Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Оценка права аренды » Ответить
Оценка права аренды
Джульета: Добрый день, уважаемые специалисты! Очень надеюсь получить совет, т.к. часто посещаю этот форум и многое использую в своих расчетах. Совсем недавно столкнулась со следующей ситуацией: на балансе предприятия числится небольшое количество ОС, а основная работа ведется за счет арендованных. Решила я посчитать стоимость права аренды этого арендованного оборудования и прибавить к стоимости предприятия. Но как собралась считать: выделить доход, приходящийся на арендованные ОС, вычесть из него операционные расходы (на ремонт и обслуживание оборудования) и саму арендную плату, все оставшееся продисконтировать. Верно ли я собираюсь поступать? Возможно, что-то забыла учесть в расчетах? Очень рада буду вашим комментариям !!!
Ответов - 58, стр:
1 2 3 All
avg: Игорь г. Львов Наверно, не так сформулировал. право аренды - как правило, соотносится с правом собстсенности. право рыночной и не рыночной аренды - это отдельная тема. Здесь вроде все по рынку - поэтому надо право аренды считать исходя их прва собственности
Джульета: Соотнесла с теми ставками, по которым аредодатель сдает оборудование другим сторонним организациям. Больше не с чем сравнить. А экономит оцениваемая организация приличную сумму несколько десятков миллионов рублей в год, поэтому учитывать, на мой взгляд, это право аренды стоит.
Доцент: avg Наверно, не так сформулировал. право аренды - как правило, соотносится с правом собстсенности. право рыночной и не рыночной аренды - это отдельная тема. Здесь вроде все по рынку - поэтому надо право аренды считать исходя их прва собственности Извини, но совершенно ничего не полял из высказанного. Прав Игорь.
AMar: Варианты расчета права аренды в данном случае (имхо, ес-но): Вариант 1 - см. сообщения Игоря (капитализация или дисконтирование разницы между рыночными арендными ставками и контрактыми). Вариант 2: 1. Оценить РС объектов исходя из права собственности. 2. Спрогнозировать потоки расходов по уплате арендной платы, продисконтировать эти платежи за период действия договора аренды. 3. Посчитать РС объекта на дату окончания срока действия договора, продисконтировать эту величину к дате оценки. 4. Стоимость права аренды: п.1 - п. 2 - п.3.
Доцент: AMar Вариант 2: 1. Оценить РС объектов исходя из права собственности. 2. Спрогнозировать потоки расходов по уплате арендной платы, продисконтировать эти платежи за период действия договора аренды. 3. Посчитать РС объекта на дату окончания срока действия договора, продисконтировать эту величину к дате оценки. 4. Стоимость права аренды: п.1 - п. 2 - п.3. Андрей, расчет по этому варианту отражает стоимость права аренды с точки зрения арендодателя а не арендатора. А это разные стоимости. В начале ветки речь шла о стоимости права аренды для арендатора. Тем не менее, ни как не могу уловить для себя экономический смысл этого варианта. Буду благодарен если дадите ссылочку на статейку или монографию, где более подробно это разжовано.
AMar: Доцент пишет: Тем не менее, ни как не могу уловить для себя экономический смысл этого варианта. Буду благодарен если дадите ссылочку на статейку или монографию, где более подробно это разжовано. Как раз наоборот - с точки зрения арендатора (для арендодателя - достаточно продисконтировать арендные платежи ) Статью - не знаю. Но логика такая: Есть объект, у права собственности на этот объект есть РС_ПС. Этому РС_ПС соответствует рыночная арендная ставка РСА. Реально объект сдается по ставкам ниже рыночных. Т.е. собственник "добровольно" согласился получать меньший доход. Предположим, что срок договора аренды сопоставим со сроком жизни объекта. Тогда "терминальная" стоимость объекта равна нулю. Если мы продисконтируем фактические арендные платежи - то получим ту стоимость объекта, которая соответствует договорным ставкам аренды РС_ДСА. Соответственно разница (РС_ПС-РС_ДСА) - это стоимость права аренды. Этот подход - прямое следствие из метода капитализации (дисконтирования) разницы между рыночными и договорными ставками аренды. РС_ПС = РСА/КК1 РС_ДСА = ДСА / КК2 РС_ПА = (РСА - ДСА) /КК3 Если предположить, что КК1 = КК2 = КК3=КК, получим: РС_ПА = РСА/КК - ДСА/КК = РС_ПС - ДСА/КК ЗЫ: тут еще надо посмотреть, кто эксплуатационные расходы несет в каком размере. Возможно, надо будет немного изменить алгоритм расчета.
