Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Оценка права аренды » Ответить
Оценка права аренды
Джульета: Добрый день, уважаемые специалисты! Очень надеюсь получить совет, т.к. часто посещаю этот форум и многое использую в своих расчетах. Совсем недавно столкнулась со следующей ситуацией: на балансе предприятия числится небольшое количество ОС, а основная работа ведется за счет арендованных. Решила я посчитать стоимость права аренды этого арендованного оборудования и прибавить к стоимости предприятия. Но как собралась считать: выделить доход, приходящийся на арендованные ОС, вычесть из него операционные расходы (на ремонт и обслуживание оборудования) и саму арендную плату, все оставшееся продисконтировать. Верно ли я собираюсь поступать? Возможно, что-то забыла учесть в расчетах? Очень рада буду вашим комментариям !!!
Ответов - 58, стр:
1 2 3 All
ilyazalevskij: Да математика для меня полный капец это на до было работать и кчится на бухгалтера
АндрейЩ: Владимир Б. пишет: Что-то непонятно это, Василий Григорьевич. Иными словами и не про землю: я сдаю помещение под бутики в центре, "выгребая" ВСЮ полезность, и ско-ко арендаторы не торгуют, а ВСЕ достается мне. Т.е. арендаторы в в центре имеют "шиш" - так же как и арендаторы торговых помещений в трущобах на окраинах. На окраине вот только мне - как арендодателю - меньше достается...
avg: АндрейЩ пишет: На окраине вот только мне - как арендодателю - меньше достается... все логично...ставка аренды от города 100 руб., РС ставка - 150 = ваш выигрыш =50 руб на окраине ставка 50 , РС=80 = ваш выигрыш 30 руб.
Владимир Б.: avg пишет: Володя, видимо, ты не так понял Василия Григорьевича. Он, как раз говорит об обратном.
Владимир Б.: avg пишет: Володя, видимо, ты не так понял Василия Григорьевича. Он, как раз говорит об обратном. Извольте объясниться сударь. "Об обратном" - это как? Я задал вопрос. Что-то я плохо стал понимать питерский диалект. Отстал вероятно. У вас вон уже - РФ - среднего рода.
avg: Владимир Б. извиняюсь РФ=государство, среднего рода. Как мне показалось, речь, идет именно о праве аренды. Есть вполне приемлемые способы расчитать это самое право. Отрицательным оно не бывает обычно.
Владимир Б.: avg пишет: все логично...ставка аренды от города 100 руб., РС ставка - 150 = ваш выигрыш =50 руб на окраине ставка 50 , РС=80 = ваш выигрыш 30 руб. А теперь мне сдается, что ты совершенно не понял мысль АндреяЩ Я начинаю на этой ветке чувствовать себя строителем вавилонской башни после смешения языков
Дмитрий: А надо сначало, чтоб каждый задал те дифиниции, которые использует. Владимир Б. пишет: Я начинаю на этой ветке чувствовать себя строителем вавилонской башни после смешения языков А ветка с обсуждением стоимости права или стоимости вещи надо считать?
Владимир Б.: Мне кажется , что интересный софизм RG построен, как все софизмы, на подмене понятий. В данном случае - принципа НЭИ. Логика этого фокуса примерно такая: 1.Пусть некто использует некое имущество в соответствии с его НЭИ 2. При сдаче в аренду РСАП должна определяться на основе НЭИ 3. Тогда - для арендатора имущества - РСАП будет равна нулю, поскольку он ,по определению, не сможет использовать имущество более эффективно, чем его прежний владелец и его ЧОД будет равен нулю. 4. Если ЧОД арендатора не равен нулю, то ему сдали имущество в аренду не по РС Подмена происходит в п.2. Надо просто вспомнить, что РСАП - как и любого другого товара (даже на идеальном рынке) - суть величина вероятностная, и есть минимум и есть максимум, и нет двух одинаковых участников рынка, и риски в одном и том же бизнесе у разных фигурантов - тоже разные. Из этого и складывается та дельта - обозначим ее «Ω» (как остроумно пишет RG ) - которая, таки, делает возможной сдачу имущества в аренду. Никто же не говорит о нарушении принципа рыночности - когда одна и та же, в принципе, вещь, переходит из рук в руки за все большую цену - как и происходит с большинством товаров
Игорь г. Львов: На растущих рынках, коим есть рынок аренды доходной недвижимости в Украине (думаю в России также), у арендатора всегда !!! есть навар. Договор аренды составляется минимум на год по РС на дату сподписания договора. Индексация по инфляции не отображает действительного роста арендной платы. Вот арендатор и имеет эту самую дельту. И это факт. Сам арендую помещения и за последние 5 лет мой арендодатель всегда "попадает".
