Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Регрессия при оценке сложных объектов » Ответить

Регрессия при оценке сложных объектов

Kikinda: arnold пишет: [quote]регрессией при подобном подходе ( Дмитрий) можно заниматься при массовой оценке ЧЕГО-НИБУДЬ ДРУГОГО, но только не морских судов ( индивидуальная оценка! судно - это леди)[/quote] Арнольд Дмитриевич, я соглашусь, что регрессией нельзя оценивать крупные и сложные объекты, тем более неуместна массовая оценка. Но все таки отрицать регрессию как инструмент исследования стоимости не стоит. Влияние некоторых факторов на итоговую величину все таки выявлять можно, правда там все немного сложнее, чем просто загрузить в Эксель и подождать секунду, чтобы он все сгрыз (как пишет наш Дмитрий). Иногда можно математически проверить влияние на итоговый результат того или иного фактора, который называет эксперт, можно сделать проверку на мультиколлинеарность (что тоже важно)....и не красоты ради, а для того, чтобы быть уверенным.

Ответов - 18

NPB: Кикинда, как девушка нежная, и выражается нежно, а я скажу так: Кто будет нападать на регрессию, будет иметь дело со мной Если чуть серьезнее - Арнольд Дмитриевич, похоже, внутренне противоречив - признавая первенство сравнительного подхода среди других в оценке судов, следует признать и первенство в нем регрессионных методов (конечно, при условии доступности необходимой информации). Вспоминается диалог героев Мкртчана и Кикабидзе в "Мимино": А лобио любишь? - Нет - Это потому, что тебе мама в детстве не готовила.

Игорь г. Львов: NPB Согласен с Вами. Я тоже поклонник регрессии. Особенно тпм, где есть массив информации, которую привести к единственному знаменателю практически невозможно другим способом.

dewqas: При массовой оценке в сжатые сроки использование регрессивных методов просто необходимо. Так же как и использование обоснованного индексного метода. А вот для рассмотрения единичных объектов использование регрессивных методов это скорее лень...


NPB: Спасибо за поддержку, Игорь Исаакович. В этом смысле сожалею, что Арнольд Дмитриевич "остается приверженцем графиков". Его пример интересный и было бы здорово довести (разобрать) его до конца с участием специалистов именно в конкретной "предметной области". А так получилась демонстрация техники построения рег. модели, без разбора нюансов ценообразования на рынке морских судов.

arnold: NPB пишет: А так получилась демонстрация техники построения рег. модели, без разбора нюансов ценообразования на рынке морских судов. Уважаемый Николай Петрович! Как говорил Великий петербуржец Аркадий Райкин, я дико извиняюсь, но "нюансы ценообразования на рынке морских судов" по моему непросвещенному мнению вряд ли поддаются "регрессивным методам" математической статистики. Ну, как можно при помощи формул определить, что за пять лет ( с 2002 по 2007 год ) рыночная стоимость морских танкеров возрастет в два раза ? Никак не могу себе представить, как с помощью регрессии можно сравнить два морских судна с разными классами ( Регистра Ллойда и , например, Регистра КНДР), разными верфями ( Японии и Турции ), разными главными двигателями ( B&W и "Русский дизель" ), в общем, таких парных сравнений - десятки. Как от качественных оценок (ЭКСПЕРТНОГО МНЕНИЯ) перейти в количественным ? А как оценивать методом регрессии влияние технического состояния ( износ и устаревание), в общем, вопросов больше чем ответов. Что касается поддержки уважаемого Игоря, думаю, он не обидится моим возражениям: предлагаемый им принцип определения износа оцениваемого объекта ( см. статью И.Г. ) по данным Заказчика ( 20%, 30% и т.п. ) АБСОЛЮТНО НЕПРИЕМЛЕМЫЙ при оценке морских судов приличного возраста... Таковы, пардон, нюансы, иначе говоря именно те детали, где, как известно, сидит ... сами знаете, кто

NPB: Арнольд Дмитриевич, вот я и печалюсь, что не удалось разобраться до конца, чтобы ВСЕМ участником стали видны и возможности и ограничения метода многомерного регрессионного моделирования. Согласитесь, начинали с энтузиазмом, а закончили чем? Исходными позициями - я считаю (как и считал), что можно и нужно использовать регрессию в оценке судов, обязательно в содружестве со специалистами этого рынка, а Вы считаете (как и считали), что это какя-то экзотика, навряд ли применимая в такой оценке. Жаль, еще раз, жаль. Что же касается "диких извинений", то и я "извиняюсь" - сравнительный подход оперирует с сегодняшними и "вчерашними" данными, для прогнозов он, по определению, не предназначен. Но если бы у нас были в достаточном количестве рыночные даные за эти 2002-2007 годы, мы могли бы с помощью МНОГОМЕРНОЙ РЕГРЕССИИ уверенно выделить и влияние фактора ВРЕМЕНИ - это вопрос техники построения модели, ничего сложного. То же касается и классов, и верфей и двигателей. Была бы только заслуживающая доверия информация. Износ и устаревание, если они могут быть измерены (хотя бы несколькими уровнями), также могут выступать в качестве влияющих факторов. Кроме того, можно комбинировать методы регрессии с "затратными" методами, например рассчитать регрессией сколько бы стоило судно, скажем, в нормальном состоянии (если аналоги - в нормальном), а затем расчитать и вычесть затраты на доведение нашего судна до такого же нормального состояния и упущенную выгоду за время ремонта. Чем Вам не адекватный и обоснованный подход к решению учета индивидуальных особенностей объекта? И парных сравнений нам не требуется. Именно МНОГОМЕРНАЯ РЕГРЕССИЯ - инструмент перехода "от качественных оценок (ЭКСПЕРТНОГО МНЕНИЯ) ..к количественным" . На том стою. Еще раз мои сожаления по поводу незавершенности процесса. А поддержка Игоря в этом вопросе приятна независимо от его правоты в других. За что и поблагодарил.

