Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Некоторые аспекты семинара А.П.Ковалева » Ответить
Некоторые аспекты семинара А.П.Ковалева
Yri G: Коллеги! Показалось важным показать детали, и если возможно обсудить семинар по оценке МИО от 16-17 июля, проведенный А.П.Ковалевым. 1. А.П.Ковалев подтвердил свои взгляды на то, что стоимость замещения рассчитывается в сравнительном подходе (в отличие от стандартов 519). 2. На затратный подход таким образом остаются только методы расчета затрат по экономическим нормативам, факторам производства и метод индексации. 3. Доходным подходом определяется полная стоимость в пользовании, а дальнейшая рыночная стоимость в пользовании определяется вычитанием износа. Все это в принципе неявно уже было изложено в последней книге (Практика оценки….), а сейчас видимо будет утверждено в стандартах оценки саморегулируемой организации. По износу. 1. В сравнительном подходе предпочтительнее брать цену нового аналога, а уже затем б/у. 2. Уточнена формула расчета физического износа по экспертно-аналитическому методу (учебник «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств», Москва, Интерреклама 2003, стр. 77-78). Сейчас она выглядит следующим образом: Кфиз=(0,2-0,0036*Б)*Тхр0,7. 3. Разработана модель для функционального износа при Тхр более 5 лет: Для металлообрабатывающих станков. Кфун=0,1+0,02*(Тхр-5); Для энергетического и термического оборудования. Кфун=0,05+0,02*(Тхр-5); Для кузнечно-прессового и литейного оборудования. Кфун=0,2+0,02*(Тхр-5); Для вычислительной техники. Кфун=0,3+0,02*(Тхр-5); Еще интересный момент: Величина коэффициента торможения зависит не только от технических параметров, но и от величины разницы этих параметров, то есть это не монотонная функция. Вообще было много дискуссионного, к примеру достаточно прохладное отношение к книге Попеско, или персональное обсуждение с АПК проблем фондоотдачи в связи ее с методологией массовой оценки, и сейчас АПК готовится к изданию новая книга по оценке МИО.
RVit: Yri G 1. А.П.Ковалев подтвердил свои взгляды на то, что стоимость замещения рассчитывается в сравнительном подходе (в отличие от стандартов 519). По износу. 1. В сравнительном подходе предпочтительнее брать цену нового аналога, а уже затем б/у. Юрий, можно суть поподробнее об этих пунктах.
Андрей Т: Непонятно со сравнимтельным, если есть стоимость б/у, то стоимость нового можно наверное брать как ориентир уровня цен и как проверка (чистоты) информации и для определения рыночного падения цен п оэтому виду оборудования.
Yri G: Rvit. Сейчас есть некая двусмысленность с понятием стоимости замещения, по стандартам она определяется в затратном подходе как сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки то есть фактически просто цена нового аналога. В то же время в сравнительном подхде есть метод прямого сравнения с идентичным объектом, в котором полная стоимость замещения (восстановительная стоимость) равна цене идентичного объекта (м/б приведенная к условиям продажи с помощью корректировок). АПК объяснил этот феномен достаточно просто, когда писались ранние книги (97-2003 гг) и те же стандарты, казалось, что затратный подход обделен расчетными методами определения стоимости и в него добавили стоимость замещения. Отсюда были и разные трактовки стоимости замещения в контролирующих органах.Если понятие стоимости замещения убирается из затратника, то все становится логичным. По износу объяснение предпочтительности взятия цен нового аналога аргументируется тем превалирующим фактом, что цены вторичного рынка в основном формируются под влиянием цен первичного рынка. и ошибка в случае применения цен первичного рынка в общем будет меньше. Это утверждение у АПК не очень категорично, так как м/б отдельные частные случаи как в формулировке Андрея Твердова.
Андрей Т: *По износу объяснение предпочтительности взятия цен нового аналога аргументируется тем превалирующим фактом, что цены вторичного рынка в основном формируются под влиянием цен первичного рынка. и ошибка в случае применения цен первичного рынка в общем будет меньше.* Часто так, но не всегда. Как раз сейчас в этом убеждаюсь. Оцениваю в том числе пластавтоматы. Так вот какой факт выявился. Рыночное падение цен на пластавтоматы большей производительности намного больше, чем средней. Скорее всего объясняется тем, что спрос на большие меньше, чем на средние.
Yri G: Как я уже отмечал, это будет общая конструкция. При выборе цен нового аналога легче обосновать износ оцениваемого объекта, чем еще заниматься износом аналога (дискуссии были в том числе и на этом форуме). Конечно для развитого вторичного рынка (транспорт, компьютеры, оргтехника) проще подобрать соспоставимый по состоянию аналог, а для всего остального? К тому же никто не запрещает применить к цене нового аналога модель износа по данным вторичного рынка.
