Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Некоторые аспекты семинара А.П.Ковалева » Ответить
Некоторые аспекты семинара А.П.Ковалева
Yri G: Коллеги! Показалось важным показать детали, и если возможно обсудить семинар по оценке МИО от 16-17 июля, проведенный А.П.Ковалевым. 1. А.П.Ковалев подтвердил свои взгляды на то, что стоимость замещения рассчитывается в сравнительном подходе (в отличие от стандартов 519). 2. На затратный подход таким образом остаются только методы расчета затрат по экономическим нормативам, факторам производства и метод индексации. 3. Доходным подходом определяется полная стоимость в пользовании, а дальнейшая рыночная стоимость в пользовании определяется вычитанием износа. Все это в принципе неявно уже было изложено в последней книге (Практика оценки….), а сейчас видимо будет утверждено в стандартах оценки саморегулируемой организации. По износу. 1. В сравнительном подходе предпочтительнее брать цену нового аналога, а уже затем б/у. 2. Уточнена формула расчета физического износа по экспертно-аналитическому методу (учебник «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств», Москва, Интерреклама 2003, стр. 77-78). Сейчас она выглядит следующим образом: Кфиз=(0,2-0,0036*Б)*Тхр0,7. 3. Разработана модель для функционального износа при Тхр более 5 лет: Для металлообрабатывающих станков. Кфун=0,1+0,02*(Тхр-5); Для энергетического и термического оборудования. Кфун=0,05+0,02*(Тхр-5); Для кузнечно-прессового и литейного оборудования. Кфун=0,2+0,02*(Тхр-5); Для вычислительной техники. Кфун=0,3+0,02*(Тхр-5); Еще интересный момент: Величина коэффициента торможения зависит не только от технических параметров, но и от величины разницы этих параметров, то есть это не монотонная функция. Вообще было много дискуссионного, к примеру достаточно прохладное отношение к книге Попеско, или персональное обсуждение с АПК проблем фондоотдачи в связи ее с методологией массовой оценки, и сейчас АПК готовится к изданию новая книга по оценке МИО.
Ответов - 88, стр:
1 2 3 4 5 All
RVit: Yri G 1. А.П.Ковалев подтвердил свои взгляды на то, что стоимость замещения рассчитывается в сравнительном подходе (в отличие от стандартов 519). По износу. 1. В сравнительном подходе предпочтительнее брать цену нового аналога, а уже затем б/у. Юрий, можно суть поподробнее об этих пунктах.
Андрей Т: Непонятно со сравнимтельным, если есть стоимость б/у, то стоимость нового можно наверное брать как ориентир уровня цен и как проверка (чистоты) информации и для определения рыночного падения цен п оэтому виду оборудования.
Yri G: Rvit. Сейчас есть некая двусмысленность с понятием стоимости замещения, по стандартам она определяется в затратном подходе как сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки то есть фактически просто цена нового аналога. В то же время в сравнительном подхде есть метод прямого сравнения с идентичным объектом, в котором полная стоимость замещения (восстановительная стоимость) равна цене идентичного объекта (м/б приведенная к условиям продажи с помощью корректировок). АПК объяснил этот феномен достаточно просто, когда писались ранние книги (97-2003 гг) и те же стандарты, казалось, что затратный подход обделен расчетными методами определения стоимости и в него добавили стоимость замещения. Отсюда были и разные трактовки стоимости замещения в контролирующих органах.Если понятие стоимости замещения убирается из затратника, то все становится логичным. По износу объяснение предпочтительности взятия цен нового аналога аргументируется тем превалирующим фактом, что цены вторичного рынка в основном формируются под влиянием цен первичного рынка. и ошибка в случае применения цен первичного рынка в общем будет меньше. Это утверждение у АПК не очень категорично, так как м/б отдельные частные случаи как в формулировке Андрея Твердова.
Андрей Т: *По износу объяснение предпочтительности взятия цен нового аналога аргументируется тем превалирующим фактом, что цены вторичного рынка в основном формируются под влиянием цен первичного рынка. и ошибка в случае применения цен первичного рынка в общем будет меньше.* Часто так, но не всегда. Как раз сейчас в этом убеждаюсь. Оцениваю в том числе пластавтоматы. Так вот какой факт выявился. Рыночное падение цен на пластавтоматы большей производительности намного больше, чем средней. Скорее всего объясняется тем, что спрос на большие меньше, чем на средние.
Yri G: Как я уже отмечал, это будет общая конструкция. При выборе цен нового аналога легче обосновать износ оцениваемого объекта, чем еще заниматься износом аналога (дискуссии были в том числе и на этом форуме). Конечно для развитого вторичного рынка (транспорт, компьютеры, оргтехника) проще подобрать соспоставимый по состоянию аналог, а для всего остального? К тому же никто не запрещает применить к цене нового аналога модель износа по данным вторичного рынка.
Андрей Т: Вообще-то так и делается. Только я уже писал. Что давно такой подход называю комбинацией затратного и сравнительного. Когда сравнительным определяешь стоимость нового по данным рынка, а затратником износы. Просто многие эту терминологию не принимают и упорно называют затратником. Мое мнение такое, когда стоимость нового определяем по контракту или рассчитываем как стоимость составных частей объекта, или практически нет рынка нового оборудования, тогда ближе к затратнику, а когда есть рынок и приходится определять стоимость нового на основании многих данных, применяя техники сравнимтельного подхода, то тогда пишу, что это комбинация затратного и сравнительного. Хотя тут можно спорить. Но это еще раз подтверждает, что слепой перенос практики оценки недвижки на оценку МИО неверен и приводит иногда к путанице.
