Форум » Методики оценки стоимости движимого имущества » Метод анализа иерархии: обсуждение и материалы » Ответить

Метод анализа иерархии: обсуждение и материалы

NPB: Тема уже излишне перегружена. Предлагаю продолжать обсуждение здесь. На повестке дня метод анализа иерархии, а также другие методы согласования результатов оценки. Kikinda Как обещал, высылаю адреса сайтов, где есть публикации об использовании МАИ в оценочных задачах. С. Сивец "О проблеме согласования результатов оценки" А.Н.Фоменко "Вариант практического применения МАИ при согласовании результатов расчета в процессе оценки", О.А. Ахметов, М.Б. Мжельский "МАИ как составная часть методологии проведения оценки недвижимости" На веру, чур, ничего не принимать, вопросы, критика - впереди. Кроме того, весьма полезно зайти на вот этот сайт (ясно и достаточно коротко обрисованы некоторые проблемы работы с экспертными мнениями) -www.gorsky.ru Кикинда, помогите, пожалуйста, случайно сообщение выпало как новая тема. Я не хотел....

Ответов - 68, стр: 1 2 3 4 All

Дмитрий: Это я из отчета вырезал кусок. Смысловую нагрузку несут только 1. ссылка на книжку, которая была издана на русском в Берлине и ее никто не читал и не сможет прочесть 2. умное слово - "интерполяция" 3. табличка, в которой в зависимости от отклонения одного подхода от другого присваиваются веса Числовой пример. Получили затратный 70 руб и сравнительный 100 руб. 1. Считаем что сравнительный более точный, то есть явялется в терминах метода "определяющим". Тогда отклоние составляет 30% (1- 70/100) и из таблички берем веса 3/4 для сравнительного и 1/4 для затратного и всё. 2. А если считаем что затратный более точный, то отклонение составит 43% (100/70 - 1) и тогда веса 5/6 для затратного и 1/6 для сравнительного.

Мисовец: МАИ все равно круче смотрится, даже в предельно упрощенном варианте, да и не ясно, что с этим методом Наигли делать, если три ориентира...

NPB: Да и какого черта (пардон), этому Наигли делать на ветке, посвященной МАИ? Книга немцев - увесистый трехтомник - имеет хождение в рядах оценщиков (по крайней мере в СПб, где была одно время штаб-квартира Крафта), ее и сейчас вручают тем, кто проходит аттестацию по Европейским стандартам оценки через OSV. Хочу спросить коллег: видит ли кто-нибудь преимущество МАИ перед методом корректировок, если видят - в чем?


Yri G: NPB, вы по существу уже сами ответили ранее, я просто повторюсь. Где-то тут на сайте уже обсуждались проблемы с проведением корректировок, и я тогда уже говорил о невозможности применять более двух прямонаправленных корректировок, в силу их взаимного (мультиколлинеарного - агрегативного) влияния (всякие НДС, индексация по дате, уторговывание не в счет, это ведь по существу не корректировки, а приведение цены к одному виду или условиям). Здесь сложно четко рассчитать обоснованные корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и у аналогов, особенно когда аналоги не идентичны. В МАИ это можно сделать, структурировав набор необходимых технических параметров по разной степени их влияния хотя бы на поддающихся анализу общих основаниях: 1 - равное влияние параметров; 3 - умеренное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим; 5 - существенное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим; 7 - значительное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим; 9 - очень сильное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим; 2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения. Собственно этим и отличается и здесь есть это самое преимущество, к примеру попробуйте откорректировать стоимость по разной величине размаха крыла самолета и количеством кресел, в лоб корректировками не получится, нет нужных данных, да они и взаимозависимы (крыло длиннее – кресел больше, а РС при этом разная), в МАИ приближенно к вероятному значению можно это сделать. И поскольку я считаю, что в оценке МИО самая сложная задача – грамотно и обоснованно рассчитать РС заказного, нестандартного, уникального объекта, к которому не применить корреляционный анализ (нет статистики), то МАИ имеет право на применение.

