Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Оценка права аренды » Ответить
Оценка права аренды
Джульета: Добрый день, уважаемые специалисты! Очень надеюсь получить совет, т.к. часто посещаю этот форум и многое использую в своих расчетах. Совсем недавно столкнулась со следующей ситуацией: на балансе предприятия числится небольшое количество ОС, а основная работа ведется за счет арендованных. Решила я посчитать стоимость права аренды этого арендованного оборудования и прибавить к стоимости предприятия. Но как собралась считать: выделить доход, приходящийся на арендованные ОС, вычесть из него операционные расходы (на ремонт и обслуживание оборудования) и саму арендную плату, все оставшееся продисконтировать. Верно ли я собираюсь поступать? Возможно, что-то забыла учесть в расчетах? Очень рада буду вашим комментариям !!!
Ответов - 58, стр:
1 2 3 All
AMar: А какая цель оценки? Если МСФО - то есть IAS17. Там достаточно подробно описано, как оценивать арендованное имущество...
Доцент: Джульета Вообщето не очень понятен вопрос. На основании чего и для каких целей и каким образом вы хотите прибавить стоимость права ареды оборудования к стоимости предприятия? Вы считаете бизнес? Если аренда оборудования происходит по рыночной стоимости, то право аренды скорее всего будет равна нулю.
Kikinda: Я так поняла, что речь идет об оценке бизнеса. С одной стороны верно, что Вы пытаетесь подсчитать доход от использования арендованных основных фондов, но с другой стороны как то не совсем ясно ставится задача, что происходит оценка права аренды. Мне кажется, что тут путать не стоит. Одно дело - основные фонды, другое дело привлеченное имущество. С моей точки зрения, доход то от них подсчитать можно и даже нужно, но вот прибавлять к стоимости бизнеса право аренды мне кажется не совсем верным. Получается, что Вы просуммируете доход два раза.
Джульета: Спасибо за ответы. Я провожу оценку бизнеса предприятия. В рамках затратного подхода хотела прибавить стоимость права аренды арендованного оборудования, т.к. рынок аренды в Сибири развит плохо и арендодателем выступает аффилированное лицо, поэтому хотелось применить доходный подход. Полученное хотела прибавить к стоимости ЧА. (Т.к. стоимость права аренды з/у мы учитываем при расчетах стоимости ЧА, почему бы не попробовать учесть и стоимость права аренды оборудования) Тем более стоимость чистых активов получается отрицательной. Вопрос заключался в следующем: правильно ли я рассуждаю? Т.к. практики применения таких вариантов расчетов у меня не было. Поэтому хотела посоветоваться с вами!
Доцент: Джульета Ваши рассуждения на первый взгляд верны. Однако пофилософствуем. С ЗУ все ясно, при продаже бизнеса (недвижимости в том числе) право аренды на ЗУ переходит к новому собственнику. А вот насчет арендованного оборудования – это вопрос! Тем не менее, поехали дальше опуская оценку бизнеса и делая упор на оценку права аренды. Значение ЧОД от арендованного оборудования (с учетом арендной платы разумеется) вы можете получить только от арендатора со всеми выкладками и заверенного уполномоченным на то лицом. Но я сомневаюсь, что при нормальном раскладе это значение ЧОД будет значимо за исключением двух случаев: производство высокорентабельное или аренда оборудования сверх халявная. Да, тогда можно пойти по пути дисконтирования ЧОД если его значение можно получить. Но есть и другой подход. Это капитализация разницы между рыночной арендной ставкой и халявной арендной ставкой оборудования при условии получения исходных данных с рынка. Если я в чем-то не прав, коллеги меня поправят или поставят на вид.
Джульета: Да, выделить ЧОД, приносимый арендованными ОС, можно и затраты на содержание к нему. А вот информацию о рыночных ставках аренды найти не получилось. Но т.к. изначально зная, что арендодатель лицо аффилированное, то предполагаю, что данные ставки ниже, чем у других компаний, иначе им было бы не выгодно арендовать такой большой массив дорогого оборудования. Но есть следующая информация: они иногда сдают этоже свободное оборудование от работы другим организациям. Если дисконтировать полученный ЧОД, то к сумме дисконтированных денежных потоков необходимо прибавить стоимость реверсии . Как ее можно посчитать? А можно просто ЧОД прокапитализировать?
