вы правы. Формула должна выглядеть так: Vi=(Sn*m-Ri)/(((n-1)*Sn*m); где n - кол-во примененных подходов, тогда все автоматически получится.
Андрей Т: Кикинде А ответ на чье имя писать?
Владимир Б.: Андрей Т Все-таки догадка про n была правильной На пункт 2 ответа А.П. Ковалева. либо список критериев надо пополнить Мне кажется - критериев избыточно много. Кроме того, в силу явной их неравнозначности, следует разработать критерии по "взвешиванию" этих критериев Собственно, "вес" подхода - это степень доверия к полученному с его помощью результату, т.е. к его точности и достоверности. Что мешает рассчитать по каждому примененному подходу величину доверительного интервала при заданной доверительной вероятности. Или доверительную вероятность при фиксированном доверительном интервале. То есть - руководствоваться всего одним, но главным, критерием И определять веса подходов, основываясь на некоторых рассчитанных величинах, а не рефлектировать мучительно на тему: у какого подхода степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости выше - у затратного иили у сравнительного?
Kikinda: Андрей Т Можешь на мое имя писать. А я сочту нужным передавать дальше или нет. Цензура. Володя, критерии можно и уменьшать, но когда много критериев веселее смотрится. Это как все оценщики Бэта коэффициент оценивают.....хотя на самом то деле имеют право его только для портфельных инвестиций.... Критерий на критерий... нет, что то не то. Может быть лучше проранжировать?
Yri G: С формулой все более-иенее понятно, я сам ее уже адаптировал к оценке по 4-м методам (подходам, факторам, как угодно). Что в методике привлекло, то это конечно же примерная равноценность и значимость используемых критериев, в отличие от МАИ, где критерии иерархически структурируются по степени влияния сверху вниз. В этой связи вопрос к Андрею Т., по поводу использования им семи критериев сравнения в МАИ - зачем, ведь при этом степень влияния двух последних будет пренебрижима мала. Предлагаю разобраться по существу, может быть с обменом типовым расчетом и дальнейшим обсуждением.
Kikinda: МАИ - это танец с бубном вокруг желаемых чисел. Это я вам говорю как человек, который учил студентов мат. методам в экономике. Все собираюсь про это написать на МК-форуме ответ на статью, который вытащил Костин, да все никак. Мне бы еще 8 часов в сутки добавить....и научиться совсем не спать. Кстати, есть еще и статистические способы согласовывать различные результаты. Например, смею вам предложить метод объединения совокумностей, он хорошо описан в учебнике Гарольда Крамера (очень старый учебник по мат. статистике). Можно также в качестве критерия сходимости предложить центроидный метод, метод сходства Хэмминга....Логически все прекрасно подходит для нашей нелегкой задачи, но вот только не хочется излишнего наукообразия в отчетах. Мне кажется, что лучше всего согласование результатов проводить путем анализа типа рынков. Если рынок олигополии, то чего там усреднять и перемешивать? А вот если рынок монополистической конкуренции, то пожалуй для сравнительного больший вес, нежели для других. Для каждого подхода можно построить что то типа шкал достоверности, меняющихся от типа рынка и показывающих точность попадания в наиболее вероятную стоимость. Но эти надежды мы воскладываем на Юрия и на Е.Е. Яскевича и на Волка....Они у нас математически мыслящие. А мы с Андреем все больше тяготеем к бивалентной логике.
Андрей Т: Yri Два последних крнитерия мной вводились если применяем доходный подход. Может формулировка неудачна, но смысл в том, чтобы всзвесить фактор влияния других факторов производства (бизнес, недвижка, гудвид предприятия и т.д.) при оценке оборудования. Если используешь два подхода, то Вы правы, они малозначимы, но ставишь 1 всем подходам и не учитывается данный критерий. Кикинде Мы уже говорили, что вообще вся оценка часто похожа на танец с бубном, но ты почему-то от доходника не отказываешься если можешь применить. Я уже писал на том форуме (наверное последний раз, больше туда не сунусь писать, только читать), давайте из имеющихся методик возьмем что нам надо и адаптируем их, при этом осознав меру их адекватности и применимости для целей оценки.
Yri G: Kikinda пишет: МАИ - это танец с бубном вокруг желаемых чисел. Ну да, а износ, особенно внешний, это танец с гашишем. Если в МАИ хотя бы подробными объяснениями описывать приоритеты и сравнение критериев, то все же это выглядит убедительнее чем просто ранжиоровать критерии по местам, или тупо назначать %. Насчет обоснования по типу рынка, это надо взять для использования.
Kikinda: Согласна, что МАИ лучше чем ничего. Но помнится, мы при помощи МАИ такие результаты получали, что выходило, что можем написать почти все что хотим, а это мне и не нравится.
Андрей Т: Кикинде На МК-форуме не буду писать А насчет писать все что угодно - обратись к доходному подходу
Владимир Б.: Kikinda Критерий на критерий... нет, что то не то Это была шутка юмора. Там рожа такая нарисована. А на серьезное - никто не отреагировал Так как по поводу взвешивания на основе вычисления доверительных интервалов для каждого из подходов? Мысль вроде здравая:чем точнее результат - тем больше ему дать вес.
Андрей Т: А где критерий точности этого результата?
Kikinda: Какой тебе критерий нужен?
NPB: Если позволено будет вякнуть - это тупик (если не теоретический, то практический). Любой критерий точности должен базироваться на знании ИСТИННОГО значения РС. При достаточности рыночных данных о ценах аналогов я представляю как сформировть доверительный интервал для среднего значения (которое при определнных условиях - мы писали об этом- может представлять собой наиболее вероятное значение, т.е. РС). Причем неважно, как вычеслено это среднее - непосредственно как среднее по выборке или через регрессионную зависимость. Т.е. для сравнительного, при определенных условиях, дать оценку интервала можно и ясно как. А как для затратного и доходного подходов? Хотелось бы услышать от коллег, допускающих такую возможность,
Владимир Б.: Андрей Т пишет: где критерий точности А доверительный интервал!
Владимир Б.: NPB пишет: А как для затратного и доходного подходов? Очень непростой вопрос. Давайте вместе искать на него ответ. Думаю, что нужно идти по пути оценки точности результата на каждом промежуточном этапе расчетов. Ну, к примеру, рассмотрим на скорую руку затратник 1 этап - определение ПВС, допустим, по выборке цен дилеров, т.е. если верить классикам - это порядка 10% при р = 0,95. 2 этап - определение износа: - по "волшебной табличке" - можно рассматривать её как шкалу прибора - из теории измерений точность его - плюс/минус 1/2 цены деления, т.е. 5-10%, в зависимости от диапазона; - по методу срока службы: он тоже основан на статистических данных, т.е. тоже не менее 10% имеем; - экстракцией из рынка - тоже статистика и те же получаются 10% 3 этап рыночная стоимость ПВС - И = РС - допуски складываются, т. получается +/- 15 - 20 % у затратника. Я предлагаю принять отношение весов подходов равным обратному отношению величин соответствующих доверительных интервалов, т.е. СП-10%, ЗП - 20%, вес СП -0,666, вес ЗП - 0,333
NPB: ТБ, предлагая кровушки, пишет: Ну, к примеру, рассмотрим на скорую руку затратник (Прошу Кота сильно не царапаться ) 1 этап - определение ПВС, допустим, по выборке цен дилеров, т.е. если верить классикам - это порядка 10% при р = 0,95. Меня давно занимает вопрос соотношения "цена - стоимость". В плане ковыряния в проблеме провел эксперимент: типовой готовый массовый продукт (ЖК монитор 17, одна зарубежная фирма, одна модель, одни сроки гарантии) в совершенно идентичных для покупателя условиях - интернет торговля с бесплатной доставкой покупателю в пределах МКАД. Каков разброс цен? Скажем МАХ - МИН / СРЕДНЕЕ? Сам не поверил - 46%. Здесь, правда, могут быть замешаны условия растаможки (все помним тряску на рынке мобильных телефонов). Для аналогичного отечественного продукта (Роверскан) - немногим лучше - 38%. Выборки вполне репрезентативные - около 90 и 40 предложений соответственно. Итак, это разбросы цен на абсолютно идентичный (с т.зр. покупателя). товар Вопросов возникает несколько. 1. О каких 10% доверительногоьинтервала идет речь? И что понимаем под доверителоьным интервалом? 2. Когда имеем 3-5-8 рыночных цен, откуда уверенность, что не взяли их "с одного боку" ? 3. Что считать рыночной стоимостью, и можно ли расчеты РС проверять "ценами реальных сделок", как предлагают некторые горячие головы? Без понимания всего этого, что нам проблема весов через учет доверительных интервалов?
Лескес Максим: 46%- это очень много на одну и ту же модель. Такая разница может быть только при сравнении цены дилера и цены на вторичном рынке. Я такую работу летом проводил, так вот эта корректировка (переход на вторичный рынок) у меня получилась -19% от цены дилера (естественно, и там и там оргтехника (ноутбуки) без эксплуатации).
Kikinda: А я считала переход с первички на вторичку для металлобр. оборудования, получалось до 30%. Полагаю, что чем сложнее оборудование в монтаже, тем больше эта величина. Но мы обсуждаем вопрос весов разных подходов. Какой подход считать главным? Мне кажется, что сравнительный и никакой иной.
Лескес Максим: Думаю, что величина скидки в основном зависит от востребованности оборудования, а также от объема теряемого сервиса при переходе на вторичный рынок. К статьи, вы при расчете скидки должны были сравнивать цены не монтированного оборудования с ценами поставщика. В противном случае ваша скидка включает затраты на демонтаж и проведение предпродажной подготовки, а значит, выше, чем у меня. В случае, если вы пошли по второму варианту - наши данные совпадают (хоть мы работали над разными отраслями). По поводу приоритета подхода - все зависит от конкретной ситуации, качества информации, а также от того, в пользовании определяем стоимость или в обмене. Если в обмене, аналогов много и инфа более-менее достоверная - то, конечно, сравнительный. Правда, тут сложности с определением износа у аналогов и корректировки износа с оцениваемым объектом. В любом случае, я за то, чтобы сделать минимум два подхода, чтобы можно было ориентироваться в диапазоне изменения цены.
Андрей Т: Наверное главный тот, который можно применить, обосновать и быть самому уверенным в результате и опять зависит от ситуации. Оценивал авто, которое приобрели за два месяца до даты проведения оценки и такое авто (модель) в том году только на рынок РФ вышло. Я не нашел ни одного аналога б/у. Применял чистый затратник и как вспомогательный сравнительный и то не обычный, а проводил опрос торговцев б/у авто, какое падение цен примерно на вторичке на такие авто, практически новые. В реальности наверное потенциальный покупатель в первую очередь будет ориентироваться на цены автосалонов на новое авто такое.
Андрей Т: А насчет строгих процедур, это ехидство. Я не очень понимаю, что понимается под строгой процедурой, а что не строгая процедура.