NPB: Я потому тереблю вас, коллеги, что разбираюсь сейчас с работами нашего питерского математика Владимира Дмитриевича Ногина (СПбГУ, факультет прикладной математики - процессов управления, ), проведшего несколько лет назад аксиоматическое доказательство предложенного в прошлом веке Т.Саати метода. И, более того, указавшего на методическую ущербность универсального применения аддитивной свертки критериев, и еще больше - предложившего упрощенный вариант МАИ, свободный от проблемы несогласованности матриц экспертных оценок и указавший корректный нелинейный критерий. Надо бы это все переварить и перевести на язык практических оценочных задач, задачка не маленькая, вот я и думал выявить уже наработанное. Видно, однако, что опубликованного немного, да и от глубины "копки" дух не захватывает. Тем не менее, важно понимать, актуальна ли проблема, о которой говорил раньше - часто ли приходится решать задачи индивидуальной оценки не слишком типичного оборудования (регрессию не построишь), которые требовали бы серьезного обоснования метода оценки. Или по-другому: насколько, на ваш взгляд, необходим корректный метод экспертного оценивания стоимости сейчас и в ближайшей перспективе, насколько он востребован жизнью, душно без него, или пока еще "пипл хавает" и можно не трепыхаться?

Игорь г. Львов: NPB На самом деле проблема коректного оценивания стоимости для не слишком типичного оборудования очень важна, но вопрос весь в том к чему метод МАИ использовать?

NPB: В моем понимании МАИ - метод обработки экспертных мнений о предпочтении объекта перед аналогами по ряду первичных признаков (показателй) для получения вариационного (ранжированного) ряда оценок некоего единого показателя и выбора лучшего объекта по максимуму этого показателя. Это - в класической постановке задачи многокритериального выбора. В оценке к этому добавляется следующие шаги - как связать эти значения "обобщенного показателя" и цены аналогов, а затем перейти к формированию цены/стоимости объекта оценки. И все это в условиях, когда число существенно влияющих "первичных" ценообразующих признаков сопоставимо или больше числа аналогов с известными ценами. В известных примерах использования МАИ в оценочныхзадачах итоговая стоимость объекта определяется как сумма взвешенных стоимостей, определнных в рамках трех подходов. Весовыми коэффициентами выступают значения этого самого "обобщенного показателя качества" (коэффициента доверия или как угодно еще) каждого подхода. Оставим пока без коментариев это приложение МАИ. Но и в рамках одного сравнительного подхода ничто не мешает экспертам определить у объекта и нескольких аналогов общий для всех минимальный набор признаков, вариации которых внутри этой группы и определяют, в основном, наблюдаемую вариацию цен. Дальше эксперты определяют свои предпочтения аналогов по отношению к объекту оценки и ценообразующих признаков по степени важности (силы влияния на цену). Затем формируется этот самый обобщенный показатель качества (полезности и т.п.). В итоге получится ряд аналогов (и объекта оценки), отранжированных по "качеству", монотонно связанному с ценой. На этих этапах оценочная задача ничем не отличается от любой прикладной задачи многокритериального выбора, которые во множестве представлены в публикациях о применении МАИ. Дальше можно идти двумя путями: 1) применять какую-либо свертку цен и весовых коэффициентов, полученных на основе вариационного ряда оценок "качества" (линейная используется в известных статьях - см. начало нитки); 2) строить регрессионную кривую, аппроксимирующую зависимсть цен аналогов от "показателя качества" и по значению его у объекта оценки восстанавливать искомую цену (стоимость). Т.о. схема применения МАИ для таких задач вроде бы ясна. Дьявол, как известно - в мелочах.

Игорь г. Львов: NPB Для меня не так все просто как для Вас. Все-таки надо-бы предоставить на обсуждение практический пример. Вот с ним-то и выясняться мелочи. Возможно.