Доцент: На мой взгляд, при оценке права аренды можно капитализировать ЧОД ожидаемый в последующем году (но при условии, что учтена арендная плата). Но при этом возникает сложность расчета коэффициента капитализации (поскольку рыночных данных вам найти не удалось). Коэффициент капитализации, как известно, состоит из двух составляющих: ставки дохода на инвестиции и нормы возмещения капитала. Если исходить с позиции арендатора (а не арендодателя), а также предположить, что по окончанию договора аренды он возобновляться не будет, то при расчете коэффициента капитализации норму возврата капитала учитывать не следует. При дисконтировании ЧОД за период действия договора аренды (опять же повторяюсь, с позиции арендатора) логично предположить, что реверсию учитывать не стоит, поскольку оборудование арендатору не принадлежит. Вот в общих чертах моя точка зрения по этому вопросу. При конкретном решении задачи могут возникать различные нюансы и ситуации, влияющие на выбор модели дисконтирования (капитализации). PS. Я сознательно это сообщение выставил на общее обозрение, а не отправил в личку, предполагая, что посыпаются шишки на мою голову.
Джульета: Доцент, большое спасибо за сообщения. Попробую ставочку кумулятивно собрать.
Иван Б.: Для какой цели оценка бизнеса? Просто если смотреть с позиции проверяющего, он будет анализировать договора аренды и если они краткосрочные (а на оборудование они скорее такие), то собственник может в любое время разорвать отношения и все денежные потоки прекратятся Проверяющему, например банку, аффилированость и прочность отношений надо доказать.
Игорь г. Львов: Был сегодня на совмесном семинаре оцещиков и кредитчиков организованном Swedbankом. Их взгляд с точки зрения выдачи кредита под имущественные права по договору аренды состоит в следующем: - Стоимость права, которую можна взять в кредит это поступления от аренды за 1 месяц. Эти права рассматриваются как дополнительный залог.
andrey: Игорь г. Львов пишет: Стоимость права, которую можна взять в кредит это поступления от аренды за 1 месяц. Какой доход дисконтируете? Жизненно важно Ваше мнение. Серьезно. Метод расчета дисконта интерисует (именно дисконта). Жизненно важно Ваше мнение. Серьезно.
avg: Очень правильно Игорь Б. написал. При оценке права аренды, нужно смотреть на срок аренды и на условия расторжеия договора. Если там стоит, например, что его можно расторгнуть предупредив другую сторону за 3 месяца. Тогда 3 месяца - вот. то что может учавствовать в расчетах.
Игорь г. Львов: Андрей. На самом деле цифра не дисконтируется. Она в 100% эквиваленте арендной платы принимается как стоимость права. Дисконт считает банк. Вне зависимости от условленных сроков расторжения банк считает только деньги за 1 месяц. Я же конечно думаю так-же как и avg , но, начальству с погреба виднее.
andrey: Меня интересовали ИМ права, как таковые, в течение времени. Наверное, я не понял.
Иван Б.: И вообще в данном случае получается спекулятивная надбавка (нерыночная), здесь могут заинтересоваться и фискальные органы и т.д., надо быть аккуратнее, чтоб не оказать медвежью услугу собственнику (не подставить), может собственник вовсе и не хочет афишировать такое положение вещей Так куда пойдет отчет?
Джульета: Цель оценки - консультирование Заказчика относительно стоимости предприятия для принятия определенных решений. Поэтому хочу рассмотреть предприятие со всех сторон. Аренда будет предоставляться предприятию и дальше, ставки по ней будут ниже, чем если арендовать оборудование у другого предприятия.
Игорь г. Львов: Для расчета права Вам надо: -рыночные ставки оренды; -конкратную оренду. Разница между Ак и Ар есть дополнительный доход арендателя. Его надо посчитать за весь период дейсвия договора и погодично привести к текущей стоимости (продисконтировать на дату оценки). Реверсии нет.
Джульета: Игорь, большое спасибо. Я тоже поняла, что надо дисконтировать только дельту арендных ставок. Капитализировать не стала, т.к. срок прогнозирования взяла 4 года. Только рыночных ставок аренды у меня не было, т.к. подобная информация закрыта (составляются только индивидуальные договора на различных условиях, как мне объяснили). Есть что-то подобное рыночным ставкам: это по каким ставкам арендодатель дает оборудование совершенно сторонним организациям (т.е. не оцениваемой организации). Ставочку дисконтирования посчитала методом экстракции.
avg: Джульета если информация закрыта (что, как правило, так и есть) как Вы применили метод экстракции? Насчет РС права аренды - это разница не между контрактной ставкой аренды и рыночной, а между правом собственности и вашей арендой. Ау, Игорь! Игорь г. Львов пишет: Разница между Ак и Ар есть дополнительный доход арендателя. думаю, что это не так
Игорь г. Львов: avg пишет: цитата: Разница между Ак и Ар есть дополнительный доход арендателя. думаю, что это не так Практика этого вопроса такова. Фактически арендатор в случае Ак<Ар недоплачивает арендодателю. Непотраченные (сэкономленные) деньги - его доход, или как?