Владимир Б.: Yri G Юрий, спасибо за интересную информацию. Однако, давно я оказывается не был на форуме. Быстро время летит в аврале, однако. Андрей Т пишет: Непонятно со сравнимтельным, если есть стоимость б/у, то стоимость нового можно наверное брать как ориентир уровня цен и как проверка (чистоты) информации и для определения рыночного падения цен п оэтому виду оборудования. Возможно, речь идет о том, что когда есть всего один б/у аналог и 1 новый, то последний имеет приоритет, цена б/у-шного ведь может быть функцией разных факторов, о которых не всегда есть полная информация. Цена нового, в этом смысле - как информация - более "помехозащищенная", что ли. Может это имел в виду мэтр?
Владимир Б.: По пунктам 1-3 сообщения Юрия, в принципе, нет возражений. По износам: функциональный аналитически - это круто! Только Юнитеру не говорите - может не выдержать Несколько озадачивают величины коэффициентов для вычтехники. При Тхр =5 Ифун = 30%. Да такой за год образуется, по-моему... Юрий, а эти формулы из той же книги? Со стр 78?
Yri G: По функциональному для вычислительной техники мы на семинаре все хором закричали, что это не совсем верно. АПК вроде согасился вопрос пересмотреть. Подробно эти подходы он изложит в новой книге, которая только выйдет в этом году, а в книгах 2003 и 2005 года этого совсем нет.
Андрей Т: Владимир пишет "Возможно, речь идет о том, что когда есть всего один б/у аналог и 1 новый, то последний имеет приоритет, цена б/у-шного ведь может быть функцией разных факторов, о которых не всегда есть полная информация. Цена нового, в этом смысле - как информация - более "помехозащищенная", что ли. Может это имел в виду мэтр?" В такой ситуации наверное не следует говорить о сравнительном в классическом виде. А нужно привести эту информацию как справочную, или если уверен в "реальности" этого единственного аналога.
Владимир Б.: Андрей Т Классический это когда есть выборка в полторы сотни наблюдений? Мне он тоже нравится... За неимением гербовой - когда есть "вилка" (явно лучший и явно худший объект) - это уже здорово. Но и один на крайность сойдет, если сравнивать не менее чем по 3-4 основным параметрам. И Ковалев на эту тему писал. И Кошкин тоже не против. И называет это именно - "сравнительный подход". А почему нет?
Владимир Б.: Yri G в книгах 2003 и 2005 года этого совсем нет. Жаль. Была бы ссылочка...
Андрей Т: Владимиру Под классическим сравнительным я имею ввиду 5-6 аналогов А один это уже не классический сравнительный, что с чем сравнивать? Вот если есть тенденция тогда да. Я как-то оценивал джип, которому всего 4 месяца и выпускать начали недавно, поэтому б/у такую модель практически не продают, по крайней мере в Питере я не нашел аналогов (по другим регионам, искал через Интернет тоже). Но есть тенденция падения стоимости по автомобилям такого срока эксплуатации. Поэтому по моему мнению это тоже сравнительный, но уже сравнивается не конкретно автомобиль данной модели, а другой показатель - величина падения стоимости при продаже новых автомобилей в первый год выпуска.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: А один это уже не классический сравнительный, что с чем сравнивать Сравнивать объект оценки с аналогом. От того, что он один, он не перестает быть аналогом. А подход - сравнительным. В сравнительном подходе ключевой момент - СРАВНЕНИЕ (мне, кстати, всегда казалось парадоксальным - то, что метод СРАВНЕНИЯ с аналогом относится к затратному подходу). Часто такой аналог - просто единственно возможный (когда речь идет об уникальном оборудовании). Вон, в недвижке - найдут 2-3 аналога - и счастливы. Вносят поправки и считают это классическим сравнительным подходом. И это правильно, поскольку имеют дело с уникальными объектами. И если в оценке МиО оценщик часто имеет дело с серийным оборудованием - это не повод считать приемы применяемымые при оценке таких объектов классическими. Возможность построения тенденции вряд ли можно считать критерием "классики". Тенденцию можно построить и по двум значениям А вот случай с джипом относить к сравнительному мне кажется сомнительным. С чем это там сравнивается "другой показатель - величина падения стоимости при продаже новых автомобилей в первый год выпуска?"
Андрей Т: Как раз есть с чем, существует объективная рыночная информация о падении цен на автомобили в первый год эксплуатации. Сам недавно покупал годичную. Насчет одного аналога берут сомнения. Вот если два уже можно диапазон видеть, а по одному, тут можно нарваться на очень неприятную вещь - нерыночную продажу. Хотя как ориентир использовать можно. Но оценивать по одному такому сравнительному мне кажется чревато.
Андрей Т: Владимиру И вообще теперь с тобой спорить опасно, уже полковник - 3 звездочки (выдержаный)
Владимир Б.: Андрей, сравнительный подход предполагает сравнение объекта оценки с аналогом (аналогами). В данном случае - что у тебя является объектом оценки, который сравнивается с "объективной рыночной информацией о падении цен на автомобили в первый год эксплуатации?" Мне кажется, что это как раз классический затратный подход. А твоя "объективная рыночная информация" - это износ вычисленный рыночным методом - он описан, например у Григорьева с Островкиным в книжке "Имущественный подход". Думаю, ты помнишь, ЧТО в стародавние времена именовали "имущественным подходом?" То, что у тебя износ (а насколько я могу судить, речь-то идет об износе, как бы ты его не называл и модифицировал) вычислен с использованием рыночных методов - не делает затратный подход сравнительным (как и определение ПВС с использованием статистических методов).
Владимир Б.: Андрей Т Куда там полковнику до генерала, даже однозвездного. Красная звездочка - это звездочка уже другого уровня... Ты на коньяке когда нибудь видел синие звезды? Выдержка начинается только с красных.
