Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Применение корреляционно – регрессионной модели при определении износа » Ответить
Применение корреляционно – регрессионной модели при определении износа
Euhenio: Уважаемая Ксения! Модель Ваша очень похожа на модель, которая описана в статье Валентины Быковой, Анатолия Ковалева «Как оценить износ оборудования», которая находится здесь http://appraiser.ru/info/method/ Мне с технической стороны не все понятно, как коэффициенты рассчитать! Очень хотелось бы пример Ваш посмотреть! Данные, по которым сроилась модель на декабрь 1999г. Если можете подскажите пожалуйста!
Ответов - 42, стр:
1 2 3 All
Kikinda: А я и не говорила что это моя модель. Это их модель. Просто я говорила, что я ее применяю в своих отчетах. Кстати у В. Г. Быковой очень приличная диссертация (руководитель Ковалев). Можно в Ленинской библиотеке поизучать . Модель конечно строилась давным давно, но она до сих пор работает (с некоторыми недостатками). Данная модель учитывает с одной стороны нормативный срок службы, с другой стороны физическое состояние объекта. Поэтому это намного лучше, чем применение волшебной таблички. В случае крайней необходимости ее можно перестроить или построить более точную для более узких групп. Мне к сожалению некогда. Как только появится свободная минутка, так я сразу же этим займусь. Не поняла, про какие коэффициенты вы говорите. Какой пример показать?
Euhenio: Kikinda В своем последнем посте, тема Переоценка, Вы писали: «Давайте другую тему сделаем ...... Я туда могу и пример вставить!». Какой пример Вы имели в виду, не знаю.
Kikinda: Euhenio Ну пример того как я обычно считаю данным методом. Выложу чуть позже. Там и обсудим.
Euhenio: Kikinda Спасибо, что уделили время со мной подискутировать! С уважением, Euhenio
Euhenio: По поводу коэффициентов (показателей), о которых я оговорился выше. Киз = (a1 – b1*Б)*Т^t1, где, a1 , b1 - показатели, описывающие корреляционную связь состояния оборудования с его стоимостью на вторичном рынке. Б – бальная оценка состояния оборудования. t1 – показатель степени зависимости стоимости от возраста оборудования T – возраст оборудования в годах Под коэффициентами имелось ввиду a1 , b1.
Kikinda: Euhenio Ну так это свободный член регрессии. Регрессия получается путем обработки выборки. Диссертацию давным давно читала, могу лишь предположить, что а1 - это год, b1 - физическое состояние по экспертной шкале.
Euhenio: Kikinda Насчет свободного члена я понял, заботит другое, как его получить для других групп оборудования, расчет построен только для металлорежущих станков. Постараюсь по внимательнее изучить вышеуказанную статью. Может быть Вы стоили модели для других групп?
Euhenio: Kikinda К сожалению, не в Москве живу! Хотелось бы мне поизучать указанную Вами диссертацию! Как представиться возможность так сразу в Ленинку !
Kikinda: Выкладываю на всеобщее обозрение что обещала. Сильно не привязывайтесь. Как смогла, так и сделала. В литературе подобных методов не описано. Это мое изобретение. Может быть я в чем то не права и я соглашусь что оценка очень грубая....но в условиях огромного заказа...это лучше чем выдумывание и начисление износа по волшебной табличке. Стоф в данном случае был не применим. Год выпуска - сами видите какой. Станки импортные (в основном). Для данных станков развит рынок вторичного оборудования. Новых станков на рынке не представлено. Пример применения корр-регр модели физ. износа при сравнительном подходе Euhenio Лично для вас сделаю новую тему по поводу данных моделей. Там все предельно просто и в то же время есть огромная практическая значимость. Я пыталась сделать данную модель когда оценивала достаточно большую группу фрезерных станков. В принципе, затраты времени на создание такой модели оправданы (особенно когда большой заказ однотипного оборудования).
Euhenio: Kikinda Спасибо! Спасибо! Спасибо! Буду с нетерпением ждать новой темы! С уважением, Euhenio
Андрей Т: Не очень понял откуда балл объекта-аналога (прошу простить если что, вечер уже у нас).
Kikinda: Откуда, откуда... ну всем понятно откуда....Из недр серого вещества моего суперумногоголовного мозга. Ставят оценщики износ по табличке. Я ставлю по табличке, но модель все таки не дает мне сильно врать, т.е. она накладывает определенные ограничения. Этот метод так и называется экспертно-аналитический. Более обоснованно чем просто экспертно. Со временем, я думаю, что и экспертная часть тоже улучшится. Движения в ту сторону уже среди оценщиков и ученых появились.
Алена: Данная методика и формула, выложенные здесь в качестве примера расчета коэффициента физического износа отдельной ссылкой, описаны в учебнике Ковалева "Управление имуществом на предприятии", 2002 г. Так что ничего новенького, все старо!