avg: Игорь г. Львов Наверно, не так сформулировал. право аренды - как правило, соотносится с правом собстсенности. право рыночной и не рыночной аренды - это отдельная тема. Здесь вроде все по рынку - поэтому надо право аренды считать исходя их прва собственности
Джульета: Соотнесла с теми ставками, по которым аредодатель сдает оборудование другим сторонним организациям. Больше не с чем сравнить. А экономит оцениваемая организация приличную сумму несколько десятков миллионов рублей в год, поэтому учитывать, на мой взгляд, это право аренды стоит.
Доцент: avg Наверно, не так сформулировал. право аренды - как правило, соотносится с правом собстсенности. право рыночной и не рыночной аренды - это отдельная тема. Здесь вроде все по рынку - поэтому надо право аренды считать исходя их прва собственности Извини, но совершенно ничего не полял из высказанного. Прав Игорь.
AMar: Варианты расчета права аренды в данном случае (имхо, ес-но): Вариант 1 - см. сообщения Игоря (капитализация или дисконтирование разницы между рыночными арендными ставками и контрактыми). Вариант 2: 1. Оценить РС объектов исходя из права собственности. 2. Спрогнозировать потоки расходов по уплате арендной платы, продисконтировать эти платежи за период действия договора аренды. 3. Посчитать РС объекта на дату окончания срока действия договора, продисконтировать эту величину к дате оценки. 4. Стоимость права аренды: п.1 - п. 2 - п.3.
Доцент: AMar Вариант 2: 1. Оценить РС объектов исходя из права собственности. 2. Спрогнозировать потоки расходов по уплате арендной платы, продисконтировать эти платежи за период действия договора аренды. 3. Посчитать РС объекта на дату окончания срока действия договора, продисконтировать эту величину к дате оценки. 4. Стоимость права аренды: п.1 - п. 2 - п.3. Андрей, расчет по этому варианту отражает стоимость права аренды с точки зрения арендодателя а не арендатора. А это разные стоимости. В начале ветки речь шла о стоимости права аренды для арендатора. Тем не менее, ни как не могу уловить для себя экономический смысл этого варианта. Буду благодарен если дадите ссылочку на статейку или монографию, где более подробно это разжовано.
AMar: Доцент пишет: Тем не менее, ни как не могу уловить для себя экономический смысл этого варианта. Буду благодарен если дадите ссылочку на статейку или монографию, где более подробно это разжовано. Как раз наоборот - с точки зрения арендатора (для арендодателя - достаточно продисконтировать арендные платежи ) Статью - не знаю. Но логика такая: Есть объект, у права собственности на этот объект есть РС_ПС. Этому РС_ПС соответствует рыночная арендная ставка РСА. Реально объект сдается по ставкам ниже рыночных. Т.е. собственник "добровольно" согласился получать меньший доход. Предположим, что срок договора аренды сопоставим со сроком жизни объекта. Тогда "терминальная" стоимость объекта равна нулю. Если мы продисконтируем фактические арендные платежи - то получим ту стоимость объекта, которая соответствует договорным ставкам аренды РС_ДСА. Соответственно разница (РС_ПС-РС_ДСА) - это стоимость права аренды. Этот подход - прямое следствие из метода капитализации (дисконтирования) разницы между рыночными и договорными ставками аренды. РС_ПС = РСА/КК1 РС_ДСА = ДСА / КК2 РС_ПА = (РСА - ДСА) /КК3 Если предположить, что КК1 = КК2 = КК3=КК, получим: РС_ПА = РСА/КК - ДСА/КК = РС_ПС - ДСА/КК ЗЫ: тут еще надо посмотреть, кто эксплуатационные расходы несет в каком размере. Возможно, надо будет немного изменить алгоритм расчета.