Владимир Б.: Ребята, вы что-то увлеклись обсуждением скидки при переходе на вторичку. Это в другой ветке NPB Судя по "кровушке" мое первое сообщение, которое я посчитал пропавшим и восстановил, как смог, все-таки, до кого-то дошло. Странно... Но да и черт с ним. По теме: 46% - это слишком для такого рынка (одного из самых "рыночных" рынков в нашей стране) как рынок оргтехники. Очевидно - результат неадекватного маркетинга продавцом, неадекватности самих таких продавцов или набивавших прайс секретарш В любом случае, максимальные и минимальные значения в выборке подлежат проверке на соответствие т.н. критерию Граббса. Думаю, в Вашем случае, какое-то из них (или оба сразу) по этому критерию должны были быть отброшены как недостоверные. Я очень рекомендую Вам прочитать книжку Андрианова "Оценка транспортных средств", там неплохо, на мой взгляд, изложены вопросы теории при работе с выборками в оценке. Возможно, что на какие-то из Ваших вопросов Вы там нашли бы ответ. 1. Под доверительным интервалом (ДИ) я понимаю интервал значений стоимости в котором с определенной доверительной вероятностью (ДВ) находится ее истинное значение. ДИ характеризует точность оценки, а ДВ - надежность. Так с ДВ = 1 я берусь утверждать, что РС любого автомобиля ВАЗ любого года выпуска равна 500 тыс руб +/- 500 тыс.руб или (500 тыс.руб +/- 100% в относительных единицах) Если заказчика не устраивает такая точность результата , он может потребовать определить РС более точно, но, соответственно ДВ при этом будет поменьше. В статистике по уровню надежности оценки разделяют на классы: - практически достоверные - не менее 0,99; - с высоким уровнем надежности - 0,95 - 0,99; - со средним уровнем надежности - 0,80 - 0,95; - с низким уровнем надежности 0,60 - 0,80; - ненадежные - менее 0,60. Для развитых рынков (ТС, оргтехника, универсальное оборудование) достижимой считается надежность оценки 0,95 при доверительном интервале +/- 10%. Я ответил на этот вопрос? К слову - доверительная вероятность может быть выражена через т.н. коэффициент доверия, который рассчитывается на основе заданного ДИ, а также объема выборки и СКО, и если значение этого коэффициента превышает определенную величину, то точность оценки повышают (уменьшив ДИ), а ДВ пересчитывают. 2. Существуют процедуры проверки выборки методами мат. статистики. Один из них - проверку выборки на однородность (расчет коэффициента вариации) - Вы наверняка применяли на практике. А вообще - выборку, в особенности - свермалую, как у Вас, еще нужно проверять, как минимум - на представительность, симметричность и вышеупомянутые критерии Граббса. И если все в норме - тогда с "уверенностью" - вперед 3. "Цены реальных сделок" у Вас почему закавычены. Не доверяете им? Ну - тогда не надо ими проверять расчеты РС. А если кавычки снять - то чем же еще проверять расчеты РС как не ценами на рынке? "Практика - критерий истины", - как говаривали классики марксизма. Самая "рыночная" из всех РС - это РС в СП. По определению. Я так думаю
Владимир Б.: Лескес Максим Что такое "качество информации" если это не ее точность и достоверность? Т.е. всегда исходным данным можно поставить в соответствие определенные ДИ и ДВ. Ну и, определять на этой основе точность и достоверность расчетов данным подходом. Я считаю это очень принципиальным моментом: всегда от качественных оценок нужно стремиться переходить к количественным. Как говаривал дедушка Менделеев: "Наука начинается там, где начинаются измерения" Иначе оценка так и застрянет на уровне описательной дисциплины: "аналогов много и инфа более-менее достоверная"
Андрей Т: Владимиру Я только одного опасаюсь, как бы наука не съела оценку. Особенно когда на 4-5 аналогов - 5-6 страниц теории статистики и ДИ ДВ. Давайте по возможности нормальные аналоги подбирать, тогда будет легче. Я не против статистики вообще. Я против превращения оценки в набор формул без понятия сути и реалии рынка.
Владимир Б.: Андрей Т Андрей, матстатистика - это всего лишь инструмент. Как мясорубка. А что и каким концом в нее совать - тут никто оценщика не заменит. Роботизация оценке в обозримой перспективе не грозит, я думаю. Что же касается "когда на 4-5 аналогов - 5-6 страниц теории статистики" - ну, это - жизнь, чем меньше данных, тем больше их надо проверять на "годность" для целей оценки. И наоборот, когда выборка больше 25 единиц достаточно только проверки на однородность. И никто не заморачивается на доказательства - почему это оценщик определяет РС как среднее арифметическое, а не как моду (как закон велит). Но помнить-то об этом надо!
Андрей Т: Владимиру Про инструмент это совершенно верно, просто не надо инструментом тыкать куда не в попад. Когда 4-5 аналогов, то их нужно проверять не статистическими методами, а на то, аналоги-ли это, что за источник информации и на здравый смысл. А статистика тут не поможет. Тебя не раздражает иногда, когда в инструкции по эксплуатации некоторых импортных приборов написано - не грызи провода? Так и тут. А вот когда 25 аналогов, тогда согласен, можно и статистику. И мне очень нравится вариант отбрасывания крайних значений, чтоб не портили статистику
Владимир Б.: Андрей Т Не согласен с : Когда 4-5 аналогов, то их нужно проверять не статистическими методами Малые выборки надо проверять особо тщательно, если по совести. Вот для 4-5 и надо как раз доказывать возможность использования среднего арифметического. Пользуетесь тем, что проверяющие в матстатистике не сильны Что же касается отбрасывания крайних значений - это, как раз, "строгая процедура", основаннная на доказанных теоремах. Поэтому ирония здесь неуместна
Андрей Т: Владимир Тут наверное вопрос не в том, что всего 4-5 аналогов, а что это за аналоги. Понятно если взял аналоги у одного из которых цена предложения 100 рублей, а у второго 100 000 рублей, тогда сразу возникает вопрос, а тот ли аналог? Чаще всего стараюсь подбирать близкие аналоги и чтобы цены предложений не гуляли, а если уж нет, тогда делаю корректировки, а уж потом "осредняю", но матстатистика тут наверное уже не играет. На 4-5 аналогах и так все видно не "вооруженным" глазом. Давай все-таки признаем, что главная задача и профессионализм оценщика заключается в умении подобрать "правильные" аналоги и сделать корректировки, а не взять все что угодно и потом матстатистикой все обыграть.
Лескес Максим: Согласен с Андреем. Хороший оценщик не только владеет мат. аппаратом, но и должен соображать кое-чего. А это как раз качественный подход. Пару лет назад в Москве был бум на информационные агентства, которые давали объявления о продаже недвижимости по бросовым ценам. У них были помещения на любой вкус и по любой цене - только приезжайте и заключайте договор. В реальности клиент получал за деньги пустую базу телефонов "собственников".
Владимир Б.: Ну, человеку, который ничего не соображает - никакой аппарат не поможет. Даже самогонный, а не то что какой-то математический Хотя сдается мне, братья-оценщики, что весь этот гон на меня (а также попытка увести обсуждение в сторону обоснования выбора аналогов - совершенно не связанной с темой топика ) вызван нежеланием изучить матстатистику в части касающейся да и использовать спокойно Вы же не можете игнорировать тот факт, насколько активно стали методы, например, матричной алгебры в оценку проникать? И грех не использовать такой ресурс. Особенно, когда данных мало - даже для сверхмалой выборки. Однако, как бы это нам вернуться в русло заявленной темы?
Kikinda: Вернуть тему в старое русло очень просто - позвать меня. 1. Давайте определим что мы имеем. Математический аппарат для сверхмалых выборок практически бессмысленен. Можно и так проверять, соответствует действительности заявленный аналог или не соответствует. По требованиям статистики, малыми выборками считаются выборки, где менее 30 единиц. Однако статистические методы точечной и интервальной оценки требуют гораздо больших объемов. Так можно ли распространять законы, выведенные по сверхмалым выборкам на генеральную совокупность? А потому, как бы нам этого не хотелось, то приходится соглашаться с Андреем и голосовать за здравый смысл в подборе аналогов. 2. Мое мнение по поводу согласования результатов: часто это действие является бессмысленным, потому что при движимом имуществе мы имеем дело с разновидностями сравнительного подхода. Затратный (в классическом виде) и Доходный часто не попадают в нужное "наиболее вероятное значение". Так как же можно сравнивать разные результаты в рамках одного подхода? Точно также как и результаты разных подходов. Больший вес тому подходу, которому мы больше доверяем. А если вообще не доверяем, то зачем тогда использовать? Про качество информации, ее достоверность можно поговорить в другой теме. А в этой нужно определить, доверяем ли новой методике согласования результатов или не доверяем?
Лескес Максим: Мне кажется, что это дело вкуса - какую методику согласования результатов использовать МАИ или предложенную Ковалевым. Было бы что согласовывать + здравый смысл. Кстати, существуют и другие методики, например Наегли.
Андрей Т: Лескес Максим Про Наегли впервые слышу. Что-то в последнее время ловлю себя на том, что хоть снова учись, но наверное необъятное не объять. Расскажите вкратце об Наегли или наводку дайте. Владимиру Ты прав, что матстатистику многие не спешат применять. Я за нее голосую, когда есть смысл ее применять и куча данных. Другое дело, что так как редко такое бывает, то приходится когда нужно снова в учебники залезать или в старые работы, все забывается. Я призываю только к одному - к чуству меры и здравому смыслу. Вот сейчас делаю работу по оценке для МСФО - более 60 тыс. позиций. С удовольствием применил бы ее родимую (матстатистику), но данные так представлены, кошмар. Кстати в предыдущей работе такой-же и для этих целей, тоже согласование применял, но так как объектов много, то веса ставил экспертно, т.е. как я считаю. Ни одного замечания по этому поводу от проверяющих. Коллеги понимают, что на тысячах позициях - это самый разумный вариант. Поэтому мой вывод - согласование необходимо, но методики должны быть применимы и понятны и опять же здравый смысл, любое заинтересованное лицо должно понять и принять данную методику.