Андрей Т: Ну-ну. Все равно спорить буду. Начнем с того, что если я стоимость нового автомобиля определяю по рынку, т.е. анализирую стоимость в нескольких торговых компаниях, то это уже элементы сравнительного. Вообще мое мнение такое - если я при оценке оборудования использую контрактную стоимость или рассчитываю стоимость из нескольких составляющих, то это ближе к затратному. А если стоимолсть нового определяю после изучения рынка новых объектов и использую методики сравнительного подхода, а затем начисляю износ методами затратного подхода, то называю это комбинацией затратного и сравнительного подходов. И начал это делать с начала 2000 года примерно и один ираз увидел данное определение, если нре путаю помоему у Андрианова в издании 2003 года, даже откопировал. А в следующем издании уже не нашел. Наверное автор испугался этого определения, но я считаю его нормальным и соответствующим действительности. Вообще уже в оценке оборудовния подходы и методы в классическом понимании их недвижистами переплелись. "А твоя "объективная рыночная информация" - это износ вычисленный рыночным методом Назови как хочешь, но это информация с рынка, а сравнительный подход в первую очередь подразумевает использование рыночной информации, вот. А на коньяке видел синие звездочки, но может это не настоящий коньяк? Помоему азербайджанский, правда это было давно.
Владимир Б.: Андрей Т Спорить можно и нужно. Но нужно и договариваться в конце концов. У любого явления есть существенные признаки и есть менее существенные. Так вот, существенным - классификационным - признаком затратного подхода является учет износа. И если мы базовую стоимость топределим как среднюю из некоторой выборки цен разных производителей или дилеров (по Марксу эту величину можно интерпретировать как общественно-необходимые затраты - так они, по-моему, назывались - на производство данного товара), а из нее потом вычтем износ - пусть даже тоже определенный рыночным методом - ВСЁ РАВНО это будет затратный подход. И Андрианов, думаю, не зря убрал ту формулировку. Мне кажется, ты увлекаешься введением новых понятий в оценку, причем в тех областях (подходы, износы), которые достаточно жестко определены в стандартах (есть ТРИ подхода - но ни слова об их комбинациях, есть термин "износ" - и никаких других). Это может быть истолковано как ересь и чревато столкновениями с будущими экспертами СРО. Любите, вы, питерские, пофрондировать. Ты когда арендную ставку экстракцией из рынка находишь - это у тебя комбинация сравнительного с доходным, что ли? Про синие звёзды - спорить не буду. Хотел тебя на арапа взять - не прокатило...
Kikinda: Андрей Т Когда это ты коньяк рассматривал. Тебе ж нельзя. Я считаю, что затратный подход - это когда идет рассчет затрат на создание объекта, калькуляция себестоимости и т.д. Классический подход связан с рынком косвенно и только при использовании цен на детали, материал, комплектующие, рабочую силу. И даже если мы подбираем новый аналог и говорим, что это ПВС, то это уже не классический затратный подход, это помесь затратного и сравнительного. ПВС в данном случае опирается на рынок. Сравнительный подход связан с рынком и стоимость рассчитывается сравнением с тем, что есть на рынке в свободной продаже на правах публичной оферты. И как Андрей правильно заметил - это 5, 6 аналогов. Но я хочу дополнить, что аналогов должно быть столько, чтобы установить наиболее вероятную цену....а это уже статистика. Андриянов говорит, что для автотранспорта достаточно найти 3 аналога (все обосновывается формулой). Для всего остального 3-мя аналогами не отделаешься при заданной вероятности в 95%. Но поиск большего числа аналогов нерентабелен и часто невозможен, потому мы с вами законодательство и нарушаем.
Владимир Б.: Kikinda пишет: потому мы с вами законодательство и нарушаем. С этого момента попрошу поподробнее! Где это в законе определено число аналогов? Вот интересно даже - откуда идет эта ересь: если 5-6 аналогов - это сравнительный (правда, допускается для ТС поменьше, и трех хватит, но для остального - ни-ни), а если меньше - то уже не сравнительный (мягкий вариант - "не классический сравнительный"). Советую перечитать определения подходов, желательно из разных оценочных школ и попробовать уяснить что в них есть общее=существенное. Если найдете определние границы между сравнительным и не сравнительным, связанное с количеством аналогов, поменяйте мне аватар на осла. Но, думаю - не найдете.
Андрей Т: Владимир Не совсем согласен. Не только учет износа. Между прочим в сравнительном мы тоже априори износ иногда учитываем делая корректировки, ну и что? Тоже затратный. А для экспертов я пишу как в стандартах, себе дороже с ними спорить На то они и эксперты, работа у них такая. Сам недавно инспектировал. Но стараюсь по существу замечания делать, по крайней мере мне так кажеться
Kikinda: Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена.... О какой вероятности можно говорить, если вся выборка состоит из 1 объекта аналога? Какая разница сравнительный или не сравнительный. Наше дело - определить стоимость и ее обосновать. Я вот тоже пишу в отчете, что я оцениваю Затратным подходом, когда ищу стоимость нового и начисляю износ.
Андрей Т: Владимиру Насчет числа аналогов, в законе ничего нет, но у меня есть свои критерии, и если можно 5-6 то стараюсь найти, больше не надо, считаю что по 5-6 достаточно, но это мое мнение. А 1 это уже слишком мало, писал почему, хочется второй очень, аж чешется Чтобы понять 100 или 1000 стоит все таки
Владимир Б.: Kikinda пишет: ПВС в данном случае опирается на рынок. Затратный подход подразумевает разумного продавца, который не будет продавать товар по цене ниже затрат на его производство. Но при этом подразумевается также, что разумны и сами эти затраты, что себестоимость не превышает некоторого разумного предела - в противном случае товар никогда не будет продан. В составе затрат - зарплата, сырье и материалы, энергия и т.д. - они что не с рынка берутся? То есть - ПВС у разумного продавца ВСЕГДА опирается на рынок. Думаю, ВЫ с Андреем не там ищете разницу между затратным и сранительным подходами Повторюсь, но если в качестве ПВС используется цена аналога - это тоже можно интерпретировать как некие обобщеные затраты на его производство. Цену производитель устанавливает тоже ведь на основе калькуляции. Главное - то что отличает затратный подход от прочих - это корректировка некоторой первоначальной стоимости , понимаемой как затраты на создание объекта на все виды износа (обесценения). Это атман, как говорят буддисты. А может и индуисты.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Между прочим в сравнительном мы тоже априори износ иногда учитываем Андрей, в этом случае износ интерпретируется как тех.характеристика, сравниваемая у объекта оценки и аналога, а не как величина, вычитаемая из некоторой начальной стоимости. Причем речь идет только о физ.износе. А для экспертов я пишу как в стандартах И это правильно
Владимир Б.: Kikinda пишет: О какой вероятности можно говорить, если вся выборка состоит из 1 объекта аналога? Оксана, Вы меня удивляете. Как-то странно вы прочитали определение РС. А если это вновь созданный объект, не имеющий аналогов нигде в мире - он что - вообще не может иметь РС по определению? Как наиболее вероятную и т.д?