avg: Доцент а что ту не понятного? ты и сам все написал правильно. РС аренды = РСаренды рыночной (в смысле капитализированный доход) - РС контрактный в случае когда оценивается РС аренды по отношениию к праву сосбственности - примерно теже механизмы действуют
Доцент: AMar Андрей, большое спасибо за подробную раскладку. AMar пишет: Как раз наоборот - с точки зрения арендатора (для арендодателя - достаточно продисконтировать арендные платежи Полностью согласен. С предыдущем выводом поспешил, не проанализировав, смутила реверсия. AMar пишет: РС_ПС = РСА/КК1 РС_ДСА = ДСА / КК2 РС_ПА = (РСА - ДСА) /КК3 Если предположить, что КК1 = КК2 = КК3=КК, получим: РС_ПА = РСА/КК - ДСА/КК = РС_ПС - ДСА/КК Здесь (когда используется капитализация) мне все ясно и понятно. Ясно даже когда используется дисконтирование ДСА при условии, что срок договора аренды сопоставим со сроком жизни объекта. Но это когда объект один, а если объектов много и остаточный срок жизни у них разный? То видимо такой договор аренды чисто гипотетический. А мы рассматриваем реальную ситуацию и отвечаем на вопросы заданные Джульетой. Ну а если срок договора аренды меньше? Когда переходим от разницы между рыночными арендными ставками и контрактными к РС_ПС необходимо учитывать реверсию рыночной стоимости объектов на дату окончания срока действия договора (вы об этом и сами пишете, когда рассматривали Вариант 2). С арифметикой здесь понятно, но возникает куча условностей и допущений. Как определить эту рыночную стоимость (опустим множество объектов, предположим, что он один)? Модель Гордона не катит. Модель Ринга, Инвуда, Хоскольда, можно конечно. Но это опять дополнительный анализ ситуаций и предположений. Так какова же будет достоверность полученного результата (говорить о точности язык не поворачивается, не вижу эталона)? Допустим я заказчик оценки (арендатор), так мне глубоко наплевать, что будет с объектом по окончанию договора аренды и каков оставшийся срок его жизни и какова его стоимость (кстати, вот вопрос для размышления). На мой взгляд, капитализация (дисконтирование) разницы между рыночными арендными ставками и контрактными или годового ЧОД, наиболее приемлемые варианты для данного конкретного случая. Ни какой реверсии и на много меньше допущений и предположений.
AMar: Доцент пишет: На мой взгляд, капитализация (дисконтирование) разницы между рыночными арендными ставками и контрактными или годового ЧОД, наиболее приемлемые варианты для данного конкретного случая. Ни какой реверсии и на много меньше допущений и предположений. Если я правильно понял - речь идет об оборудовании. А для него бывает достаточно сложно определить рыночную арендную ставку ... Стоимость определить легче...
Доцент: avg avg пишет: а что ту не понятного? ты и сам все написал правильно. РС аренды = РСаренды рыночной (в смысле капитализированный доход) - РС контрактный в случае когда оценивается РС аренды по отношениию к праву сосбственности - примерно теже механизмы действуют Андрей, опять я ни чего не понял. Хотите что то сказать, выражайтесь конкретнее. Во первых РС аренды = РСаренды рыночной (в смысле капитализированный доход) - РС контрактный не писал я такого. Во вторых в случае когда оценивается РС аренды по отношениию к праву сосбственности - примерно теже механизмы действуют о чем это вы? По какому отношению? Какие те же механизмы? В третьих, давайте аккуратнее с формулировками, мы же на форуме, а не в курилке. Наши посты не только мы читаем. Это конечно не относится к стилю изложения своих мыслей, тут полет фантазий не исчерпаем. О какой РС аренды вы пишите? РС права аренды, РС арендной ставки или РС права на заключения договора аренды? Только, пожалуйста, не подумайте, что я к чему-то придираюсь, но по моему на форуме раньше поднимался аналогичный вопрос.
Доцент: AMar Естественно, при существующем положении на рынке аренды и рынке продаж оборудования, рыночную стоимость оборудования определить легче. Но повторюсь. Как быть если в аренде несколько единиц разнородного оборудования с разными стоимостями и оставшимися сроками жизни, а срок договора аренды фиксирован? Как произвести в данном случае расчет реверсии? Для каждой единицы оборудования отдельно? Возможно конечно, но не накладно ли это будет. Не проще ли будет выделить общий годовой ЧОД (для арендатора, использующего данное оборудование, это раз плюнуть, тем более что для него и определяется стоимость права аренды). Далее прокапитализировать его или продисконтировать с учетом срока аренды и ни какой реверсии.