NPB: Kikinda, вчерашний пост. 1. Давайте определим что мы имеем. Математический аппарат для сверхмалых выборок практически бессмысленен. Можно и так проверять, соответствует действительности заявленный аналог или не соответствует. По требованиям статистики, малыми выборками считаются выборки, где менее 30 единиц. Однако статистические методы точечной и интервальной оценки требуют гораздо больших объемов. Так можно ли распространять законы, выведенные по сверхмалым выборкам на генеральную совокупность? А потому, как бы нам этого не хотелось, то приходится соглашаться с Андреем и голосовать за здравый смысл в подборе аналогов. Оксана, категорически не могу согласится с Вашей позицией (за исключением здравого смысла в подборе аналогов). Несколько лет работаем над проблемой обработки малых выборок, некоторые результаты опубликованы и доступны в метод. материалах на аппрайзере. Есть статья по определению минимального объема выборки. Не все так безнадежно, совсем не обязательно иметь 30 и более аналогов, т.к. модели различаются на ОПИСАТЕЛЬНЫЕ (как в нашем случае при оценке по аналогам) и ПРОГНОЗНЫЕ, которые строятся для выявления устойчивых связей и последующего формирования управляющих решений. Вся класическая теория строилась именно для посленего типа моделей, а первый тип, в общем случае, мало кому интересен. Но не оценщикам, т.к. они как раз решают локальные задачи - сколько стоит здесь (на ЭТОМ рынке) и сейчас. Проблем здесь хватает, их можно обсудить на отдельной ветке. Одна из них - что считаь генеральной совокупностью? Что касается согласования результатов, Вы правы - там где есть достаточно заслуживающей доверия информации для применения методов сравнительного подхода - он основной и единственый. Но как быть в случае недостатка рыночной информации? Если используются два "эрзац-подхода" в смысле невысокой наджежности (неполнота информации, допущения и т.п) - как быть, КАК назначать "больший вес"? В формуле А.П. Ковалева мне не нравится допущение о равной весомости критериев. В МАИ такого ограничения нет. А по сути, проблема не в формулах, а в обосновании этих самых весов (для кртиериев и для результатов). Потенциал МАИ мне представляется более высоким, но его еще нужно реализовать. То что мне известно, меня пока не удовлетворяет. И еще. Почему мы должны обязательно взвешивать результаты? Откуда это следует? В читаной лет 10 тому назад книге по оценке бизнеса Десмонда и Келли предлагалось провести оценку 18-ю методами, а затем обсудить результаты и выбрать один, обосновав свой выбор. Кстати, в международной оценочной практике не считается корректным взвешивать результаты, полученные разными методами в рамках одного подхода. Я разделяю это мнение - думается, что идея согласования (взвешивания) результатов различных подходов базируется на идее различной экономической природы ошибок каждого из подходов и, следовательно, их частичной взаимокомпенсации при суммировании. В технике (терия оптимальной фильтрации) это свойство независимости ошибок дает возможность получения потрясающих результатов - результирующая ошибка м.б. меньше ошибки самого точного из измерителей.
Андрей Т: NPB Кстати, в международной оценочной практике не считается корректным взвешивать результаты, полученные разными методами в рамках одного подхода. Я разделяю это мнение - думается, что идея согласования (взвешивания) результатов различных подходов базируется на идее различной экономической природы ошибок каждого из подходов и, следовательно, их частичной взаимокомпенсации при суммировании. Не совсем согласен. В рамках одного и того-же подхода мы можем применяя несколько методик базироваться на данных имеющих также разные информационные, качественные и экономические "сущности". Тогда не вижу причин почему нельзя взвешивать. Например если я определяю ставку капитализации разными методами (чисто условный пример) или например при расчете арендной ставки я брал и рентабельность и безрисковую ставку и т.д. Получил различные результаты. Почему нельзя взвесить?
Kikinda: Минимальный объем выборки определяется опять же статистическими методами. В этом ничего сложного нет. Хотя, мы тут с ребятами посовещались пару месяцев назад и пришли к выводу, что эти методы нам не подходят. Я не особо люблю метод анализа иерархии...помню как сама получала при помощи этого метода нужную цифру (каюсь). По мне так более теоретически подходят методы объединения совокупностей. Но материала по этим методам мало и для оценки они не адаптированы. Ну что же, проблема есть, надо ее решать, подключая и здравый смысл Андрея и математический и статистический аппарат.
Андрей Т: Ворона супер, но МАИ не очень ругай, почему доходник не ругаешь? А с его помощью вообще можно навертеть много и в ту и другую сторону
NPB: Андрей Т Я тоже не со всем согласен, Андрей Если уж говорить о взвешивании в рамках одного подхода, то нужно обсудить а) как часто и почему мы рассчитываем разными методами, б) что мешает отсеять более грубый метод уже на предварительных этапах, не внося его в отчет? Вот, например, при оценке акций сравнительным попрыгаешь-попрыгаешь вокруг "доступных данных", посчитаешь по трем-четырем мультипликаторам, шарахнешься от полученного разброса результатов и выберешь один более-менее стабильный мультипликатор. И объяснишь это именно его стабильностью (малым разбросом значений) для найденных аналогов и объекта. И как мне объяснить привлечение других? Результатом в нужный диапазон не попадаю? Короче, имхо, спор теоретический, на практике не возникало ситуаций, когда равные "по доверию" методы приходилось бы применять в рамках одного подхода. С удовольствием приму примеры таких ситуаций.
NPB: Kikinda А нельзя ли и мне узнать, почему эти методы нам не подходят? Мне как апологету очень важны аргументы противников - здорово помогает в работе. Заранее спасибо. Что касается МАИ. То что мы обсуждаем - далеко не лучшие его реализации ( Хотя какие именно из них мы обсуждаем?) Там где мы вынуждены прибегать к квалиметрии - а это случаи, прежде всего, недостатка количественных рыночных данных и аналитики на их основе - он единственный из добравшихся до реализации в оценочных задачах. Не считать же квалиметрией "метод качественных сравнений". Я смотрю в его сторону, прежде всего, как на метод решения экспертных задач в условиях многокритериального выбора - т.е. для применения для оценки в рамках сравнительного подхода там, где объем данных недостаточен для применения стат. методов. Эти задачи будут всегда, даже на развитом рынке (уникальные объекты). Согласование результатов - побочный продукт, получится корректная модель - хорошо, нет - пойдем дальше без него, согласовывать ведь не всегда нужно. Загвоздка там не в МАИ, а в критериях оценки результатов. Их нашел в литературе уже больше пяти наборов и ни один не вызывает симпатии. Вон и А.П. Ковалев спрашивает нашего мнения о предложенном наборе критериев. Кто уже имеет его книгу, бросьте, пожалуйста, список на форум или на мыло мое. Кто-нибудь пытался оценивать по ним вес результата? Если найти хорошо работающие критерии - формулы не так важны, результаты сильно не разойдутся. Если кто-то проработает методы объединения совокупностей (не знаком с ними) до уровня решения оценочных задач - примем с благодарностью. По-моему стоило бы покопаться в том что доступно и перспективно, преломить для наших задач, а уж потом ранжировать, выбирать, отвергать.
Kikinda: Ну мы тут акции не оцениваем, мы только на машинах и оборудовании специализируемся....потому и судим со своей колокольни. Методы не подходят по той причине, что столько аналогов физически просто не найти, учитывая, что рынок оборудования, в основном, близок к рынку монополистической конкуренции и олигополии, плюс мы явно сталкиваемся с недостатком количественных рыночных данных. Вот и все мои аргументы. В МАИ главная проблема не в критериях, а в необходимости применения "экспертного" подхода при постановке критериев. Хотя, может Николай Петрович и прав, говоря, что мы обсуждаем не самые лучшие его модификации. Надо в литературе поискать, может что то и есть, чтобы уйти от "экспертного" подхода.
Лескес Максим: Андрей Источник по Наегли «Оценка недвижимости». Крафт, Волков, Фелькер, Шифнер, Берлин, 1997. (3-х томник немецкой школы оценки). Нам об этой методике рассказывали в фин. академии. будет время - отвечу подробнее
Kikinda: Лескес Максим Кто рассказывал? Я не помню.
Андрей Т: Кикинде Оксан, все-таки поделись знаниями - какие в оценке подходы исключают "экспертность", где точнейшая неэкспертность? Ты все время ругаешь экспертное мнение, но даже составление строительной сметы в своем роде основывается на экспертном мнении сметчика и т.д. Таже статистика исходит из кучи допущений и т.д. А аналоги ты подбираешь не экспертно? На каом основании ты отбрасываешь один аналог и берешь другой. Или ты по объявлениям все о станке знаешь и проводила его техническую экспертизу и т.д.?
NPB: Кикинде Оксана Валериевна, ну как это понимать Методы не подходят по той причине, что столько аналогов физически просто не найти? Нам удалось показать, что если аналоги достаточно близкие, их минимально необходимое число равно 2(k+2) или даже 2(K+1) - см. статью на appraiser'e. И что, если варьируемх существенно влияющих факторов 3-4, не найти 8-9 предложений к продажам? Мы делелаем это для недвижимости, а уж для оборудования - сам Бог велел, здесь гораздо чаще с ниформацией легче. Возвращаясь к МАИ. Мое мнение (тут я солидарен с Андреем Твердовым) - без экспертности мы не обходимся нигде и никогда в оценке. Но! Есть ситуации, когда кроме экспертности, ничего нельзя привлечь (нет или почти нет сопоставимых данных на рынке). Вот тут вопрос - что можно сделать для повышения объективности этой насквозь субъективной оценки? Ибо нам не дано, как С.П. Королеву написать "Луна твердая" и подписаться, чтобы дело пошло именно так. От нас требуют доказательств и обоснований. А откуда их взять, если имеем только экспертное(ые) мнение(ия)? Так что задача состоит именно в обработке экспертных мнений. А проблемы при ее решении - в выборе критериев, назначении весов этим критериям и формировании единого, обобщенного критерия, по которому и ведется ранжирование исходных ценовых данных или выбирается поправка к цене. Именно в рамках такой постаноки сейчас копаю МАИ - надеюсь перспектива применения есть, дайте осмыслить и облечь в понятные оценщикам формы. Мечтательно было бы, чтобы и другие алгоритмы обработки экспертных мнений продвигались - тогда было бы из чего выбирать. Но как вообще уйти от экспертного подхода в исловиях информационноо голода - не представляю.
Андрей Т: NPB Согласен со всем, кроме того, что в отличии от недвижки в оборудовании легче с аналогами, не всегда, разное бывает. (Зато в недвижке всегда имеется известный интервал стоимости кв.м. или его аренды, если речь идет о городах. Уж тем более опытный оценщик недвижимости сразу этот интервал чуствует, а вот сколько стоит какая нибудь "фигня навороченная" в оборудовании, сразу и не скажешь и аналогов бывает что нет). Но в остальном согласен. Почему-то очень часто привлекают к решению вопроса о стоимости и тенденциях рынка именно экспертов, которые этот рынок знают и на нем работают и никто не требует от них обосновать свое мнение трехэтажными формулами. Если-бы ценообразование на рынке было точной наукой, то мы давно уже жили бы как короли заранее все зная. Мое мнение, что экспертное мнение в нашей работе один из важнейших факторов и инструментов, но при одном условии, чтобы это мнение было взято не из воздуха и подчинялось логике и не было абсурдным. Пример с МАИ в согласовании. Наверное можно на здравый смысл проверить все критерии и и опытный оценщик на откровенную лажу не пойдет. Я уже присылал свои критерии и наверное если при оценке Жигулей 1998 года выпуска если я напишу, что затратный лучше отражает рыночные реалии чем сравнительный, то это сразу ловится и видна вся абсурдность этого утверждения и так по другим критериям. На мой взгляд самое главное, чтобы эти критерии были однозначно истолкованы и понятны и не допускали двойного толкования.
Лескес Максим: Kikinda Иванова Елена Николаевна. У меня даже раздатка сохранилась. Она рассказывала про МАИ, методику Деллойтов, ранжирование и Наегли.