Kikinda: Алена Мы как раз этот пример и обсуждаем. Никто не говорил, что здесь что то новое.
Самурай: Кикинде. Можно получить коментарии по Вашему примеру по 13-15 столбику в таблице 2. Как Вы все эти % получили. Что не сходится с уравнением Быковой. Ладно там балы ставит каждый оценщик при осмотре сам, но дальше что то не сходится у Вас.
Kikinda: На рынке подержанного оборудования ищем аналоги оцениваемого оборудования. Далее оцениваем износ и аналогов и оцениваемого и сравниваем одно с другим. Корректировка на физическое состояние = (1-Износ объекта оценки)/(1-Износ объекта аналога). Рыночная стоимость = стоимость аналога * корректировочный коэффициент Возьмем первую строчку в примере: (1-0,29)/(1-0,56)=0,52 Рыночная стоимость = 580 000*0,52 = 301 600 Корректировать именно таким образом - я придумала сама, исходя из простых логических соображений. РС объекта оценки=ПВС аналога (1-Изн объекта оценки), но поскольку у нас не ПВС, а стоимость которая тоже имеет износ, то получается, что ПВС аналога = РС аналога/ (1-Изн аналога). Подставляем, получается, что РС объекта оценки = РС аналога *(1-Изн объекта оценки)/(1-Изн аналога). Таким образом, я оценивала только износ по формуле предложенной Быковой и Ковалевым. Рассмотрим всю ту же первую строчку: (0,2082-0,0034*45)*(2005-1986)^0.7075 = 0.44 Получили износ.
Самурай: Спасибо. Кфиз = (0,2082 – 0,003Б)Т^0,7075 = 59% (Кфиз = (0,2082 – 0,0034Б)Т^0,7075 = 44% . В примере пропустили 0,0004 и результат сразу не сходится. А это приводит к продолжительным боданиям с проверяющим (особенно по гос имуществу).
Kikinda: Я не поняла что и где пропущено. Но в любом случае это пример. Вас же никто не заставляет применять все это дело. Я показала как я придумала считать. Кроме меня примеры никто не вытаскивает. А зря. Ведь как то же народ оцениваем оборудование, найти аналоги которого можно только на вторичке.
Андрей Т: Кикинде презент. И не горячись. Люди хотят в твоем примере разобраться это хорошо. А примеры расчетов и рассуждений приводить если кто решается нужно. Все-таки этот форум в отличии от Аппрайзерского более специализированный и люди все тут ближе к оборудованию. И давайте терпимее относиться если кажется, что коллега в чем-то неправ, лучше спокойно вместе разобраться и не стесняться если кажется, что вопрос или проблема "глупая". На нашем форуме очень заумных и самолюбивых ГУРУ пока нет, так что делить славу не с кем.
Kikinda: Это хорошо что хотят разобраться. Мне тоже интересно мнение других. Я себя гуру и избранной не считаю, учусь. У меня кстати есть куски из диссертации Быковой В.Г. Сейчас в Ленинке все что угодно можно достать. Приеду из командировки в четверг, разберемся как она вывела эту формулу с износом. Мне кажется, что ее уже можно поменять.
Иван Б.: Поменять нужно. Так как она для 99-го и для ме-режущих станков. А почитаешь другие отчеты так ее пихают во все группы и по сей день. По мне так лучше иной раз экспертно поставить, нежели пользоваться ненадлежащей формулой.
Андрей Т: Ивану Б. Согласен с Вами. Часто логично объясненное экспертное мнение более понятно и принимаемо, чем навороченная формула с непонятными входными данными и т.д.
Kikinda: А по мне так лучше посчитать по формуле, а потом логически поразмыслить над тем что в итоге получилось. Если значения близки к моим интуитивным воззрениям, то надо оставлять так как рассчитано, если получается откровенная глупость, то формулу нужно корректировать. Формула и рассчет всегда лучше смотрится экспертных оценок, но это мое личное мнение.
Андрей Т: На мой взгляд ничего лучше чем хорошо проведенный анализ рынкак и полученные рыночные данные нет. Любая формула должна базироваться на этих самых данных, если нет, то это все надуманное. Я не в коей мере не против формул. От них никуда не денешься и они нужны, но почему-то пошла мода, вместо нормального анализа рынка и подбора нормальных аналогов, подменять кучей формул. Я против крайностей, особенно когда на 2-3 аналогах строят какието-статистики. И экспертное мнение должно быть не голословно, а тоже основанное на чем-то. Вот статья в последнем номере Вопросы оценки по массовой оценке. Все хорошо, красивые формулы, но опять же все упирается в то, что как правило, при массовой оценке основное внимание уделяется представитеям группы, а по остальным исходим из каких-то допущений, вот тут то и возникает вопрос "А до какой запятой принимать расчет по формуле", если мы исходим из допущения, что остальные представители группы почти такие же как тот по которому мы делали расчет и вывели групповой индекс?" Я не зря написал "ПОЧТИ". Все равно присутствует большая доля допущения. Так же и при оценке тех же станков. Мы априоре верим тому что про аналоги написано, а всегда ли это соответствует действительности?