avg: Доцент а что ту не понятного? ты и сам все написал правильно. РС аренды = РСаренды рыночной (в смысле капитализированный доход) - РС контрактный в случае когда оценивается РС аренды по отношениию к праву сосбственности - примерно теже механизмы действуют
Доцент: AMar Андрей, большое спасибо за подробную раскладку. AMar пишет: Как раз наоборот - с точки зрения арендатора (для арендодателя - достаточно продисконтировать арендные платежи Полностью согласен. С предыдущем выводом поспешил, не проанализировав, смутила реверсия. AMar пишет: РС_ПС = РСА/КК1 РС_ДСА = ДСА / КК2 РС_ПА = (РСА - ДСА) /КК3 Если предположить, что КК1 = КК2 = КК3=КК, получим: РС_ПА = РСА/КК - ДСА/КК = РС_ПС - ДСА/КК Здесь (когда используется капитализация) мне все ясно и понятно. Ясно даже когда используется дисконтирование ДСА при условии, что срок договора аренды сопоставим со сроком жизни объекта. Но это когда объект один, а если объектов много и остаточный срок жизни у них разный? То видимо такой договор аренды чисто гипотетический. А мы рассматриваем реальную ситуацию и отвечаем на вопросы заданные Джульетой. Ну а если срок договора аренды меньше? Когда переходим от разницы между рыночными арендными ставками и контрактными к РС_ПС необходимо учитывать реверсию рыночной стоимости объектов на дату окончания срока действия договора (вы об этом и сами пишете, когда рассматривали Вариант 2). С арифметикой здесь понятно, но возникает куча условностей и допущений. Как определить эту рыночную стоимость (опустим множество объектов, предположим, что он один)? Модель Гордона не катит. Модель Ринга, Инвуда, Хоскольда, можно конечно. Но это опять дополнительный анализ ситуаций и предположений. Так какова же будет достоверность полученного результата (говорить о точности язык не поворачивается, не вижу эталона)? Допустим я заказчик оценки (арендатор), так мне глубоко наплевать, что будет с объектом по окончанию договора аренды и каков оставшийся срок его жизни и какова его стоимость (кстати, вот вопрос для размышления). На мой взгляд, капитализация (дисконтирование) разницы между рыночными арендными ставками и контрактными или годового ЧОД, наиболее приемлемые варианты для данного конкретного случая. Ни какой реверсии и на много меньше допущений и предположений.
AMar: Доцент пишет: На мой взгляд, капитализация (дисконтирование) разницы между рыночными арендными ставками и контрактными или годового ЧОД, наиболее приемлемые варианты для данного конкретного случая. Ни какой реверсии и на много меньше допущений и предположений. Если я правильно понял - речь идет об оборудовании. А для него бывает достаточно сложно определить рыночную арендную ставку ... Стоимость определить легче...
Доцент: avg avg пишет: а что ту не понятного? ты и сам все написал правильно. РС аренды = РСаренды рыночной (в смысле капитализированный доход) - РС контрактный в случае когда оценивается РС аренды по отношениию к праву сосбственности - примерно теже механизмы действуют Андрей, опять я ни чего не понял. Хотите что то сказать, выражайтесь конкретнее. Во первых РС аренды = РСаренды рыночной (в смысле капитализированный доход) - РС контрактный не писал я такого. Во вторых в случае когда оценивается РС аренды по отношениию к праву сосбственности - примерно теже механизмы действуют о чем это вы? По какому отношению? Какие те же механизмы? В третьих, давайте аккуратнее с формулировками, мы же на форуме, а не в курилке. Наши посты не только мы читаем. Это конечно не относится к стилю изложения своих мыслей, тут полет фантазий не исчерпаем. О какой РС аренды вы пишите? РС права аренды, РС арендной ставки или РС права на заключения договора аренды? Только, пожалуйста, не подумайте, что я к чему-то придираюсь, но по моему на форуме раньше поднимался аналогичный вопрос.
Доцент: AMar Естественно, при существующем положении на рынке аренды и рынке продаж оборудования, рыночную стоимость оборудования определить легче. Но повторюсь. Как быть если в аренде несколько единиц разнородного оборудования с разными стоимостями и оставшимися сроками жизни, а срок договора аренды фиксирован? Как произвести в данном случае расчет реверсии? Для каждой единицы оборудования отдельно? Возможно конечно, но не накладно ли это будет. Не проще ли будет выделить общий годовой ЧОД (для арендатора, использующего данное оборудование, это раз плюнуть, тем более что для него и определяется стоимость права аренды). Далее прокапитализировать его или продисконтировать с учетом срока аренды и ни какой реверсии.