Kikinda: Экспертность, это человеческий фактор...а человеческий фактор может менять и подкручивать любые величины под те, которые ему удобны. Вы наверное знакомы с книжкой по массовой оценке недвижимости Дж. Эккерта...так вот, одной из причин массовой оценки было устранение человеческого фактора (снижение стоимости работ плюс повышение достоверности). Кстати, статьи я ваши из Вопросов оценки помню очень хорошо...ксерокопия аккуратно лежит в самой важной красной папке. Любимые и лучшие статьи. Вы же там выставляете требования к сопоставимости объектов...так почему нельзя нам здесь это сделать? Почему МАИ, почему идет упор в точность? В статистике множество критериев. По поводу выборки: Формула 2(k+2) работает в случае если на рынке присутствует масса однородных объектов. В оборудовании в отличие от недвижки однородности почти что нет...Потому формула для объема выборки немного другая (не помню). Эта формула подходит для автотранспорта, для насосов, для некоторых ТМЦ, для некоторых очень простых станков...но не для всех. Максим, Иванову помню...раздатку ту тоже помню. Но мне было не интересно и я не слушала, а потому раздатку ликвидировала . Стыдно . Надо было в архив. Кто ж знал, что МАИ меня заинтересует. Слушайте, надо мне эту тему проработать. Максим, отксерь мне раздатку про МАИ...мож к вам в гости зайду. Если чего надо из бумажных материалом, можно заказывать. У меня много чего есть.
NPB: Спасибо за комплимент, Оксана Валериевна, весьма польщен Про формулу - она не претендует на универсальность, нам нужно было показать, что и теоретически можно обосновать минимальный объем аналогов на уровне, существенно более низком, чем кочующие из книги в книгу рекомендации относительно объема выборки n= (5-7)k (к - кол-во врьируемх параметров). К моменту написания статьи мы вовсю получали приличные результаты на 8-12 аналогах (хорошо подобраных на основе "экспертного" понимания рынка, это верно), но выслушивали , что это невозможно. С массовой оценкой немного знаком. Спасибо С.В. Грибовскому - привлекал меня к разаработке мет-ки масс. оц. арендных ставок ком. недвижимости в СПб. За результаты не стыдно. Кстати сказать, массовая оценка даеn уникальную возможность понять, визуализировать, если угодно, основные закономерности рынка, которые очень полезно знать оценщикам т.ск. "индивидуальным". И вы правы - исключает субъективный фактор. Но это не вся правда - исключает лишь на этапе применения, при разработке мы крепко зависим от экспертного мнения, иначе не сделать модель в разумные сроки. И еще - какой ценой. Перед рассчитанной по модели величиной стоит понижающий коэффициент, и арендатору дано право обжаловать результат путем проведения индивидуальной оценки (правда с получением рецензии - это отрезвляет). Однако хорошо жить, когда есь основа для применения стат. методов (регрессии, прежде всего, но не только). Помню ответ коллеги, выбравшегося лет пять назад впервые в Лондон, на вопрос об особенностях "их оценки" - "Да у них там ничего, кроме сравнительного нет, ничего другого не знают" . Нам бы так... А пока не так, что делать нам сирым? Ведь занимаемся эконометрикой - пытаемся количественно измерять экономические величины. Почему МАИ? Я говорил - вижу объективную необходимость решения оценочных задач в условиях нехватки рыночной информации. Эта нехватка порождается как неразвитым рынком, так и унникальностью объектов, которые с развитием рынка не исчезнут. Метод "экспертных" корректировок - т.е. ввода каких-то поправок со ссылкой не на свое мнение, а на мнение "отраслевых специалистов, операторв рынка.." и т.п. уже часто не проходит - не обосновано! Чем заменять? Ведь кроме экспертов все равно ничего нет - нужно обрабатывать мнения экспертов - что имеем на этом направлении? Я не вижу (может слепой...). Если решитесь заняться МАИ - на новом форуме у Мисовца есть ссылка на книгу Т.Саати в дежавю. Это как бы первоисточник. Чуть позже пришлю адреса сайтов, где нашел про МАИ в оценке, но там только о сведении результатов. Про глубокую математику пока не буду, нам бы со смыслом разобраться. Буду благодарен за взаимные подсказки.
Kikinda: У Андрея была идея сделать экспертный совет в интернет пространстве, в частности у нас на форуме, чтобы принимать решение по какому то оценочному вопросу сообща, а не единолично. Вот эта идея мне нравится. Определенный совет в узком круге уже существует и в этом плане я чувствую сильную поддержку коллег (Андрея, Володи, Юрия). К сожалению, до идеи Андрея мы еще не дошли, в смысле технически не реализовали. Но в ближайшем будущем что нибудь придумаем в этом направлении. Вот на такую экспертность я согласна, но абсолютно не согласна когда ставят единоличное мнение ничем его не обосновываю (по данным внешнего осмотра физический износ составляет 43%). Я хочу посмотреть возможность применения других критериев к согласованию результатов и подумать над тем, действительно ли необходимо согласовывать результат.
Андрей Т: Кикинде Экспертность, это человеческий фактор...а человеческий фактор может менять и подкручивать любые величины под те, которые ему удобны. Оксан ты так и не ответила на мой вопрос про то почему применяют доходник, а там основные параметры при определении ставки дисконтирования и т.д. не научно обоснованные, а можно сказать экспертные, а прогнозные значения и т.д. А ты когда аналоги подбираешь, какую строгую науку применяешь?
Kikinda: Андрей Т Не перегибай палку. Если я высказываюсь против экспертности, то это не значит, что я сама своей экспертностью не пользуюсь. Пользуюсь, но стараюсь максимально от этого уходить. К сожалению, многие оценочные вопросы до сих пор методически не проработаны. По поводу ставки дисконтирования: на западе работают целые аналитические агентства для того, чтобы производить расчет ставок дисконтирования....Это не просто так, как в наших бизнес-планах написать с потолка.
Владимир Б.: Kikinda Согласен на 100% с ответом тебе уважаемого НПБ по поводу малых выборок. Не пойму твоего неприятия приемов работы с малыми выборками. Как будто в оценке МиО есть альтернатива этому. Часто это едиственный способ решить задачи оценки. Как и презираемые тобой экспертные методы. Ну - экономика у нас такая, что делать. Приходится падалью питаться. Хотел бы я как западные оценщики ставку дисконтирования определять - взял справочник и посмотрел
Владимир Б.: Андрей Т По поводу выбора аналогов - ну есть методики. Хотя бы в РД-37: для классификационных параметров - 5 процентов максимальное отклонение, для дополнительных - 10%. Разница в возрасте - не более 5 лет с коррекцией на каждый год разницы и т.д. Можно спорить о цифрах, но сам принцип лично у меня сомнений не вызывает.
Kikinda: Внимание! Метод согласования различных подходов к оценке стоимости, предложенный Ковалевым А.П. можно продолжать обсуждать в этой теме, а метод анализа иерархии, новые материалы по этой теме и новые подходы лучше обсуждать в параллельной теме: Метод анализа иерархии: обсуждения и материалы.. С уважением, Кикинда
NPB: Я уже высказывал просьбу - выложить на форуме список критериев, предложенных А.П.Ковалевым. У меня, к сожалению, нет его новой книги. Если ни у кого нет, м.б Кикинда попросит его самого? (сам ведь вопрос задавал о нашем отношении к ним).
Kikinda: NPB Ладно, выложу. Но у меня тоже дома его книги нет. Так что раньше пятницы не ждите.
NPB: О.В., заранее спасибо.
Yri G: Критерии качества по АПК: это повтор они были приведены в начале ветки - 1. Соответствие оцененной с помощью данного подхода стоимости цели оценки. 2. Преобладание надежных исходных данных из надежных источников. 3. Преобладание строгих формализованных процедур над интуитивными оценками и допущениями. 4. Степень приближенности результата к действительно рыночной стоимости на момент оценки. 5. Использование дублирующих сведений из разных источников для подтверждения результатов расчета. Сомнения: п 3 и п 4. - неконкретно и сильно субъективно. Сомнения: солидарен с Андреем Т., что в крайнем случае имеем результат согласования 42 %, 33 % и 25 % - Здесь явно декларируемая равность критериев и усредненная их оценка по шкале 1 - 2 -3 приведена в жертву реальным результатам, которые могут сильно отличаться от даннных пропорций. МАИ здесь реально предпочтительнее и точнее. Реальные плюсы: предложен понятный метод согласования, особенно в простых случаях согласования двух подходов (на практике в 95 % это СП и ЗП), ведь по теории должны получаться достаточные близкие результаты, если они сильно различаются, то очевидно, что не учтены в должной мере моменты внешнего и, или, функционального износа. Про статистику в принципе могу только повториться: Есть большая ложь, есть чудовищная ложь, и есть статистика....
NPB: Юрий, спасибо за подсказку Согласен с Вашими сомнениями - вся проблема в подборе ясных критериев, а если ставится условие, чтобы они были и равноценными (хотя бы приблизительно) - задача усложняется. Меня больше всего не удовлетворяет п.4 - не понимаю, что такое "действительная рыночная стоимоть", поэтому не представляю, как можно оценить степень приближенности к ней результата подхода. Если говорить о РС вообще (без действительной) - то, в моем понимании, это НЕНАБЛЮДАЕМАЯ на рынке величина, по определнию (что в МСО, что в наших стандартах) - это РАСЧЕТНАЯ величина. Как опредлять ее "действтиельное " значение? Как итоговое? Но тогда, кроме всего прочего, это циклическая процедура с неясной идеологией. Тут нужны пояснения автора (ов). п.5 Использование дублирующих сведений из разных источников для подтверждения результатов расчетов. Как это можно понимать? По отношению к обобщенному результату в отчте - это благо, но в одном подходе, который взвешиваем, это что? В сравнительном (мне близком) выборка данных, содержащая цены одних и тех же объектов, но из разных источников (сайт, бюллетень, объявление продавца) - это хорошо или плохо? По мне, если включен в выборку один объект с одной ценой - хорошо (трижды подтверждена), если три объекта - из рук вон плохо, т.к. на малых выборках такие штучки могут крепко искажать результат. С другой стороны - вон у него - из трех источников, а у меня - данные продавцов, сам обошел-опросил. У кого лучше? Опять критерий требует пояснений, правил его применения. Не порок, если дан с такими работающими правилами, но ведь их нет, какк я понимаю (последней книги А.П.К. не читал). п.2 Данные характеризуются не только "надежностью" (имхо, неудачный термин, для информации чаще используют "достоверность", я часто пишу нейтральное "заслуживающие доверия"), но и полнотой. В сравнительном: много "надежных" данных - можно строить точные (в смысле возможности оценки этой точности) модели цены (стоимости), мало "надежных" данных - включаем "экспертные поправки". Но это же радикально меняет доверие к результату, хотя и там и там данные - "надежны". п.1. Так и хочется сказать - переведи! Интуитивно понятно, что, скажем, для целей страхования нужна восстановительная стоимость с износом (как она определена в Ст-х, обязательных к примнению). Но для этой цели (страхования) мы не обязаны и не будем применять три подхода, т. к. - это база ст-ти, отличная от рыночной. А для РС как ранжировать подходы, что имеется ввиду? Опять нужны правила, примеры хотя бы, которые к критерию не приложены. Остался п.3. Он понятен, хотя с оговоркааи. Какая-нибудь "прямая капитализация" м.б многократно хуже интуитивных оценок опытного, но немногословного эксперта в своей области. Тут проблема формулировки критерия. А вот допущения, имхо, зря противопоставляются строгим процедурам - часто именно принятие допущений делает результат оценки корректным, а их отсутствие - бессымсленным. Допущения допущениям - рознь, вопрос в адекватности этих допущений оценочой ситуации, опять нужно думать о формулировках. Что в сухом остатке? Да, ... немного пока. Насчет афоризмов относитльно статистики - чтобы говорить: не нравится мне это - нужно попробовать. А так позиция звучит - не знаю и знать не хочу. Извините. м.б. мне послышалось.
