Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Оценка права аренды » Ответить
Оценка права аренды
Джульета: Добрый день, уважаемые специалисты! Очень надеюсь получить совет, т.к. часто посещаю этот форум и многое использую в своих расчетах. Совсем недавно столкнулась со следующей ситуацией: на балансе предприятия числится небольшое количество ОС, а основная работа ведется за счет арендованных. Решила я посчитать стоимость права аренды этого арендованного оборудования и прибавить к стоимости предприятия. Но как собралась считать: выделить доход, приходящийся на арендованные ОС, вычесть из него операционные расходы (на ремонт и обслуживание оборудования) и саму арендную плату, все оставшееся продисконтировать. Верно ли я собираюсь поступать? Возможно, что-то забыла учесть в расчетах? Очень рада буду вашим комментариям !!!
Ответов - 58, стр:
1 2 3 All
AMar: А какая цель оценки? Если МСФО - то есть IAS17. Там достаточно подробно описано, как оценивать арендованное имущество...
Доцент: Джульета Вообщето не очень понятен вопрос. На основании чего и для каких целей и каким образом вы хотите прибавить стоимость права ареды оборудования к стоимости предприятия? Вы считаете бизнес? Если аренда оборудования происходит по рыночной стоимости, то право аренды скорее всего будет равна нулю.
Kikinda: Я так поняла, что речь идет об оценке бизнеса. С одной стороны верно, что Вы пытаетесь подсчитать доход от использования арендованных основных фондов, но с другой стороны как то не совсем ясно ставится задача, что происходит оценка права аренды. Мне кажется, что тут путать не стоит. Одно дело - основные фонды, другое дело привлеченное имущество. С моей точки зрения, доход то от них подсчитать можно и даже нужно, но вот прибавлять к стоимости бизнеса право аренды мне кажется не совсем верным. Получается, что Вы просуммируете доход два раза.
Джульета: Спасибо за ответы. Я провожу оценку бизнеса предприятия. В рамках затратного подхода хотела прибавить стоимость права аренды арендованного оборудования, т.к. рынок аренды в Сибири развит плохо и арендодателем выступает аффилированное лицо, поэтому хотелось применить доходный подход. Полученное хотела прибавить к стоимости ЧА. (Т.к. стоимость права аренды з/у мы учитываем при расчетах стоимости ЧА, почему бы не попробовать учесть и стоимость права аренды оборудования) Тем более стоимость чистых активов получается отрицательной. Вопрос заключался в следующем: правильно ли я рассуждаю? Т.к. практики применения таких вариантов расчетов у меня не было. Поэтому хотела посоветоваться с вами!
Доцент: Джульета Ваши рассуждения на первый взгляд верны. Однако пофилософствуем. С ЗУ все ясно, при продаже бизнеса (недвижимости в том числе) право аренды на ЗУ переходит к новому собственнику. А вот насчет арендованного оборудования – это вопрос! Тем не менее, поехали дальше опуская оценку бизнеса и делая упор на оценку права аренды. Значение ЧОД от арендованного оборудования (с учетом арендной платы разумеется) вы можете получить только от арендатора со всеми выкладками и заверенного уполномоченным на то лицом. Но я сомневаюсь, что при нормальном раскладе это значение ЧОД будет значимо за исключением двух случаев: производство высокорентабельное или аренда оборудования сверх халявная. Да, тогда можно пойти по пути дисконтирования ЧОД если его значение можно получить. Но есть и другой подход. Это капитализация разницы между рыночной арендной ставкой и халявной арендной ставкой оборудования при условии получения исходных данных с рынка. Если я в чем-то не прав, коллеги меня поправят или поставят на вид.
Джульета: Да, выделить ЧОД, приносимый арендованными ОС, можно и затраты на содержание к нему. А вот информацию о рыночных ставках аренды найти не получилось. Но т.к. изначально зная, что арендодатель лицо аффилированное, то предполагаю, что данные ставки ниже, чем у других компаний, иначе им было бы не выгодно арендовать такой большой массив дорогого оборудования. Но есть следующая информация: они иногда сдают этоже свободное оборудование от работы другим организациям. Если дисконтировать полученный ЧОД, то к сумме дисконтированных денежных потоков необходимо прибавить стоимость реверсии . Как ее можно посчитать? А можно просто ЧОД прокапитализировать?