RG: Уважаемые коллеги. Может с опозданием на всетаки, позвольте высказать свои мысли по этому вопросу (проблеме). Вообще то исходя из ЛНЭИ стоимость права аренды должна равняться - 0 Попытаюсь рассуждать логически. (Пардон что начинаю из далека, так меньше будет вопросов) 1. Право арендовать (ПА) что то, это товар, который хоть и в небольших колличествах но присутствует на рынке. Значит есть продавец (П) и покупатель (А). 2. Что касается «П» стоимость его «ПА», на мой взгляд, будет определятся недополученными чистыми доходами (ЧОДп). 3. Что касается покупателя «А», то для него стоимость «ПА» будет определятся будущими чистыми доходами (ЧОДа) 4. Подразумевается, что собственник имущества в договоре дал добро арендатору на продажу права аренды (передачу арендованного имущества в субаренду). Если такого права у арендатора нет, то стоимость ПА = 0. То есть в случае продажи ПА все средства от субаренды пойдут собственнику имущества через счета арендатора. Дельта, обозначим ее «Ω», при этом останется у арендатора. Следовательно стоимость ПА будет равна капитализации (k) дельты (или дисконтираванию (q), зависит от ситуации и условий договора). (Подразумевается, что арендатор обязан по договоре производить все необходимые ТО на арендованном имуществе и вернуто его собственнику в нормальном состоянии с учетом естественного физического износа.) Осталось малость определить саму Ω и k. Для определения Ω попробую исходить из этих предпосылок, ибо рыночная стоимость права арендовать (РСПА) будет находится в интервале мужду стоимостью права арендовать для продавца (СПАп) и стоимостью права арендовать для покупателя такого права (СПАа). Залезем в шкуру арендатора продавца – П. Беря ДОБРОВОЛЬНО в аренду, например оборудование, он предполагает получить определенную выгоду, от произведенного на этом оборудовании товара, которая будет равняться разнице между валовым доходом (ВДп) и затратами (Зп). В свою очередь Зп будут состоять из стоимости труда, сырья, комплектующих, фактические затраты на ТО арендованного оборудования и т. п. + арендная плата (Ап). Следовательно ЧОДп = ВДп – Зп С - Зп все просто, а как определить ВД исходя из ЛНЭИ. В своей практике я основывался не проектной производительности оборудования с учетом его состояния. Тут желательно иметь «историю» конкретного оборудования (механизма). Если она есть то просчитываем эффективный срок использования и износ. Если нет, то экспертным путем с участием специалистов (можно посмотреть фактическую среднюю выработку за час по нарядам). Нам важно знать на сколько упала производительность, для определения - Ки, коэффициента снижения производительности в следствии износа. И естественно учесть интерес арендатора через коэффициент рентабельности. Но его желательно брать рыночный (просматривали по отраслям), на худой конец среднюю сложившуюся у арендатора (это лучше чем ничего). Отсюда ВДп = Пр х Ки х Кр где Пр – проектная производительность, Ки – коэффициент снижения производительности в следствии износа Кр – коэффициент рыночной рентабельности. На мой взгляд второй путь точнее так как здесь не учитывается ткакие факторы как например енергоемкость и т.п. (они учтены в Зп) Нас интересует только потеря производительности конкретного обрудования в следствии физического износа (увеличение простоев для ТО и т.п.). Сами затраты на ТО уже учтены в Зп. Теперь мы можем просчитать ЧОДп. ЧОДп = Пр х Ки х Кр – Зп Теперь вопрос коэффициента капитализации или ставки дисконта. Предпосылки теже. Каждый хочет получить (+) к своему бизнесу. Из-за отсутствия информации и данных предпочтение отдаем кумулятивному методу определения Ккап или q –ставки дисконта. Остановлюсь для упрощения на Ккап. Как бы рассуждал я пребывая в «шкуре» продавца (ПА) Имея в аренде оборудование, я уже имею прибыль в виде рентабельности - отдачи на вложенный рубль. Следовательно, если мне как арендатору отдали в аренду оборудование с Ккап = іб + ір где - іб – без рисковая ставка - ір – дополнительные риски То я передавая в субаренду естественно захочу больше чем имею. По такой по логике Ккап будет равен ( іб + ір + Rа ) где Rа – моя рентабельность. Следовательно, стоимость ПА для арендатора как продавца СПАп = (Пр х Ки х Кр – Зп) / ( іб + ір + Rа ) Теперь, что касается субарендатора. Его интерес в виде ЧОД и Ккап должны, по логике, выглядеть так же, только Rсуб должен быть больше Rа, соответственно и ЧОДа должен быть больше ЧОДп. А отсюда и стоимость ПА для субарендатора как покупателя СПАа будет другой. Теперь какой? При идеальных условиях исходя из ЛНЭИ она СПАа будет равна стоимости для арендатора СПАп. Далее, поскольку, всем понятно, что цена сделки (читай ПА) находится в промежутке между этими двумя стоимостями, то следовательно она (стоимость ПА) будет равна – 0 в силу отсутствия разницы стоимостей, исходя из ЛНЭИ. Если же разница есть, то это уже не ЛНЭИ и нарушается принцип рыночной стоимости. Или ктото не доберает арендную плату или не эффективно используется арендованное оборудование. Следовательно ее, стоимости права аренды и не должно быть в стоимости бизнеса. Данные рассуждения я не считаю истиной последней инстанции. По этому хотелось бы услышать Ваше коллеги мнение.