RG: Уважаемые коллеги. Может с опозданием на всетаки, позвольте высказать свои мысли по этому вопросу (проблеме). Вообще то исходя из ЛНЭИ стоимость права аренды должна равняться - 0 Попытаюсь рассуждать логически. (Пардон что начинаю из далека, так меньше будет вопросов) 1. Право арендовать (ПА) что то, это товар, который хоть и в небольших колличествах но присутствует на рынке. Значит есть продавец (П) и покупатель (А). 2. Что касается «П» стоимость его «ПА», на мой взгляд, будет определятся недополученными чистыми доходами (ЧОДп). 3. Что касается покупателя «А», то для него стоимость «ПА» будет определятся будущими чистыми доходами (ЧОДа) 4. Подразумевается, что собственник имущества в договоре дал добро арендатору на продажу права аренды (передачу арендованного имущества в субаренду). Если такого права у арендатора нет, то стоимость ПА = 0. То есть в случае продажи ПА все средства от субаренды пойдут собственнику имущества через счета арендатора. Дельта, обозначим ее «Ω», при этом останется у арендатора. Следовательно стоимость ПА будет равна капитализации (k) дельты (или дисконтираванию (q), зависит от ситуации и условий договора). (Подразумевается, что арендатор обязан по договоре производить все необходимые ТО на арендованном имуществе и вернуто его собственнику в нормальном состоянии с учетом естественного физического износа.) Осталось малость определить саму Ω и k. Для определения Ω попробую исходить из этих предпосылок, ибо рыночная стоимость права арендовать (РСПА) будет находится в интервале мужду стоимостью права арендовать для продавца (СПАп) и стоимостью права арендовать для покупателя такого права (СПАа). Залезем в шкуру арендатора продавца – П. Беря ДОБРОВОЛЬНО в аренду, например оборудование, он предполагает получить определенную выгоду, от произведенного на этом оборудовании товара, которая будет равняться разнице между валовым доходом (ВДп) и затратами (Зп). В свою очередь Зп будут состоять из стоимости труда, сырья, комплектующих, фактические затраты на ТО арендованного оборудования и т. п. + арендная плата (Ап). Следовательно ЧОДп = ВДп – Зп С - Зп все просто, а как определить ВД исходя из ЛНЭИ. В своей практике я основывался не проектной производительности оборудования с учетом его состояния. Тут желательно иметь «историю» конкретного оборудования (механизма). Если она есть то просчитываем эффективный срок использования и износ. Если нет, то экспертным путем с участием специалистов (можно посмотреть фактическую среднюю выработку за час по нарядам). Нам важно знать на сколько упала производительность, для определения - Ки, коэффициента снижения производительности в следствии износа. И естественно учесть интерес арендатора через коэффициент рентабельности. Но его желательно брать рыночный (просматривали по отраслям), на худой конец среднюю сложившуюся у арендатора (это лучше чем ничего). Отсюда ВДп = Пр х Ки х Кр где Пр – проектная производительность, Ки – коэффициент снижения производительности в следствии износа Кр – коэффициент рыночной рентабельности. На мой взгляд второй путь точнее так как здесь не учитывается ткакие факторы как например енергоемкость и т.п. (они учтены в Зп) Нас интересует только потеря производительности конкретного обрудования в следствии физического износа (увеличение простоев для ТО и т.п.). Сами затраты на ТО уже учтены в Зп. Теперь мы можем просчитать ЧОДп. ЧОДп = Пр х Ки х Кр – Зп Теперь вопрос коэффициента капитализации или ставки дисконта. Предпосылки теже. Каждый хочет получить (+) к своему бизнесу. Из-за отсутствия информации и данных предпочтение отдаем кумулятивному методу определения Ккап или q –ставки дисконта. Остановлюсь для упрощения на Ккап. Как бы рассуждал я пребывая в «шкуре» продавца (ПА) Имея в аренде оборудование, я уже имею прибыль в виде рентабельности - отдачи на вложенный рубль. Следовательно, если мне как арендатору отдали в аренду оборудование с Ккап = іб + ір где - іб – без рисковая ставка - ір – дополнительные риски То я передавая в субаренду естественно захочу больше чем имею. По такой по логике Ккап будет равен ( іб + ір + Rа ) где Rа – моя рентабельность. Следовательно, стоимость ПА для арендатора как продавца СПАп = (Пр х Ки х Кр – Зп) / ( іб + ір + Rа ) Теперь, что касается субарендатора. Его интерес в виде ЧОД и Ккап должны, по логике, выглядеть так же, только Rсуб должен быть больше Rа, соответственно и ЧОДа должен быть больше ЧОДп. А отсюда и стоимость ПА для субарендатора как покупателя СПАа будет другой. Теперь какой? При идеальных условиях исходя из ЛНЭИ она СПАа будет равна стоимости для арендатора СПАп. Далее, поскольку, всем понятно, что цена сделки (читай ПА) находится в промежутке между этими двумя стоимостями, то следовательно она (стоимость ПА) будет равна – 0 в силу отсутствия разницы стоимостей, исходя из ЛНЭИ. Если же разница есть, то это уже не ЛНЭИ и нарушается принцип рыночной стоимости. Или ктото не доберает арендную плату или не эффективно используется арендованное оборудование. Следовательно ее, стоимости права аренды и не должно быть в стоимости бизнеса. Данные рассуждения я не считаю истиной последней инстанции. По этому хотелось бы услышать Ваше коллеги мнение.
andrey: RG Извините, пожалуйста, но... У Вас очень длинный пост, но мне кажется у Вас арифметическая путанница с рентабельностью. И изначальный посыл Джульеты я не понял - цель оценки какая? На мой взгляд ПА для разных целей может иметь противоположные значения. Или пассив или актив. И капитализация в связи с этим, будет разная.