Доцент: На мой взгляд, при оценке права аренды можно капитализировать ЧОД ожидаемый в последующем году (но при условии, что учтена арендная плата). Но при этом возникает сложность расчета коэффициента капитализации (поскольку рыночных данных вам найти не удалось). Коэффициент капитализации, как известно, состоит из двух составляющих: ставки дохода на инвестиции и нормы возмещения капитала. Если исходить с позиции арендатора (а не арендодателя), а также предположить, что по окончанию договора аренды он возобновляться не будет, то при расчете коэффициента капитализации норму возврата капитала учитывать не следует. При дисконтировании ЧОД за период действия договора аренды (опять же повторяюсь, с позиции арендатора) логично предположить, что реверсию учитывать не стоит, поскольку оборудование арендатору не принадлежит. Вот в общих чертах моя точка зрения по этому вопросу. При конкретном решении задачи могут возникать различные нюансы и ситуации, влияющие на выбор модели дисконтирования (капитализации). PS. Я сознательно это сообщение выставил на общее обозрение, а не отправил в личку, предполагая, что посыпаются шишки на мою голову.
Джульета: Доцент, большое спасибо за сообщения. Попробую ставочку кумулятивно собрать.
Иван Б.: Для какой цели оценка бизнеса? Просто если смотреть с позиции проверяющего, он будет анализировать договора аренды и если они краткосрочные (а на оборудование они скорее такие), то собственник может в любое время разорвать отношения и все денежные потоки прекратятся Проверяющему, например банку, аффилированость и прочность отношений надо доказать.
Игорь г. Львов: Был сегодня на совмесном семинаре оцещиков и кредитчиков организованном Swedbankом. Их взгляд с точки зрения выдачи кредита под имущественные права по договору аренды состоит в следующем: - Стоимость права, которую можна взять в кредит это поступления от аренды за 1 месяц. Эти права рассматриваются как дополнительный залог.
andrey: Игорь г. Львов пишет: Стоимость права, которую можна взять в кредит это поступления от аренды за 1 месяц. Какой доход дисконтируете? Жизненно важно Ваше мнение. Серьезно. Метод расчета дисконта интерисует (именно дисконта). Жизненно важно Ваше мнение. Серьезно.
avg: Очень правильно Игорь Б. написал. При оценке права аренды, нужно смотреть на срок аренды и на условия расторжеия договора. Если там стоит, например, что его можно расторгнуть предупредив другую сторону за 3 месяца. Тогда 3 месяца - вот. то что может учавствовать в расчетах.
Игорь г. Львов: Андрей. На самом деле цифра не дисконтируется. Она в 100% эквиваленте арендной платы принимается как стоимость права. Дисконт считает банк. Вне зависимости от условленных сроков расторжения банк считает только деньги за 1 месяц. Я же конечно думаю так-же как и avg , но, начальству с погреба виднее.
andrey: Меня интересовали ИМ права, как таковые, в течение времени. Наверное, я не понял.
Иван Б.: И вообще в данном случае получается спекулятивная надбавка (нерыночная), здесь могут заинтересоваться и фискальные органы и т.д., надо быть аккуратнее, чтоб не оказать медвежью услугу собственнику (не подставить), может собственник вовсе и не хочет афишировать такое положение вещей Так куда пойдет отчет?
Джульета: Цель оценки - консультирование Заказчика относительно стоимости предприятия для принятия определенных решений. Поэтому хочу рассмотреть предприятие со всех сторон. Аренда будет предоставляться предприятию и дальше, ставки по ней будут ниже, чем если арендовать оборудование у другого предприятия.
Игорь г. Львов: Для расчета права Вам надо: -рыночные ставки оренды; -конкратную оренду. Разница между Ак и Ар есть дополнительный доход арендателя. Его надо посчитать за весь период дейсвия договора и погодично привести к текущей стоимости (продисконтировать на дату оценки). Реверсии нет.
Джульета: Игорь, большое спасибо. Я тоже поняла, что надо дисконтировать только дельту арендных ставок. Капитализировать не стала, т.к. срок прогнозирования взяла 4 года. Только рыночных ставок аренды у меня не было, т.к. подобная информация закрыта (составляются только индивидуальные договора на различных условиях, как мне объяснили). Есть что-то подобное рыночным ставкам: это по каким ставкам арендодатель дает оборудование совершенно сторонним организациям (т.е. не оцениваемой организации). Ставочку дисконтирования посчитала методом экстракции.
avg: Джульета если информация закрыта (что, как правило, так и есть) как Вы применили метод экстракции? Насчет РС права аренды - это разница не между контрактной ставкой аренды и рыночной, а между правом собственности и вашей арендой. Ау, Игорь! Игорь г. Львов пишет: Разница между Ак и Ар есть дополнительный доход арендателя. думаю, что это не так
Игорь г. Львов: avg пишет: цитата: Разница между Ак и Ар есть дополнительный доход арендателя. думаю, что это не так Практика этого вопроса такова. Фактически арендатор в случае Ак<Ар недоплачивает арендодателю. Непотраченные (сэкономленные) деньги - его доход, или как?
полная версия страницы