andrey: RG Извините, пожалуйста, но... У Вас очень длинный пост, но мне кажется у Вас арифметическая путанница с рентабельностью. И изначальный посыл Джульеты я не понял - цель оценки какая? На мой взгляд ПА для разных целей может иметь противоположные значения. Или пассив или актив. И капитализация в связи с этим, будет разная.
RG: andrey Пардон за несколько сумбурное изложение писал в несколько заходов. Согласен, стоимость ПА может иметь противоположные значения, но при определенных условиях, в следствии разной мотивации. Но мотивация это уже ближе к инвестиционной стоимости. А так как появляются различные условия, (в следствии различной мотивации) отсюда и появление противоположных значений стоимости ПА. При определении же рыночной стоимости ПА, мы исходим (должны) из ЛНЭИ, а в данном случае условия диктуются рынком и следовательно, для всех участников рынка они одинаковы. Что касается "арифметической путаницы с рентабельность" в чем она? В данном случае в термин рентабельности эквивалентен экономическому интересу инвестора, иначе зачем вообще брать в аренду оборудование. Для упрощения я привел риски арендатора к рентабельности. А отсюда, логика подсказывает, что и К капитализации должен быть больше. Или я в чем то не прав?
andrey: RG пишет: Отсюда ВДп = Пр х Ки х Кр где Пр – проектная производительность, Ки – коэффициент снижения производительности в следствии износа Кр – коэффициент рыночной рентабельности. RG пишет: То я передавая в субаренду естественно захочу больше чем имею. По такой по логике Ккап будет равен ( іб + ір + Rа ) где Rа – моя рентабельность. Следовательно, стоимость ПА для арендатора как продавца СПАп = (Пр х Ки х Кр – Зп) / ( іб + ір + Rа ) Сергей! Я прошу прощения за долгое отсутствие. Я не пытался настаивать на обструкционизме, прилагательно к Вашим мыслям. Мысль мне понравилась. Хотелось бы подробностей, вернее внятностей Не обижайтесь. Знаете - у самого бревно в глазу, а у другого... Но меня эти две цитаты - царапнули. Может я неправильно Вас понял? С уважением, А. Яворский. Украина
avg: Прочитал всю тему, сам подумал.,с людьми посоветовался. Самый правильный подход - это доходный. проблема в том, что если не обладать информацией , то гипотические расчететы никому не нужны. По большому счету оценка - это приближается к оценке бизнеса - если совсем быть точным.
Мисовец: RG пишет: Вообще то исходя из ЛНЭИ стоимость права аренды должна равняться - 0 В своё время не заметил, но это вполне принципиальный вопрос. Из каких соображений РС ПА = 0? Она равна нулю из тех предположений, что собственник "выгребает" у арендатора ВСЮ полезность участка. Но если так, то аренда земли в центре и на окраине города будет равноценна, т.к. при аренде в центре собственник возьмет больше, но оставит все равно ноль. Т.е. если бы все собственники вдруг начали себя вести именно так, как пишет RG, то центры городов пришли бы в упадок. Замечу, что всегда есть некая относительная ошибка в определении полезности и при высокой полезности небольшая относительная ошибка означает большую абсолютную ошибку, т.е. неизбежная ошибка собственника в определении ставки аренды постоянно кого-то разоряла бы. Это быстро привело бы к снижению ставок аренды. Т.е. на рынке действует механизм, который не допускает, чтобы RG был прав.
Игорь г. Львов: Как правило собственник дорожит постоянными арендаторами и подписывает договора на год. За это время реальная рыночная арендная плата вырастает больше чем предусматривает индексация по инфляции контрактной арендной платы. ПА=АР-АК.