Игорь г. Львов: arnold пишет: предлагаемый им принцип определения износа оцениваемого объекта ( см. статью И.Г. ) по данным Заказчика ( 20%, 30% и т.п. ) АБСОЛЮТНО НЕПРИЕМЛЕМЫЙ при оценке морских судов приличного возраста... Другими словами судно приличного возраста имеет физ износ свыше 80% и ходит? Мое мнение - если есть соотв. регистр значит проведены ремонтные воздействия, которые и уменьшают физ износ до допустимых для эксплуатации значений. А после кр вообще физ износ может быть уменьшен до 20-30%. Есть хорошее понятие - эффективный возраст. Т.е на сколько судно выглядит. NPB пишет: А поддержка Игоря в этом вопросе приятна независимо от его правоты в других. За что и поблагодарил. На том и стоим. Каждый свободно высказывает свои взгляды. Вот убедить других в правоте своих взглядов или хотя-бы в праве на жизнь этих взглядов, ну....оче-е-е-ень тяжело.

Kikinda: dewqas Мне кажется, что использование регрессии и для единичных объектов иногда оправданна. Я помню как то считала полиграфическое оборудование и регрессией выводила некоторые параметрические корректировки. Возьмите тот же коэффициент Чилтона. Если оценку проводить системно, когда один раз оценил...а потом уже пользоваться. В компании, где я работала недвижисты таким образом себе вывели некоторые поправки (не помню какие) и потом использовали в некоторых отчетах. Повторю еще раз свою мысль высказанную ранее. Регрессией для сложных объектов пользоваться можно, но только выводить не сразу же итог, а использовать как метод вынесения поправок. На конференции в Нижнем Новгороде Л.А. Лейфер делал доклад по поводу использования малых выборок для оценочных расчетов. Очень даже убедительно. Главное - уметь пользоваться инструментами. Процесс надо завершать. Чем я могу помочь как Администратор?

arnold: NPB пишет: Арнольд Дмитриевич, вот я и печалюсь, что не удалось разобраться до конца, чтобы ВСЕМ участником стали видны и возможности и ограничения метода многомерного регрессионного моделирования. Николай Петрович, жаль, конечно, что говорить. Только мой энтузиазм пропал после того, как представил себе, что для каждого качественного параметра ( примеры я уже приводил) придется сочинять таблицу экспертных оценок ( не представляю, как иначе проводить парный анализ влияния ), чтобы перевести в количественный показатель. Как ни крути, субъективный подход ( вкусовой , чтобы достичь объективности нужно привлекать нескольких экспертов... Просто ошибка может быть заложена в исходных данных, а разброс этих данных настолько велик и, главное, требует бюольших временных и трудовых затрат, что овчинка выделки не стоит. Единственное, если использовать модель для т.н. экспресс-анализа или типа того. Возможно, если бы удалось создать команду и иметь заинтересованного заказчика - можно собраться ( я же Вам предлагал ) в Питере или, скажем, в Калининграде ( мне ближе -всего пару часов лета ) . Не исключаю и других вариантов. Кстати, объективности оценки можно достичь, создав по западному образцу т.н. оценочную панель ( скажем из 4-5 участников), а-ля консорциумы. NPB пишет: ...сравнительный подход оперирует с сегодняшними и "вчерашними" данными, для прогнозов он, по определению, не предназначен Разве перед оценщиком, определяющим расчетным путем РС имущества на конкретную дату стоит задача прогнозной оценки? NPB пишет: ... с помощью МНОГОМЕРНОЙ РЕГРЕССИИ уверенно выделить и влияние фактора ВРЕМЕНИ - это вопрос техники построения модели, ничего сложного. Да, это возможно ( опять же, нужен заказчик). Такую работу имеет смысл выполнять для определенных типов судов, как я уже писал, только для грубой оценки ( экспресс-оценка ). NPB пишет: И парных сравнений нам не требуется. Нет, не могу себе представить сравнительный подход без парных сравнений. Цитата : " МНОГОМЕРНАЯ РЕГРЕССИЯ - инструмент перехода "от качественных оценок (ЭКСПЕРТНОГО МНЕНИЯ) к количественным" Вот я задам Вам конкретный вопрос. Есть два судна примерно равного дедвейта, одного типа, только разной постройки : контейнеровоз построен в Германии ( класс Германского Ллойда) и во Вьетнаме ( класс Регистра КНДР), что скажет Ваша модель ?