Владимир Б.: Оксана, Андрей прав, не надо горячиться. Вспомните, что Вам на Аппрайзере не понравилось. Юнитера на ночь перечитайте. Опубликовав пример, Вы вызвали огонь на себя - отдувайтесь теперь. Не все имеют Вашу подготовку, поэтому вопросы могут быть и очень простые. Люди правда хотят разобраться. Им и так трудно. А получая от автора пояснения типа: quote:Возьмем первую строчку в примере: (1-0,29)/(1-0,56)=0,52 они по простоте душевной повторяют вычисления - и еще больше запутываются Метод можно применять для оборудования с небольшими сроками службы. После 20 лет начинаются уже всякие чудеса - вроде износа более 100%. Ставить экспертно оценку техсостояния аналога с точностью до балла на основании информации продавца из солнечной Башкирии типа "состояние рабочее", по-моему, некорректно. Я думаю, что честнее будет попытаться соотнести её (информацию о тех.состоянии) с каким-либо диапазоном шкалы, соответственно выставить балл - 10,20,30 и т.д. Более "точные" оценки - шаманство чистой воды. ИМХО P.S. Отправил в Вашу сторону прикрепленный файл. Не пробегал, случайно?
Kikinda: К критике отношусь всегда очень положительно, потому и выложила пример. Критикуйте как можно больше, я же учусь и многие учатся. Этот форум делала не только для себя, но и для всех, чтобы мы могли обсуждать "белые пятна" нашей деятельности. Экспертная шкала - это слабое место. Согласна с этим, но лучшего ничего не придумала. Пыталась делать выборку и разносить все оборудование по нескольким диапазонам, чтобы хотя бы на основе цены предположить что за зверь стоит на складах Солнечной Башкирии. Могу сказать, что при переходе на вторичный рынок теряется где то 30% от стоимости. Оборудование (старое) после капитального ремонта стоит где то на 30-40% дороже такого же, но без ремонта. Текущие ремонты и режимы эксплуатации также не отражаются в цене, но выявить эти аномалии никак нельзя. Звонить и уточнять по каждому станку - занятие неблагодарное. Если представляться покупателем, то отвечают - приезжайте, смотрите, станок просто "чудо инженерной мысли", холился и лелеялся на протяжении всей его жизни. Так что Физический износ по прежнему остается "белым пятном". А что делать? Попеско предложила оценивать его техническое состояние, но ведь за каждым аналогом летать в Башкирию не будешь.... Файл до сих пор не пробегал. Куда он пропал?
Андрей Т: Мне кажется, что споры по поводу экспертной шкалы будут вечны, но давайте посмотрим как реагирует рынок на техсостояние станков, да и автомобилей к примеру. Если например вы хотите продать авто и у вас например дырка в двери, то ее заварка или шпаклевка принесут вам больше выгоды, чем смена двери, потому что рынок б/у реагирует намного меньшей прибавкой в стоимости или потерей, чем на новом авто или станке. Поэтому когда люди покупают б/у станки они знают на что идут (нет денег на новый) и наверняка есть ремонтная база. Поэтому когда мы ловим 15%, 16%, 17% то занимаемся (понятно чем), при этом погрешность в 5% при определении РС это шикарнейший результат, поэтому не надо ловить блох, тем более когда большинство б/у станков стоят относительно недорого и никто не сможет мне доказать, если я поставлю физизнос 20%, что надо 18% или 23%.
Владимир Б.: Андрей, а что о ней (экспертной шкале) спорить? Штука очень полезная, часто незаменимая Просто надо отдавать себе отчет в точности инструмента, который применяешь. Тем более, когда износ оценивается заочно, на основе непроверенных (или непроверяемых в принципе) данных. Думаю, что, к примеру, всем известная шкала из РД-37 "проградуирована", в лучшем случае, через 5%. Я своих подчиненных преследую за экспертные износы типа 18 или 23%. Это - как ступнями дистанцию промерить и выдать результат в миллиметрах.