Владимир Б.: Мисовец пишет: собственник "выгребает" у арендатора ВСЮ полезность участка. Но если так, то аренда земли в центре и на окраине города будет равноценна, т.к. при аренде в центре собственник возьмет больше, но оставит все равно ноль. Т.е. если бы все собственники вдруг начали себя вести именно так, как пишет RG, то центры городов пришли бы в упадок. Что-то непонятно это, Василий Григорьевич. Почему - "равноценна"? Для кого? И почему центры городов придут в упадок? "ВСЯ полезность участка" - она что, только в возможности сдачи в субаренду состоит?
avg: Владимир Б. Володя, видимо, ты не так понял Василия Григорьевича. Он, как раз говорит об обратном. У нас в РФ как правило ЗУ в аренду сдает только само РФ. если говорить про субаренду вообще, то тут не важно, где находятся ЗУ или помещения. если арендная плата (с учетом накруток арендатора основного) =РС всяко снимут.
ilyazalevskij: Да математика для меня полный капец это на до было работать и кчится на бухгалтера
АндрейЩ: Владимир Б. пишет: Что-то непонятно это, Василий Григорьевич. Иными словами и не про землю: я сдаю помещение под бутики в центре, "выгребая" ВСЮ полезность, и ско-ко арендаторы не торгуют, а ВСЕ достается мне. Т.е. арендаторы в в центре имеют "шиш" - так же как и арендаторы торговых помещений в трущобах на окраинах. На окраине вот только мне - как арендодателю - меньше достается...
avg: АндрейЩ пишет: На окраине вот только мне - как арендодателю - меньше достается... все логично...ставка аренды от города 100 руб., РС ставка - 150 = ваш выигрыш =50 руб на окраине ставка 50 , РС=80 = ваш выигрыш 30 руб.
Владимир Б.: avg пишет: Володя, видимо, ты не так понял Василия Григорьевича. Он, как раз говорит об обратном.
Владимир Б.: avg пишет: Володя, видимо, ты не так понял Василия Григорьевича. Он, как раз говорит об обратном. Извольте объясниться сударь. "Об обратном" - это как? Я задал вопрос. Что-то я плохо стал понимать питерский диалект. Отстал вероятно. У вас вон уже - РФ - среднего рода.
avg: Владимир Б. извиняюсь РФ=государство, среднего рода. Как мне показалось, речь, идет именно о праве аренды. Есть вполне приемлемые способы расчитать это самое право. Отрицательным оно не бывает обычно.
Владимир Б.: avg пишет: все логично...ставка аренды от города 100 руб., РС ставка - 150 = ваш выигрыш =50 руб на окраине ставка 50 , РС=80 = ваш выигрыш 30 руб. А теперь мне сдается, что ты совершенно не понял мысль АндреяЩ Я начинаю на этой ветке чувствовать себя строителем вавилонской башни после смешения языков
Дмитрий: А надо сначало, чтоб каждый задал те дифиниции, которые использует. Владимир Б. пишет: Я начинаю на этой ветке чувствовать себя строителем вавилонской башни после смешения языков А ветка с обсуждением стоимости права или стоимости вещи надо считать?
Владимир Б.: Мне кажется , что интересный софизм RG построен, как все софизмы, на подмене понятий. В данном случае - принципа НЭИ. Логика этого фокуса примерно такая: 1.Пусть некто использует некое имущество в соответствии с его НЭИ 2. При сдаче в аренду РСАП должна определяться на основе НЭИ 3. Тогда - для арендатора имущества - РСАП будет равна нулю, поскольку он ,по определению, не сможет использовать имущество более эффективно, чем его прежний владелец и его ЧОД будет равен нулю. 4. Если ЧОД арендатора не равен нулю, то ему сдали имущество в аренду не по РС Подмена происходит в п.2. Надо просто вспомнить, что РСАП - как и любого другого товара (даже на идеальном рынке) - суть величина вероятностная, и есть минимум и есть максимум, и нет двух одинаковых участников рынка, и риски в одном и том же бизнесе у разных фигурантов - тоже разные. Из этого и складывается та дельта - обозначим ее «Ω» (как остроумно пишет RG ) - которая, таки, делает возможной сдачу имущества в аренду. Никто же не говорит о нарушении принципа рыночности - когда одна и та же, в принципе, вещь, переходит из рук в руки за все большую цену - как и происходит с большинством товаров
Игорь г. Львов: На растущих рынках, коим есть рынок аренды доходной недвижимости в Украине (думаю в России также), у арендатора всегда !!! есть навар. Договор аренды составляется минимум на год по РС на дату сподписания договора. Индексация по инфляции не отображает действительного роста арендной платы. Вот арендатор и имеет эту самую дельту. И это факт. Сам арендую помещения и за последние 5 лет мой арендодатель всегда "попадает".