Владимир Б.: NPB В целом Ваши сомнения разделяю. не понимаю, что такое "действительная рыночная стоимоть" - думаю, что имеется в виду то самое, "наиболее вероятное" т.е. модальное значение, которое в силу дискретности значений наблюдений может "реально" и не существовать в генеральной совокупности. В сравнительном: много "надежных" данных - можно строить точные (в смысле возможности оценки этой точности) модели цены (стоимости), мало "надежных" данных - включаем "экспертные поправки". Но это же радикально меняет доверие к результату, хотя и там и там данные - "надежны". Да, термин не очень. Наверное переводной "Доверие" , наверное, более удачный. Тем более, что он , в принципе, применяется В свермалых выборках, описываемых распределением Стьюдента, например, - чем меньше выборка, тем меньше т.н. "коэффициент доверия ". Но для этой цели (страхования) мы не обязаны и не будем применять три подхода, т. к. - это база ст-ти, отличная от рыночной. "Не будем" - понятно. А вот "не обязаны" - сомневаюсь. Пункт 11 Стандартов для всех видов стоимостей прописан. Мы в таких случаях считаем необходимым обосновывать отказ от других подходов. А в сухом остатке, как Вы выражаетесь, действительно немного. И вообще эти критерии. .. Меня больше интересует "другой конец квалиметрической шкалы". Но никто почему-то не хочет всерьез это обсуждать.
Владимир Б.: NPB Кстати, к Вашему замечанию к п. 2: а вот при использовании количественных характеристик качества информации можно было бы получить для этих двух случаев (много данных - мало данных) разные значения этих характеристик, несмотря на равную "надежность" данных.
Игорь г. Львов: Реплика. С моей точки зрения какое-либо согласование выглядит абсурдно, если оно достаточно строго не обосновано логикой рынка и конечно соответствующим математическим сопровождением. Где-то в обсуждении мелькнула мысль о том, что лондонские оценщики используют один сравнительный подход. Я с ними солидарен. Как ни крути, а дороже чем аналог, объект не может быть продан (конечно уже с поправками на различия). Прогнозируйте какие угодно доходы, но от этого автомобиль, квартира не станет дороже. С этим, по-моему, все согласны. Так почему же про это забывают при оценке другого имущества. Г. Денисенко с Ужгорода где-то в 200г. был опубликован такой вариант согласования результатов. Проведен расчет определения стоимости объекта оценки дал следующие результаты: Подход Стоимость, грн. Затратный подход с учетом права пользования земельным участком 37 411 Сравнительный подход 225 132 Доходный подход 193 823 Целью согласования результатов является определение недостатков и преимуществ каждого из этих подходов и определения оценочной стоимости объекта. Для этого нужно руководствоваться следующими критериями: 1) возможность определения действительных намерений потенциального покупателя и продавца; 2) тип, качество, количество информации, использованных для анализа; 3) потенциальная способность использованных подходов учитывать конъюнктурные колебания; 4) способность учитывать специфические особенности объекта влияющие на его стоимость, такие как местоположение, рейтинг, потенциальная доходность. Каждый, из использованных для расчета подходов, имеет свои критерии вероятности. Для затратного подхода это есть возможность и целесообразность изготовления объекта подобного оцениваемому. Для сравнительного подхода критериями является достаточное количество аналогов продаж и их идентичность объекта оценки. Для доходного подхода критериями является достоверность данных относительно варианта наилучшего использования (соответствие принципа предельной производительности) и всего спектра факторов (ценообразующих, характеристик дохода, капитала, примененных коэффициентов и т.д), на которых базируется принцип ожидания. Каждому из критериев, в результате анализа рынка, присваиваем балл признака по десятибалльной шкале и рассчитываем общий балл метода. Стоимость объекта, что определенная затратным подходом базируется на индексации базисной сметной стоимости строительно-монтажных работ, рекомендованой нормативными документами. Место расположения объекта оценки в этом подходе учтено в виде права пользования земельным участком. Этот подход дает приближенный рыночный результат лишь в больших городах, где есть стабильный спрос на коммерческую недвижимость и ведется ее строительство. Но с другой стороны этот подход не учитывает влияния фактора наличия потенциального потребителя услуг предоставляемых владельцем недвижимости с целью получения дохода. Сравнительный подход в данном случае является достовернее и надежно поскольку он базируется на реальных рыночных данных, дает возможность учесть конъюнктуру рынка и фактор спроса и предложения. В данном случае он принимается, как определяющий. Стоимость объекта оценки, которая определена в доходном подходе, базируется на реальных тенденциях развития экономики Украины. Данный подход дает возможность рассчитать стоимость объекта оценки, исходя из потенциальной прибыли, которую можно получить от его эксплуатации, учитывая его внешнюю и внутреннюю инфраструктуру. Результаты проведенного анализа сводим в таблицу: Подход Признак достоверности Балл признака Общий балл подхода Расчет коэффициента доверия Принято значение коеф. весомости Затратный Возможность постройки 0 0 х 10 0 / (0+90+70) 0 Целесообразность постройки 10 Поривняль-ний Достаточное количество аналогов 10 10 х 9 90 / (0+90+70) 0,5625 Идентичность объекта оценки 9 Доходный Вероятность реализации варианта 10 10 х 7 70 / (0+90+70) 0,4375 Соответствие принципам ожидания и предельной доходности. 7 Учитывая вышеприведенное обоснование оценщики считают, что рыночная стоимость объекта оценки для расчета размера арендной платы на дату оценки будет составлять (округленно): 37411 Ч 0 + 225132 Ч 0,5625 + 193823 Ч 0,4375 = 211 000 грн. (Двести одиннадцать тысяч гривен) без НДС Мне кажется, что он не хуже и не лучше других. Все те же экспертные мнения. PS. Перевод с украинского. Заранее приношу извинения за корявость стиля. Игорь Исаакович, рада встрече. Надеюсь, что будете к нам заглядывать. С уважением, Кикинда
NPB: Игорь С моей точки зрения какое-либо согласование выглядит абсурдно, если оно достаточно строго не обосновано логикой рынка и конечно соответствующим математическим сопровождением. Кто бы спорил, только вся проблема в том КАК строго обосновывать. Что вижу конструктивного в приведенном примере: понимание того, что критерии для оценки разных подходов - д.б. также разными. Но набор критериев - тривиальный и не отражает этого понимания, т.е. живет сам по себе. Рискуя быть освистанным, пойду дальше: боюсь, что и для разных задач нормально работающие наборы критериев будут разными. Если обобщить - задача выработки единого набора критериев для "взвешивания" подходов представляется некорректно поставленной - это как филосовский камень искать. Скорее всего, она не разрешима и речь должна идти о разработке набора критериев для каждой из некоторого количества типовых оценочных задач.
Владимир Б.: NPB Согласен на 100% для данного этапа развития оценки. Хотя надо стремиться к получению количественных оценок на основе математического анализа совокупности данных. И уходить от черезчур размытых критериев - типа "полнота данных" и т.п.
NPB: В.Б., пример о влиянии "полноты" (т.е. достаточности данных), по-моему уже приводил, напомню в расширенном виде. Имеем две оценки, по три подхода, в обемих доходный и затратный примерно одинаково исполнены. Объекты оценки также будем считать из одной группы оборудования. А вот сравнительный выполнен по разному. В первой - найдено несколько (скажем, 5) аналогов, введены количественные корректировки по пяти-шести различным признакам со ссылкой на опрос экспертов - операторв рынка. И ничего не поделаешь, не хватает информации ни для "парных сравнений", ни для построения частных зависимостей. Во второй - удалось найти 9 аналогичных объектов, с характеристиками, достаточно близкими по большинству ценообразующих признаков. Существенные различия лишь по трем параметрам, не считая мелочей. Построена регресионная модель, проанализированы остатки, оценена ошибка аппроксимации, R-квадрат, корректно рассчитан доверительный интервал (с учетом не только "коэф. Стьюдента", но и "многомерного" отклонения от центра). Во второй оценке совершенно справедливо результату сравнительного подхода придан существенно больший вес. "А теперь вопрос" - чему обязан этот повышенный вес сравнительного? Угадавшему - приз в студию!
Игорь г. Львов: С моей точки зрения, 9 аналогов это массив информации, который достаточно адекватно описывает ценовые тенденции. поэтому и вес у него побольше, а я бы вообще дал 100%. Но интересно по каким параметрам различия? может мы сравниваем несравнимое?
Андрей Т: NPV и Владимиру Не согласен с вами обоими, что для разных подходов должны быть разные критерии. Тогда получается, что нет смысла их согласовывать. Для чего мы согласовываем результаты, чтобы вывести одно численное значение. Вот если бы мы определяли интервал, как я уже писал и такое у меня было для банка. Так вот там за нижнюю границу интервала был принят сравнительный (стоимость в обмене), а за верхнюю затратный (стоимость в пользовании) и никакого сведения результатов. А так получается, что разные критерии к каждому подходу уже изначально исключают сам смысл обобщения результатов, как можно по разным критериям свести к одному значению РС я тогда не понимаю. Сам смысл сравнения теряется. Если вы будете сравнивать один автомобиль по скорости, а второй по вместимости, то тогда что вы сравниваете?