Андрей Т: Владимиру А вот по первому не согласен Когда оцениваешь суда, то корректировка идет и по теххарактеристикам и по физическому износу (был не был капремонт ГКР и тюдю) и и по наличию классификационных документов и по району плавания и по классу судна и т.д. в общем куча всего. Очень схоже по сути с определением износа в затратнике, только есть свои ньюансы. Насчет второго, это схоже с правилом три Д, дай дорогу дураку, речь не обо всех экспертах, а о некоторых только, не хочу всех обижать и не имею права, но иногда такие встречаются.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: считаю что по 5-6 достаточно, но это мое мнение Когда я начал заниматься оценкой, у нас в компании было принято искать 7 аналогов. Я задался вопросом - почему именно 7. Опросил всех об источнике этой великолепной семерки - отвечали: где-то читал, кажется, преподаватель сказал, кажется. То есть - всем только казалось. Эзотерика, словом. Я человек упорный и все пытался доискаться до источника. В книгах встречал 4-6. У Андрианова - из контекста - 3 для ТС. В учебнике Кошкина для недвижки - в примере -3. Семерку раскопал в письме Внешторгбанка - для физ лиц. Для юрлиц, почему-то, достаточно 5-ти аналогов??? Единственное упоминание в нормативном документе (сейчас нет под рукой, на память не помню) - по оценке жилых помещений - 5. А мнения могут быть разные - пока не закреплено в норме И еще - я не призываю оценивать по 1 аналогу. Но когда есть ТОЛЬКО 1 аналог и есть информация по его характеристикам позволяющая сопоставить его с объектом оценки (Кошкин считает, что 3-4 основных параметра определяют 95% стоимости объекта) - такую оценку проводить можно и называть это сравнительным подходом - тоже можно. А "классическая" модель, "неклассическая" - это всё надуманное, это схоластический бред умников из РОО. Нет такого понятия ни в законе, ни в стандартах.
Kikinda: Владимир, в том то и дело, что иногда за счастье и один аналог найти. Не до жиру как говорится. А если объект аналогов не имеет, то наиболее вероятная его цена и будет равняться той цене, которую захочет производитель и которую не отвергнет покупатель.
Андрей Т: Владимиру Тут дело не в количестве сравниваемых параметров, а в том чем больше аналогов, тем легче устранить "выбросы" в ту или иную сторону. А количество параметров зависит от вида объекта, если у меня емкость из нержавейки горизонтальная обычная, то этих параметров всего кот наплакал. Почему я беру 5-6, это пошло от авто, я корректирую часто по 4-м показателям: пробег, год выпуска, техсостояние, комплектация, поэтому 5 надо. А если правльно подобраны аналоги, то как правило и 4 показывают то что нужно. Насчет классической модели это вообще образное вражение, по крайней мере у меня. А вообще все зависит от ситуации и наличия информации, но с 1-м аналогом чувствую себя неуютно, но если нет больше, то и суда нет.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Когда оцениваешь суда, то корректировка идет и по теххарактеристикам и по физическому износу (был не был капремонт ГКР и тюдю) и и по наличию классификационных документов и по району плавания и по классу судна и т.д. в общем куча всего. Суда не оценивал, не знаю. Но корректировка идет относительно чего? Вы с Оксаной уппорно не желаете увидеть сути, цепляясь за всякие второстепенные, внешние признаки. Цена нового объекта может быть интерпретирована и как сумма затрат на его производство (тогда это ЗП) и как одно из наблюдений в выборке (тогда это СП). Техническое состояние объекта может быть интерпретировано как износ , т.е.потеря стоимости (в ЗП) и как характеристика, которая сравнивается с техсостоянием другого объекта и на основании этого вводится коррекция (в СП). Глупо брать новый серийный образец и сравнивать его с объектом оценки. Для сравнительного подхода разумнее использовать имеющиеся в достатке цены вторичного рынка. Но если объект штучный - как то же судно - и не продается на рынке пучками, как правило нет материалов для построения выборок и если сравнение возможно, то вряд ли ты используешь много аналогов. Или - как?
Владимир Б.: Kikinda пишет: А если объект аналогов не имеет, то наиболее вероятная его цена и будет равняться той цене, которую захочет производитель и которую не отвергнет покупатель. Ну, так сказать - ничего не сказать. А мое возражение было о том, что наличие выборки цен не является необходимым условием применения СП.
Kikinda: А что кроме выборки может быть необходимым условием для сравнительного подхода?
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Тут дело не в количестве сравниваемых параметров, а в том чем больше аналогов, тем легче устранить "выбросы" в ту или иную сторону. Собственно сравнение по как можно большему числу параметров тоже призвано повысить достоверность ценовой информации. Когда аналогов достаточно, разность их характеристик нивелируется осреднением. При малом числе аналогов (в пределе - 1 аналог) эту разницу уже нужно учитывать. ТУТ СООБЩАЮЩИЕСЯ СОСУДЫ - ЧЕМ БОЛЬШЕ АНАЛОГОВ, ТЕМ МЕНЬШЕ НУЖДА В КОРРЕКТИРОВКАХ.