NPB: Ну, пример "старого" МАИ можно попросить у Yri G, нового - еще не существует, но что он даст для ответа на вопрос об актуальности проблемы? Вот в недвижке известные люди из Поволжского центра развития рекламируют и внедряют программный комплекс ГЛОБАЛ-ПЦР с расчетами в рамках сравнительного подхода несколькими методами, в т.ч. МАИ. Однако невозможно добиться от них, какой именно алгоритм заложен, насколько он корректен. Некоторые признаки говорят о том, что, скорее всего - некорректен, если не сказать большего. Мало того, некоторые крупные корпоративные заказчики оценок в лице своих уполномоченных лиц стали требовать применения этого метода в заказываемых ими оценках. Вот я и спрашиваю - а как в оценке МИО? Актуально, или же проблема терпит, ждет когда "само рассосется"? Работа, по "копке", повторюсь, не маленькая, поневоле задумаешься о том, стоит ли, да и о соратниках-единомышленниках.

Kikinda: Николай Петрович (NPB) скинул ссылки на новые статьи по МАИ. Мне кажется, что интересно. Статья Ногин В.Д.. Упрощенный метод анализа иерархии на основе нелинейной свертки критериев Статья Ногин В.Д. Принятие решений при многих критериях

Андрей Т: Я уже использую лет 8 вариант МАИ при согласовании, который в гугле выставил и хочу его в раздел "согласование результатов" вставить, но нужно обсуждение, Дмитрий видел.

Игорь г. Львов: NPB пишет: Надо бы это все переварить и перевести на язык практических оценочных задач, задачка не маленькая, вот я и думал выявить уже наработанное. Интересно, У Вас уже есть какие-то результаты?

Мисовец: Вот я выкладываю простой расчет при согласовании, учитывая, что веса критериям мы назначаем чисто примерно, хочу узнать, чем МАИ лучше.

Андрей Т: Мисовец Вот я выкладываю простой расчет при согласовании, учитывая, что веса критериям мы назначаем чисто примерно, хочу узнать, чем МАИ лучше. В.Г. никто вроде не говорит, что МАИ лучше, мое мнение - МАИ тоже один из инструментов. В МАИ расчет проводится на нескольких уровнях, у Вас получается все критерии имеют одинаковое влияние, в МАИ им присваиваются веса.

Мисовец: То, что критерии имеют одинаковые шкалы влияния можно и поправить, просто обоснованно присвоив им разные шкалы. Я в своем отчете оснований для этого не увидел, Вы можете увидеть и отразить. Но в МАИ я тоже откуда-то должен решить, что критерий А лучше критерия Б, и это там тоже моё решение, а не преимущество МАИ. Андрей Т пишет: В.Г. никто вроде не говорит, что МАИ лучше Тогда я говорю, что у меня лучше, т.к. проще.

Андрей Т: Мисовец Нус если с этой позиции смотреть, тогда самый лучший это простой экспертный. Но в МАИ я тоже откуда-то должен решить, что критерий А лучше критерия Б, и это там тоже моё решение, а не преимущество МАИ А что в оценке есть методы согласования, основанные на каких-то 100% надежных данных или оценках. Да и в самой оценке львиная доля - это мнение оценщика и вообще РС это мнение конкретного оценщика. Вы же пркрасно сами знаете, дай двоим оценить одно и тоже, результат никогда одинаковый не будет. Все-таки речь идет о применениии какого-то инструмента вот и все, а тут уже или применяются "общепризнанные2 или менее признанные. Но почти все вызывают споры и однозначности никакой.