NPB: Игорю Я также придерживаюсь такой т. зрения. Это всего лишь пример, в которм, как и в жизни, полагаем, что есть n ценообразующих признаков, общих для всех аналогов. По k из них аналоги счтаются неразличимыми (значения по каждому из признаков либо совпадают, либо весьма близки, раличия незначимы). По n-k (в данном примере = 3) признакам аналоги различаются значимо, т.е. эти признаки считаются варьируемыми. Именно вариацией этих признаков (а также некоторых неучитываемых) объясняется вариация цен аналогов. Неважно какие именно эти признаки, они в жизни определятся при анализе доступной выборки. Андрею Твердову. Вы зря так категоричны, Андрей. Ведь есть еще вариант сравнения не друг с другом, а с образцом (идеалом), и при согласовании подходов я склоняюсь к тому, что это именно тот случай. Если вдуматься, когда какой-то из подходов выполнен идеально (обеспечен полной и достоверной информацией и применена лучшая техника (метод) расчетов) - то мы должны принимать его результат как достоверный, т.е. с весом 1. Остальные (неидеальные) - можно игнорировать. Такого в жизни не бывает - отсюда посыл: чем ближе к идеалу - тем больше доверия (вес) результату. Но "идеальные" условия для доходного не совпадают с таковыми же для сравнительного и затратного. Так что вполне могут быть теоретически и, склонясь к тому, есть на практике - различные наборы критериев для разных подходов. Хотя можно, наверное, составить общий список критериев для всех подходов, из которого отбираются критерии для каждого - это дела не меняет. Что касается автомобилей: важен ли расход топлива в классе бронированных автомобилей для VIP персон? С другой стороны, входит ли показатель "расстояние пулепробиваемости" (или что-то в этом роде) в состав показателей, по которым покупателем выбирается городской автомобиль А класса?
Владимир Б.: Андрей Т Я думаю, что Н.П. другое имел в виду и с этим другим я согласился (хотя – может и поторопился). Так что - прибереги свой полемический пыл для другого случая. А то не Кот, а Шариков какой-то: "А не согласен я! ...А с обоими!" А когда я предлагал единый для всех подходов критерий – точность (выраженную как рассчитанный для каждого подхода доверительный интервал) – ты тоже был против. Тебе не угодишь! NPB Николай Петрович. поскольку Ваше последнее высказывание перекликается с темой затронутой на МК, думаю, правильно будет поместить здесь несколько цитат оттуда , да и продолжить разговор. ВЫ: Данные достоверны (в смысле надежности источников), но их мало и они неполны (невозможно рассчитать требуемые мультипликаторы). Я:По правде говоря - не уловил мысль. Если можно - конкретный пример. ВЫ:Информация (данные) характеризуется не только достоверностью (в данном контексте - показателем того, насколько ей можно доверять), но и полнотой (достаточностью для конкретных задач). Например, есь информация о продаже пакетов акций на состоявшихся торгах в журнале "Реформа" - никаких сомнений в смысле доверия к ней. Но всего два аналога, а по каждому, кроме цены сделки - лишь несколько балансовых показателей. И аналогов мало, и данных по ним мало, чтобы сделать что-то убедительное в сравнительном подходе. И еще: ВЫ:Но откуда это можно увидеть, если не привести их и не показать результатов расчета по ним? Я:Ну - провели Вы расчеты. И увидели, что данные - недостоверны? Что Вы в результате увидели такое, что для Вас является критерием недостоверности данных. ВЫ:Данные есть, провел расчеты по ним и получил результаты, отличающиеся на порядок от результатов по затратному (имущественному) и доходному подходам (последние два - близки). Данные от этого не стали недостоверными, они просто недостаточны, чтобы понять почему такое расхождение. Раз понять и объяснить не могу, отказываюсь от учета результатов в обобщении (не взвешиваю). И закончу пока. Поскольку слишком длинные посты многие не читают вообще, мне кажется (судя по ответам в дискуссиях)
Андрей Т: NPV "Вы зря так категоричны". Я просто не согласен. Может как-то резко написал? Мне кажется нормально. Или я не так понял. Я понимаю так. Что если я применил три подхода, то и критерий оценки для них должен быть один, другой вопрос какой? Вот например у меня при обобщении есть один из критериев "учет влияния рыночной ситуации на дату проведения оценки", "наличие информации для реализации метода", сравниваешь все три подхода. "Ведь есть еще вариант сравнения не друг с другом, а с образцом (идеалом), и при согласовании подходов я склоняюсь к тому, что это именно тот случай." Если честно не очень понял, а что такое тогда идеал и идеал в чем? Тогда мне кажется согласуя подходы по выбранным критериям мы как раз и показываем, какой из них наиболее близок к "идеалу", но так как идеала не бывает, то все равно какие-то подходы мы все-таки учитываем, бывает и нет. Владимиру А у меня пыла нет, просто появилась свободная от массовой оценки (на данном этапе провожу группировку 70 000 объектов, как понимаешь "творчества море". А тут такая тема интересная. А как же мне писать - не согласен с каждым по отдельности, если вы в одной упряжке выступили (правда для Волка странно). Угодитель нашелся. Я не против точности, я только против того, чтобы автоматически доверительный интервал применять. Его наверное можно применять, если есть как говорит уважаемый NPV идеальный результат, но где он, кто его определил?. От чего считать этот интервал и какая величина приемлема? Может я, что-то опять недопонял, правильно говорят, что самое плохое это недоперепить
Владимир Б.: NPB Теперь попытаюсь ответить. О полноте данных: 1.Я против такого подхода, когда массив данных для оценки рассматривается как нечто такое, что может быть оценено по 2-х балльной системе: зачет или незачет. Это для решения системы уравнений с двумя неизвестными можно определенно сказать: два уравнения – достаточно, а вот одно – маловато будет, невозможно решить задачу. Стоимость имеет вероятностный характер – само определение в законе об этом напоминает, поэтому в оценке мы имеем дело со случайными величинами, подчиняющимися законам матстатистики и т.д. 2.А раз так, то данных не может быть много или мало. Их столько – сколько есть. И на основе этих данных можно и нужно строить оценку. Данные – сами по себе – могут быть более или менее достоверными. А вот сам результат оценки может быть более или менее достоверен не только в зависимости от надежности исходных данных, но и от их количества. 3.Поэтому тезис о недостаточности данных , на мой взгляд, в системе величин и способов их обработки, используемых матстатистикой, неприменим. Если данных меньше или больше – Вы просто получаете более или менее достоверный результат. 4.Вот Вы говорите 5 аналогов, 9 аналогов. А если всего 1? Нельзя проводить оценку? Мой ответ – можно! Но надо четко прописать в отчете – с такой-то вероятностью определенное значение попадает в такой-то интервал. 5. Как в свое время признание было царицей доказательств, так и сравнительный подход многими оценщиками (и не без основания!) считается «царем подходов». Но возводить его в абсолют – тоже не надо (мне что-то такое почудилось за высказыванием львовчанина (или львовича? ) Игоря поскольку он базируется на реальных рыночных данных – так не только «в данном случае» а всегда можно написать, однако). Может результат сравнительного быть менее надежен, чем, скажем затратного. Я отвечаю – может! Допустим, в том случае, про который Вы писали. Но отбрасывать его из-за несовпадения с данными других подходов - тут буду спорить! Теперь можно поговорить о принципе «оценить- проанализировать- отбросить" Вот та ситуация, о которой Вы пишите – типа: «не надкусишь – не поймешь» она мне представляется надуманной. Почему близость доходного и затратного является критерием надежности СП? Может в первых двух надо что-то подправить? Вот Вам ТЗ на оценку: заказчик вам предложил измерить некоторое расстояние. Причем, способ измерения и точность результата его мало интересует. Вы: 1.Попробовали его (расстояние) угадать (можно это сопоставить с ДП ) 2. Измерили «на глаз» 3. Измерили шагами Потом отбросили третий результат, поскольку он сильно отличался от первых двух. Можно по-другому поставить вопрос: а сколько Вам нужно данных, чтобы в описанной Вами ситуации с уверенность отбросить ДП и ЗП – как бы здорово они не совпадали? Следовательно – решение задачи лежит не только в плоскости изыскания возможностей для увеличения количества и качества исходной информации, а (и прежде всего): – в правильной постановке оценщиком задачи по достижению той точности и достоверности результата оценки, которые соответствуют целям оценки; - в правильной оценке полученных исходных данных, с точки зрения их надежности и точности, а также возможности достижения целей оценки; - в отбрасывании - на этапе анализа - данных (совокупности данных), не позволяющих получить результат оценки с заданной точностью и достоверностью. То есть – если (м. приведенное выше ТЗ) у Вас в кармане складной метр, то НЕ НАДО ПРОВОДИТЬ процедуры 1 и 2. А то процедуру 3 при согласовании опять придется отбросить. Вот такие примерно, соображения. Прошу простить за многословие, но по-другому не получилось как-то…
Владимир Б.: Андрей Т Волк - это тебе не ездовая собака, чтобы в упряжке бегать Я всего лишь высказал солидарность размышлениям Николая Петровича по поводу возможности разных приемов оценки качества исходных данных для разных подходов.Я так это понял. Мысль мне показалась интересной, хоть и не бесспорной. Твое жепротив того, чтобы автоматически доверительный интервал применять. Его наверное можно применять, если есть как говорит уважаемый NPV идеальный результат - полная фигня. Во-первых, инициалы Николвая Пертровича - НПБ. В переводе - NPB. Но никак не NPV Во-вторых, в оценке практически все величины , кроме чисел "пи" и "е" имеют вероятностный характер. Поэтому к результату запросто можно автоматически доверительный интервал применять В-третьих, понятие "идеальный результат" применительно к случайной величине, каковой является рыночная стоимость (объект исследования оценщика в большинстве случаев) - просто некорректно. Вот НПБ пишет какой-то из подходов выполнен идеально (обеспечен полной и достоверной информацией и применена лучшая техника (метод) расчетов) - то мы должны принимать его результат как достоверный, т.е. с весом 1. Остальные (неидеальные) - можно игнорировать. у меня 100 вопросов сразу возникает: 1.Что такое "полная" - где та грань, за которой "неполная"? 2.Что такое ""достоверная" ? Где та грань, за которой "не достоверная" ? 3. Какой метод расчетов лучший? 4. Зачем тогда все техники "взвешивания" подходов и что они такое, если "неидеальные" можно просто отбросить? Что же касается результата с достоверностью 1, то она легко может быть получена и с применением не самой "лучшей теехники" и с использованием менее "полной и достоверной информации" - задайте итоговому значению доверительный интервал +/- бесконечность Коллеги, я все это к тому, что мы пытаемся говорить о критериях качества оценки в условиях, когда её точность и надежность не нужна никому - ни законодателю (т.е. государству), ни ученым, ни заказчику, ни даже потребителю оценки (попробуйте определите банку стоимость для залога +/- 10% :sm15). И оценщику с ней - только лишняя морока + затраты+ допуязвимость и т.п. И только несколько маньяков на форуме у Кикинды...