Андрей Т: Мое мнение, что один из самых проблемных факторов для многих оценщиков МиО, по крайней мере я видел отчеты где подбирались аналоги лишь бы подобрать. И у кого-то из наших мэтров (если не путаю ранний Рутгайзер, позднего к сожалению не читал) видел пример, когда сравниваются помоему печи накаливания различных моделей и делаются корректировки на мощность и их габариты, причем был большой разброс от более меньших моделей к более мощным. Сразу возник вопрос, зачем подбирать такие аналоги, если есть много предложений по аналогичным моделям, где не требуются эти корректировки. Другое дело, если нет таковых, тогда никуда не денешься.
Владимир Б.: Ну, кажется договорились, слава Богу!
Андрей Т: Владимиру Погоди радоваться. А повредничать хочется, шутка. К сожалению не был на московских семинарах по оценке МиО. Но с московскими оценщиками (кроме Кикинды, с ней легко нашли общий язык и понимание) общался. Что и говорить, школы разные. И полезно иногда пообщаться.
Владимир Б.: Семинары, симпозиумы и т.д. - вещь вообще полезная. Я стараюсь хотя бы раз в год выбираться. Помогает осознать собственное место (я имею в виду нашу компанию, конечно) в российской оценке. Кроме того, идет такой живой обмен опытом с братьями по разуму. У себя в регионе такой откровенный разговор с коллегами невозможен - конкуренция, интриги всякие...
Владимир Б.: Kikinda пишет: А что кроме выборки может быть необходимым условием для сравнительного подхода? Виноват, просмотрел Ваш вопрос. Необходимое условие для СП - наличие рыночной информации о цене аналога (аналогов). Эта информация может существовать в виде выборки таких цен. И в виде всего одной известной цены сделки. В последнем случае Вы категорически откажетесь от применения СП, что ли? Как кто-то уже писал на форуме: если сосед продал вчера точно такое же оборудование - я что, не имею права построить оценку на известной мне цене сделки с известным мне оборудованием только на том основании, что "нет выборки цен"? Я думаю, что такая оценка будет достовернее, чем та, которая получится при обработке встроенной экселевской функцией выборки 5-6 цен образцов неизвестной комплектации и состояния.
Владимир Б.: Встречный вопрос Кикинде: Андриянов говорит, что для автотранспорта достаточно найти 3 аналога (все обосновывается формулой). Можно поподробнее - где там есть такое обоснование? От меня это как-то укрылось, хотя книга у меня , можно сказать, всегда на столе.
Kikinda: Владимир Б. Он нам на лекции говорил про три аналога когда я училась в финансовой академии. Если взять любой учебник по статистике, то там есть формула для установления необходимого объема выборки. У Андрианова в книги "Оценка автотранспортных средств", М., "Дело", 2003, стр. 66. Глава "Метод статистического исследования стоимости".
Владимир Б.: Kikinda Как же - помню! Поначалу обрадовался - всё, мол, теперь проясниться, подставил в формулу значения при Р = 0,95, дов. интервале 10% и Квар для однородной выборки =0,33. Получил: n = (100*0.95^2*0.33^2/10^2)+1 = приблизительно 1,1 Причем это выражение стремиться к единице при снижении требований к точности и достоверности. Как этой формулой ЮВА обосновал минимальную выборку = 3 - ума не приложу
Владимир Б.: Вдогонку: Хотя про священное число три из контекста понял - все таблицы с n = 3 у него в книжке
sw: Yri G Уважаемый коллега! В учебном пособии «Оценка стоимости машин и оборудования», под ред. Антонова В.П. – М.: Издательский Дом «Русская оценка»,2005 г. На стр.67 формула по определению коэффициента физического износа выглядит несколько иначе: Kф = (0,2082 – 0,0034*Б)*В0,7075 где В – хронологический возраст оборудования
Kikinda: sw Эта формула составлялась почти 5 лет назад и нуждается в уточнении. Больше трех лет ею пользоваться нельзя, потому что рынок меняется. А еще лучше самостоятельно рассчитывать кривую износа, ориентируясь на более узкую группу оборудования.
Владимир Б.: Kikinda Не бережете Вы себя, Оксана. Молодой девушке во втором часу ночи нужно о других материях рассуждать Я таки жду комментариев по поводу формулы ЮВА для определения объема выборки
Kikinda: Владимир Б. Спросите у Андрианова, пускай отвечает. Я куда то те лекции потеряла, то бы прямо доказательства трех штук для автотранспорта привела. В общем счас допишу, пойду посплю. Не поверите, докатилась до оценки земли. Уже Соломон сегодня мерещился в Иудейской и Исламской традиции....притчи вспоминаю, экклезиаст и тут оценка земли. Ненавижу лютой ненавистью.
Владимир Б.: А какая связь между оценкой земли и Соломоном (или даже Сулейманом)?
Владимир Б.: Kikinda Оксана, формула на странице 65 - просто лажовая, сейчас на БФ просветили, показатель степени при 100 - пропущен. В методике №001МР/СЭ п.7.7.2 стр 46 приведена правильная.
Владимир Б.: Изучаю сейчас книгу "Основы оценки стоимости машин и оборудования." (Федотова М.А., ред. Издано: 2006, Финансы и статистика SBN: 5-279-03160-7 Переплет: мягкий, 287 стр.) В Интернете сейчас активно предлагается книга, на обложке которой написано А.П. Ковалев Основы оценки стоимости машин и оборудования (288 стр., 2006 г. Издательство: ФиС ISBN 5-279-03160-7 ) Рисунок на обложке и аннотация идентичны. Интересно - как внутри? Никто не имел возможности сравнить? В книге Ковалева на страницу больше. Но цена - на 20 руб. дешевле (обидно как-то за АПК) Но я не об этом. Все то, о чем нам рассказал Юрий, начиная эту нитку, нашло в этой книге отражение. Много, конечно, интересного. Стало понятнее, почему с Кикиндой так сложно договориться по поводу классификации подходов А вот замечания по поводу формулы для вычисления функционального износа вычтехники мэтр так и не учел...