АндрейЩ: Владимир Б. пишет: Подмена происходит в п.2. Что-то и я все попутал...."При сдаче в аренду РСАП определяется на основе НЭИ" - понятно. "Тогда - для арендатора имущества - РСАП будет равна нулю, поскольку он, по определению, не сможет использовать имущество более эффективно, чем его прежний владелец и его ЧОД будет равен нулю." - не понятно. Вот я, например, арендую помещение РСАП которого определена в соответсвии с НЭИ в 1000 р./кв.м. Если бы данная ставка не соответствовала НЭИ и была 1200 р/кв.м, то я бы, наверное все равно арендовал, т.к. не хочу с переездом заморачиваться, да и время не самое подходящее, а место - хорошее. А в соотвествии с Вашей логикой я должен буду нести убытки. На мой взгляд подмена понятий происходит в НЭИ для арендатора и арендодателя. Для меня как для арендатора помещений НЭИ - это не сдача в субаренду...
avg: Никакого НЭИ (по большому) тут нет. Есть оценка бизнеса. для арендодателя сдача в аренду по максимальной ставке, для арендатора снять помещение по той цене, чтобы получать прибыль. тут уже идет вход, что там разместить магазин Тиффани или продажу книжек или и т.д. Т.е. НЭИ всегда есть, но обусловлен просто уровнем арендных ставок сопостовимых помещений. У меня был случай, когда ларек на очень хорошем месте, менял арендаторов как перчатки...То цветочный ларек, то сувениры, потом одежда, потом... Т.е. на определенной территории уже сложилась инфраструктура и новые объекты были излишны.
Владимир Б.: Игорь г. Львов пишет: На растущих рынках, коим есть рынок аренды доходной недвижимости в Украине (думаю в России также), у арендатора всегда !!! есть навар. И это тоже, конечно. Я думал так же - но компьютер барахлил и я постарался быть кратким. АндрейЩ пишет: А в соотвествии с Вашей логикой я должен буду нести убытки Вообще-то - это я логику RG так интерпретировал. Сам я не вполне с этим согласен, потому что и: На мой взгляд подмена понятий происходит в НЭИ для арендатора и арендодателя Я, собственно, это и хотел сказать, просто торопился и, наверное, выразился не вполне ясно?
Владимир Б.: Принцип НЭИ - он вообще сомнительный, конечно. Он подразумевает, что может быть несколько РС одного и того же объекта, что, вызывает сомнения, но, наверное, возможно на неравновесном рынке, и что выбирать из них надо всегда наибольшую - что вызывает еще большие сомнения. На устоявшемся, равновесном рынке - любое использование, в идеале, есть НЭИ. Есть , допустим, в некоторой местности, устоявшаяся стоимость земли. Часть собственников возделывают ее сами, часть - сдают в аренду, это соотношение практически не меняется из года в год. Так какое использование есть НЭИ? А оба, - как сказал бы Полиграф Полиграфович. Иначе - равновесия бы не было. Есть устоявшаяся величина платы за ее аренду, надо думать - это та самая РСАП. По ней и происходит, в основном, сдача в аренду ЗУ. Если кто-то сумел получить ЗУ в аренду по стоимости меньшей РС - это уже бонус. Арендаторы выращивают на земле урожай и имеют валовой доход - выше чем арендодатели, что, главным образом, и подвигает их на аренду. С другой стороны - так у арендатора и риски выше! И вот в такой ситуации предполагается, что арендодатели начинают "выгребать ВСЁ" у арендаторов. То есть - присваивать доходы от другого бизнеса, не неся тех рисков. Ситуация, в принципе, возможная, но о какой рыночной АП можно тогда говорить? Рынком тут и не пахнет и , надо думать, при такой ситуации он будет разрушен.
avg: Владимир Б. пишет: Принцип НЭИ - он вообще сомнительный, конечно. Он подразумевает, что может быть несколько РС одного и того же объекта, что, вызывает сомнения, но, наверное, возможно на неравновесном рынке, и что выбирать из них надо всегда наибольшую - что вызывает еще большие сомнения к сожалению так и есть. Некая не стыковка по НЭИ мы выбираем максимум, потом при сравнительном подходе рекомендуется выбирать, то что ближе к минимуму. Для доходного та же ситуация. Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. затратный и доходный - так для мониторинга
Владимир Б.: avg ФСО-1, ст.10: При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Следовательно - могут быть и другие, меньшие стоимости avg пишет: Единственно , что РС несколько быть не может - она одна и единственная, как правило это сравнительный подход. Это вообще шедевр Надо записать
avg: *PRIVAT*
Kikinda: Тема ушла в сторону темы согласования результатов оценки. Хвост перенесла сюда. Огромная просьба к участникам - хотя бы иногда читать название тем и веток, в которые вы пишете. Kikinda
полная версия страницы