Андрей Т: Вообще-то так и делается. Только я уже писал. Что давно такой подход называю комбинацией затратного и сравнительного. Когда сравнительным определяешь стоимость нового по данным рынка, а затратником износы. Просто многие эту терминологию не принимают и упорно называют затратником. Мое мнение такое, когда стоимость нового определяем по контракту или рассчитываем как стоимость составных частей объекта, или практически нет рынка нового оборудования, тогда ближе к затратнику, а когда есть рынок и приходится определять стоимость нового на основании многих данных, применяя техники сравнимтельного подхода, то тогда пишу, что это комбинация затратного и сравнительного. Хотя тут можно спорить. Но это еще раз подтверждает, что слепой перенос практики оценки недвижки на оценку МИО неверен и приводит иногда к путанице.
Владимир Б.: Yri G Юрий, спасибо за интересную информацию. Однако, давно я оказывается не был на форуме. Быстро время летит в аврале, однако. Андрей Т пишет: Непонятно со сравнимтельным, если есть стоимость б/у, то стоимость нового можно наверное брать как ориентир уровня цен и как проверка (чистоты) информации и для определения рыночного падения цен п оэтому виду оборудования. Возможно, речь идет о том, что когда есть всего один б/у аналог и 1 новый, то последний имеет приоритет, цена б/у-шного ведь может быть функцией разных факторов, о которых не всегда есть полная информация. Цена нового, в этом смысле - как информация - более "помехозащищенная", что ли. Может это имел в виду мэтр?
Владимир Б.: По пунктам 1-3 сообщения Юрия, в принципе, нет возражений. По износам: функциональный аналитически - это круто! Только Юнитеру не говорите - может не выдержать Несколько озадачивают величины коэффициентов для вычтехники. При Тхр =5 Ифун = 30%. Да такой за год образуется, по-моему... Юрий, а эти формулы из той же книги? Со стр 78?
Yri G: По функциональному для вычислительной техники мы на семинаре все хором закричали, что это не совсем верно. АПК вроде согасился вопрос пересмотреть. Подробно эти подходы он изложит в новой книге, которая только выйдет в этом году, а в книгах 2003 и 2005 года этого совсем нет.
Андрей Т: Владимир пишет "Возможно, речь идет о том, что когда есть всего один б/у аналог и 1 новый, то последний имеет приоритет, цена б/у-шного ведь может быть функцией разных факторов, о которых не всегда есть полная информация. Цена нового, в этом смысле - как информация - более "помехозащищенная", что ли. Может это имел в виду мэтр?" В такой ситуации наверное не следует говорить о сравнительном в классическом виде. А нужно привести эту информацию как справочную, или если уверен в "реальности" этого единственного аналога.
Владимир Б.: Андрей Т Классический это когда есть выборка в полторы сотни наблюдений? Мне он тоже нравится... За неимением гербовой - когда есть "вилка" (явно лучший и явно худший объект) - это уже здорово. Но и один на крайность сойдет, если сравнивать не менее чем по 3-4 основным параметрам. И Ковалев на эту тему писал. И Кошкин тоже не против. И называет это именно - "сравнительный подход". А почему нет?
Владимир Б.: Yri G в книгах 2003 и 2005 года этого совсем нет. Жаль. Была бы ссылочка...
Андрей Т: Владимиру Под классическим сравнительным я имею ввиду 5-6 аналогов А один это уже не классический сравнительный, что с чем сравнивать? Вот если есть тенденция тогда да. Я как-то оценивал джип, которому всего 4 месяца и выпускать начали недавно, поэтому б/у такую модель практически не продают, по крайней мере в Питере я не нашел аналогов (по другим регионам, искал через Интернет тоже). Но есть тенденция падения стоимости по автомобилям такого срока эксплуатации. Поэтому по моему мнению это тоже сравнительный, но уже сравнивается не конкретно автомобиль данной модели, а другой показатель - величина падения стоимости при продаже новых автомобилей в первый год выпуска.
Владимир Б.: Андрей Т пишет: А один это уже не классический сравнительный, что с чем сравнивать Сравнивать объект оценки с аналогом. От того, что он один, он не перестает быть аналогом. А подход - сравнительным. В сравнительном подходе ключевой момент - СРАВНЕНИЕ (мне, кстати, всегда казалось парадоксальным - то, что метод СРАВНЕНИЯ с аналогом относится к затратному подходу). Часто такой аналог - просто единственно возможный (когда речь идет об уникальном оборудовании). Вон, в недвижке - найдут 2-3 аналога - и счастливы. Вносят поправки и считают это классическим сравнительным подходом. И это правильно, поскольку имеют дело с уникальными объектами. И если в оценке МиО оценщик часто имеет дело с серийным оборудованием - это не повод считать приемы применяемымые при оценке таких объектов классическими. Возможность построения тенденции вряд ли можно считать критерием "классики". Тенденцию можно построить и по двум значениям А вот случай с джипом относить к сравнительному мне кажется сомнительным. С чем это там сравнивается "другой показатель - величина падения стоимости при продаже новых автомобилей в первый год выпуска?"