Kikinda: Владимир Б. У нас работает много человек на данную тематику. Был разработан курс лекций, защищаются диссертации. Ковалев А.П., бесусловно, главный идейный вдохновитель. В свою очередь он сотрудничает со всеми известными нам учеными, которые так или иначе касаются вопросов оценки стоимости. На семинаре, я догадываюсь, докладывались новые разработки и самые последние направления. Новую книгу по оценке я еще не читала. Про формулу на стр. 65 ничего сказать не могу. У меня этой книги нет. Сами понимаете, за месяц до защиты голова дурная и новое не усвоится. Знаю, что отдали ее в печать летом, а до этого работа велась над этой книгой целый год. Как только у меня появится книга и здравый рассудок, я спрошу про формулу. А пока, мож хоть вы процитируете? Только в новой теме. Тему можно так и назвать "Формула на стр. 65".
Андрей Т: А мне не нравится определение функционального износа в зависимости от хронологического возраста. В большо форуме уже писал. Это нельзя распространять бездумно. Пример: сверлильный станок 2М112 выпускается уже лет 30, так за эти тридцать лет его основные характеристики как были так и остались, причем тут хронологический возраст?
Kikinda: Андрей Т Согласна с тобой по поводу функционального износа. Он возникает не от возраста, а от активности на рынке. Но мы вроде как про физ. износ говорим. А в инструкции к СТОФу вообще написано, что они типа автоматически считают его. Я даже один раз пыталась по телефону спросить, так ничего и не поняла про их износ....нормы амортизации они и в африке нормы амортизации (хотя африканцам наверное ни к чему амортизировать). Так что я за определение сразу же совокупного износа по рынку. И износ надо называть "обесценение".
Kikinda: Андрей Т Согласна с тобой по поводу функционального износа. Он возникает не от возраста, а от активности на рынке. Но мы вроде как про физ. износ говорим. А в инструкции к СТОФу вообще написано, что они типа автоматически считают его. Я даже один раз пыталась по телефону спросить, так ничего и не поняла про их износ....нормы амортизации они и в африке нормы амортизации (хотя африканцам наверное ни к чему амортизировать). Так что я за определение сразу же совокупного износа по рынку. И износ надо называть "обесценение".
Андрей Т: Кикинде На мой взгляд функциональный износ возникает там, где появляется более совершенное оборудование и за аналог мы берем его. А если за аналог мы берем тотже 2М112 который выпускается и с теми-же характеристиками, то никакого функционального износа нет.
Kikinda: Андрей Т Я тоже так считаю и в этом вопросе с тобой согласна. Но наш волк на такое никак не соглашается.
Андрей Т: Кикинде А вот пусть ответит, заклюем и поцарапаем для порядку.
Владимир Б.: И ответит! Для начала - пара цитат: сверлильный станок 2М112 выпускается уже лет 30, так за эти тридцать лет его основные характеристики как были так и остались, причем тут хронологический возраст 2М112 который выпускается и с теми-же характеристиками, то никакого функционального износа нет. Конструкция и технические характеристики ночного горшка не менялись со времен Людовика ХХ!!! Это не значит, что такое изделие не может в принципе быть подвержено функциональному износу. Есть такая разновидность функционального износа как технологическое устаревание. Вчера руду добывали лопатой, а чугун плавили с использованием ручных мехов. Сегодня процесс автоматизировали, что позволило уменьшить себестоимость продукции. Появился станок с такими же характеристиками, но более дешевый. Старая модель подверглась функциональному износу. Хронологический возраст "при том", что в природе существуют определенные циклы развития техники, смена ее поколений. Через какое-то время старый образец обесценивается. Из-за того, что показатель цена/качество у новых образцов лучше. Причем, очевидно, что этот показатель может стать лучше не только при увеличения "качества" при прежней цене, но и при прежнем "качестве" за счет уменьшения цены. Просто разные типы функционального износа. АПК и его единомышленники попробовали установить зависимость этой очевидной тенденции производства (к уменьшению показателя цена/качество) от времени. Можно спорить, насколько хорошо им это удалось. Но что такая связь, в принципе, существует, думаю, бесспорно. Или будем клеваться?
Андрей Т: Я клеваться хочу с разработчиком этой формулы и теми кто приводит ее в учебнике. Ну нельзя ее давать в учебнике не объясняя, что она не должна применяться бездумно, особенно к выпускающемуся на дату оценки оборудованию. А то берут ее "спецы" и к любому оборудованию применяют которое старше 5 лет и т.д., не анализируя другие факторы. А так если ее можно обоснованнно применить, то почему нет. Я сам применял такое обесценение к немецким судовым двигателям, которые уже лет 115 не выпукаются (ГДР накрылось и кроме нас они никому не нужны). Так там все основания есть к этому.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: Я клеваться хочу с разработчиком этой формулы За конкретные формулы умирать не буду - у самого есть к ним вопросы. Но мы же спорили о принципах - "причем" или "не причем" хронологический возраст. Очевидно, что всё же - "причем". Однако зависимость эта, на мой взляд: 1) никак не может быть описана всего лишь 4-мя моделями для широкой номенклатуры машин; 2) никак не может быть использованной потом в течение 5 или более лет, как у нас практикуется. Непрерывный мониторинг рыночных цен и ежегодное, как минимум, обновление найденных закономерностей - тогда это будет иметь какой-то смысл. ИМХО
Андрей Т: А мне кажется "хронологический возраст" причем, только в том случае, если оцениваемое оборудование на дату оценки не выпускается. Поэтому тут обобщать нельзя, в одном случае он причем, в другом непричем. А то так можно в общем говорить, что дождь тоже причем, оборудование может испортится когда под ним стоит
Владимир Б.: Андрей Т пишет: если оцениваемое оборудование на дату оценки не выпускается Я бы выразился таким образом - если не найдено аналогов на первичке. Дождь, безусловно, причем. Это условия эксплуатации. Поэтому шутки здесь неуместны
equipment: Андрей Т А мне кажется "хронологический возраст" причем, только в том случае, если оцениваемое оборудование на дату оценки не выпускается В новой книге Ковалев привязывает формулу уже к хронологическому возрасту оборудования за минусом пяти лет (Тхр-5) а не к дате прекращения выпуска модели как ранее
Андрей Т: Вот это и не нравится. Я уже приводил пример со станком сверлильным 2М112. Он до сих пор выпускается, причем тут Тхр-5, или я не врубился (работы сейчас много, набегами просматриваю форум, так что если не врубился извиняйте.)