NPB: Да уж, текста не мало... На все не буду отвечать, т.к. часть - не мои мысли (не думал и не говорил такого). Про полноту п.1. Не мое. п.2. И я примерно об этом, начиная со солва "Их ..." п.3. Впрос проведения границ - дело вкуса. Вы не хотите НА ПРАКТИКЕ различать выборку из 1 или 4 аналогов от выборки в 8-10 аналогов, я хочу и могу. У меня есть критерий - возможность применения регрессионных моделей. Разница в отношении к результату сравнительного подхода при этих альтернативах - огромна, я высказывал свое мнение об этом. Вы последним предложением говорите о том же в более мягкой форме. Перец, однако, в том, что нас интересует более достоверный результат, а менее достоверный - нет. п.4. Пожалуйста, дайте числовой пример с указанием доверит. интервала для ОДНОГО аналога при доверительной вероятности 0,8. Примеры часто проявляют суть проблемы. п.5. Не мое. Угрозы абсолюта пока не вижу (вот напридумываем методик, тогда держись ), но разделяю позицию, что сравнительный НАИЛУЧШИМ ОБРАЗОМ СООТВЕТСТВУЕТ определению РС. И там, где его инф. база и методика не вызывают вопросо (оценка типовых квартир, например) не делаю никаким иным, и никто пока не протестует. Обоснованием отказов от двух других подходов при этом сильно не грузимся. Про «оценить- проанализировать- отбросить" 1. Может быть и надо подправить, но почему я должен делать это, если два (выполненные добротно) различаются на 5-10%, а третий, построенный в "голодном" режиме - на порядок. Может все-таки не насиловть себя и здравый смысл (экспертное мнение)? Повторюсь - считаю, что именно это д.б. на усмотрении и ответственности оценщика. 2. Пример неудачный. Здесь я занимаю позицию, усвоенную лет 10 назад - взвешивание результатов, полученных в рамках одного подхода разными методами - некорректно. Есть складной метр и шаги - можешь еще "лаптями" мерять или еще чем, в результат запишешь измеренное метром, т.к. погрешность минимальна, о чем еще говорить? Результаты подходов взвешиваем, имхо, потому, что не знаем, какой из них точнее и насколько. А также надеемся, что ошибки каждого, имея различную экономическую природу, при сложении результатов (частично) скомпенсируются. Без этого предположения взвешивание, как процедура получения итогового результата, бессмыссленно. 3. Не готов обсуждаать другие аспекты решения оценочной задачи. Предлагаю оставаться в рамках нитки, и здесь хватит о чем говорить/спорить.
Владимир Б.: NPB начиная со солва "Их ..." Первого или последнего? NPB пишет: Впрос проведения границ - дело вкуса. Вы не хотите НА ПРАКТИКЕ различать выборку из 1 или 4 аналогов от выборки в 8-10 аналогов, я хочу и могу. Не согласен. Это не дело вкуса. Это должно быть записано в ТЗ. Принципы - записаны в законодательных актах. Разницу в объеме выборки - вижу. Есть и другие методы, кроме КРА. нас интересует более достоверный результат, а менее достоверный - нет. Об этом, как и о п.2 второй части (я считаю это связанными темами) - отдельный разговор Как и числовой пример. Ч.2 п.1 Тут 2 момента Здравый смысл = экспертное мнение. Так? Считаю, что могут и должны быть более строгие и математически обоснованные критерии. Остальное завтра.
Игорь г. Львов: Дискуссия хорошая. В принципе все последние письма говорят об одном и том же. По количеству аналогов приведу пункт 20 Национального стондарта оценки №2. Сопоставление объекта оценки и объектов сравнения осуществляется по таким показателям, как цена объекта сравнения, цена единицы площади или объема и тому подобное. Согласование полученных величин стоимостей объектов сравнения осуществляется: по величинам стоимостей объектов сравнения, которые чаще всего встречаются; на основе определения средневзвешенной стоимости; по стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшим коррекциям; ... т.д. Исходя из этого есть поле деятельности. Но я все-таки считаю, что логика подтвержденная расчетами - вот основа всех согласований, ну а без мат статистики вообще все выглядит бледно. И еще на этой ветке уже все сказали достаточно трезвых мыслей. Задержка за одним - как все это оформить в конкретном отчете. Специально для Тамбовского волка я- львовянин.
Андрей Т: Владимиру Помоему никто не спорит в необходимости применения математики и статистики в оценке. Еще раз говорю, они инструмент, а не панацея. Еслия я подобрал 5 аналогов, например их цена - 50 000, 60 000, 55 000, 52 000, 100 000, то если я не пойму и не объясню, почему один из них 100 000 при практически одинаковых сравнительных характеристиках (например марка, модель, год выпуска), то никакая матстатистика тут не поможет и не нужна. В данном случае нужно разобраться в причине такого отклонения и на мой взгляд принять решение принменять данную информацию в расчетах с соответствующими корректировками и применением матстатметодов или сразу отбросить. Вот что я имею ввиду, а рассчитывать по этой выборке вероятности без соотвтетствующего анализа информации смысла не вижу. А ты меня совсем в ретрограды записал и на дерево загнал По поводу качества и точности оценки. Ты же сам понимаешь что сказал небольшую глупость (ха, цапнул чуть-чуть "Коллеги, я все это к тому, что мы пытаемся говорить о критериях качества оценки в условиях, когда её точность и надежность не нужна никому - ни законодателю (т.е. государству), ни ученым, ни заказчику, ни даже потребителю оценки (попробуйте определите банку стоимость для залога +/- 10% :sm15). И оценщику с ней - только лишняя морока + затраты+ допуязвимость и т.п. " Наверное будет корректнее сказать, что довольно часто Заказчику хвататет результата с приемлемой для него точностью, например я думаю банку оценка в 1 500 000 и 1 400 000 совершенно достаточная и так далее или если для купли продажи оцениваете, стороны все равно понимают, что оценщик посчитав стоимость станка 100 000 рублей голову на осечение не даст, что по этой стоимости должна быть проведена сделка, в конечном итоге это своего рода ориентир, бывает и другое, например уставник или выкуп и т.д., где рассчитанная цифра идет в "документ" и т.д., но и то, редко (если заранее не сговорилис приходится до копейки считать). Поэтому вопрос нужно ставить не точности самой по себе, а в том, нужно ли затрачивать кучу усилий, чтобы доказать (тем более это в принципе не доказуемо), что действительная РС этого объекта 100 рублей плюс-минус 5 рублей. Если я тебя опять не понял, то предупреди, запрыгну повыше и пережду бурю Николаю Петровичу Прошу пардону за неправильное написание. Теперь по существу. Конечно согласен в Вами, что иметь 8-10 лучше чем 4-5, но бывает всякое и например нет смысла искать стоимость нового например принтера, который на дату проведения оценки выпускается и свободно продается 8-10 аналогов, так как практика показала, что такие объекты во всех магазинах продаются примерно по одинаковым ценам с отклонением 5-10%, другое дело б/у оборудование, особенно станки, там чем больше тем лучше, так как отклонения цен предложений на один и тот же год выпуска бывает значительный и нужно анализировать предложения и делать корректировки, поэтому частично согласен и с Владимиром (если его правильно понял опять), часто можно уже на этапе поиска и анализа рынка, поняв специфику объекта оценки определиться хватит 4 аналогов или нужно рыть глубже и шире.
NPB: ВБ = ТВ = ВВ (Волк Владимир) 1. Последнего Помилуйте, какое ТЗ? В этом заказчик оценки не должен ничего понимать. Это наши трудности. Да и диктоваить мне он не имеет права на каком объеме данных работать. Я " немного недопонял" Вашу позицию. Сначала Вы говорите - данных не может быть много или мало. Их столько – сколько есть , затем - Разницу в объеме выборки - вижу. На первое высказывание я ответил - дело Ваше (Вашего вкуса), я разницу вижу. На второе - если видите разницу в объемах выборки, почему у вас затруднения с понятием достаточночти (полноты) информации? Для меня - апологета регрессии, например, 4 аналога - мало, 8-10 "хороших" - достаточно. Почему? Потому что этот количественный переход в объеме выборки приводит к КАЧЕСТВЕННОМУ переходу в достижимой ОБОСНОВАННОЙ (люблю слово "защищаемой") точности расчетов. Он позволяет применить более точный метод. Ну и что? - скажете Вы. Отвечу - обсуждаем ведь согласование подходов, а этот переход сразу выводит сравнительный в лидеры, не так ли? 2. Здавый смысл - неотъемлемая часть экспертного мнения, которое, однако, к одному ему не сводится. По строгим критериям - возражений нет, давайте конкретику, обсудим, может что и получится... Игорю - львовяниу. Так ради этого и треп. Если б знали - о чем говорить? Ищем сермягу.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Вот что я имею ввиду А я имею ввиду ,что в данной ситуации вместо невнятного нужно разобраться в причине такого отклонения (а если не разобрался - тогда что?), не умничать, а проверить это значение на критерий Граббса и действовать по результату. На глупость, смотрю, и ответ достойный например я думаю банку оценка в 1 500 000 и 1 400 000 совершенно достаточная Это, простите о чем? А я о том, что если ты банку напишешь итоговое значение 1 500 000 +/- 10% - тебя порвут как грелку. А смысл последнего высказывания в переводе на кошачий (если ты не уверен в правильности понимания) был такой: ОЦЕНЩИК МОЖЕТ И ДОЛЖЕН НА ЭТАПЕ АНАЛИЗА ИНФОРМАЦИИ ОЦЕНИТЬ ПРИЕМЛЕМОСТЬ/НЕПРИЕМЛЕМОСТЬ ДАННЫХ ДЛЯ РАСЧЕТОВ. И, соответственно применять их или отбрасывать. Критерии - точность и надежность получаемого с их помощью результата. Нельзя согласовывать подходы, отличающиеся на порядок по этому критерию. Это только "загрубит" результат.Хотя работу эту - никто не оплатит. Спокойнее, конечно, отбарабанить урок по шаблону и получить деньги.
Андрей Т: Владимиру "А я имею ввиду ,что в данной ситуации вместо невнятного нужно разобраться в причине такого отклонения (а если не разобрался - тогда что?), не умничать, а проверить это значение на критерий Граббса и действовать по результату. " Вот тут мы с тобой расходимся в принципе. Я сначала попробую проанализировать информацию. Например в объявлении где 100 000 будет указано, что оборудование 10 лет простояло в консервации, затем у него модернизирована одна "штучка". Я его рассматривать не буду, потому что мне хватает и другой инфы и все корректировкинеобходимые по данному объявлению делать тяжело и они будут приблизительны и овчинка не стоит выделки. Другое дело если у меня всего одно такое объявление, тогда выхода нет. Мне кажется в данной стуации и Граббс не нужен.
Андрей Т: Владимиру Не нужен, потому что в аномальности наверное я лучше формулы разберусь и приму решение.
NPB: Андрею Твердову. Андрей, полностью согласен с Вашими вопросами-сомнениями. О 8-10 аналогах говорю как пример и лишь потому, что такого объема достаточно бывает для построения приличных по качеству рег. моделей при часто встречаемом на практике количестве варьируемых признаков (см. выше) - 3-4 (по остальным признакам аналоги можно считать одинаковыми). Дествительно, если есть три практически совпадающих цены на полные аналоги оцениваемого нового объекта - часто можно ограничиться и тремя. Но чтобы быть в этом уверенным, нужно хорошо представлять рынок. Когда речь идет о квартире в только что сданном доме - 3х аналогов из этого же дома вполне хватит - на рынке других ТАКИХ ЖЕ больше не найдешь. А вот с принтерами - нужно посмотреть. Я смотрел с мониторами - говорил уже об этом, не помню, на этом форуме или другом - разброс цен в инет-магазинах на идентичный с т.зр. покупателя товар (с беспл. доставкой в Москве) оказался в пределах 35-40% (смотрел несколько позиций, выборки содержали по 40-90 предложений). И тогда вопрос - три близких значения получены из какой части выборки? Если из центральной - куда ни шло, а с краев? И как узнать, что они отражают именно РС? В статистике это свойство называется репрезентативностью (представительностью - по-русски) выборки. Это свойство выборки (грубо) иметь теже характеристики, что и генеральная совокупность. Вот мы и приехали к очередному вопросу - а что понимать под этой совокупностью? Какова она у специализированного оборудования, изготовляемого одной - двумя фирмами? О какой стат. обработке (в могущество которой верит наш уважаемый Волк) здесь может идти речь? Как видите, не так все просто, как хотелось бы.