Андрей Т: Как раз есть с чем, существует объективная рыночная информация о падении цен на автомобили в первый год эксплуатации. Сам недавно покупал годичную. Насчет одного аналога берут сомнения. Вот если два уже можно диапазон видеть, а по одному, тут можно нарваться на очень неприятную вещь - нерыночную продажу. Хотя как ориентир использовать можно. Но оценивать по одному такому сравнительному мне кажется чревато.
Андрей Т: Владимиру И вообще теперь с тобой спорить опасно, уже полковник - 3 звездочки (выдержаный)
Владимир Б.: Андрей, сравнительный подход предполагает сравнение объекта оценки с аналогом (аналогами). В данном случае - что у тебя является объектом оценки, который сравнивается с "объективной рыночной информацией о падении цен на автомобили в первый год эксплуатации?" Мне кажется, что это как раз классический затратный подход. А твоя "объективная рыночная информация" - это износ вычисленный рыночным методом - он описан, например у Григорьева с Островкиным в книжке "Имущественный подход". Думаю, ты помнишь, ЧТО в стародавние времена именовали "имущественным подходом?" То, что у тебя износ (а насколько я могу судить, речь-то идет об износе, как бы ты его не называл и модифицировал) вычислен с использованием рыночных методов - не делает затратный подход сравнительным (как и определение ПВС с использованием статистических методов).
Владимир Б.: Андрей Т Куда там полковнику до генерала, даже однозвездного. Красная звездочка - это звездочка уже другого уровня... Ты на коньяке когда нибудь видел синие звезды? Выдержка начинается только с красных.
Андрей Т: Ну-ну. Все равно спорить буду. Начнем с того, что если я стоимость нового автомобиля определяю по рынку, т.е. анализирую стоимость в нескольких торговых компаниях, то это уже элементы сравнительного. Вообще мое мнение такое - если я при оценке оборудования использую контрактную стоимость или рассчитываю стоимость из нескольких составляющих, то это ближе к затратному. А если стоимолсть нового определяю после изучения рынка новых объектов и использую методики сравнительного подхода, а затем начисляю износ методами затратного подхода, то называю это комбинацией затратного и сравнительного подходов. И начал это делать с начала 2000 года примерно и один ираз увидел данное определение, если нре путаю помоему у Андрианова в издании 2003 года, даже откопировал. А в следующем издании уже не нашел. Наверное автор испугался этого определения, но я считаю его нормальным и соответствующим действительности. Вообще уже в оценке оборудовния подходы и методы в классическом понимании их недвижистами переплелись. "А твоя "объективная рыночная информация" - это износ вычисленный рыночным методом Назови как хочешь, но это информация с рынка, а сравнительный подход в первую очередь подразумевает использование рыночной информации, вот. А на коньяке видел синие звездочки, но может это не настоящий коньяк? Помоему азербайджанский, правда это было давно.
Владимир Б.: Андрей Т Спорить можно и нужно. Но нужно и договариваться в конце концов. У любого явления есть существенные признаки и есть менее существенные. Так вот, существенным - классификационным - признаком затратного подхода является учет износа. И если мы базовую стоимость топределим как среднюю из некоторой выборки цен разных производителей или дилеров (по Марксу эту величину можно интерпретировать как общественно-необходимые затраты - так они, по-моему, назывались - на производство данного товара), а из нее потом вычтем износ - пусть даже тоже определенный рыночным методом - ВСЁ РАВНО это будет затратный подход. И Андрианов, думаю, не зря убрал ту формулировку. Мне кажется, ты увлекаешься введением новых понятий в оценку, причем в тех областях (подходы, износы), которые достаточно жестко определены в стандартах (есть ТРИ подхода - но ни слова об их комбинациях, есть термин "износ" - и никаких других). Это может быть истолковано как ересь и чревато столкновениями с будущими экспертами СРО. Любите, вы, питерские, пофрондировать. Ты когда арендную ставку экстракцией из рынка находишь - это у тебя комбинация сравнительного с доходным, что ли? Про синие звёзды - спорить не буду. Хотел тебя на арапа взять - не прокатило...
полная версия страницы