NPB: Мисовец Василий Григорьевич, у меня Ваш файл недоступен ("пэйдж не может быть найден"), но попытаюсь ответить и так. МАИ никто никому не навязывает. Однако вижу у него перспективы применения в случаях, когда на рынке недостаточно информации для применения количественных методов в сравнительном подходе. В конкретной задачке согласования подходов, Вы правы, в качестве мнения эксперта (ов) выступает мнение оценщика - дескать, пот ому-то показателю считаю этот подход лучше того, а по тому-то показателю этот подход уступает, и при том, что влияния первого показателя больше второго - вот я и заключаю что..... Здесь МАИ заиграет тоько тогда, когда найдем однозначные вменяемые показатели "качества" подходов, которые легко оцениваются. А пока - Ваш вариант (хотя и не знаю его) - не хуже того МАИ, образцы которого перед нами. Но повторюсь (писал уже), что меня эта задачка не сильно интересует, так как в ней проблема - не в технике назначения весов, а в выборе эитх треклятых частных показателей. Я не нашел вариантов, за которые готов бы был голосовать. А свой "рожать" некогда, не успеть же все А вот в задаче оценки РС роли меняются. Здесь "эксперты" ДОЛЖНЫ отразить мнение РЫНКА (померить температуру - как выразились участники на соседней ветке). И высказаться "за рынок" как в отношении свойств сравниваемых объектов по отдельным критериям, так и одновременно - в отношении сравнительной важности самих критериев. И читатели, ориентирующиеся на рынке, могут сопоставить свое понимание обсуждаемых свойств и соотношений с "озвученными" в отчете. Это первое. Второе. Повторюсь, полагаю, что квалиметрия (МАИ как один и методов) "стоит" на том, что человек (эксперт) ОТНОСИТЕЛЬНЫЕ оценки дает гораздо точнее абсолютных. Это, т.с., констатация факта (как бы хрестоматийный иллюстр. пример - просьба на основе взвешивания в руках двух заметно различающихся по размеру камней ответить на вопросы: а) какой камень тяжелее, б) сколько точно весит каждый камень). И этот выигрыш в точности оценки пытаются сохранить методы, основанные на обработке относительных оценок для получения абсолютных итоговых значений. Тут есть задачи, где все ясно: я выбираю автомобиль - меня спрашивают о наборе показателей, по которым буду выбирать и о сравнительной важности ДЛЯ МЕНЯ этих показателей. Затем измеряют эти показатели у всех возможных кандидатов, взвешивают их согласно высказанным мной соотношениям и - нате получите, Н.П., наилучший из всех возможных. Поменял я иерархию показателей - плииз, вот другой "лучший из всех" кандидат. Нашим же, оценочным, задачкам далеко до такой ясности. Прежде всего вот почему. Пусть не вызывает сомнений то, как мы отранжировали аналоги. Что делать с их ценами, как получить цену объекта? Варианты: а) построить аппроксимирующую кривую зависимости цены от уровня "обобщенного" показателя, б) взять линейную свертку цен и весов (взвешенное среднеарифметическое), в) взять нелинейную свертку цен и весов, например взвешенное среднегеометрическое, г) выбрать в качестве цены объекта цену самого близкого к нему по уровню "обобщенного показателя" аналога, д) еще как нибудь. И объяснить, ПОЧЕМУ сделан такой выбор. За что проголосуете лично Вы? И как обоснуете? Игорь г. Львов Все же видно из обсуждений Как будет что-то - все вы первыми узнаете, выставлю "на поругание".

Мисовец: NPB пишет: За что проголосуете лично Вы? И как обоснуете? А я буду спускаться сверху-внизх по Вашему списку. :) Если нет возможности сделать "а", например, плохие статистические показатели, то попробую "б", если "б" не катит, например, большой разброс, высокая дисперсия, нет симметричности, то попробую "в", ну или проведу выбраковку по Граббсу максимального и минимального значения, тут Н.П. дал инструмент :), не катит "в", снова большая дисперсия, попробую "г", ну а не катит "г", например нет близких аналогов, все далекие, то задумаюсь над "д". Вот с обоснованием в результате уже проще: я по всякому пробовал, получилось только так. :) Файл я Вам выслал на вновь обретенный "проходной адрес", ну и Кикинде заодно, чтобы вывесила правильно, у меня что-то вывесить не получилось... :(

Дмитрий: Мисовец пишет: у меня что-то вывесить не получилось... :( Это никому, кроме Кикинды не удается, так что не растраивайтесь Тот метод, который в Вашем файле, на мой взгляд является просто упрощенным методом МАИ. Я у многих его видел. В этом методе матрица по каждому параметру сворачивается в вектора (строки).

Андрей Т: Мне кажется, что иногда мы слишком большое значение придаем согласованию. Ведь если полученные результаты по разным подходам близки, то тут согласование сдвигает результат незначительно, но если разброс большой, то тогда нужно задуматься о правильности применения какого-то из подходов и проанализировать почему они так разняться. А выстраивать вокруг этого грандиозные теории наверное это уже из области научных интересов. Поэтому давайте подходить реально к согласованию.



полная версия страницы