arnold: Игорь г. Львов пишет: Мое мнение - если есть соотв. регистр значит проведены ремонтные воздействия, которые и уменьшают физ износ до допустимых для эксплуатации значений. Уважаемый Игорь, спуститесь с Карпатских гор на грешную землю, точнее, на морскую воду, и поверьте мне, погибшие в Керченском проливе речные ( типа река-море) суда имели действующие документы Речного Регистра... А им давно пора на слом... Сожалею, что не умею выложить фотографии бортовых балластных танков танкера типа "Волгонефть"( одногодка с переломившимся танкером "Волгонефти-139"), сделанные мной в 2001 году, чтобы убедить Вас ... Игорь г. Львов пишет: Есть хорошее понятие - эффективный возраст. Т.е на сколько судно выглядит. Игорь, шутить изволите.... Увы, внешний вид обманчив. Вспомнил анекдот : "... какая обманчивая внешность, сказал ёж, слезая со щетки..."

arnold: Kikinda пишет: Если оценку проводить системно, когда один раз оценил...а потом уже пользоваться. В компании, где я работала недвижисты таким образом себе вывели некоторые поправки (не помню какие) и потом использовали в некоторых отчетах Оксана, сегодня уже оценочные гуру в МЭРТе признали, что морские и воздушные суда - не недвижимость. Но не в этом суть. В принципе построения модели для определенных типов судов ( экспресс-оценка ) вполне возможно - так я и ответил А.П. Kikinda пишет: Регрессией для сложных объектов пользоваться можно, но только выводить не сразу же итог, а использовать как метод вынесения поправок Можно, наверное, только я не знаю, как. Kikinda пишет: Процесс надо завершать. Чем я могу помочь как Администратор? Выделением "гранта" для создания авторского коллектива

Игорь г. Львов: arnold пишет: Игорь, шутить изволите.... Увы, внешний вид обманчив. Ну внешний вид это очень упрощенно. Я подразумеваю под этим состояние текущее двигателя, корпуса, навигационых систем (заранее извиняюсь если части назвал не морским термином ) и всего того что влияет на возможность эксплуатировать судно надежно и без катастроф. "Пластическая рперация" для судна это капитальный ремонт, который действительно продолжает его срок эксплуатации.

NPB: Kikinda пишет: Регрессией для сложных объектов пользоваться можно, но только выводить не сразу же итог, а использовать как метод вынесения поправок. На мой взгляд, это не исключающие, а дополняющие друг друга задачи. И дело не в сложности объектов оценки. В Питере, например, создана модель массовой оценки аренды нежилых помещений (на основе около 1500 аналогов), в которой отражены некоторые устойчивые связи, скажем, насколько в среднем различается арендная ставка для офисов в цокольном и первом этажах при прочих равных условиях. И этими соотношениями (они в открытом доступе) пользуются оценщики при ИНДИВИДУАЛЬНОЙ оценке аренды офисных помещений для определения поправки, соответственно, на разницу в расположении по этажам. Такое обоснование величины корректировки выглядит вполне состоятельным при грамотном использовании. Но можно, если есть не 5, а 10 аналогов, поострить и ЛОКАЛЬНУЮ регрессионную модель, по которой получить ИТОГ (т.е. значение РС), который будет верным ИМЕННО и ТОЛЬКО для данного объекта и данной выборки. Из этой модели НЕЛЬЗЯ пользоваться никакими частными соотношениями для ДРУГИХ объектов, не входящих в выборку. Но для выборки - это конечный (итоговый) результат, не требующий какой-либо дополнительной обработки. Да и КАК использовать ЛОКАЛЬНЫЕ рег.модели "как метод внесения поправок"? Я не понимаю идеологию этого предложения, буду признателен за разъяснения.

1: NPB пишет: они в открытом доступе А где?

NPB: 1 пишет: А где? http://www.commim.spb.ru/documents/uninhabited/ Постановление Правительства СПБ от 21.12.05 N1958

Дмитрий: Интересный документ. Не понятно, можно ли его использовать для другого города. Но на этаж мне кажется многовато 13-20% для выше 1 этажа. Хотя, как говориться, таков расклад.

NPB: Для другого города - вряд ли. Но в Москве, насколько я знаю, аналогичная работа велась с участием Фин. академии (Федотова). Не знаю, правда. чем кончилось.

Дмитрий: Ничем, ну если не считать что деньги освоили, хорошие деньги. Зато у прочих оценщиков работа есть, платят не много, но постоянно.



полная версия страницы