Kikinda: Владимир Б. Не ребята, ну вы чего? В незаменимости и полезности ее никто не сомневается, но ремесло ведь должно когда то превращаться в искусство. Поэтому необходимо искать новые методы начисления износа и вообще всячески изучать этот вопрос. Кстати, мои ребята уже тоже отвыкли писать износ в 18% по экспертной шкале. Я вообще их настраиваю на начисление износа по СТОФУ, но опять же не тупо, а обдуманно. Надо бы обсудить все возможные методы и способы начисления износа и составить таблицу где и когда какой метод применять. Кстати, почти по каждому оборудованию (по крайней мере советскому) есть замечательные РД по коим можно вычислять износ более грамотно, делая скидку на эксплуатацию и загруженность. Но по поводу каждого станка в библиотеку тяжеловато бегать а считать все подробно тоже нет возможности. Надо придумывать дальше. С уважением, Кикинда С уважением, Кикинда
Владимир Б.: Kikinda пишет: при переходе на вторичный рынок теряется где то 30% от стоимости Вы имеете в виду оборудование с незначительным сроком эксплуатации Или не эксплуатировавшееся после длительного хранения. Или - что? Поясните.
Kikinda: Владимир Б. Я имею ввиду не эксплуатирующееся в сравнении с незначительным сроком эксплуатации.
Владимир Б.: Чегой-то многовато - 30% Как-то была возможность сравнить щебнедробильное и т.п. оборудование: новое и восстановленное. Разница оказалась 10 - 12%. А тут - всего лишь незначительная эксплуатация. Я бы для такого больше 10% не поставил. Экспертно
Андрей Т: Нужно к каждому объекту оценки подходить индивидуально мне кажеться. Потому что если рынок развит, например автомобили обычные, это одно, а если это оборудование как у Владимира, то он прав. Такого оборудования в принципе немного и продается оно не везде и затраты на его доставку значительны. А если его можно приобрести на месте рядом с собой, то по поводу величины скидки Владимир прав.
Иван Б.: Kikinda 1) Достаточно ли одного объекта аналога в сравнительном подходе? А то уменя 100 станков (арестованные приставами, реализация каждого по отдельности), пару раз посчитал по 3-4 аналога - очень долго, муторно, утомительно 2) При годах выпуска 55-75 г. и среднем состоянии (Б=35) формула выдает запредельный Ифиз. Вы по табличке принимали предельный износ = 85 %? 3) Вы этот расчет выделяете в отдельный сравнительный подход или делаете в рамках затратного. 4) Пользовался последней формулой Ковалева Kиз = Кн.N + (1.25-0.025Б)×(Кпр - Кн.N), где Кн.N – коэффициент неустранимого износа для последнего ремонта под номером N; Кпр – коэффициент предельного износа, равен 80 %; Б - балльная оценка физического состояния машины. Формула дает более удачные к-ты износа для старого (55-75 г.в.) оборудования. В моем случае это последние 15 лет практически не эксплуатировавшееся оборудование завода с крупносерийным производством и соответственно никто капремонты не делал. С гл.механиком определились что оборуд-ие до 80-го г.в. прошло два капремонта, после 80-го один капремонт. В принципе износы получаются 60-75 %, что похоже на правду из "волшебной таблички".
Kikinda: Если у меня больше 100 станков, то я ищу только один аналог, иначе состаришься их искать. Я выделяю в сравнительный подход. А вообще для таких станков только сравнительный и возможен. Формулой пользуюсь.
RVit: Кикинда Вы где-нибудь встречали аналогичные модели для других групп машин и оборудования, например для грузоподъемного или самоходной техники?
Иван Б.: Ну а как же "любимые" проверяющие органы, они не задают вопросы почему всего-лишь один аналог? а не 2-3-4 (если они есть), когда необходима стоиомтсь каждого конкретного станка. А вообще для таких станков только сравнительный и возможен. Но у вас же 16к20, 1а62 и т.д. к которым можно подобрать аналоги в затратнике
Kikinda: Затратник идет отдельной песней.
Иван Б.: И все-таки про кол-во аналогов в сравнительном Если 20-30 станков и аналогов Б/У много, вы также от одного аналога отталкиваетесь?
Kikinda: Я каждый раз смотрю по обстоятельствам. Если есть возможность подобрать больше аналогов, то подбираю. По возможности стараюсь подбирать полноценные аналоги, т.е. у официальных диллеров или у крупных компаний, а также аналоги, которые совпадают по возрасту, кол-ву ремонтов, оснастке... Звоню, интересуюсь, знакомлюсь В общем, развлекаюсь
Kikinda: Меня больше интересует как делать корректировку в сравнительном.... Ведь мы находим станки неустановленные, а оцениваем установленные. А если нам для целей продажи? То выходит, что нужно еще и вычитать. Запуталась
Владими: Иван, про количество аналогов в затратном. Если верить Андрианову - для ТС, во всяком случае, достаточно 3-х. Григорьев с Островкиным говорят о 4-6 Ведомственные инструкции некоторых банков (а что делать?) требуют не менее 5 (для юрлиц) или 7 (для физ лиц). Почему так - убей не знаю. Мы в компании обычно берем 3-5.
полная версия страницы