RG: andrey Пардон за несколько сумбурное изложение писал в несколько заходов. Согласен, стоимость ПА может иметь противоположные значения, но при определенных условиях, в следствии разной мотивации. Но мотивация это уже ближе к инвестиционной стоимости. А так как появляются различные условия, (в следствии различной мотивации) отсюда и появление противоположных значений стоимости ПА. При определении же рыночной стоимости ПА, мы исходим (должны) из ЛНЭИ, а в данном случае условия диктуются рынком и следовательно, для всех участников рынка они одинаковы. Что касается "арифметической путаницы с рентабельность" в чем она? В данном случае в термин рентабельности эквивалентен экономическому интересу инвестора, иначе зачем вообще брать в аренду оборудование. Для упрощения я привел риски арендатора к рентабельности. А отсюда, логика подсказывает, что и К капитализации должен быть больше. Или я в чем то не прав?
andrey: RG пишет: Отсюда ВДп = Пр х Ки х Кр где Пр – проектная производительность, Ки – коэффициент снижения производительности в следствии износа Кр – коэффициент рыночной рентабельности. RG пишет: То я передавая в субаренду естественно захочу больше чем имею. По такой по логике Ккап будет равен ( іб + ір + Rа ) где Rа – моя рентабельность. Следовательно, стоимость ПА для арендатора как продавца СПАп = (Пр х Ки х Кр – Зп) / ( іб + ір + Rа ) Сергей! Я прошу прощения за долгое отсутствие. Я не пытался настаивать на обструкционизме, прилагательно к Вашим мыслям. Мысль мне понравилась. Хотелось бы подробностей, вернее внятностей Не обижайтесь. Знаете - у самого бревно в глазу, а у другого... Но меня эти две цитаты - царапнули. Может я неправильно Вас понял? С уважением, А. Яворский. Украина
avg: Прочитал всю тему, сам подумал.,с людьми посоветовался. Самый правильный подход - это доходный. проблема в том, что если не обладать информацией , то гипотические расчететы никому не нужны. По большому счету оценка - это приближается к оценке бизнеса - если совсем быть точным.
Мисовец: RG пишет: Вообще то исходя из ЛНЭИ стоимость права аренды должна равняться - 0 В своё время не заметил, но это вполне принципиальный вопрос. Из каких соображений РС ПА = 0? Она равна нулю из тех предположений, что собственник "выгребает" у арендатора ВСЮ полезность участка. Но если так, то аренда земли в центре и на окраине города будет равноценна, т.к. при аренде в центре собственник возьмет больше, но оставит все равно ноль. Т.е. если бы все собственники вдруг начали себя вести именно так, как пишет RG, то центры городов пришли бы в упадок. Замечу, что всегда есть некая относительная ошибка в определении полезности и при высокой полезности небольшая относительная ошибка означает большую абсолютную ошибку, т.е. неизбежная ошибка собственника в определении ставки аренды постоянно кого-то разоряла бы. Это быстро привело бы к снижению ставок аренды. Т.е. на рынке действует механизм, который не допускает, чтобы RG был прав.
Игорь г. Львов: Как правило собственник дорожит постоянными арендаторами и подписывает договора на год. За это время реальная рыночная арендная плата вырастает больше чем предусматривает индексация по инфляции контрактной арендной платы. ПА=АР-АК.
Владимир Б.: Мисовец пишет: собственник "выгребает" у арендатора ВСЮ полезность участка. Но если так, то аренда земли в центре и на окраине города будет равноценна, т.к. при аренде в центре собственник возьмет больше, но оставит все равно ноль. Т.е. если бы все собственники вдруг начали себя вести именно так, как пишет RG, то центры городов пришли бы в упадок. Что-то непонятно это, Василий Григорьевич. Почему - "равноценна"? Для кого? И почему центры городов придут в упадок? "ВСЯ полезность участка" - она что, только в возможности сдачи в субаренду состоит?
avg: Владимир Б. Володя, видимо, ты не так понял Василия Григорьевича. Он, как раз говорит об обратном. У нас в РФ как правило ЗУ в аренду сдает только само РФ. если говорить про субаренду вообще, то тут не важно, где находятся ЗУ или помещения. если арендная плата (с учетом накруток арендатора основного) =РС всяко снимут.
полная версия страницы