Владимир Б.: Написал для тебя длиннющий пост и стер его каким-то образом и отката нет. Второй раз - не смогу уже. Короче - много есть вопросов к АПК. Основная мысль в чем - Ифун учитывается только в затратном. Речь только о ПСВ, которая трактуется как ... короче, немного не так, как привыкли Во всяком случае - стоимость определенная по прайсу дилера, сборнику НАМИ или договору поставки - это уже сравнительный подход. То есть - без книги в руках не врубишься точно. Не факт, что врубишься и с книгой. А на формулы эти АПК и не упирает, типа "приблизительная оценка". Хотя куда ее, "приблизительную" пришить (или сразу выбросить) непонятно.
Владимир Б.: Андрей Т Вдогон: ПСВ - это когда ты решил построить паровоз. Что-то сам на своем заводике выточил, что-то заказал, сам собрал, подсчитал все расходы, сделал наценку на типовую рентабельность продаж. Вот она ПСВ! Ты нашел стоимость производства объекта в сегодняшних ценах. То есть: паровоз не столько стоит, за сколько тебе его, к примеру, изготовил сторонний подрядчик, а меньше на величину фукционального износа. Тут можно и формулу применить.
Андрей Т: Владимир Вот тут и есть отличие затратника основное в Мио и недвижке. В недвижке берешь смету и считаешь, а в МиО собрать авто самому или купить с завода две разные вещи. Поэтому мне и нравилось понятие "комбинация затратного и сравнительного", когда сравнительным находится покупная стоимость нового, а затратником износы", кстати это помоему в редакции 2003 г. Андрианова было, я еще в 2000 г. так писал. Но некоторые товарищи чуть меня не загрызли, что методологически это затратник А насчет функционального износа, что он определяется только в затратнике согласен, потому-что вторичка уже его учитывает. А в затратнике если аналог лучше (но мое мнение, что при условии, что точно такое же не продается и не выпускается) тогда есть И функ. Например если оцениваешь ВАЗ-2107 и за аналог берешь ВАЗ-2107, то Ифун нет, а если аналог например 10 модель, то тогда есть.
Владимир Б.: Андрей Т Жаль - не загрызли совсем. Потому что стандарты - как и УК - надо чтить. Есть три подхода в стандартах. Нет упоминания о возможности применения их комбинаций. Ergo: комбинации - это ересь. Место еретиков - на деревьях Андрианов в "Оценке транспортных средств" вообще утверждал, что затратник при оценке ТС применим только в следующих случаях: - при оценке ущерба - при оценке восстановленного антикварного ТС - при оценке авто типа: "местный Кулибин собрал на коленке" . Не дословно цитирую, но смысл такой. А оценка на основе стоимоти идентичного нового образца- это уже сравнительный. С чем я лично - не согласен. Ибо это - наиболее вероятные затраты на производство и продажу данного образца в месте оценки на дату оценки ИМХО. И вот АПК в своей книге гнет ту же линию, что у меня вызывает чувство протеста. Что касается ВАЗ-2107 и за аналог берешь ВАЗ-2107, то Ифун нет - по книге АПК это так. Но по АПК Ифун нет и при а если аналог например 10 модель, если ты сравнил с ней свой ВАЗ-2107 по какому-то параметру на основе "корреляционно-регрессивной одномерной модели ". Ибо ты нашел, таким образом, ПСЗ, которая предполагает то же соотношение цена/качества, что и у нового аналога. Тоже уже учтен Ифун в цене аналога Вот так-с.
Yri G: Повторю затертую мысль - к стоимости замещения функциональный износ не применяется (это по поводу ВАЗ 2107 и 2110), стоимость аналога приводится к цена объекта корректировками. АПК достаточно четко об этом говорит, относя стоимость замещения к сравнительному подходу, а там этого износа точно нет. Другое дело, что мэтр сам себе противоречит, декларируя требование применять одинаковую величину износа к результатам всех трех подходов, и здесь я в недоумении. Если мы в затратнике индексным методом определили ПВС, а далее рассчитали совокупный износ с учетом морального и внешнего, то к полной расчетной стоимости замещения (по стоимости выпускаемого аналога в сравнительном подходе), и функциональный и внешний применять нельзя. Это один из моих вопросов к АПК на семинар. P.S. Больше всего советуют те, кому советовать не советуют (это я про себя).
Kikinda: Yri G Зададим этот вопрос А.П. еще раз. А нельзя ли указать где он в книжке про это писал? Чтобы поставить перед фактом, так сказать. Меня этот вопрос интересует, поскольку я тоже во всех подходах одинаковый износ назначаю. А прочитала сообщение Юрия и меня осенило, что может быть я не права.
Владимир Б.: Yri G Я тоже на это внимание обратил Применение износа в доходном подходе тоже вызывает определенные сомнения.