Андрей Т: NPB Согласен. Поэтому на мой взгляд нужно проблему решать исходя из следующих факторов 1.Цель оценки и задачи 2. Количество объектов оценки 3. Требование к точности результата Поясню. 1. Если у меня два станка для залога. То я должен изучить рынок вдоль и поперек и быть готовым к проверкам банкиров моих источников информации. 2. Если у меня 2 000 станков в рамках оценки бизнеса или МСФО или для того-же залога но в составе имущественного комплекса, где банк берет все вместе и станки и здания и т.д., то это уже другое и никто не будет требовать три подхода и 4-5 аналогов. А если будет, то имею право зпросить соотвтетствующую цену и сроки. Насчет совокупности вопрос интересный и наверное опять зависит и от тех факторов, что перечислил выше. Например я могу по мониторам в Питере найти десятки предложений, но опять возникает вопрос, а есть ли смысл в этом. Сначало я анализирую рынок и предложения, хотя-бы 5-6 по разным магазинам и часто хватает среднего или медианы. Ну не встречал я по мониторам разброс, где в одном месте модель стоит 6 000, а в другом 12 000. А со специализированными вообще о выборке говорить не приходится. Тут бы найти 1-2 аналога. Но опять же нужно подробно описывать это оборудование и ситуацию на рынке и наверное логически доказывать свое мнение о стоимости, хорошо, если эти фирмы дадут прайс на это оборудование, а если оно уже не выпускается, тогда нужно брать современные аналоги и корректировать. А тут бывает очень тяжело проводить количественные характеристики. Но это уже другой вопрос.
Владимир Б.: NPB какое ТЗ? В этом заказчик оценки не должен ничего понимать Уже начинают. И рано или поздно - это будет. Наше счастье, что этого пока нет. В добавление ко всем оценочным передрягам - записал бы Плескачевский в новом законе норму... Что же касается - "не может диктовать" не могу согласиться. "Я заказчик, я хочу, чтобы результат оценки моего автомобиля был определен с такой-то точностью. Я прочитал одну книгу - ваш ученый Андрианов утверждает что обычно для практики оценки ТС подлучать результат +/- 10% с р=0,95. Вот и определите мне за мои деньги так" Имею право? В остальном - львовянин Игорь прав - говорим об одном и том же, наверное. Противоречия никакого нет - в условиях, когда заказчик ничего не понимает я руководствуюсь теми данными, которые есть - и получаю результат с той точностью, с которой могу. Но я "вижу разницу", поэтому применяю методы, сообразные качеству данных и т.д Вот для Вас, как апологета - почему 4 -мало, а 8 - нормально. Поясните на числовых примерах Ваш ВВ (Волк Владимир)
Владимир Б.: Андрей Т Другое дело если у меня всего одно такое объявление, тогда выхода нет. Мне кажется в данной стуации и Граббс не нужен. Однозначно. потому что в аномальности наверное я лучше формулы разберусь и приму решение. Две таблетки за один прием от мании величия. Однозначно. Не всегда решение столь очевидно.
Андрей Т: Волку Всего две таблетки???? Ты меня не любишь , я сейчас по 12 в день принимаю , а ты две. Насчет пожелания Заказчика в такой точности бывает или когда уже сделка проведена или согласована или уставник определен, но тут ты сам понимаешь что приходится по другому немного оценивать
NPB: ВолкуВладимиру 1. Насчет точности. 1.1. Мы начинаем касаться еще одной проблемы,заслуживающей отдельного рассмотрения. Может вынести ее препарирование в отдельное обсуждение? А здесь продолжить о согласовании подходов? 1.2. Насчет заказчика и Андрианова мой ответ таков "Моя фамилия как? Ну вот, а хотите Андрианова - извольте, координаты можно узнать в издательстве или в справочной службе. Обобщая: Для меня нет авторитета имени - есть авторитет аргументов. Нет, нет так резко, лучше так: Авторитет имени для меня полностью определяется авторитетом аргументов, используемых имярек. А на право Заказчика потребовать +/-10% - так то "обычно" (что такое обычно - кто скажет?), а как будет в нашем случае - узнаем после проведения оценки. Кстати, чтобы указать дов.интервал, нужно знать закон распределения, или, как минимум, выдвигать обоснованную гипотезу о нем. Или Заказчик и исходные данные принесет, и анализ рынка проведет, и запишет это все в ТЗ? 2. Почему 4 мало, а 8-10 достаточно? Если незнакомы с нашей статьей о требованиях к количеству аналогов (есть на appraiser'e, методические материалы, оценка недвижимости) - посмотрите, пожалуйста, легче будет разговоаривать. Если смотрели - какого примера Вы ждете?
Владимир Б.: КИКИНДЕ Оксана, сделай, пожалуйста тему "Точность в оценке" и перенеси туда знАчимые высказывания по этому вопросу. Только не микроскопическим шрифтом NPB Насчет авторитетов. Согласен, что должен быть авторитет аргументов. Однако люди веками ссылаются на авторитет имени - и в этом тоже есть сермяжная правда. Даже в оценке - где в РД записано, что каждый суслик может быть агрономом. Под это иногда такие методики применяются - что оторопь берет. А как же - оценщик имеет право на собственные методики Вот и появляется метод "эффективного возраста по наитию". Да, Андрей? "Обычно" это с использованием типовых методик оценки и доступных для большинства оценщиков данных. Что касается необходимости знания закона распределения, то в приведенном примере (для личного ТС) можем предположить, что это распределение нормальное, справедливость такого предположения подтверждена многими исследователями. Или Заказчик и исходные данные принесет, и анализ рынка проведет, В этом не уверен. А в том, что в недалеком будующем оценщику будут предъявляться требования по точности проводимой оценки, практически, уверен. Статью Вашу посмотрю. Может, вопрос и снимется. P.S. Я так понял - не согласны Вы с Андриановым. А в чем - можно узнать?
Андрей Т: Владимиру "Вот и появляется метод "эффективного возраста по наитию". Да, Андрей? " Опять скалишься? Или ты подразумеваешь под "наитием" - экспертное мнение? Я не понимаю чем плохо это экспертное мнение, если я опрашиваю механика цеха и прошу назвать примерный срок оставшейся жизни его оборудования при нормальной эксплуатации? Или ты мне опять про техническую диагностику начнешь говорить? А ты ее хоть раз делал? А что ты применяешь? Ты знаешь, в последенен время у меня идет одна массовая оценка для МСФО, так там требуют аудиторы указать срок оставшейся жизни, может возьмешься провести техническую диагностику тысячам объектов или какую нибудь "супернадежную научно обоснованную формулу предложишь?
NPB: Владимиру. Не то чтобы не согласен... Вспоминается присяга в американском суде: "Клянусь говорить правду, только правду, ничего кроме правды". Что же остается? Так ведь ВСЮ правду никто не требует! Так и здесь - "обычно... оценка ТС...+/-10%...0,95". А возьмись оценить РС Volvo 860 10-летнего возраста для продажи на аукционе - где те 10% при 0,95? Порой полуправда не лучше лжи. Это тема предоженной Вами новой ветки. А в предверии - очень рекомендую познакомиться с учебником А.Орлова "Эконометрика", доступным, кстати, на сайте orlovs.pp.ru. Он Вам расскажет про "нормальный закон". А Орлов "Эконометрика"
Владимир Б.: Андрей Т Задолбал технической диагностикой. Не делал, не делаю и делать вряд ли буду. Но я не делаю допущений, что беседа с механиком цеха (что само по себе похвально) эту диагностику заменяет. там требуют аудиторы указать срок оставшейся жизни Вот он момент истины, вот где собака порылась! Но если тебя загнали на елку своими противоречащими закону и требующими невозможного инструкциями аудиторы, страховщики или банкиры - так и скажи. Я пойму. А когда с упорством экскаватора отстаивают шитые белыми нитками теории - хочется рвать, рвать и рвать!
Владимир Б.: NPB Ушел учиться
Андрей Т: Владимиру Причем тут аудиторы. Ты меня тоже достал остаточным сроком службы. Почитай теорию, там он описан. Вопрос в том как он определяется. Предложи что нибудь, что ты считаешь не от беса, если у тебя нет никаких документов производителя, где указан срок эксплуатации и кроме осмотра и информации механика другого нет, а остаются три возможности или диагностика или табличка или метод экономической жизни или формулы износа в книжках по оценке, которые необходимо обновлять каждый год и они написаны под конкретное оборудование, чаще всего станки. Все я уже устал на эту тему спорить, остаюсь при своем мнении, лучше я честно в отчете напишу, чем буду непонятно что в трехэтажных формулах изображать, которые используют непонятно как и кем выведенные показатели, зато места много занимают. Если у меня есть данные и возможность буду использовать часы, км, тонны, ресурсы, сменность и т.д., если нет такой надежной информации, буду использовать мнение механика.
Владимир Б.: NPB Не нашел, однако "Эконометрику". Может, другое название?
Владимир Б.: Андрей Т Мы же договолрились: табличка - руллез! Честнее всего - если это главное в отчете. Зря ты обижаешься: я не против метода ОСС, не хуже других. Я против подмены понятий. Неужели я так невнятно эту мысль излагаю? Или это все полемические приемчики? Ты все время пытаешься отвечать на вопросы, которые я не задавал. И не отвечаешь на те, которые задаю.
Игорь г. Львов: Точность результата регламентирует точность входной информациии. Если на входе 55000$ то на выходе 53396$ это лишь результат арифметики или если вам угодно решения уравнений с примением высшей математики, а фактически точность заканчивается на сотнях единиц, т.е округленно 53000$ на выходе практически то же что и 53396$ по точности результата. Не вижу смысла обманывать заказчика. Да и в случае каких-либо иописок (кто из нас безгрешен) легче исправить ошибку. Не в тему но все же - кто пользуется таблицами Маршала Свифта при расчете износа?
NPB: Владимир Б. Оправил Вам по мылу, ловите.
Владимир Б.: NPB Поймал, спасибо Игорь г. Львов таблицами Маршала Свифта А смысл? Что немцу хорошо, то русскому - смерть
Игорь г. Львов: Таблиц я не поймал. Но они у меня есть. Единственная проблема - первоисточник. Ольга извините. Я больше не втему писать не буду.
Владимир Б.: Игорь г. Львов Вы меня не поняли, вероятно. Я имел в виду актуальность для российского оценщика таблиц Маршалл енд Свифт.
полная версия страницы