АндрейЩ: Владимир Б. пишет: Подмена происходит в п.2. Что-то и я все попутал...."При сдаче в аренду РСАП определяется на основе НЭИ" - понятно. "Тогда - для арендатора имущества - РСАП будет равна нулю, поскольку он, по определению, не сможет использовать имущество более эффективно, чем его прежний владелец и его ЧОД будет равен нулю." - не понятно. Вот я, например, арендую помещение РСАП которого определена в соответсвии с НЭИ в 1000 р./кв.м. Если бы данная ставка не соответствовала НЭИ и была 1200 р/кв.м, то я бы, наверное все равно арендовал, т.к. не хочу с переездом заморачиваться, да и время не самое подходящее, а место - хорошее. А в соотвествии с Вашей логикой я должен буду нести убытки. На мой взгляд подмена понятий происходит в НЭИ для арендатора и арендодателя. Для меня как для арендатора помещений НЭИ - это не сдача в субаренду...
avg: Никакого НЭИ (по большому) тут нет. Есть оценка бизнеса. для арендодателя сдача в аренду по максимальной ставке, для арендатора снять помещение по той цене, чтобы получать прибыль. тут уже идет вход, что там разместить магазин Тиффани или продажу книжек или и т.д. Т.е. НЭИ всегда есть, но обусловлен просто уровнем арендных ставок сопостовимых помещений. У меня был случай, когда ларек на очень хорошем месте, менял арендаторов как перчатки...То цветочный ларек, то сувениры, потом одежда, потом... Т.е. на определенной территории уже сложилась инфраструктура и новые объекты были излишны.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: На растущих рынках, коим есть рынок аренды доходной недвижимости в Украине (думаю в России также), у арендатора всегда !!! есть навар. И это тоже, конечно. Я думал так же - но компьютер барахлил и я постарался быть кратким. АндрейЩ пишет: А в соотвествии с Вашей логикой я должен буду нести убытки Вообще-то - это я логику RG так интерпретировал. Сам я не вполне с этим согласен, потому что и: На мой взгляд подмена понятий происходит в НЭИ для арендатора и арендодателя Я, собственно, это и хотел сказать, просто торопился и, наверное, выразился не вполне ясно?
Владимир Б.: Принцип НЭИ - он вообще сомнительный, конечно. Он подразумевает, что может быть несколько РС одного и того же объекта, что, вызывает сомнения, но, наверное, возможно на неравновесном рынке, и что выбирать из них надо всегда наибольшую - что вызывает еще большие сомнения. На устоявшемся, равновесном рынке - любое использование, в идеале, есть НЭИ. Есть , допустим, в некоторой местности, устоявшаяся стоимость земли. Часть собственников возделывают ее сами, часть - сдают в аренду, это соотношение практически не меняется из года в год. Так какое использование есть НЭИ? А оба, - как сказал бы Полиграф Полиграфович. Иначе - равновесия бы не было. Есть устоявшаяся величина платы за ее аренду, надо думать - это та самая РСАП. По ней и происходит, в основном, сдача в аренду ЗУ. Если кто-то сумел получить ЗУ в аренду по стоимости меньшей РС - это уже бонус. Арендаторы выращивают на земле урожай и имеют валовой доход - выше чем арендодатели, что, главным образом, и подвигает их на аренду. С другой стороны - так у арендатора и риски выше! И вот в такой ситуации предполагается, что арендодатели начинают "выгребать ВСЁ" у арендаторов. То есть - присваивать доходы от другого бизнеса, не неся тех рисков. Ситуация, в принципе, возможная, но о какой рыночной АП можно тогда говорить? Рынком тут и не пахнет и , надо думать, при такой ситуации он будет разрушен.
avg: Владимир Б. пишет: Принцип НЭИ - он вообще сомнительный, конечно. Он подразумевает, что может быть несколько РС одного и того же объекта, что, вызывает сомнения, но, наверное, возможно на неравновесном рынке, и что выбирать из них надо всегда наибольшую - что вызывает еще большие сомнения к сожалению так и есть. Некая не стыковка по НЭИ мы выбираем максимум, потом при сравнительном подходе рекомендуется выбирать, то что ближе к минимуму. Для доходного та же ситуация. Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга
Владимир Б.: avg ФСО-1, ст.10: При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Следовательно - могут быть и другие, меньшие стоимости avg пишет: Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. Это вообще шедевр Надо записать
avg: *PRIVAT*
Kikinda: Тема ушла в сторону темы согласования результатов оценки. Хвост перенесла сюда. Огромная просьба к участникам - хотя бы иногда читать название тем и веток, в которые вы пишете. Kikinda
полная версия страницы