Андрей Т: Хорошо, что Волки по деревьям не лазают , а то все прогрессивное оценочное общество зангрызут . Насчет затратника по ТС с Андриановым не совсем согласен (простите Волчара за наглость), так как полно случаев, когда оцениваешь машину новую практически и нет такого аналога (имеется ввиду года выпуска) на рынке, то берешь по цене автосалона и начисляешь износ, так что в этом случе Андрианов не все случаи перечислил. С другой стороны если оценка сделана верно по сути, то все придирки по поводу нашего спора (классификации подходов) возникают не у Заказчика, а у проверяющих и то недобросовестных. Поэтому для себя пока решил так, если определяю сначало цену нового по прайсу, а затем начисляю износ, то - затратник, а если беру стоимость со вторички с последующей корректировкой, то - сравнительный. Так что Волчара теперь можешь на дерево загонять. Иногда пересматриваю свои мнения, но это не 2+2, практика и опыт иногда приводят к переосмыслениям. Чем больше узнаешь, тем больше понимаешь, что ничего не знаешь. (кто-то из мудрых сказал. Верно )
Владимир Б.: Андрей Т Поэтому для себя пока решил так, если определяю сначало цену нового по прайсу, а затем начисляю износ, то - затратник, а если беру стоимость со вторички с последующей корректировкой, то - сравнительный. Зачем же на дерево? Ровно это я и утверждал в дискуссии о существенных признаках того или иного подхода. Короткая у котов память такая. А вот АПК оба этих случая однозначно относит к сравнительному.
Kikinda: Тема получилась длинная и интересная. Для того, чтобы за объемами не потерять все то ценное, что было добыто в ходе дискуссии делаю новую ветку. По поводу разницы в подхода попрошу писать здесь: Оценочные подходы: сходства и различия Администратор Kikinda
Андрей Т: Владимир А на дерево на всякий случай, Волки животные дикие и приручаются плохо, вдруг захочется котятины. С АПК не очень согласен. Первое, потому-что в сравнительном мы не определяем износы, это делается только в затратнике.
Владимир Б.: За "диких" можно и ответить
Андрей Т: Вот поэтому от дерева и не отхожу. Вообще насчет АПК. Кикинда наверное обидится, но я уже ей говорил. Что уважаю АПК, но одно дело писать учебники, другое практика. Как я понял АПК не практикующий оценщик, поэтому получается иногда расхождения с действительностью. Но это наверное нормально. Нужна и теория и практика. К сожалению в этом начинают разбираться уже зрелые оценщики. Понятно, что в учебнике все варианты не учтешь, но мне кажется с износами, особенно функциональными и доходником у авторов учебников не все гладко. Но это мое мнение, да и дерево рядом.
Yri G: Перечитал пост, и как-то зацепили соображения Андрея Т., по поводу станка 2М112, так, что решил этот вопрос повыяснять на реальном рынке, да тут еще дорога выпала к реальному региональному дилеру по торговле станками. Вот и спрашиваю его, а что у тебя есть в продаже 2М112. Отвечает – да, есть, вон стоит, цена 23000 рублей. Посмотрел и спрашиваю далее. А что берут?. Ну в принципе берут, за год аж три штуки продали. Это, что спрашиваю, всех настольных сверлильных столько продали?. Нет, почему, вон стоят чешские, голландские, Корея, по цене в 2 раза меньше, их и берут, они и по качеству лучше (автоматика плавного пуска, электронное регулирование оборотов, защита от перегруза, быстрозажимной патрон, да и просто наряднее). А кто же 2М112 тогда берет? Ответ – да это разные госструктуры – фгупы, казенные предприятия, у них фантиков резаных много, надо бюджет осваивать…и кстати эта же картина для других станков, например для обрабатывающих центров Ивановских, то же по разнарядке берут фгупы, а нормальный частный инвестор возьмет японский по лизингу…Так, что пожалуй для 2М112 все же правомочно будет применять функциональный износ, хоть он и выпускается до сих пор.
Андрей Т: Yri G Тогда вопрос, от какой стоимости будете брать функциональный износ? И какой процент. От стоимости нового 2М112 или от импортного, который дешевле в два раза? Если не тяжело приведите расчет. Интересный наверное расчет получится, может я и не прав? Такой же пример и по ВАЗ-2107.
Franck: От стоимости замещения вроде нельзя читать функциональный износ.
Андрей Т: Yri Если можно поясните как в данном случае вы считаете функциональный износ для станка 2М112, если есть в продаже и выпускаются новые 2М112 по цене 23 000 рублей и лучшие импортные (правда сравнения технических параметров не приводите) по цене 12 000 рублей. От какой стоимости нового станка рассчитываете износ от 23 000 или от 12 000?.
Владимир Б.: Ифун = ПВС2м112(например, индексированием бавлансовой) - 12000 А 23000 = глупая цена, по которой глупые покупатели покупают 2 раза в год.
Yri G: Да, действительно нет у 2М112 теоретически функционального износа, и поэтому рукводствуясь принципом замещения по предельной полезности, за ПВС аналога безусловно выбираем 12000 рублей и забываем о Ифункц. Я на 100 % уверен, что также ОБЬЕКТИВНО!!!! поступают все остальные, ну а когда особый случай (все в жизни бывает) - то 2М112 новый безусловно стоит 23000 рублей, подписываюсь не дрогнув.
Андрей Т: Обоим оппонентам. А как вы обоснуете 12 000, если на рынке продаются по 23 000 и предложений в интернете много.
equipment: С другой стороны ресурс работы 2М112, работает 40 лет и хоть бы что ему, двигатель заменил, направляющие подправил и он еще 40 лет проработает. А указанный вами импортный посмотреть бы на него лет через 10 что с ним будет. 2М112 промышленный образец а импортный более похож на гаражный вариант. По моему разница между 23000 и 12000, как раз и объясняется более массивной и долговечной конструкцией 2М112
Андрей Т: Может быть. Но тогда возникает самый главный вопрос, так что брать за аналог 2М112: 1. Выпускающуюся модель 2М112. 2. Импортный станок, при этом рсновные характеристики отличаются от оцениваемого объекта.
полная версия страницы